Как правильно произвести уточнение местоположения земельного участка. Уточнение местоположения границ земельного участка с увеличением и уменьшение площади. Изменение площади земельного участка

С 2007 года сведения обо всех участках вносятся в единую государственную базу данных (ЕГРН, ранее ГКН). при этом стало обязательным лишь недавно. В результате многие земельные участки были учтены декларативно, только с указанием адреса. Собственникам таких участков Росреестр рекомендует уточнить его границы и площадь. Как провести эту процедуру в 2017 г.?

Уточнение границ земельного участка: что говорит закон

Уточнение границ участка земли - это совокупность действий и процедур, позволяющая установить и официально закрепить в ЕГРН площадь, конфигурацию и координаты поворотных точек (мест изломов границы ЗУ). Определение присутствует в ст. 43 ФЗ № 218.

Уточнение требуется, если надел уже поставлен на кадастровый учет, но декларативно:

• Точные границы, площадь, конфигурация не определены. Ранее при сделках с недвижимостью и госрегистрации на наделы закон не требовал от граждан проводить межевание. Границы и площадь устанавливались описательно, без координат. Это приводило к частым спорам между собственниками смежных наделов, к неправильному исчислению налогов.
• Границы установлены с точностью ниже нормы. Значение с 01.01.2017 введено Приказом Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016. Так, сейчас погрешность при определении границ участков в СНТ составляет 0,2 м. До 2013 г. допускалась точность в 0,3 м. Внесенный в реестр в то время участок земли при попытке разделить или объединить с другим придется перемежевывать.
• У одной или более поворотных точек определены несколько координат.

• это защитит землю собственника от посягательств третьих лиц, в частности, от захвата территорий соседями;
• участок без точных границ нельзя объединить или выделить из него другие наделы;
• в земельных спорах у собственника размежеванного участка есть преимущество: суд встанет на сторону того, кто закрепил границы своей земли официально.

Процедуру уточнения границ участков освещают следующие законодательные акты:

• ФЗ № 218 от 13.07.2015, ст. 43;
• ФЗ № 221 от 24.07.2007 (в той части, в которой он не противоречит ФЗ № 218);
• Приказы и рекомендации Росреестра и Минэкономразвития (так, письмо Росреестра № 19-00221/16 от 16.02.2016 отвечает на вопрос, как определять расположение поворотных точек, если сведений о них нет в правоустанавливающих и кадастровых документах).

Отсутствие в ЕГРН точных сведений о границах участков - не повод отказывать собственнику в сделках с недвижимостью (продаже, обмене, залоге) согласно ст. 72 ФЗ № 218. Главное, чтобы участок был поставлен на учет. Перерегистрировать право собственности после межевания также не требуется.

Основания для проведения уточнения

Основанием для проведения процедуры уточнения могут служить:

• Заявление собственника.
• Решение суда в ходе земельного спора между соседями.
• Инициатива администрации или Росреестра. Такое может случиться, например, если при кадастровых работах на участке выявлены ошибки в определении границ смежных, уже ранее учтенных наделов. В таком случае инженер в заключении описывает недочеты и предлагает меры по их устранению, в том числе с помощью уточнения.

Утонение границ земельного участка проводится с помощью геодезических работ на местности, последующих вычислениях и составления межевого плана. При этом кадастровый инженер определяет месторасположение характерных точек, основываясь прежде всего на имеющейся документальной или фактической информации, а не на желании собственника.

Какие сведения берутся в расчет (Письмо Росреестра № 19-00221/16):

• имеющиеся в ЕГРН;
• содержащиеся в документах, выданных при образовании участка (свидетельства и генеральные планы СНТ, ДНТ, ситуационные планы, землеустроительные дела из госфонда данных и др.);
• включенные в проект межевания территории;
• имеющиеся в иных документах, составленных более 15 лет назад (срок приобретательной давности в гражданском законодательстве);
• фактические границы, существующие более 15 лет (объекты природного или искусственного происхождения).

Порядок действий для уточнения границ земельного участка

Запрос в Росреестр может не дать результата. Это означает, что участок не учтен. Если выписка из ЕГРН по форме B-1 получена, но в ней есть запись «границы не установлены», нужно проводить уточнение.

Подготовительный этап

Подготовительный анализ, работы на местности, вычисления и составление межевого плана проводят кадастровые инженеры. Это сертифицированные специалисты, входящие в СРО. Их перечень по регионам публикуется на сайте Росреестра.

Специалист, не состоящий в СРО, не вправе проводить кадастровые работы.

Перед началом работы клиент заключает с компанией (частно практикующим кадастровым инженером) договор на оказание услуг, вносит оплату. При обращении в государственное БТИ к нему прикладывается заявление.

Что потребуется кадастровому инженеру в первую очередь:

• : Свидетельство о госрегистрации, выданное до 2017 г., выписка из ЕГРН, взятая после 01.01.2017, договор аренды;
• кадастровая выписка по форме B-1.

Также необходимы документы, подтверждающие реальное местоположения поворотных точек границ участка. Закон не определяет их точный перечень. В зависимости от расположения, характера, целевого использования надела, обстоятельств его образования кадастровый инженер запросит то, что необходимо. Также будут проверяться сведения по смежным земельным участкам: учтены ли они и как определены границы.

Работы на местности

Второй этап - работы на местности. Минимум за неделю до приезда инженера и геодезистов (1–2 человека) нужно предупредить соседей о процедуре заказным письмом, телеграммой или личным вручением под роспись, в крайнем случае - с помощью объявления в местные газеты. Если смежные участки принадлежат государству или муниципалитету, уведомляется администрация.

Геодезисты с помощью специальной аппаратуры определяют координаты поворотных точек по забору или колышкам, если участок не огорожен. Межевые знаки выдаются собственнику по акту приема под роспись.

Соседи должны подтвердить, что не против таких границ. Для этого на оборотном листе составляют . Его подписывают:

• все владельцы смежных наделов, которые ранее не были размежеваны (те, кто не ставил землю на учет или чей участок не имеет установленных границ);
• собственник участка;
• представитель местной администрации, если участок примыкает к государственным или муниципальным землям;
• кадастровый инженер.

Акт согласования прикладывается к межевому плану. Его необходимо предъявить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Подготовка межевого плана

Далее на основании полученных материалов инженер проводит измерения и составляет межевой план. Его образец утвержден Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015. В пункте «Исходные данные» и в «Заключении» приводятся:

• реквизиты справочных документов, подтверждающие реально установленные границы (копии прикладывать не нужно) с датами их составления;
• обоснование, почему использованы именно эти документы;
• описание природных и искусственных объектов (забор, дорога, канава и др.).

Инженер оформляет план в бумажном и электронном виде (клиент получает его на диске). Во втором случае файл должен быть заверен усиленной электронной цифровой подписью.

Внесение изменений в ЕГРН

Заключительный этап - внесение уточненной информации в ЕГРН. В территориальное отделение Росреестра собственник подает заявление, межевой план и акт согласования, правоустанавливающие документы на землю.

В кадастровую палату можно обратиться:

• через МФЦ;
• онлайн с помощью портала госуслуг (необходима подтвержденная регистрация);
• через представителя по доверенности;
• по почте: в этом случае все копии должны быть удостоверены нотариально.

Госпошлина не предусмотрена. Данные об уточненных границах Росреестр вносит в ЕГРН в течение 10 дней.

Где заказать услугу?

Выбирать подрядчика рекомендуется из тех специалистов и организаций, полномочия которых подтверждены Росреестром (их список есть на сайте на странице «Электронные услуги и сервисы»). Кадастровые услуги оказывают частные компании, в штате которых есть сертифицированные инженеры, а также государственные БТИ. Работа вторых стоит дороже.

Стоимость процедуры

Все услуги выполняются по договору за вознаграждение. зависит от того, что возьмет на себя инженер: только подготовку межевого плана или полностью весь процесс, включая согласование и обращение в Росреестр.

Кроме того, на стоимость влияют:

• месторасположение участка;
• его площадь;
• количество поворотных точек: у идеально прямоугольного участка их 4;
• характер территории, рельеф;
• местные требования к подготовке документов;
• сезон (в зимнее время на практические работы может быть установлена повышенная ставка);
• возможные споры с соседями.

Примерно в такую цену обойдется уточнение границ земельных участков в Москве и области:

Сроки исполнения

Зачастую больше всего времени у кадастрового инженера уходит на сбор необходимой информации и ее предварительный анализ. Если в ЕГРН и в правоустанавливающих документах собственника нет сведений о проведенных границах, он обращается к архивам, госфонду данных, изучает карты.

Работы на местности назначаются не менее чем через 10 дней после изучения ситуации и составления техзадания для геодезистов. Это время необходимо, чтобы уведомить заинтересованных лиц о проводимых работах.

В среднем геодезисты проводят работы на участке в течение 1-3 дней. На обработку информации и составление межевого плана уходит еще 2-4 дня при условии, что не возникли земельные разногласия с соседями. Росреестр должен принять заявления и внести корректировки в ЕГРН в течение 10 дней.

Таким образом, на всю процедуру уточнения границ земельного участка уходит в среднем 30–45 дней, если не возникли споры со смежниками.

На что обратить внимание?

Необходимо помнить, что уточнение не связано с образованием новых наделов, их объединением, выделением или разделением. Исправление технической ошибки в реестре также не считается уточнением, так как часто проводится без практических работ на местности. В каждом из этих случаев составляются разные межевые планы согласно Приказу № 921.

При уточнении границ может измениться площадь земельного участка. Например, если между смежными наделами обнаружены бесхозные участки, допустимо дооформить эту землю, присоединив к своей. Таким образом можно увеличить площадь не более чем на 10 % или до минимально установленного значения.

В межевом плане кадастровый инженер не только вписывает координаты поворотных точек, но и обосновывает их, ссылаясь на документы или их фактическое месторасположение более 15 лет. Неправильная или отсутствующая аргументация в межевом плане - наиболее частая причина отказа во внесении изменений в ЕГРН. Отказ можно оспорить путем жалобы вышестоящему должностному лицу территориального управления Росреестра или в суде.

О том, каким образом добиться решения земельных споров и уточнения границ наделов через суд, смотрите в этом видео:

Таким образом, уточнение границ предполагает внесение достоверных данных о границах, площади и конфигурации уже учтенного земельного участка в реестр. Проводится процедура на основании заявления и межевого плана. Точные сведения об участке в ЕГРН - гарантия неприкосновенности , преимущества в земельных спорах с соседями, верного исчисления налогов.

Получите ответ юриста за 5 минут

Если земельному участку уже присвоен кадастровый номер, но в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении его границ, то данный земельный участок подлежит уточнению . Таким образом, уточнение земельного участка проводится, если границы земельного участка не установлены, либо установлены, но с точностью ниже нормативной.

Уточнение границ земельного участка и его площади выполняется при наличии у гражданина свидетельства о праве собственности, постановления или решения о передачи в собственность, а так же иного документа подтверждающего законную передачу земельного участка в собственность.

При уточнении местоположения границ земельных участков зачастую фактическая площадь земельного участка, установленная при межевании, не соответствует площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах на этот участок. Такие расхождения могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади земельного участка по сравнению со сведениями в документах на него.

Уточнённая площадь земельного участка не должна быть больше площади участка, отражённой в документах и государственном кадастре или акте органа местного самоуправления, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ГКН.

Кадастровые работы по у точнению границ земельного участка и его площади включают в себя:

• изучение правоустанавливающих документов на земельный участок. Необходимо выяснить, требуется ли уточнять адресный ориентир, присваивать или изменять категорию или вид разрешенного использования;
• заказ сведений из ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости) - кадастровая выписка на исходный земельный участок и объекты капитального строительства, расположенные на нем, а так же КПТ (кадастровый план территории);
• геодезические измерения на местности границ земельного участка. При выполнении измерений учитывается фактическое местоположение ограждения, забора или других искусственных объектов позволяющих определить границы земельного участка.
• формирование акта согласования границ земельного участка, который подписывают собственники или арендаторы смежных земельных участков.
• формирование межевого плана и согласование его с Заказчиком работ;
• сдача межевого плана на проверку в орган кадастрового учета;
• получение кадастровых паспортов на образованные земельные участки;

Согласование границ земельного участка:

Порядок согласования границ земельного участка устанавливается Статьей 39 и 40 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г.:

• согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. В согласовании местоположения границ вправе участвовать представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности.
• если соседний земельный участок ранее межевался и его границы уточнены и определены с необходимой точностью, то согласовывать границы не нужно. В этом случае необходимо заказать сведения из государственного кадастра недвижимости - кадастровые выписки на этот земельный участок;
• бывают случаи, когда соседи отсутствуют на участке продолжительное время или отказываются подписывать акт без объяснения причины, в таких случаях подается объявление в газету о проведении кадастровых работ, а так же посылается заказным письмом с уведомлением на адрес прописки или место проживания соседа извещение о проведении кадастровых работ. В случае, если к обозначенной дате Ваш сосед не высказал своих претензий в письменной форме границы считаются согласованными;
• споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке. Поэтому, если Ваш сосед отказался подписывать акт согласования, спор по границе решается в суде.

Покупая земельный участок мы должны четко знать, какая именно земля теперь будет находится в нашей собственности и речь идет далеко не о технических ее характеристиках.

Во всех действиях производимых с участком должен быть соблюден порядок. Под порядком понимается установленная законом последовательность уточнения границ. Как правило, для начала, законодатель настаивает на том, чтобы собственник дал возможность кадастровым инженерам изучить все правоустанавливающие документы на данный земельный надел.

Кадастровым инженерам необходимо ознакомление для того, чтобы понять, какие еще работы могут быть проведены помимо вычислительных. Например, это могут быть работы по уточнению ориентира адреса.

Также ознакомление необходимо для того, чтобы на начальном этапе выявить всевозможные ошибки, если таковые имеют место быть. Затем на смену аналитической работе приходит практическая, в виде проведения геодезических работ.

После, кадастровые инженеры дают на подписание собственнику определенный законом акт согласования работ, подписав который вы не только признаете, что все работы выполнены, но и соглашаетесь с результатом их проведения.

Следующим шагом следует формирование плана межевания, который предстанет перед вами, составленный на основе полученной информации.

Последним этапом является предоставление плана всей кадастровой палате на предмет выявления ошибок, а также изучения. Вся эта процедура займет не больше пятнадцати дней.

Если говорить про аналитическую работу, включающую в себя анализ, изучение и рассмотрение полученной информации, то наверняка, все и каждый примерно знают, как это происходит. Ведь тем же самым и занимаются кадастровые инженеры на последнем этапе своей деятельности.

Но в вопросах выполнения работ на местности могут возникать споры. Так как же кадастровые инженеры выполняют свою работу?

Для начала вы пишите заявление в кадастровую палату на проведение работ по уточнению границ на территории вашего участка. Разумеется, процедура выполнения уточнения границ носит платный характер и в разных регионах эта сумма разница от трех до шести тысяч рублей в зависимости от площади вашего надела.

Сначала он снимает мерки с существующих границ и наносит пунктирными линиями их в свой план. Далее осуществляет точные замеры в соответствии со своим опытом и знаниями.

Если ваш участок не имеет идеально ровный ландшафт, кадастровый инженер также замеряет высоту и протяженность впадин и холмиков и вносит их в план.

На этом работы на местности завершаются. Но не стоит думать, что на этом кадастровый инженер выполнил свою работу.

В кабинете кадастровой палаты ему предстоит долгое изучение найденного материала, сопоставление его с близ лежащими наделами, и только потом – четкая обрисовка настоящих границ вашего земельного участка.

Стоимость

Стоимость проведения работ по уточнению границ варьируется из региона в регион. Для примера приведем московскую область.

Как вы уже поняли, стоимость кадастровых работ зависит не только от региона, но и от размера участка. Так, в Московской области за каждую сотку необходимо заплатить от пятисот рублей.

Таким образом, если ваш участок составляет пресловутые шесть соток, то работы по уточнению границ будут для вас стоить три тысячи рублей.

Эту сумму вы отчисляете по реквизитам, которые сообщают вам в кадастровой палате.

К сбору документов нужно отнестись с особой тщательностью. Именно от правильно предоставленных документов зависит не только правильность проведения работ, но и сроки.

Так, при вас должен быть определенный перечень документов перед обращением в кадастровую палату. В него входит:

• ксерокопия паспорта вас, как гражданина Российской Федерации;
• свидетельство о праве собственности;
• если имеется, кадастровые бумаги, оформленные вами или же прошлыми владельцами;
• также вам понадобится общий план застройки территории;
• проект межевания, если он есть у вас в наличии.

Все эти документы в совокупности дают вам право на обращение в кадастровую пользу. Но это не весь перечень необходимых документов, некоторые вам нужно будет подготовить самостоятельно.

Во-первых, вы должны составить заявление на проведение подобных работ по уточнению границ.

В заявлении должно содержаться основание, а также ваши координаты и описание вашего участка.

Подобное заявление можно заполнить в самой кадастровой палате.

Также вам необходимо предоставить чек об оплате услуги , об обстоятельствах которой мы говорили выше.

Только с учетом предоставления всех документов вам не смогут отказать в уточнении границ.

Сроки

Сроки на выполнение подобных работ оговорены в законодательстве, но также они напрямую зависят от вас. В случае, если вы предоставите не полный пакет документов, то срок может стать дольше, чем пятнадцать дней.

Также, сроки могут быть изменены в случае, если ваш участок не оформлен на кадастровом учете. В этом случае уточнение сроков может растянуться на неопределенное время.

Поэтому очень тщательно подойти к вопросам сбора документов для того, чтобы не затянуть сам процесс.

Изменение, а именно увеличение границ земельного участка разумеется влияет на увеличение его площади, но только в том случае, если вы планируете увеличить участок за счет территории, которая не находится в чье либо собственности или же не имеет четко установленных границ.

Для того, чтобы расширить участок вы можете попросить кадастрового инженера провести геодезические работы за счет процедуры межевания. Законодатель допускает увеличение границ на определенную местными властями территорию.

Основанием для увеличения границ земельного участка является покупка земли, прилегающей к участку.
Также, в результате участия в каких-либо государственных программах собственник участка может претендовать на лишние сотки земли.

Для проведения такой несложной процедуры вам потребуется проведение работ по межеванию участка , сбор документов о праве собственности, оплатить государственную пошлину и написать заявление. Все это вы предоставляете в кадастровую палату, где новые сведения о вашем участке заносятся в реестр.

Уменьшение площади при межевании

Уменьшение площади земельного участка также возможно в результате проведения геодезических работ. Об этом говорится в письме Министерства юстиции. Для этого вам необходимо заполнить соответствующее заявления и оплатить услуги кадастровых инженеров.

Основаниями для уменьшения площади участка являются факт незаконного посягательства на чужую территорию и ошибка в кадастровом и межевом плане.

Проводится такая процедура на тех же условиях, что и увеличение площади участка. Отличается лишь результат.

Участок, не поставленный на кадастровый учет

В случае, если участок не поставлен на кадастровый учет то выполнить работы по уточнению границ также можно. Для этого вам нужно предоставить имеющиеся документы о праве собственности, а также провести работы по согласованию.

Соседи – собственники лежащих рядом земельных участков должны быть согласны с проведением подобных работ.

Заключение

Как видите, выполнить работы по уточнению границ земельного участка не так уж и сложно. Главное подходить к процессу с большой ответственностью и аккуратностью. Соблюдение точных шагов — это залог вашего успеха. Именно поэтому, основываясь на нашей статье, вы можете выполнить работы в максимально короткие сроки.