Вы приобретаете новую квартиру в кредит и хотите выделить ребенку часть жилплощади? Статья расскажет, как оформить ипотеку с участием несовершеннолетних детей и как грамотно выделить их долю в ипотечной квартире.
Пошаговая инструкция оформления права собственности на жилье:
- Банк с объекта, и собственники регистрируют свое право собственности в Росреестре. Соотношение частей определяется на усмотрение владельцев.
- Росреестр выдает свидетельства о праве собственности.
- Каждый из супругов выделяет из своей доли часть на детей путем договора дарения.
- Семья отчитывается в Пенсионном Фонде о том, что каждый член семьи имеет право собственности в данной квартире.
Возможен другой вариант регистрации права собственности:
- Супруги составляют и подписывают у нотариуса договор о разделении долей сразу на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.
- Нотариус самостоятельно предоставляет заверенный им документ в Росреестр.
- При положительном рассмотрении Росреестр выдает свидетельства о праве собственности.
- Семья отчитывается в ПФ о наделении каждого члена семью правом собственности в новом жилье.
- При оформлении права собственности через нотариуса вы оплатите крупную сумму за его услуги. Но это значительно сэкономит ваше время.
- Чтобы не делить квартиру на комнаты, вы можете купить отдельное жилье для ребенка, равноценное по площади прежнему. Остаток средств оплатить в счет погашения ипотеки.
- Вы можете произвести обмен долями, чтобы приобретаемое жилье было оформлено только на взрослых. Например, в квартире бабушки или дедушки выделяется доля ребенку, а в ипотечном жилье - доля родственникам.
Текст: Елена Денисенко
Зачастую рождение детей становится сильным стимулом, подталкивающим молодые семьи к решению жилищного вопроса. Но вот парадокс – наличие ребенка может одновременно стать фактором, усложняющим заключение ипотечной сделки. В каких случаях «цветы жизни» могут затормозить процесс улучшения жилищных условий и какие существуют выходы из подобных ситуаций, разбирался БН.
Само по себе наличие ребенка погоды не делает - банки, принимая решения о выдаче ипотечного кредита, не делят клиентов на «детных» и «бездетных» и ориентируются исключительно на уровень доходов заемщика. Другое дело, если у семьи уже есть квартира, продав которую, она намеревается внести первый взнос. Если несовершеннолетний проживает в этом жилье на правах члена семьи собственника (то есть просто прописан в ней), то купля-продажа и передача приобретенного имущества в залог проходит в обычном порядке. Совсем иное дело, если ребенок - собственник квартиры или доли в ней. Вот тут и начинаются настоящие трудности.
На защиту ребенка
Сложность сделки с участием несовершеннолетнего заключается в возникновении конфликта интересов банка и органов опеки. Чтобы продать квартиру, часть которой принадлежит ребенку, в соответствии с п. 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ необходимо получить разрешение органов опеки. Как правило, функцию защиты прав несовершеннолетних выполняют отделы администраций района или другие подразделения органов местного самоуправления. Для получения их согласия необходимо будет собрать довольно увесистый пакет документов. Помимо паспортов родителей, свидетельства о браке, свидетельств о рождении детей, правоустанавливающих документов на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры, скорее всего, придется представить справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта, ф. 7 и ф. 9 с места регистрации несовершеннолетнего, заявления от продавцов «встречки» и др. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется присовокупить его заявление о согласии на данную сделку. Пакет документов, предоставляемый в органы опеки, зачастую больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.
Теоретически органы опеки могут отказать в проведении сделки. Ведь, рассуждая здраво, переезд из ничем не обремененной однокомнатной квартиры в более просторную, но находящуюся в залоге у банка можно счесть ухудшением условий проживания ребенка. Ни один заемщик не гарантирован от дефолта , а значит, дитя рискует однажды оказаться на улице, чего органы опеки допустить не должны. В муниципалитетах, как правило, работают здравомыслящие люди, понимающие, что небольшой риск в данном случае допустим - иначе семья никогда не сможет перебраться из «хрущобы» в нормальное жилье. Потому в большинстве случаев согласие на продажу квартиры все-таки дается.
«Очень многое зависит от того, какой вид разрешения на сделку дадут органы опеки. Результат зависит и от того, насколько качественно мы с клиентом подготовились к встрече с муниципалами, и от конкретного округа, и от специалиста, и даже формы подачи нашего вопроса», - рассказывает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Разрешения могут быть двух видов. Первый позволяет выделить новую долю собственности несовершеннолетнему после погашения ипотечного кредита. Второй вид требует сделать это немедленно, в момент заключения договора купли-продажи. Первый вариант предпочтительней, он не препятствует получению в банке ипотечного кредита. Но второй, по свидетельству Максима Ельцова, встречается гораздо чаще.
А банки против
Второй вариант проблематичен из-за позиции банков, в большинстве отказывающихся принимать в залог квартиру, в число собственников которой входят дети. «Мы не выделяем долю несовершеннолетним детям. Это связано исключительно с тем, что неверно брать на себя ответственность за выделение доли несовершеннолетнему ребенку в случае, если его родители-заемщики банка вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный кредит, и квартиру придется реализовывать», - ответил на вопрос БН руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала «Промсвязьбанка» Александр Жестков. Осторожность кредитных организаций объясняется тем, что в соответствии с действующим российским законодательством очень сложно в случае дефолта заемщика продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего.
Задачу можно решить, исключив из схемы залог недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Например, в качестве залога предложить иную недвижимость, если таковая имеется в семье. Или взять потребительский кредит для доплаты при обмене жилья. Но, во-первых, он меньше ипотечного, во-вторых, заметно дороже - примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу. Еще вариант: если размер и стоимость квартиры позволяют, то можно, продав ее, купить меньшее жилье на имя ребенка, а разницу использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но доля ребенка при этом не должна стать меньше. Чтобы приобретенная недвижимость не пустовала, ее целесообразно сдавать, покрывая за счет арендных платежей часть расходов по обслуживанию ипотечного кредита.
Наконец, можно наделить ребенка собственностью в другой недвижимости, например, в квартире или доме бабушки или дедушки. Органы опеки дают согласие на продажу квартиры в том случае, если родственники обязуются подарить несовершеннолетнему долю в своем жилье. В таком случае появляется возможность получить ипотечный кредит под залог новой квартиры, в которой ребенок уже не будет иметь доли собственности.
Приоткрытая дверь
Некоторые банки, хотя и с оговорками, все же готовы принять в залог квартиру с долей, выделенной несовершеннолетним. Например, в ВТБ24 такая возможность существует, если сумма ипотечного кредита не превышает 1,5 млн руб., а стоимость доли ребенка в приобретаемом жилье, в свою очередь, не превышает сумму кредита. «При продаже квартиры стоимостью в 2 млн руб. с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, семья может купить в ипотеку квартиру стоимостью 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры. В Санкт-Петербурге такого рода сделок у нашего банка практически не было, а вот в других регионах Северо-Запада это очень часто реализуемая схема ипотечной сделки», - рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
Другая возможность - обратиться в банки, работающие по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования. «Не все банки, работающие с АИЖК, идут на выделение доли несовершеннолетним в залоговой квартире. Но наши партнеры придерживаются этого принципа, так как мы несем ответственность за кредит и в случае дефолта заемщика обязуемся выкупить его у банка», - рассказывает руководитель ипотечного управления компании «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова. Однако есть в данной схеме и ограничение - программой АИЖК могут воспользоваться только заемщики с «белой» зарплатой, подтвержденной справкой 2НДФЛ. Но есть и преимущества - одна из кредитных программ АИЖК - «Материнский капитал» как раз и рассчитана на заемщиков с детьми и позволяет воспользоваться МСК в любое время. «Ставка по кредиту по программе «Материнский капитал» начинается от 6,9%, что даже ниже ставки рефинансирования ЦБ, очень привлекает родителей, желающих улучшить жилищные условия, а возможность использовать МСК как часть первоначального взноса существенно облегчает им эту задачу», - рассказал вице-президерт группы компаний «ЮРИНФО» Лавров Николай.
Кроме того, с прошлой весны действует специальная городская программа «Лучшая доля детям». Она реализуется «Санкт-Петербургским центром доступного жилья» и помогает в тех случаях, когда выделение доли ребенку является либо условием получаемой социальной выплаты, либо когда в качестве первоначального взноса используются средства от продажи недвижимости, доля в которой принадлежит несовершеннолетним. В программе на сегодня участвуют шесть банков - «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк». «Что касается рисков банков-партнеров, то по нашей схеме работы кредит на сопровождении банка находится всего два месяца, а затем выкупается нами. В первые месяцы риск дефолта ничтожно мал, поэтому все риски на себя берет наш центр», - поясняет директор департамента консультирования граждан «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Наталия Сергеева. По ее словам, ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним), не существует, их размер определяют только сложившиеся обстоятельства и здравый смысл. Зато действует ряд других условий: должна приобретаться только готовая недвижимость, и услуги центра обойдутся клиенту в 25 тысяч рублей.
Стоит напомнить также о технической сложности проведения сделок с участием несовершеннолетних собственников. Если процесс регистрации при простой ипотечной сделке проходит путем единовременного заключения договора купли-продажи и оформления квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на две части. Сначала проходит заключение договора купли-продажи и выделение доли несовершеннолетнему и только затем подписывается договор ипотеки о передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека. «Довольно сложен поиск продавца, который готов сначала оформить договор купли-продажи квартиры и выделить долю собственности несовершеннолетнему и только затем получить деньги за квартиру», - говорит Максим Ельцов. Потому, по словам Наталии Сергеевой, центр весьма настоятельно рекомендует привлекать к сделкам такого рода профессиональных риэлторов и поощряет это решение, предоставляя клиенту 20%-ную скидку на свои услуги.
16 Марта 2016, 10:28, вопрос №1182222 Григорий , г. Ярославль
Уточнение клиента
Если все же выделять доли в новой двушке даст ли согласие банк залогодержатель (Сбербанк) ?
И есть мнение, имеет ли оно право на жизнь:
"Если в ипотеку куплена одна квартира, а обязательные доли детям вы желаете выделить в другой, постарайтесь совершить сделку так, чтобы и то и другое жилье оказалось в вашей собственности одновременно и в этот момент обратитесь за разрешением в отдел опеки. В таком случае отказать выделить доли детям в квартире с большим метражом, даже если не она указана в обязательстве, вам не должны."
Уточнение клиента
Добрый день!
Я обратился в Сбербанк, мне ответили, что можно выделить доли детям.
Практика она сказала стандартная, ничего удивительного нет, многие ей пользуются.
Уточнение клиента
Доброе утро!
Новая информация, при обращении в территориальный орган опеки и попечительства г. Ярославля, был получен такой ответ:
Банк вчера имел ввиду то, что в принципе выделить доли в новой приобретаемой в кредит квартире. Но если у нас есть обязательство на старую, то помочь ни чем не может.
Собственно как то так.
Уточнение клиента
Вопрос банку:
Если мы сейчас купим в ипотеку квартиру без выделения долей детям, а эти самые доли выделим в своей квартире по нотариальному обязательству, можно ли потом (до конца 2016 года) при продаже нашей старой квартиры с уже выделенными долям, пере выделить доли в новой уже приобретенной квартиры с использованием средств Сбербанка и находящейся у Вас в залоге?
Я это спрашиваю, потому что продавая свою старую квартиру нем обязательно необходимо выделить доли где то еще не хуже чем они были.
Ответ банка:
Да, конечно.
Уточнение клиента
Добрый день!
Принято решение закрыть ипотеку в старой квартире и не продавать ее.
Спокойно выделить доли и пожить какое то время в это кризисный период в стране без единого кредита и долга.
Спасибо ВСЕМ!
- ипотека на долю в квартире
900
стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (40)
5924 ответа
3006 отзывов
5924 ответа
3006 отзывов
- 10,0 рейтинг
- эксперт
- 7,7 рейтинг
- 10,0 рейтинг
- эксперт
9419 ответов
2142 отзыва
- 9,3 рейтинг
- эксперт
9419 ответов
2142 отзыва
5924 ответа
3006 отзывов
- 9,3 рейтинг
- эксперт
- 10,0 рейтинг
- эксперт
- 10,0 рейтинг
- эксперт
- 7,6 рейтинг
5924 ответа
3006 отзывов
5924 ответа
3006 отзывов
5924 ответа
3006 отзывов
9419 ответов
2142 отзыва
- 9,3 рейтинг
- эксперт
- 10,0 рейтинг
- эксперт
9419 ответов
2142 отзыва
- 10,0 рейтинг
- эксперт
5924 ответа
3006 отзывов
9419 ответов
2142 отзыва
- 9,3 рейтинг
- эксперт
5924 ответа
3006 отзывов
- 10,0 рейтинг
- эксперт
9419 ответов
2142 отзыва
- 10,0 рейтинг
- эксперт
5924 ответа
3006 отзывов
- 9,3 рейтинг
- эксперт
9419 ответов
2142 отзыва
- 7,7 рейтинг
5924 ответа
3006 отзывов
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Здравствуйте, Григорий.
Григорий
По закону Вы конечно должны выделить доли в квартире, которая указана в обязательстве. Но так как другая квартира будет больше по площади и Вы выделите доли детям в этой квартире, то это не будет нарушением прав детей. Не будет являться ухудшением их жилищных условий.
Григорий
Если с однокомнатной квартиры обременение снято, то Росреестр и ПФР никак не могут препятствовать Вам в ее продаже. То, что Вы не выделили доли в квартире данные структуры не интересует.
Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
Свернуть
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Григорий
Выполняет свои обязательства владелец сертификата МСК или нет интересуется прокуратура и то, пока только по чье-либо жалобе, родственников, например. Но так как Вы выделите доли в другой, большей квартире, то этим Вы не нарушаете права детей.
Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
Свернуть
получен
гонорар
30%
Адвокат, г. Москва
Вопрос: Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади?
Григорий
Добрый день.
Я все таки полагаю, что могут быть сложности, поскольку обязательство дано о выделении долей в однокомнатной квартире. И это обязательство нужно исполнять именно в том виде, в каком оно дано.
Тот факт. что новая квартира больше это конечно никак не нарушает права остальных членов семьи, однако это все равно еще нужно обосновать и не факт, что кто-то захочет в это вдаваться.
Вы попробуйте, но я полагаю, что будет проблематично, поскольку подход здесь достаточно формальный.
В то же время если никто никуда жаловаться не будет, то все вполне может пройти.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
Свернуть
Юрист, г. Иркутск
Здравствуйте. Вы можете попробовать переписать обязательство на другую жилплощадь. Для этого обратитесь в органы ПФР. Поскольку ущемления прав несовершенолеиних не будет, я думаю ПФР не будет возражать
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
Добрый день!
Формально схема должна быть такая - сначала выделяете доли в однушке, потом, чтобы ее продать Вы должны получить согласие органов опеки и представить им доказательства того, что права детей не будут нарушены и им будет представлено жилье не хуже.
Но, если Вы продадите однушку, но при этом выделите доли в двухкомнатной квартире, то впоследствии никаких проблем быть не должно. Так как права детей в итоге нарушены не будут, ответственности за нарушение нотариального обязательства никакой быть не может.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли, но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире. Мы растерянности, что делать?
Григорий
Григорий вам нужно обратиться в органы опеки, потому что их работа
контролировать обеспечение несовершеннолетних. Предполагаю их ответ, что только вариант: дождаться собственности, выделить доли и продавать с разрешения опеки с одновременной покупкой другой квартиры. Так как это законный вариант. Но если будущая квартира будет с лучшим комфортом, месторасположение будет получше, то возможно разрешат перевести обязательство на новое жилье.Вам нужно банальным образом убедить органы опеки в том что новое дилье по всем параметрам лучше. К примеру: школа ближе, инфраструктура лучше и прочее.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
получен
гонорар
40%
Юрист, г. Рыбинск
Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли,
но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире .
Григорий
Здравствуйте!
Мы растерянности, что делать?
Григорий
Выделять в однокомнатной, затем продавать с предварительного разрешения органов опеки.
Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.
Григорий
В чем препятствия?
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли, но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире.
Григорий
Тут нарушения как такового нет, но органы привыкли придерживаться шаблонов, ваша задача их переубедить.
Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.
Григорий
Если получите одобрение органов опеки, с остальными припятствий быть не должно.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Если исполнить обязательства, доли выделить в однокомнатной квартире, то продать ее можно только при согласии органов опеки. А чтобы опека дала свое согласие, нужно подтвердить что Вы покупаете квартиру по площади не менее той, которая была и в ней выделите доли детям. Для этого нужна одновременная продажа и покупка, то есть в опеку должен быть предоставлен договор купли-продажи. В общем, это усложняет процесс.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
40%
Юрист, г. Рыбинск
Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади?
Григорий
Только на свой риск, так как законом такая схема не предусмотрена. Допустим прокурор узнает, что доли по обязательству не выделены и обратится в суд с иском о понуждении их выделить, признании сделку по продаже квартиры недействительной.
Вот тут то Вы и покажете договор купли-продажи, по которому детям куплена доля в другой квартире. Но, нужно еще соглашение между родителями о том, что Вы определили первую квартиру продать, выделить доли во второй квартире.
В суде представите все эти документы и поясните, что жилищные условия детей были улучшены, что обязательства хотя и не буквально исполнены. Просите в иске отказать. Как правило суды встают на сторону родителей.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
В подтверждение своих доводов приведу актуальную судебную практику (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.09.2014 по делу N 33-11909/2014):
Государственное учреждение - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани обратилось в суд с заявлением об оспаривании бездействия прокурора Арского района Республики Татарстан.
В обоснование требований указано, что заявитель обратился к прокурору Арского района Республики Татарстан по вопросу проведения проверки в отношении ФИО и ФИО на предмет исполнения нотариального обязательства о распределении долей в приобретенном с участием средств материнского (семейного) капитала <данные изъяты> <данные изъяты> по адресу <адрес> <данные изъяты> и <данные изъяты> ФИО С учетом вышеприведенных доводов Государственное учреждение - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просило признать незаконным бездействие прокурора Арского района Республики Татарстан, выраженное в непринятии мер прокурорского реагирования в части исполнения нотариального обязательства от 21.12.2010, данного ФИО и ФИО об оформлении в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению в жилом помещении, расположенном по адресу <адрес>.
В Государственное учреждение - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просит решение отменить и принять по делу новое решение. <данные изъяты>
Проверив решение суда по доводам жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены не находит по следующим основаниям. Отказывая в удовлетворении требований пенсионного органа, суд первой инстанции исходил из того, что приобретенный 13.12.2010 ФИО и ФИО на средства материнского капитала <данные изъяты> по адресу: <адрес> <данные изъяты> в праве собственности <данные изъяты> по адресу <адрес> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 за N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. В преамбуле названного Закона указано, что целью закона является создание условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь. Принимая во внимание основную цель законодателя, суд первой инстанции обоснованно установил, что с помощью средств материнского капитала ФИО улучшили жилищные условия своей семьи, и в итоге, на детей оформлены доли (<данные изъяты>) в праве собственности на <данные изъяты>, приобретенную на вырученные от продажи дома средства. Проведенные сделки отвечают интересам несовершеннолетних детей, поскольку по площади и стоимости квартира в <адрес> превосходит <данные изъяты> <адрес>. Формальное нарушение ФИО нотариального обязательства, на которое указывает апеллянт, не может явиться поводом для приведения всех сторон сделок с жилым домом в первоначальное положение, так как это приведет к нарушению законных интересов несовершеннолетних детей последующих покупателей ФИО, которые приобретали данный <данные изъяты> также с привлечением средств материнского капитала, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 25.02.2014. По изложенным мотивам апелляционная жалоба пенсионного органа подлежит отклонению. Обжалуемое судебное решение соответствует нормам материального и процессуального права, постановлено с учетом всех обстоятельств дела, доводов участвующих в деле лиц и представленных доказательств, которые судом оценены надлежащим образом, в связи с чем оснований для его отмены не имеется. Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Арского районного суда Республики Татарстан от 19 июня 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани - без удовлетворения. Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
В этой ситуации правда и проданный изначально дом куплен другой семьей также с использование средств материнского капитала, но основной смысл это не меняет. По мнению суда, так как приобретение нового жилья отвечает интересам детей и улучшает их жилищные условия, формальные нарушения нотариального обязательства не могут быть поводом для признания сделок незаконными.
Так что, если проблем с продажей однокомнатной квартиры нет, можете смело покупать двухкомнатную и выделять в ней доли детям. Главное, чтобы доли были не меньше, а условия не хуже.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
Дело в том, что получить согласие органов опеки достаточно сложно, поэтому на практике многие сначала продают жилье купленное с использованием средств мат. капитала, затем покупают новое жилье и в нем выделяют доли детям. Формально - это не совсем законно, но как показывает практика, если права детей в итоге не нарушены, то никаких последствий быть не должно.
Если хотите действовать строго по букве Закона, то порядок я указал выше - сначала доли в однушке, затем покупка двушки и получение согласия органов опеки на продажу однушки, но проблема в том, что согласие могут и не дать, либо это растянется на длительный срок.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юрист, г. Калининград
Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади?
Григорий
Добрый день! Рекомендую не идти данным путём - поскольку у Вас письменное обязательство на объект недвижимости приобретённый с использованием средств материнского капитала. Потом просто могут появиться проблемы и сделка может быть оспорена в суде ПФР который выдавал МК. Лучше сначала выделить доли как указано в письменном обязательстве и со спокойной душой уже решать вопрос по приобретению жилья дальше.
Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.
Григорий
Это понятно - много времени и нервов - но а что делать.
Мы растерянности, что делать?
Григорий
В данном случае рекомендую: 1. Пройти в ПФР и поинтересоваться данным вопросом в отделе по работе с средствами МК - они подскажут что делать и сообщат возможные правовые последствия. 2. Пройдите в органы опеки и попечительства по поводу вопроса получения разрешения на отчуждение жилой площади (в которой долевыми собственниками будут дети после выдела им долей) с целью приобретения большей площади - они так же Вам подскажут что им необходимо представить для выдачи Вам письменного разрешения. С Уважением...
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Григорий
Если Вы опять берете ее в ипотеку, то пока не будет выплачен займ, банк не даст согласия.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Об этом я не знал...это новость, т.е. пока она будет в залоге у банка и я не погашу весь займ на новую вторую квартиру, выделить не смогу? а я не смогу естественно это сделать.
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Григорий
Согласие органов опеки для банка не имеет значения. Залогодержатель не даст выделить доли детям, потому что в случае не выплаты займа у банка будут сложности в том, чтобы забрать у вас эту квартиру.
Только после снятия обременения Вы можете выделить детям доли.
Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
Свернуть
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Об этом я не знал… это новость, т.е. пока она будет в залоге у банка и я не погашу весь займ на новую вторую квартиру, выделить не смогу? а я не смогу естественно это сделать.
Григорий
Да, только после выплаты и снятия обременения.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Если все же выделять доли в новой двушке даст ли согласие банк залогодержатель (Сбербанк)? И есть мнение, имеет ли оно право на жизнь: «Если в ипотеку куплена одна квартира, а обязательные доли детям вы желаете выделить в другой, постарайтесь совершить сделку так, чтобы и то и другое жилье оказалось в вашей собственности одновременно и в этот момент обратитесь за разрешением в отдел опеки. В таком случае отказать выделить доли детям в квартире с большим метражом, даже если не она указана в обязательстве, вам не должны.»
Григорий
В этом могут быть сложности и с 99% уверенностью могу сказать что банк разрешения не даст, так как обязательства по ипотеке у вас не погашены+в случае прекращения оплат и дальнейшего разбирательства банку сложно будет забрать потечную квартиру.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
40%
Юрист, г. Рыбинск
Если все же выделять доли в новой двушке даст ли согласие банк залогодержатель (Сбербанк)?
Григорий
Вы не можете выделить доли в квартире не указанной в обязательстве, так как она не приобретена на средства материнского капитала. Вы можете купить квартиру в том числе и на детей. А даст банк согласие или нет нужно в банке спросить.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
Если все же выделять доли в новой двушке даст ли согласие банк залогодержатель (Сбербанк)?
Григорий
Вот это вопрос может быть проблемой, каждый банк на это реагирует по-разному.
«Если в ипотеку куплена одна квартира, а обязательные доли детям вы желаете выделить в другой, постарайтесь совершить сделку так, чтобы и то и другое жилье оказалось в вашей собственности одновременно и в этот момент обратитесь за разрешением в отдел опеки. В таком случае отказать выделить доли детям в квартире с большим метражом, даже если не она указана в обязательстве, вам не должны.»
Григорий
Здесь тоже никаких гарантий, органы опеки оценивают все в совокупности и в принятии решения большую роль также играет человеческий фактор, поэтому все не так просто.
Возможно имеет смысл для начала обратиться в банк с вопросом относительно возможности выделения долей в залоговой квартире, а в дальнейшем действовать по ситуации.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Григорий
Так это облегчает дело. Честно говоря удивлен.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
30%
Адвокат, г. Москва
Необходимо обратится в отдел опеки и они они дают свое согласие, мы его принимаем и выдаем ипотеку с выделением долей в новой залоговой двушке. Практика она сказала стандартная, ничего удивительного нет, многие ей пользуются.
Григорий
Ну тогда вообще нет проблем.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Я обратился в Сбербанк, мне ответили, что можно выделить доли детям. Необходимо обратится в отдел опеки и они они дают свое согласие, мы его принимаем и выдаем ипотеку с выделением долей в новой залоговой двушке. Практика она сказала стандартная, ничего удивительного нет, многие ей пользуются.
Григорий
Хорошо, что все уладилось. Не все банки дают свое согласие на выделение долей членам семьи, тем более детям.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Да и в договоре купли продажи будут мы с супругой и двое наших детей, 4 человека в итоге.
Григорий
Тогда препятствий как таковых уже не имеется у вас.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
40%
Юрист, г. Рыбинск
Необходимо обратится в отдел опеки и они они дают свое согласие, мы его принимаем и выдаем ипотеку с выделением долей в новой залоговой двушке.
Григорий
Все таки не ясно для чего предварительное разрешение органов опеки. Ведь Вы не распоряжаетесь имуществом несовершеннолетних, а лишь приобретаете им доли. Хотя, если квартира приобретается в ипотеку, то затрагиваются имущественные права детей и видимо поэтому требуют разрешение.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Да и в договоре купли продажи будут мы с супругой и двое наших детей, 4 человека в итоге.
Григорий
Значит вы, можно сказать, исполните таким образом свое обязательство о выделе долей членам семьи.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
Я обратился в Сбербанк, мне ответили, что можно выделить доли детям. Необходимо обратится в отдел опеки и они они дают свое согласие, мы его принимаем и выдаем ипотеку с выделением долей в новой залоговой двушке. Практика она сказала стандартная, ничего удивительного нет, многие ей пользуются.
Григорий
Ну замечательно, первый шаг сделан, теперь Вы и из банка получили подтверждения, что ничего противозаконного в этом нет.
Единственный момент, принципиально для банка сначала получить согласие органов опеки, без него никак?
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Я так предполагаю.
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Да, банку как раз нужно это согласие чтобы дать мне выделить доли, банк его получает и не препятствует.
Григорий
Ну тут понятно. Соблюдение прав несовершеннолетних. Формально банк прав.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
Да, банку как раз нужно это согласие чтобы дать мне выделить доли, банк его получает и не препятствует. Единственный момент, это пенсионный фонд, думаю надо к ним сходить на консультацию и получить разрешение по поводу нотариального обязательства, чтобы не выделять доли в однушке, а сразу выделить доли в залоговой сбербанка двушке. Я так предполагаю.
Григорий
Можете проконсультироваться, конечно, но боюсь, что ПФР в данном случае Вам ничем не поможет. Проблемы могут быть с органами опеки - если они Вам согласуют такой порядок выделения долей детям, то переживать не о чем.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Единственный момент, это пенсионный фонд, думаю надо к ним сходить на консультацию и получить разрешение по поводу нотариального обязательства, чтобы не выделять доли в однушке, а сразу выделить доли в залоговой сбербанка двушке.
Григорий
Может не стоит обращать их внимание. Вы ничего противозаконного не делаете. Тем более органы опеки дадут свое согласие. Вдруг они зациклятся на том, что вы все таки должны выделить доли в однокомнатной квартире и зная, что собираетесь продать квартиру, будут препятствовать этому.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
40%
Юрист, г. Рыбинск
Единственный момент, это пенсионный фонд, думаю надо к ним сходить на консультацию и получить разрешение по поводу нотариального обязательства, чтобы не выделять доли в однушке, а сразу выделить доли в залоговой сбербанка двушке. Я так предполагаю.
Григорий
Вот здесь я считаю, что ПФР откажет Вам, так как закон и правила распоряжения материнским капиталом не предусматривают выделение долей в другой квартире.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Единственный момент, это пенсионный фонд, думаю надо к ним сходить на консультацию и получить разрешение по поводу нотариального обязательства, чтобы не выделять доли в однушке, а сразу выделить доли в залоговой сбербанка двушке. Я так предполагаю
Григорий
Вот по поводу этого консультировался со специалистом по данной сфере:
Не нужно этого вам делать, ПФ может вам вставить палку в колеса.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Иркутск
Согласие не дадим, т.к. вы по своему обязательству должны выделить доли в однушке, и только там. Сказали идите в пенсионный фонд решайте вопрос с заменой предмета (квартиры) для выделения.
Григорий
Добрый день. Об этом я изначально говорил позавчера в своем первом ответе. Обратитесь в ПФР и перепишите обязательство, тогда проблем не должно быть.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Новая информация, при обращении в территориальный орган опеки и попечительства г. Ярославля, был получен такой ответ: Согласие не дадим, т.к. вы по своему обязательству должны выделить доли в однушке, и только там. Сказали идите в пенсионный фонд решайте вопрос с заменой предмета (квартиры) для выделения. Банк вчера имел ввиду то, что в принципе выделить доли в новой приобретаемой в кредит квартире. Но если у нас есть обязательство на старую, то помочь ни чем не может.
Григорий
Ну в общем пришли к тому, о чем и говорили. Опека и ПФР согласия не дадут свое и банк тоже откажет выделить доли в ипотечной квартире. Если бы не покупка квартиры снова в ипотеку, то можно было бы продать квартиру без разрешения и выделить в новом жилье доли. Но в такой ситуации тупик. Григорий В обоснование требований указано, что заявитель обратился к прокурору Арского района Республики Татарстан по вопросу проведения проверки в отношении ФИО и ФИО на предмет исполнения нотариального обязательства о распределении долей в приобретенном с участием средств материнского (семейного) капитала <данные изъяты> от 21.12.2010. Согласно ответу прокурора Арского района Республики Татарстан от 04.03.2014 оснований для принятия мер прокурорского реагирования по результатам проведенной проверки не имеется.ФИО использовала средства материнского капитала на погашение кредита на приобретение <данные изъяты> по адресу <адрес> В нарушение принятых на себя обязательств ФИО и ФИО доли несовершеннолетних детей не выделили, 08.08.2011 произвели отчуждение <данные изъяты> и <данные изъяты>
ФИО С учетом вышеприведенных доводов Государственное учреждение - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просило признать незаконным бездействие прокурора Арского района Республики Татарстан, выраженное в непринятии мер прокурорского реагирования в части исполнения нотариального обязательства от 21.12.2010, данного ФИО и ФИО об оформлении в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению в жилом помещении, расположенном по
адресу <адрес>.
Представитель заявителя в судебном заседании заявление поддержал.
Прокурор с заявлением не согласился.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Государственное учреждение - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просит решение отменить и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что средства материнского капитала направлены семьей ФИО на приобретение определенного <данные изъяты>, в отношении которого данной семьей дано нотариальное обязательство. Нотариальное обязательство надлежащим образом не исполнено, выделение долей на несовершеннолетних детей в соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 18.11.2013 не производилось. Приобретение семьей ФИО в последующем иных жилых помещений, а равно и выделение в них долей несовершеннолетним детям правового значения не имеет.
Проверив решение суда по доводам жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены не находит по следующим основаниям. Отказывая в удовлетворении требований пенсионного органа, суд первой инстанции исходил из того, что приобретенный 13.12.2010 ФИО и ФИО на средства материнского капитала <данные изъяты> по адресу: <адрес> отчужден, а на вырученные денежные средства 02.03.2012 ими приобретена <данные изъяты> в праве собственности <данные изъяты> по адресу <адрес>, в которой выделены доли несовершеннолетних детей.
В настоящее время вышеуказанный <данные изъяты> N… приобретен семьей ФИО также с использованием средств материнского капитала. Решением Арского районного суда Республики Татарстан от 25.02.2014 на ФИО возложена обязанность регистрации права на <данные изъяты> <данные изъяты> за их несовершеннолетними детьми, что, в свою очередь, не позволяет семье ФИО оформить в собственность данное жилое помещение и выделить доли своим несовершеннолетним детям в указанном доме. С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для применения к заинтересованным лицам требуемых заявителем мер прокурорского реагирования.Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 за N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. В преамбуле названного Закона указано, что целью закона является создание условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь. Принимая во внимание основную цель законодателя, суд первой инстанции обоснованно установил, что с помощью средств материнского капитала ФИО улучшили жилищные условия своей семьи, и в итоге, на детей оформлены доли (<данные изъяты>) в праве собственности на <данные изъяты>, приобретенную на вырученные от продажи дома средства. Проведенные сделки отвечают интересам несовершеннолетних детей, поскольку по площади и стоимости квартира в <адрес> превосходит <данные изъяты> <адрес>. Формальное нарушение ФИО нотариального обязательства, на которое указывает апеллянт, не может явиться поводом для приведения всех сторон сделок с жилым домом в первоначальное положение, так как это приведет к нарушению законных интересов несовершеннолетних детей последующих покупателей ФИО, которые приобретали данный <данные изъяты> также с привлечением средств материнского капитала, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 25.02.2014. По изложенным мотивам апелляционная жалоба пенсионного органа подлежит отклонению.
Обжалуемое судебное решение соответствует нормам материального и процессуального права, постановлено с учетом всех обстоятельств дела, доводов участвующих в деле лиц и представленных доказательств, которые судом оценены надлежащим образом, в связи с чем оснований для его отмены не имеется. Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
10,0
По Вашему вопросу, что можно сказать, только покупать квартиру без ипотеки, выделять в ней доли.
Григорий
9,3
+
0
-
0
