Виды правовых оснований пользования жилыми помещениями. Право собственности гражданина на квартиру, жилой дом или иное жилое помещение как основание пользования гражданами жилыми помещениями.
Договор найма жилого помещения как основание владения пользования жилым помещением. Основные разновидности договора найма жилого помещения. Договор социального найма. Договор коммерческого найма. Договор аренды жилых помещений. Иные основания пользования жилыми помещениями.
Однако, если отношения являются отдаленными, личные отношения должны быть жесткими. Если отношения оказались не очень плотными, люди не могут считаться семейным кругом. Поэтому они являются основанием для увольнения из-за собственных требований. Разведенные супруги, а также дочь или сын супруга не считаются близкими родственниками. Даже члены религиозной общины или спонсоры не принадлежат к этому кругу.
В принципе, субаренда требует разрешения владельца или арендодателя квартиры. Однако арендодатель должен, как правило, соблюдать разрешение, в то время как закон и прецедентные нормы определяют пределы. В отличие от сдачи в аренду коммерческих помещений, субаренда жилого помещения всегда требует одобрения арендодателя в соответствии с Гражданским кодексом. В случае спора арендатор должен доказать, что арендодатель дал разрешение на субаренду. Однако арендодатель может отказаться только от разрешения, если субаренда неприемлема для него.
Тема 6. Социальный наем жилого помещения
Предоставление жилого помещения по договору социального найма. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Отказ от сдачи в аренду всей квартиры
Если разрешение арендодателя на субаренду не взимается, он может потребовать возмещение у арендатора и прекратить договор аренды. Если арендатор желает заселить всю квартиру, он или она в любом случае потребуют разрешения у арендодателя. Если арендодатель отказывается от разрешения, арендатор имеет специальное право на прекращение: он может прекратить аренду с трехмесячным сроком - даже если есть договор аренды времени.
Причины отказа от частичной подделки
Подкласс должен быть разумным для арендодателя. Практически арендодатель может отказать в разрешении, если для него неприемлемый субарендатор, использование арендованного имущества не соответствует договорному использованию или квартира переполнена суб-арендатором. Переполненность допускается только в том случае, если страдает структурное вещество. Здесь максимум одного человека за номер считается эмпирическим правилом для допустимого размещения квартиры.
Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.
Субаренде также может быть отказано арендодателем, если квартира используется суб-арендатором в качестве офиса, противоречащего договору. Если существует постоянное шумовое загрязнение или физические нападения на соседей или помещиков, субарендатор может считаться необоснованным для арендодателя. Однако недостаточно, чтобы у помещика было что-то против этого человека. Основания для отказа от суб-сдачи должны быть объективно понятными.
С другой стороны, если субарендатор объективно разумен для арендодателя, а арендатор имеет законный интерес к субаренде, арендодатель вряд ли может его закончить. Причина этого заключается в том, что если партнер по жизни должен быть принят в квартиру, доход арендатора заметно ухудшился, или один родитель хочет взять на себя суб-арендатора для ухода за ребенком.
Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.
Договор социального найма жилого помещения. Пользование жилым помещением по договору социального найма. Предмет договора социального найма жилого помещения. Форма договора социального найма жилого помещения.
Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением.
В случае домов с самофинансированием арендодатель имеет право на аренду подлодки, если в противном случае разрешение было бы необоснованным. Это имеет место, если арендодатель не покрывает эксплуатационные расходы и более сильно обременен суб-арендатором из-за дополнительного потребления воды или сточных вод. Однако арендодатели социальных квартир могут автоматически требовать плату за низкий сбор в размере 2, 50 евро в месяц для одного человека и 5 евро в месяц для двух или более человек.
Прекращение и выселение из-за несанкционированной субаренды
Недовольство, по утверждению которого нет претензий, может привести к прекращению без уведомления арендодателя. Однако арендодатель должен предварительно потребовать от арендатора прекратить субаренду в разумный срок. Однако, поскольку между арендодателем и субарендатором нет договорных отношений, взаимозачетные отношения не прекращаются автоматически, если основное соглашение о найме между основным арендатором и владельцем имущества прекращается. Таким образом, эвакуация квартиры суб-арендатором может быть сложной и продолжительной.
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи.
В случае более длительных периодов уведомления с арендатором рекомендуется, чтобы арендодатель уведомил арендатора о том, что он может требовать возмещения ущерба от своего суб-арендатора. Только на этом фоне ему может быть предложено эвакуировать арендованные помещения.
В принципе, собственность защищена в Германии. Это означает, что имеет право расторгнуть бессрочный договор аренды для арендатора, который предоставляется по договору, если арендодатель может установить свои собственные требования. Эта система защиты защищает права арендатора и защищает его от неожиданного прекращения контракта. Но и у хозяина есть права. Для досрочного прекращения аренды существуют две вероятные причины: самообеспечение или предотвращение надлежащего экономического использования.
Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным.
Необходимо, чтобы хозяин или его члены семьи обращались к квартире. Существует препятствие для надлежащего экономического использования, если арендодатель находится в финансовом бедствии и должен продать жилую недвижимость по экономическим причинам. Арендатор имеет право сначала изучить причины своих собственных требований, прежде чем он согласится на право собственника отменить свои собственные требования.
Самообслуживание: какие арендаторы должны знать
Исходя из этого, калькулятор перемещения вычисляет окончательные затраты на перемещение. В случае личных потребностей арендодатель должен письменно указать причину, по которой и для какого человека ему нужна квартира. Если вырез из квартиры особенно суровый для арендатора, он имеет право возражать против собственного использования арендодателем арендодателя. Если арендатор соглашается на отмену своего собственного требования и оглядывается назад, что домовладелец сделал ложные заявления и только обманул собственные требования, арендатор несет ответственность за ущерб.
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
Наконец, арендаторы добавили расходы на переезд и ремонт, а также более высокую арендную плату за новую квартиру. Поэтому важно записать письменное уведомление об отказе, указав причину прекращения. Устное соглашение может быть очень сложно доказать в суде. Если собственники превращают свои здания в квартиры, занятые владельцами, в течение периода аренды и хотят избавиться от арендаторов по этой причине, прекращение не является правом с точки зрения их собственных потребностей. В этом случае арендатор защищается в течение не менее трех лет до прекращения действия контракта на основании «собственных требований».
Временные жильцы.
Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.
Изменение договора социального найма жилого помещения. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.
Лазейка для помещиков - неудача для арендатора
В некоторых городах такой период перехода может также составлять до десяти лет. Если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды из-за собственных потребностей, он должен назвать правдоподобную причину. В большинстве случаев это вход члена семьи. Даже если арендодатель хочет временно продлить свою дочь или его сына во время учебного периода, арендатор должен принять уведомление о прекращении.
Всегда проверяйте договор аренды в случае экстренного вызова
Арендаторы, пострадавшие от прекращения их собственных требований, должны в любом случае проверить свой договор аренды на законность этого прекращения. Освобождение от собственного потребления должно всегда четко определяться, чтобы арендатор был достаточно информирован. Часто интересы арендаторов в споре выше, чем интересы арендодателя, что также видят суды. Если, однако, помещик показывает неопровержимые причины, которые делают его абсолютно необходимым для его доступа к его собственности на дому, то, как правило, его собственные потребности немного мешают, и арендаторы должны покинуть квартиру.
Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением.
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Тема 7. Договор коммерческого найма жилых помещений
Понятие и правовое регулирование договора коммерческого найма. Стороны договора найма. Объект договора найма. Форма и срок договора найма. Права и обязанности сторон договора коммерческого найма. Последствия не внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Изменение договора коммерческого найма. Расторжение договора коммерческого найма.
Тема 8. Специализированный жилищный фонд
Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда.
Назначение служебных жилых помещений. Назначение жилых помещений в общежитиях.
Назначение жилых помещений маневренного фонда.
Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения.
Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Основания предоставления специализированных жилых помещений. Договор найма специализированного жилого помещения. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.
Предоставление служебных жилых помещений. Предоставление жилых помещений в общежитиях.
Предоставление жилых помещений маневренного фонда.
Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения.
Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Тема 9. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Право на вступление в жилищные кооперативы. Организация жилищного кооператива.
Устав жилищного кооператива. Государственная регистрация жилищного кооператива.
Органы управления жилищного кооператива. Управление в жилищном кооперативе. Общее собрание членов жилищного кооператива. Правление жилищного кооператива. Председатель правления жилищного кооператива. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива.
Прием в члены жилищного кооператива.
Реорганизация жилищного кооператива. Ликвидация жилищного кооператива.
Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива. Право на пай члена жилищного кооператива. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива.
Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива. Прекращение членства в жилищном кооперативе.
Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива.
Выселение бывшего члена жилищного кооператива. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома.
Тема 10. Управление многоквартирными домами
Выбор способа управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.
Товарищество собственников жилья. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья. Права товарищества собственников жилья. Обязанности товарищества собственников жилья. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах.
Реорганизация товарищества собственников жилья. Ликвидация товарищества собственников жилья. Объединение товариществ собственников жилья.
Членство в товариществе собственников жилья. Общее собрание членов товарищества собственников жилья. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление товарищества собственников жилья. Обязанности правления товарищества собственников жилья. Председатель правления товарищества собственников жилья.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья. Средства и имущество товарищества собственников жилья. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Размер платы за жилое помещение. Размер платы за коммунальные услуги. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме.
Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Тема 11. Сделки с жилыми помещениями
Виды сделок (договор) с жилыми помещениями и жилыми домами.
Договор купли-продажи жилого дома (жилого помещения).
Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации.
Продажа квартир на аукционах. Договор на покупку квартиры на аукционе. Договоры мены и обмена жилыми помещениями.
Договор дарения жилого помещения.
Договор купли-продажи дома с условием пожизненного содержания.
Иные сделки с жилыми помещениями.
Тема 12. Приватизация жилья
Понятие приватизации жилья. Договор передачи жилого помещения в собственность. Принципы и условия приватизации жилого помещения. Содержание и ремонт приватизированных жилых помещений.
§ 3. Права пользования жилыми помещениями
Виды вещных прав на жилые помещения. Действующий ЖК разрешил спор о правовой природе вещных прав на чужие жилые помещения члена семьи собственника, отказополучателя и получателя ренты. Ранее эти права признавались вещными только в доктрине. В зависимости от оснований возникновения ЖК выделяет права пользования жилым помещением: во-первых, в силу факта проживания совместно с собственником в качестве члена его семьи; во-вторых, на основании завещательного отказа (легата); в-третьих, в силу договора пожизненного содержания с иждивением.
Объектом указанных прав выступает жилое помещение, т.е. жилой дом (его часть), квартира (ее часть) или комната (ст. 16 ЖК).
Права пользования чужим жилым помещением носят строго личный характер и потому непередаваемы и неотчуждаемы иным образом. Субъектом указанных прав соответственно могут выступать следующие физические лица: лицо, проживающее в одном с собственником жилом помещении в качестве члена его семьи, легатарий и рентополучатель. ЖК изменил понятие члена семьи, к которому теперь относятся дети, родители и супруг собственника (п. 1 ст. 31 ЖК). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - иные граждане, могут быть признаны членами семьи собственника, если были вселены последним в качестве членов семьи. Таким образом, для вселения таких лиц в качестве членов семьи требуется согласие собственника. Очевидно, что для такого вселения необходимо согласие и вселяемого лица. Соответственно, вселение в качестве члена семьи осуществляется на основании соглашения вселяемого лица с собственником. В законодательстве не установлено, в какой форме должно быть совершено такое соглашение. Ввиду того что право лица, вселенного в качестве члена семьи, подлежит государственной регистрации, как и другие права на жилые помещения, логичным было бы установить в законодательстве требование о совершении такого соглашения в простой письменной форме (п. 1 ст. 31 ГК, п. 18 ЖК)*(1032) .
Содержание вещных прав на жилые помещения. Указанные вещные права сходны по содержанию и предоставляют правообладателям возможность пользования жилым помещением для проживания в нем. Правомочие пользования субъектов указанных прав ограничено целью проживания и в рамках использования жилого помещения с указанной целью сходно по объему с соответствующим правомочием собственника (п. 1 ст. 292 ГК; п. 2 ст. 31, п. 1 ст. 33, ст. 34 ЖК). Следует тем не менее признать, что в целом правомочие пользования собственника шире по содержанию, чем содержание указанных вещных прав, поскольку собственник вправе использовать жилое помещение не только с целью проживания, но также для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК). Обладатели названных прав не вправе распоряжаться жилым помещением каким-либо образом, в том числе путем вселения в него третьих лиц.
Дееспособные обладатели указанных вещных прав несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим из пользования жилым помещением (в частности, по оплате коммунальных услуг и по содержанию жилого помещения), если иное не установлено соглашением с собственником (ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК; п. 3 ст. 31, п. 2 ст. 33, ст. 34 ЖК).
Изложенные особенности содержания прав проживания в жилых помещениях свидетельствуют о том, что эти права по своей правовой природе относятся к ограниченным правам пользования чужим имуществом, т.е. к личным сервитутам*(1033) . Эти права имеют аналог в римском праве в виде habitatio - права пользования строением (его частью) с целью проживания*(1034) .
Указанные права на жилые помещения всегда являются срочными независимо от того, предоставляются они на срок жизни правообладателя или на иной срок, и прекращаются со смертью субъекта права или с истечением срока, на который они были установлены, в зависимости от того, какое событие произойдет ранее. При этом право пользования члена семьи собственника является пожизненным, и законом не предусмотрена возможность его установления на более короткий срок, что не исключает возможности отказа правообладателя от этого права в любой момент по собственному усмотрению.
В отличие от прав пользования в силу завещательного отказа (легата) и договора пожизненного содержания с иждивением, право пользования члена семьи собственника не обладает свойством следования (п. 2 ст. 292, п. 1 ст. 586, абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК; п. 4 ст. 31, ст. 34 ЖК)*(1035) .
Из систематического толкования норм действующего законодательства вытекает, что вещные права на жилые помещения не пользуются вещно-правовой защитой, поскольку не предоставляют титула владения (п. 4 ст. 218, ст. 305 ГК). Исключение предусмотрено только в отношении права лица, проживающего в жилом помещении в качестве члена семьи собственника. Это право в силу прямого указания закона наделяется владельческой защитой, в том числе и от собственника (п. 3 ст. 292 ГК).
Возникновение и прекращение вещных прав на жилые помещения. Вещные права на жилые помещения, как на любое другое недвижимое имущество, возникают и прекращаются с момента государственной регистрации соответствующего факта в предусмотренном законом порядке (ст. 18, п. 3 ст. 33, ст. 34 ЖК).
Завещательный отказ устанавливается завещанием или отдельным распоряжением об установлении легата, которое рассматривается как часть завещания (п. 1 ст. 1137 ГК). Право пользования в силу завещательного отказа возникает в силу исполнения наследником обязательства, которое возникает в результате открытия наследства и принятия его наследником, обремененным легатом. Право требования о предоставлении права пользования по завещательному отказу неотчуждаемо и может быть предъявлено легатарием наследнику в течение трех лет со дня открытия наследства. Данный срок является преклюзивным и прекращает право легатария, если оно не было осуществлено до его истечения. Однако, если легатарию подназначен в завещании другой отказополучатель, последний вправе реализовать свое право требования в течение следующих трех лет после истечения срока права требования первого отказополучателя (п. 4 ст. 1137 ГК).
Право пользования жилым помещением члена семьи собственника, помимо общих оснований, прекращается также при прекращении семейных отношений, если иное не установлено соглашением с собственником (п. 4 ст. 31 ЖК). Основанием для прекращения семейных отношений между супругами может служить расторжение брака либо признание его недействительным. Прекращение семейных отношений между родителями и детьми может иметь место в результате усыновления или лишения родительских прав. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что бывший собственник не может обеспечить себя другим жилым помещением, по решению суда за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением, в котором он проживал. В частности, право проживания бывшего члена семьи может быть временно сохранено за ним в случае, если у него нет другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования жилым помещением по договору найма и нет достаточных денежных средств для приобретения или получения в наем иного жилого помещения. Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи по объему и основаниям прекращения сходно с правом члена семьи собственника. Но дополнительными основаниями его прекращения являются истечение срока, на который оно было установлено, и отпадение обстоятельств, которые не позволяли пользователю найти иное место для проживания (п. 4 ст. 31 ЖК). Правило о прекращении права пользования при прекращении семейных отношений не применяется к бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором*(1036) .
Помимо названных, дополнительными основаниями прекращения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника также являются использование этого жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, а также невыполнение требования собственника о необходимости устранить нарушения (ст. 35 ЖК). По тем же основаниям может быть прекращено в судебном порядке и право пользования легатария.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (п. 1 ст. 35 ЖК).
