В современный бизнес прочно вошло направление коммерческой недвижимости.
Сдаются как жилые здания и помещения (дома и квартиры), так и промышленные (не жилые). Ко вторым относятся офисы, цеха, склады, ремонтные боксы, торговые площади, и далее.
Не всегда сдачей занимается владелец. Часто он сдает все здание (комплекс зданий) одному съемщику. Тот, в свою очередь, если это предполагает соглашение, имеет право сдавать площади уже от своего имени.
Для того, чтобы воспользоваться услугами арендатора, необходимо заключать соглашение уже с ним. Эта публикация предоставит минимальную необходимую информацию для безопасной субаренды.
Основные условия заключения соглашения о субарендном найме
Первое, что необходимо для этого - это согласие владельца недвижимости. Суть договора - предоставление во временное пользование части площади (или полностью) субсъемщику. Субарендаторы не имеют прав распоряжаться ей на условиях владения.
Соглашение является оплачиваемым. Сумма платы прописывается в нем. Срок субсъема помещения не может быть большим, чем срок, на который владелец сдает его арендатору.
Условия должны дублировать условия основного арендного соглашения. Более того, при досрочном расторжении основного, автоматически прекращается действие субарендного.
Правила совершения субарендной сделки следующие:
- Она фиксируется на бумаге.
- Если владелец и арендодатель - некоммерческие организации, и при этом снимающее и сдающее лица - физические, то такое соглашение проходит заверение нотариусов.
- Договоренности на термин более 36-ти месяцев проходят нотариальную контору и регистрируются в соответствующих государственных службах.
"Подводные камни" субаренды
Лицо, принимающее во вторичный найм помещения, автоматически попадает в самое неудобное положение. Его договоренности имеют юридическую силу в рамках первичного соглашения.
Поэтому, перед его подписанием можно потребовать основной договор для ознакомления. Это необходимо, чтобы убедиться в том, что субаренда разрешена. Если нет, то необходимо убедиться в наличии разрешения владельца.
Кроме того, лучше проверить срок действия главного соглашения. Упоминание на него может быть в согласии. На это так же необходимо обратить внимание.
В составляемом соглашении нужно предусмотреть случай досрочного отказа от сдачи со стороны владельца помещения.
Необходимо полностью изучить все условия основного соглашения и сопоставить их с теми, которые предполагает подписываемый договор. Для того, чтобы ничего не упустить, лучше привлечь к процессу формирования договоренностей профессионального юриста. Он сможет предвидеть все возможные последствия допущенных разночтений и промашек.
Для того, чтобы ознакомиться со структурой таких соглашений, можно воспользоваться бесплатными примерами и образцами, которые находятся непосредственно под этим текстом.
Ниже расположен типовой бланк и форма договора субаренды помещения вариант которого можно скачать бесплатно.
Для многих предпринимателей, открывающих свое дело, первоочередным вопросом становится приобретение нежилого помещения, в котором будет располагаться офис , производство или иной объект бизнеса.
Покупка недвижимости связана с большими финансовыми затратами, которые не каждому по силам. В таком случае решением становится аренда. Существует несколько видов подобных сделок, одним из которых является договор субаренды.
В ГК РФ дается определение этого понятия. Согласно тексту законодательного документа, субаренда представляет собой определенный вид правоотношений, при котором права на использование недвижимости передаются третьему лицу на основании договора.
Другими словами, лицо, арендующее помещение у собственника, уступает объект найма так называемому субарендатору (на определенное время) , а вместе с ним и все права и обязанности, прописанные в основном договоре аренды.
Законной считается только та сделка, на которую составлен договор субаренды, а контрагентами являются арендатор и субарендатор.
Арендатор может сдавать как весь объект полностью, так и часть его. Чаще всего так и происходит. Собственнику выгоднее сдать в аренду все помещение, и в тех случаях, когда часть недвижимости остается неиспользованной, арендатор привлекает третьих лиц.
Это снимает с него часть финансовых обязательств, и аренда становится выгоднее для всех сторон. Единственная сложность возникает при распределении долей в оплате коммунальных услуг. Этот момент нужно оговаривать отдельно (так как обязательства по их оплате лежат на арендаторе).
Законодательством не предусмотрено заключение соглашения о субаренде в безвозмездном порядке.
Особенности договора о передаче недвижимости в субаренду
Законом не запрещается увеличение арендной платы при сдаче недвижимости в субаренду . Некоторые предприниматели специализируются именно на субаренде, получая прибыль с пересдачи помещений по частям, либо в полном объеме, и имея ее в основе своего бизнеса.
При приёме на работу может потребоваться справка об отсутствии судимости. Инструкция по её получению есть .
Срок, на который заключается договор субаренды, может быть любым, но не превышающим срока действия основного договора с собственником. При изменении договора аренды (продлении, прекращении), соответствующие изменения должны касаться и всех субдоговоров.
Оформление договора субаренды не может происходить раньше, чем заключен основной документ найма между собственником и арендатором.
Если срок действия документа составляет не более 365 дней, регистрировать его в Росреестре не нужно. То же касается и пролонгируемых договоров. Если срок действия документа составляет более года, его нужно зарегистрировать в отделении Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Расторгнуть действующий документ досрочно можно как по требованию арендатора, фигурирующего в основном договоре найма, так и по желанию собственника нежилого помещения.
Эти моменты должны оговариваться в документе субаренды с указанием всех условий досрочного расторжения и документов, нужных для этого.
Если договор не заключается на определенный срок, то прекращение его действия должно сопровождаться письменным предупреждением всех сторон – участников в срок, не менее чем 90 дней.
В любом случае, заключение договора субаренды обезопасит обе стороны от спорных вопросов, возникающих в любых коммерческих отношениях, даже между близкими родственниками. Не стоит полагаться на порядочность арендаторов и субарендаторов, лучше один раз составить документ и избежать возможных недоразумений.
Подробнее о том, как составить договор субаренды нежилого помещения смотрите в этом видео:
Когда устраивают площадь и цена, компания соглашается на субаренду и не требует помещение от собственника. Чтобы заключить между юридическими лицами договор субаренды нежилого помещения, составьте документ на основе образца. Предусмотрите риски.
В этом материале:
Чтобы зарегистрировать компанию, нужен адрес места нахождения (п. в ч. 1 ст. 5 ). Когда фирма только начинает работу, она ищет бюджетные варианты, но с удобным месторасположением. Чтобы сэкономить, компания рассматривает офисы небольшой площади. Как правило, такие предложения исходят от арендатора, а не собственника. Организация может арендовать целое здание и сдавать помещения в поднаем небольшим компаниям.
Сделку с арендатором оформляют как субаренду. За основу можно взять образец договора субаренды и составить документ для сделки между юридическими лицами на нежилое помещение. Но если фирма планирует заключить такой договор, нужно оценить риски.
Договор субаренды нежилого помещения труднее согласовать и настоять на своей редакции
Когда заключали соглашение с арендодателем, арендатор, скорее всего, согласился на условия собственника. Он мог:
- принять на себя обязательства внести значительную сумму в качестве депозита,
- взять обязательства предупредить об окончании аренды за несколько месяцев,
- подписаться под крупными штрафами.
Соответствующие условия он перенесет в договор субаренды офиса. Такие меры позволят арендатору снизить риски, но создадут сложности субарендатору. В этой ситуации целесообразно запросить копию договора аренды. Это позволит убедиться в том, что арендодатель разрешил сдавать помещения в субаренду , и заодно узнать, на каких условиях помещение передавали. Если предоставлять помещения третьим лицам – одно из направлений деятельности арендатора, найти типовой договор субаренды нежилого помещения можно на его сайте.
Вид помещения под субаренду влияет на условия
Обратите внимание, что условия (в том числе по оплате) могут отличаться в зависимости от вида помещения. Например, субаренда торгового помещения или магазина может потребовать дополнительных расходов и занятия определенной деятельностью. Это возможно, если арендатор является плательщиком торгового сбора (). Он может включить в стоимость субаредны соответствующие расходы или компенсировать свои затраты за счет субарендаторов.
Если арендатор не стремился перевыставить возможные штрафы, а по своей инициативе значительно увеличил суммы штрафов, а также ввел дополнительные неустойки, обсудите этот вопрос. Составьте протокол разногласий или в устных переговорах постарайтесь условиться об уступках и поменять кабальные условия субаренды офиса на более выгодные.
Срок действия договора не должен быть дольше срока аренды
Проверьте срок, на который арендатор заключил соглашение с арендодателем. Если период субаренды превышает время аренды, возникнут риски. Суд сделает вывод, что субаренда не может длиться дольше аренды. Заключайте договор на срок, который не превышает договор с владельцем или убедитесь, что стороны договорились об аренде на неопределенный срок ().
Проверьте, что получаете по договору субаренды нужное коммерческое помещение
Обратите внимание на целевое назначение помещений. Если нужно пространство под офис, а контрагент предлагает заключить договор субаренды склада, возникнут риски. Использовать помещение необходимо в соответствии с целевым назначением. В противном случае возможны споры (). Убедиться в том, что помещение соответствует целям субаренды, поможет например технический паспорт. Запросите соответствующий документ у арендатора, прежде чем подписывать договор.
Арендодатель может возразить против заключения договора субаренды нежилого помещения
Чтобы сдавать помещения в субаренду, нужно согласие арендодателя. Арендодатель может выразить свое согласие на сдачу помещений арендатором в договоре или в письме. Это важно для заключения договора субаренды нежилого помещения (образец см. в приложении к статье). Чтобы обезопаситься, субарендатор запрашивает копию договора или письма-разрешения, но ситуация может измениться (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 № Ф03-2062/2017 по делу № А73-5337/2016).
Встречаются случаи, когда арендодатель отзывает свое согласие. Такое право ему дает закон (ст. 209, 608 ГК РФ). Оспорить отказ не получится. Суды считают, что арендодатель вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению ().
Снизить риски компании, которая заключает договор субаренды помещения, помогут условия об ответственности арендатора за досрочное расторжение по его вине. Например, условие о неустойке. Если недобросовестный арендатор не поставит компанию в известность, что арендодатель отозвал согласие на субаренду, потребуйте с арендатора неустойку. Если договор не предусматривает штрафных санкций, докажите ущерб и взыскивайте убытки.
Компании могут передать адрес массовой регистрации
Еще один риск, с которым сталкивается субарендатор – получить адрес, по которому окажется множество других компаний. ФНС откажет в регистрации фирмы, если выявит по адресу в заявлении много других юридических лиц, например, 75 компаний (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.08.2017 № Ф06-22897/2017 по делу № А55-17806/2016). Аналогичный риск появится, когда компания обратится в кредитное учреждение, чтобы заключить договор на открытие банковского счета.
Например, компании пришлось обращаться в суд, поскольку банк отказался открывать счет. Последний посчитал указанный заявителем адрес местом массовой регистрации, поскольку по данных ФНС на указанном объекте располагалось еще десять организаций. Компания оспорила отказ, но потратила время на судебное разбирательство ().
Чтобы избежать споров, отказов в регистрации и проблем с банками, проверьте адрес с помощью специальных сервисов или узнайте через сайт ФНС информацию о других компаниях, которые снимают помещения в том же здании.
Компанию могут обязать оплачивать ремонт вместе с другими субарендаторами
Большое количество компаний в одном здании вызывает и другие сложности. Например, когда речь идет о штрафах и исполнении предписаний контролирующих органов. Если арендатор переложил обязанность вести ремонт здания на субарендаторов, последним придется кооперировать свои усилия. Если кто-то откажется платить за ремонтные работы (например, фасада, за который отвечают все субарендаторы), расходы на работы и материалы придется распределять между собой остальным. Если субарендаторы откажутся от ремонта, возникнет риск новых штрафов.
Опасные условия необходимо исключать из текста соглашения и заранее узнать о будущих соседях. Проверьте договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами по образцу перед тем, как его подписывать.
Вложенные файлы
- Договор субаренды нежилого помещения, выгодный субарендатору.doc
- Дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения о продлении срока субаренды.doc
Договор субаренды (или договор поднайма) - это договор, согласно которому арендатор сдает арендованное им имущество другому лицу.
В соответствии со ст.615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.
Если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.
Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору. Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия.
До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.
Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным.
Поэтому и в образце договора субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.
Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
