Проблемы реализации права собственности на жилое помещение. Основные проблемы возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения. Общие положения о нежилых помещениях

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 К.Ю.Н., доцент КГЮА НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛИЩЕ В данной научной статье рассматриваются ряд проблем, связанных с реализацией прав граждан на жилище, анализируется законодательство, Щегулируюгцее право собственности на жилище In this given article are considered variety of problems connected with realization of citizens^ rights for housing. Legislation regulating ownership for housing is analyzed. В соответствии с п. 1 ст. 1 Конституции Кыргызской Республики " «Кыргызская Республика (Кыргызстан) является суверенным, демократическим, правовым, светским, унитарным, социальным росударством». Данная норма предполагает, что формирование правового государства, важнейшим принципом которого является безусловное подчинение всего и всех закону, предполагает высокий уровень правового регулирования взаимоотношений между государством и гражданами, надежные гарантии защиты конституционных прав и свобод граждан, а также выполнения ими обязанностей по отношению к обществу и Государству. За последние годы в Кыргызстане фактически произошла смена общественного строя, на смену одним социальным проблемам общества " Конституция Кыргызской Республики. Принята референдумом (всенародным голосованием) Кыргызской Республики 27 июня 2010 года.

2 пришли другие, однако, одна из них - жилищная - продолжает оставаться наиболее острой и глобальной, тем более, что государство стремится данную проблему полностью переложить на плечи самих граждан. Право граждан на жилище формально еще является конституционным и обязывает государство, прежде всего, обеспечить каждому гарантированную возможность обзавестись жилищем". Так, в соответствии со ст. 46 Конституции КР «каждый имеет право на жилище»...органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права на жилище. Жилище малоимущим и иным нуждающимся лицам предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов либо в социальных учреждениях на основаниях и в порядке, предусмотренных законом». Это право предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья. Такое право предоставлено гражданам статьями 20 и 30 Конституции КР, На сегодняшний день говорить о том, что государство в полной мере может обеспечить каждого нуждающегося в жилье гражданина жильем - это из области ошибочных нереальных вещей. Хотя, по сравнению с прошлыми годами, строительство и предоставление жилья наиболее нуждающимся всетаки увеличились (к примеру, предоставление жилья бюджетным работникам; лицам, пострадавшим в результате апрельских событий и родственникам погибших граждан и т.д.). Данные мероприятия, к сожалению, не носят постоянный и обязательный характер. Большинство семей продолжают оставаться за чертой бедности, не имея возможности ^ Глущенко П.П. Совдально-правовая защита конституционных прав и свобод граждан (теория и практика). Монография / Под общ. Ред. В.П. Сальникова СПб: Санкт-Петербургская академия МВД России, С. С

3 реализовать на практике свое важное конституционное право - право на жилище. Тем не менее, для обеспечения и реализации данного права Конституция КР предоставляет каждому «право на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, результатами своей деятельности» (ч. 1 ст. 42). Это позволит гражданам совершать различные гражданско-правовые сделки по приобретению жилья на праве собственности. Но, следует отметить, что, к сожалению, в реальной действительности граждане на рынке жилья сталкиваются со многими трудностями вплоть до нарушения их конституционных прав. Каковы же способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. Шроанализируем некоторые из них. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля - продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади в Кыргызстане, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, достаточно дорого. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли - продажи, значительно расширился. Теперь обычно в

4 сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля - продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др. Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем. Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи Гражданское кодекса Кыргызской Республики^ об имущественном найме (гл. 27), безвозмездном пользовании (гл. 29), страховании (гл. 46), об обязательствах вследствие причинения вреда (гл. 51) и другие правовые нормы, которые, по нашему мнению, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе. При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства. " Гражданский кодекс Кыргазской Республики от 5 января 1998 года N 1. (В редакции Законов КР от 17 июля 2009 года N 233). (Введен в действие Законом КР от 5 января 1998 года N 2).

5 Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны"^, но ст. 11 Гражданского кодекса КР", тем не менее, вьщеляет наиболее значимые из них. Прежде всего, это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований^. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение. Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может j служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние. В числе поименованных в законе способов защиты гражданских прав установлены и такие, как признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права (при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения - ст. 13 ГК)^; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда и некоторые другие. "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С. 248 "Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года N 15. (В редакции Законов КР 12 октября 2009 года N 263)/ (Введен в действие Законом КР от 8 мая 1996 года N 16). "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С i! " Комментарий к Гражданскому кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С

6 Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 178, ГК КР). В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет Закон КР от 10 декабря 1997 года N 90 «О защите прав потребителей». Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан остановимся на одном виде договоров, распространенных на рынке жилья, при заключении и исполнении которого особенно часто допускается совершение противоправных действий: договоре купли-продажи жилья. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли - продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому и на его содержании следует остановиться подробнее. Договор купли-продажи жилья регулируется главой 23 ГК КР. Согласно ст. 415 ГК по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи объектов недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Договор купли-продажи о " Закон Кьфгазской Республики «О защите прав потребителей» от 10 декабря 1997 года N 90. (В редакции Законов КР от 20 марта 2002 года N 42, 17 февраля 2003 года N 37, 18 июля 2008 года N 158, 8 декабря 2009 года N 307).

7 объектов недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 ГК КР (ст. 416 ГК). Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации^. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 4 ст. 181 ГК КР). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса КР не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли - продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Принципиальное значение при совершении договоров купли - продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие". Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли - продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок: - договоры купли - продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля - продажа квартиры в многоквартирном доме); - договоры купли - продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный " См.: Закон КР «О государственной регастрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года N 153. Комментарий к Гражданскому Граждс кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С

8 участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование. К первой категории сделок купли - продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений. Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок. Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли - продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы: - свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру; - договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи; - справка из регистрирующего органа с указанием оценочной стоимости квартиры; - предварительное разрешение отдела по поддержке семьи и детей, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением. На заключение договоров купли - продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Согласно ст ГК КР по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права

9 собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают члены семьи собственников жилого помещения является то, что в п. 2 ст. 249 ГК КР устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу е является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Но все-таки в реальной действительности возникает определенный круг проблем, связанные со своевременным предоставлением покупателю жилого помещения. Одна из проблем - обман с пропиской (регистрацией) -

10 явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предполагают следующий выход. После оформления договора купли - продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Фирмы, или же это могут быть адвокаты, должны вести проверку юридической правильности сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом). Участникам сделки купли - продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность). Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

11 Таким образом, проблема защиты нарушенных прав будущих собственников жилых помещений приобретает особый характер и требует оптимального и эффективного разрешения спорных ситуаций. Следовательно, необходимо усилить нормы действующего законодательства, регулирующие все вопросы, связанные с приобретением права собственности на жилье.

Жилищные права граждан, отказавшихся от участия в приватизации жилья, но давших согласие на ее осуществление. При приватизации занимаемого жилого помещения гражданам и членам их семей бесплатно передается

УДК 347.74 ББК 67.404.2 К 78 К 78 Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 48-КГ 18-1 г. Москва 27 февраля 2018 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Кликушина

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные

Понятия и основные виды сделок с недвижимостью Жуковская Анастасия Андреевна Ивановский государственный политехнический университет Иваново, Россия Concepts and principal of real estate transactions Zhukovskaya

ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ИТОГАМ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ: Отчет подготовлен в интересах Покупателя Июль 2017 года г. Москва Оглавление I. ВВЕДЕНИЕ... 3 Ограничение ответственности...

Заключение по вопросу нарушения прав граждан Е. и М. на возмещение ущерба в результате сноса жилого дома ** / *** по ул. ***** / ***** в городе Тамбове «9» июля 2014 года г. Тамбов Уполномоченным по правам

Гражданский кодекс РФ (извлечение) Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Доходы подопечного гражданина, в том числе доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ 30 ноября 1994 г. 51-ФЗ Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 32. Ст. 3301) (в ред. федеральных законов от 20.02.1996 18-ФЗ,

ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских свойств риэлторской услуги. Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах»

Статья подготовлена Юристом ООО ЮФ «ЮРЛИГА БИЗНЕС»Каштан Анной Владимировной, 31 августа 2012 года. Конституция Российской Федерации закрепляет за каждым право на жилище и невозможность произвольного лишения

АДМИНИСТРАЦИЯ ОЛЬГИНСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 14.07.2016 г. ст. Ольгинская 214 О внесении изменений в постановление Администрации Ольгинского сельского Поселения «Об утверждении «Положения

ПРИМЕРНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (Утверждено решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. 4) 1. Настоящее Примерное

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» В связи с возникающими в судебной практике

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 4-КГ13-2 г.москва 16 апреля 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Момотова В.В.,

Конституция Российской Федерации статья 40 «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища..» После перехода нашего государства к рыночным отношениям, преобразования экономики,

УТВЕРЖДЕНО решением правления нотариальной палаты Ставропольского края от 23.12.2016 г. (протокол 54) Методические рекомендации по некоторым вопросам удостоверения сделок по оформлению жилого помещения,

В Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда Заявитель: Заинтересованные лица:.. Третье лицо..... Кассационная жалоба на решение. суда области от г Являясь? доли в праве общей

Жилищный кодекс Российской Федерации Принят Государственной Думой Одобрен Советом Федерации 22 декабря 2004 года 24 декабря 2004 года (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ - Собрание

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ 53-КГ16-27 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 28 декабря 2016 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Е.М. Караваева УО «ГГУ им. Ф. Скорины» ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ И РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В связи

Н. Г. Станкевич ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН Законодательство о праве собственности на землю граждан по своей сути представляет собой новейшее нормотворчество.

Земельное право Возникновение и прекращение прав на земельные участки Болтанова Елена Сергеевна К.н., доцент каф. Информационного права Задача 1 Администрацией г. Томска было принято постановление об установлении

ЕСЛИ БАНК НАВЯЗЫВАЕТ СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ Как отказаться от ненужной услуги Куда жаловаться на банкиров 1 Страхование жизни услуга, с которой вы можете столкнуться при оформлении кредита в банке. Это часть

«УТВЕРЖДЕНО» Индивидуальный предприниматель Логненко Павел Владимирович от «20» августа 2014 г. ИП Логненко П.В. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ г. Нефтеюганск, 2014 год ОГЛАВЛЕНИЕ 1. Вводная часть...

Утверждены генеральным директором ООО «Этажи Владимир» О.А. Каряевым «20» декабря 2016г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских

Утверждены Директором ООО Этажи-Омск К.С. Рязановым 01 декабря 2016 г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах» (далее

Права и обязанности опекуна Родители ребенка или лица, их заменяющие, утрачивают свои права и обязанности по представительству и защите прав и законных интересов ребенка с момента возникновения прав и

СОВЕТ ДЕПУТАТОВ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ МАРКОВО Р Е Ш Е Н И Е (XХXХV сессии III созыва) От 06.02.2017 г. 83 О муниципальном жилищном фонде сельского поселения Марково Рассмотрев представленные Главой сельского

Лист 2 из 12 Формы текущего контроля и активных методов обучения Перечень вопросов к зачету: 1. Понятие жилищного права. Соотношение жилищного права с гражданским и административным правом. 2. Метод жилищного

Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 2 июля 2009 года 17/14 О создании жилищного фонда коммерческого использования городского округа город Уфа Республики Башкортостан и

Приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого Введение Обеспечение благоприятных условий для развития субъектов МСП является одной из основных целей государственной политики

Тестовые задания по дисциплине «Правовое регулирование маркетинговой деятельности» для студентов специальности 080111 «Маркетинг» всех форм обучения (без ответов) 1. Преимущества предпринимательской деятельности

Автоматизированная копия 586_467786 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 14773/12 Москва 19 марта 2013 г. составе: Президиум

Артем Пепа Практические аспекты регистрации права собственности и заключения сделок с недвижимостью в Крыму Управляющий партнер, адвокат 1 Законодательство о государственной регистрации прав Федеральный

1. Цели освоения дисциплины Целью курса «Законодательство по недвижимости» является изучение законодательства, регулирующего формирование, обращение и оценку недвижимого имущества. В ходе изучения курса

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РСФСР 4 г. Москва 10 июня 1980 г. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом (с изменениями,

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

22 июля 2008 года N 159-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ16-240 город Москва 6 апреля 2017 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РФ и ряда других законодательных актов. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, не исполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», постановил решение об удовлетворении заявленных требований.

Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.

В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик передать ему, дольщику, квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», Гражданским кодексом Российской Федерации (в частности, ст. ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спорам не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Так, в силу ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» товарищество собственников жилья -- некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум -- единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, так как подразумевается, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее.

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Специальность: 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент

Михайлова Ирина Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН

1.1. Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды.

1.2. Классификация оснований приобретения права собственности на жилые помещения.

1.4. Особенности осуществления права собственности на жилые помещения лицами, осужденными к лишению свободы.

Глава 2. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ОСОБЕННОСТИ

2.1. Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку.

2.2. Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.

2.3. Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности).

2.4. Приобретение права собственности на жилые помещения членами жилищных, жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов: сравнительно-правовой анализ.

Глава 3. ПРОИЗВОДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

3.1. Приватизация жилых помещений: исторический аспект.

3.2. Приобретение права собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи и дарения.

3.3. Приобретения права собственности на жилое помещение на основе договора мены.

3.4. Приобретение права собственности на жилые помещения по договору ренты.

3.5. Наследование жилых помещений по закону и завещанию.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации1, всеми* российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством и его субъектами к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что i около-трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для:него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище»2.

2 Международные акты о правах человека: Сб. док. М., 1999. С. 44-52.

3 См.: Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (далее - Основы федеральной жилищной политики) // Ведомости Съезда народных депутатов (далее - ВСНД) РФ и Верховного Совета (далее - ВС) РФ. 1993. № 3. Ст. 99. тизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-11 (далее - Закон о приватизации). Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь - благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч российских граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ"в. жилищной сфере. Это положение объективно обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления- данного права, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований"его приобретения, закрепленных в действующем законодательстве.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации2 (далее - ЖК РФ), значение которого трудно переоценить. В нем впервые на законодательном уровне сформулированы определения таких важных понятий, как жилой дом, квартира, комната. В исполнение фундаментальных положений, закрепленных в ЖК РФ; в последние годы был принят ряд нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения. К наиболее важным из них относятся Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и

1 См.: ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2005. №1.4.1. Ст. 14. иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о ЖНК), закрепившие ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.

Значение названных нормативных актов трудно переоценить, однако, к сожалению, еще не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной; целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых^ норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.

Так, в частности, много вопросов связано с определением статуса помещения, находящегося в аварийном состоянии либо под угрозой разруше

1 См.: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.

2 См.: О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Рос. газ. 2004. 31 дек.

3 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. 8 дек.; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552. ния вследствие воздействия внешних факторов природного и техногенного характера. Представляется, что вне зависимости от формы собственности оно должно признаваться нежилым, что служит основанием для выселения из него жильцов с предоставлением другого жилого помещения. Причем собственнику такого жилого помещения должно предоставляться равноценное жилье с возможностью последующего оформления права собственности на него.

В подробном теоретическом изучении нуждаются правомочия собственника жилого помещения, так как их классическая триада - владение, пользование и распоряжение - приобретает применительно к жилым помещениям ряд специфических особенностей, отличающихся от правомочий собственников других движимых и недвижимых объектов. Определенные различия"в содержании и осуществлении права собственности возникают и в зависимости от особенностей правового статуса управомоченного субъекта. Это положение относится в первую очередь к лицам, осужденным к лишению свободы, но данный вопрос, затрагивающий субъективные права и законные интересы многих российских граждан, не был подвергнут в современной-литературе анализу, адекватному его социально-правовому значению.

Комплексный анализ содержания и осуществления-права собственности на жилые помещения невозможен без изучения и характеристики предусмотренных действующим законодательством многочисленных и разнообразных оснований приобретения гражданами данного права - одного1 из наиболее важных субъективных гражданских прав. Те основания приобретения гражданами жилья в собственность, которые являются традиционными-для отечественного правопорядка, в первую очередь - купля-продажа, достаточно часто рассматривались в монографических исследованиях, но работ, посвященных новым, недавно получившим свою легальную"регламентацию основаниям, явно недостаточно. К этим новым основаниям относятся договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и договор ренты (прежде всего - договор пожизненного содержания с иждивением).

Еще один договор - договор простого товарищества (о совместной деятельности) выступает в качестве своеобразной альтернативы договору долевого участия в строительстве жилья. Сфера применения данного договора, соприкасающегося по многим позициям с договором строительного подряда, ограничена кругом его потенциальных участников, представленных индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Каждая из указанных договорных конструкций, а также договоры, купли-продажи и мены обладают рядом специфических особенностей,.потому необходимо, во-первых, провести их комплексный, сравнительно-правовой анализ, а, во-вторых, определить место каждого из них как в системе гражданско-правовых договоров в целом, так и в системе договоров, направленных на переход права собственности на жилые помещения в частности.

В связи с закреплением в действующем законодательстве такого основания приобретения жилых помещений, как полная, выплата пая в жилищном накопительном кооперативе, необходимо также выявить и охарактеризовать черты сходства и различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными1 кооперативами, так как от этих особенностей в значительной степени зависят процедура и:"условия приобретения гражданами соответствующего права.

Особого внимания заслуживает и такое специфическое основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения, как приватизация жилья. Несмотря на то что вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений, исследуются в науке уже на протяжении достаточно длительного времени, многие из них не нашли пока однозначного решения. Так, например, дискуссионный характер имеют вопросы о том, является" ли приватизация-жилого помещения гражданско-правовым договором, и можно ли рассматривать заявление о приватизации офертой.

В настоящее время прослеживается устойчивая тенденция к значительному увеличению количества сделок, направленных на переход права собственности на жилые помещения. В" связи с формированием динамично развивающегося рынка жилых помещений круг граждан, реализующих конституционное право на жилище в форме права собственности, значительно расширился. Однако, несмотря на эти позитивные сдвиги, жилищная проблема далека от своего окончательного разрешения, что связано не только с чрезмерно высокой стоимостью жилья и резким несоответствием темпов ее роста повышению доходов населения, но и с имеющимися в. действующем законодательстве пробелами и противоречиями, негативно отражающимися на правоприменительной практике.

Недостаточно глубоко указанные проблемы рассматриваются в современной литературе, а имеющаяся научная, неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с приобретением, содержанием и осуществлением права собственности граждан на жилые помещения, в свою очередь, негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в указанной сфере. Изложенное позволяет утверждать, что-комплексный и всесторонний анализ права собственности граждан на жилые помещения и оснований его приобретения, выявление научных, законодательных и практических проблем, имеющихся в данной сфере, а также выработка рекомендаций, направленных на их разрешение, имеют весьма важное значение для дальнейшего развития науки гражданского права и совершенствования-, гражданского законодательства, что и предопределяет актуальность настоящего исследования.

Степень разработанности темы. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агар-кова, Г.Н. Андрианова, С.И. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, И. Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.Вг. Гордона, К.А. Граве, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышан-ского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В:Н. Литов-кина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, В.А. Рыбакова, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В: Чубаро-ва, Г.Ф^ Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова «Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения» , С.В. Агапова «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации» и B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений» . Однако законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы существенно изменилось и дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, в научных работах, посвященных отдельным аспектам права собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом. Таким образом, комплексный правовой анализ понятия, содержания, осуществления и приобретения права собственности граждан на жилые помещения в современной науке до настоящего времени не проводился, что позволяет сделать вывод о научной новизне данной работы.

Цели и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения, определение их понятия, специфических признаков и видов,

1 См.: Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. д-ра. юрид. наук. М., 1997.

2 См.: Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2003.

3 См.: Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере.

Указанные цели предопределили следующие задачи: выявить признаки, отличающие жилые помещения от нежилых; провести классификацию жилых помещений и оснований приобретения права собственности на них; раскрыть особенности содержания права собственности применительно к жилым помещениям; рассмотреть специфику осуществления данного права лицами, осужденными к лишению свободы; охарактеризовать различия, имеющиеся между первоначальными и производными основаниями приобретения гражданами права собственности на жилые помещения; провести сравнительный анализ договоров, направленных на^ передачу права собственности на жилые помещения, и определить место каждого из них в системе гражданско-правовых договоров; теоретически обосновать необходимость внесения изменений/и дополнений в российское законодательство на основе критического анализа федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие при приобретении и осуществлении гражданами России права собственности на жилые помещения, и сформулировать соответствующие предложения.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и- публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования^ составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод - для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми поме щениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов: В.К. Андреева, С.И. Аскназия, Е.В. Васина, Е.В. Богданова, М.В: Власовой, Б.М. Гонгало, О.А. Городова, В.П. Грибанова, 0.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Д. Ма-заева, И.Б. Мартковича, А.И. Пергамента, И.А. Покровского, В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, В.В. Святловского, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, А.Е. Черноморца, Г.Ф. Шершеневича, JI.B. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и других авторов.

Эмпирическую базу исследования составляют опубликованные материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и других судебных инстанций субъектов РФ.

Нормативной базой являются акты дореволюционного и действующего гражданского законодательства, а также законодательство советского периода, нормативные правовые акты жилищного законодательства, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты.

Научная новизна исследования" заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток комплексного, системного теоретико-правового анализа на основе новейшего гражданского и жилищного законодательства понятия, признаков и видов жилых помещений как специфических объектов права собственности граждан, особенностей содержания-и осуществления данного права, в том числе лицами, осужденными к лишению свободы, а также предусмотренных действующим законодательством первоначальных и производных оснований приобретения гражданами права собственности на названные объекты.

Основные положения; выносимые на защиту:

1. Поскольку законодатель, сформулировав, определение квартиры, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы-или с площадки, общего пользования, предлагается внести изменения в часть 3 статьи 16 ЖК РФ и изложить ее в следующей редакции:

Квартирой признается структурно"обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки; общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, и состоящее из одной- или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном обособленном помещении».

2. Жилые помещения, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, обладают рядом специфических особенностей, предопределяющих специфику их правового режима. Это дает основания- утверждать, что перечень недвижимых вещей, закрепленный в пункте 1 статьи ГЗО ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения, внеся соответствующие изменения.

3. В целях унификации и совершенствования правоприменительной практики представляется целесообразным легальное закрепление приоритета норм Закона об участии в долевом строительстве при коллизии с нормами ГК

РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее - Закон об ипотеке) в вопросе обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, для чего предлагается внести изменения в пункт 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции:

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на- основании настоящего Федерального закона, применяются положения. Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части, не урегулированной настоящим;Федеральным законом».

4". Гражданину, инвестировавшему средства в строительство многоквартирного дома (дольщику); еще до момента; сдачи строящегося дома в эксплуатацию? должна быть предоставлена возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом заключенного им договора, для обеспечения/права: распоряжения данным объектом, включая; передачу его в залог. В связи с этим в пункт 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предлагается внести? изменения: и изложить его в следующей редакции:

При- возникновении оснований. для; обращения* взысканиям на" предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на* объект незавершенного строительства: При уклонении застройщика от государственной; регистрации! права собственности: на. объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется: на основании решения: суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания; на предмет залога».

5. В целях упрочения:и стабилизации! гражданского оборота; повышения эффективности охраны и защиты прав; и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается? устано

1 См;: Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. вить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в пункт 1 статьи 234 ГК РФ, так как 15-летний срок, установленный в действующем законодательстве для приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения, в условиях современного динамично развивающегося рынка недвижимости является излишне длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц.

6. Нуждается в корректировке позиция законодателя, в соответствии с которой члены жилищных накопительных кооперативов вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, к кооперативу, а не к застройщику. В пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» предлагается" внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции: j

Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг, а также требовать от кооператива, защиты своих законных интересов в вопросах качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность, члену кооператива. Указанные требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.

Требования, касающиеся качества жилого помещения, член кооператива вправе предъявлять непосредственно застройщику».

7. Приватизация жилого помещения по своей правовой природе- является гражданско-правовым договором, субъектами которого выступают, с одной стороны, органы государственной-власти (местного самоуправления), а с другой - граждане России, поэтому заявления о приватизации, поданные в установленном законом порядке, следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина на приобретение в собственность занимаемого им жилого помещения, а, во-вторых, содержит характеристику приватизируемого объекта, то есть существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.

8. Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации договора мены в договор купли-продажи. Данная проблема; имеющая важное практическое значение, может быть решена путем законодательного закрепления преимущественного права приобретения права собственности на долю (как более широкого понятия), а не права.ее преимущественной покупки, что в большей степени будет соответствовать основным началам гражданского законодательства и законным интересам сособственников этого жилого помещения.

9. Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, поэтому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников, срок действия договора, порядок его заключения, но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна не только реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.

Теоретическая и* практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения- углубляют соответствующие разделы науки гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования действующего законодательства.

Выводы и предложения автора во многом носят прикладной характер и могут быть учтены в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе для формирования более полных представлений о рассмотренном институте, а также в правоприменительной практике для обеспечения формирования единых подходов к решению вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на жилые помещения.

Апробация и внедрение результатов" исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практической конференции «Гражданско-правовая ответственность: проблемы теории и практики» (май 2003-г., г. Рязань); Межвузовской научно-практической конференции «Проблемы регулирования права собственности и их реализация в условиях современной России» (февраль 2004 г., г. Москва); Всероссийской IV научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (апрель 2004 г., г. Самара); Всероссийской- научно-практической конференции «Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации» (май 2004 г., г. Рязань); Международной научно-практической" конференции «Проблемы обязательственного права в деятельности УИС Минюста России» (октябрь 2005 г., г. Рязань); Международной- научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (сентябрь 2006 г., г. Рязань); Международной научно-практической конференции «Специальные субъекты-хозяйствования в рыночной экономике: актуальные проблемы теории и практики» (сентябрь 2007 г., г. Рязань).

Работа обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин^ права Академии права и управления ФСИН России.

Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения игспи-ска использованной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Малахова, Анна Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.

В диссертационной работе проведен анализ развития правоотношений, складывающихся по поводу приобретения гражданами в собственность жилых помещений, в историческом аспекте. Кроме того, был исследован ряд вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления права собственности на жилые помещения, которые либо еще не становились предметом самостоятельных исследований, либо значительно утратили актуальность в результате реформирования гражданского и жилищного законодательства. В работе рассматривались также тенденции и перспективы развития законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.

Поступательное и динамичное развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот все новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК, ЖНК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на нее. Кроме того, продолжают развиваться и некоторые иные правоотношения, в рамках которых граждане также становятся собственниками жилых помещений (договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилого дома и др.).

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно только при условии дальнейшего совершенствования соответствующих норм, закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ.

В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы.

Жилое помещение как специфический объект недвижимого имущества должно отвечать нескольким критериям, которые можно подразделить на обязательные и факультативные. К числу первых следует отнести критерии, позволяющие охарактеризовать помещение как жилое (принадлежность к недвижимому имуществу, изолированность помещения, пригодность для проживания и использование его только в этих целях). Факультативными характеристиками жилого помещения выступают его благоустроенность и капитальность, которые, не влияя на статус помещения как жилого, в значительной мере определяют его рыночную стоимость.

Исходя из того, что отнесение жилого помещения к недвижимости законодатель основывает на прочной связи объекта с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного для его качества и назначения ущерба, ст. 15 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Жилым помещением признается изолированное помещение, прочно связанное с землей, имеющее стационарный характер, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам и пригодное для постоянного проживания». Предлагаемая формулировка, на наш взгляд, более четко раскрывает суть рассматриваемого понятия.

В силу своей специфики жилые помещения должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, поэтому перечень объектов недвижимости, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения.

В рамках ГК РФ жилое помещение по своему назначению по-разному характеризуется в разных сферах имущественных отношений. Однако независимо от того, объектом каких отношений (собственности или найма) выступает жилое помещение, оно должно рассматриваться как одно и то же функциональное понятие - место постоянного прооюивания, а не место жительства. В связи с этим в п. 2 ст. 288 ГК РФ предлагается внести соот- . ветствующие изменения, исключив, тем самым, противоречие данной нормы с п. 1 ст. 673 ГК РФ.

Нуждается в некоторой корректировке и определении наиболее распространенный вид жилого помещения - квартира. Поскольку законодатель, давая соответствующее определение, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Большой научный и практический интерес вызывает вопрос о классификации жилых помещений. В работе обоснован вывод о том, что жилые помещения могут быть классифицированы по особенностям правового режима, типам строения, месту расположения, виду строительства, виду жилищного фонда (категории собственника) и целям использования, что позволяет всесторонне раскрыть особенности правового режима различных категорий жилых помещений, предопределяющего выбор способа их приобретения, а также объем прав, принадлежащих их собственникам или нанимателям.

Нуждается в классификации и обширный круг оснований приобретения права собственности на жилое помещение, предусмотренный действующим законодательством. На наш взгляд, помимо традиционного их деления на первоначальные и производные, можно выделить основания приобретения права собственности на жилье как требующие, так и не требующие встречного возмещения. Первые, в свою очередь, можно классифицировать по категории инвестора (основанные на государственных (муниципальных), на частных либо смешанных инвестициях), что в условиях реализации национальных проектов представляется весьма актуальным.

Весьма ценным в практическом отношении является использование при классификации и такого специфического критерия, как «обремененность жилых помещений на рынке недвижимого имущества», поскольку он позволяет учесть вещные и обязательственные права третьих лиц на конкретное жилое помещение. По этому основанию следует выделить приобретение жилых помещений: а) свободных от прав третьих лиц; б) обремененных вещными правами третьих лиц; в) обремененных обязательственными правами третьих лиц.

Одним из наиболее важных вопросов рассматриваемой проблематики является, несомненно, вопрос о содержании права собственности на жилые помещения. Особенности осуществления данного права применительно к жилому помещению предопределяются спецификой данного вида недвижимого имущества как объекта права собственности.

Так, владение жилым помещением означает возможность в любой момент осуществлять в отношении данного объекта фактическое господство. При этом непосредственное обладание вещью не является обязательным условием такого господства, то есть владения, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в настоящее время законом не ограничивается. Ограничение права владения возможно только в случае ареста имущества, а также предоставления его в пользование другим лицам.

В свою очередь, содержание права пользования во многом является отражением особого правового режима жилого помещения, которое может быть использовано только для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных органов.

Распоряжение жилым помещением как объектом недвижимости социального назначения, как правило, требует особого оформления, включая государственную регистрацию, а в некоторых случаях и нотариальное" удостоверение. Специфическим проявлением права распоряжения жилым помещением является его перевод в нежилое помещение, требующий соответствующей санкции со стороны уполномоченных органов. Гарантией реализации этого права является исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Особую специфику осуществление названных правомочий приобретает применительно к гражданам, осужденным к лишению свободы. Следует иметь в виду, что осужденные в общем порядке, установленном законом, несут бремя по содержанию жилого помещения. С целью предотвращения образования задолженности по квартплате и возможности выселения, гражданин, осужденный к лишению свободы, может заранее заключить договор поручения о внесении периодических платежей за жилое помещение и коммунальные услуги либо обратиться к администрации исправительного учреждения с просьбой о совершении соответствующих платежей с лицевого счета осужденного.

В целом можно сделать вывод о том, что в настоящее время лица, осужденные к лишению свободы, могут реализовывать право собственности на имеющиеся у них жилые помещения достаточно полным образом, и практически все имеющиеся ограничения в их осуществлении связаны не столько с правовым статусом данных лиц, сколько с их физической изоляцией. Стремление государства создать эффективно действующий механизм осуществления данных прав осужденными прослеживается во многих законодательных новеллах, расширивших границы осуществления собственнических правомочий этой категорией граждан. Тем не менее жилищное законодательство РФ нуждается в дальнейшем совершенствовании с целью обеспечения охраны и защиты одного из наиболее социально значимых прав - права на жилое помещение всех российских граждан, в том числе осужденных к лишению свободы.

Много внимания в работе уделено характеристике предусмотренных в действующем законодательстве оснований приобретения права на жилые помещения. К ним относится, в частности, индивидуальное жилищное строительство, активно и повсеместно развивающееся в последние годы. Предпосылками приобретения права собственности на жилое помещение при осуществлении индивидуального жилищного строительства являются: наличие права пользования земельным участком для осуществления индивидуального жилищного строительства; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации; разрешение на строительство; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Несоблюдение указанных требований в большинстве случаев позволяет рассматривать новый объект в качестве самовольной постройки.

В отдельном анализе нуждается вопрос о признании права собственности на самовольную постройку. Такое право может быть признано только в отношении объекта, соответствующего требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, если при этом не нарушаются права и законные интересы землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

В действующем законодательстве решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от волеизъявления собственника земельного участка, на котором она возведена: в случае предоставления застройщику права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщика по основаниям, предусмотренным законом, за ним может быть признано право собственности на возведенное строение. В противном случае самовольная постройка «следует» за земельным участком: право собственности на нее будет признано за собственником или владельцем последнего.

Новый законодательный подход к определению юридической судьбы самовольной постройки, закрепленный в Федеральном законе от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3, следует признать более правильным, чем традиционное для отечественного правопорядка разрешение возникающей коллизии. Новая редакция нормы, закрепленной в ст. 222 ГК РФ, должна способствовать снижению количества самовольных построек и унификации правоприменительной практики по данному вопросу, имеющему весьма важное практическое значение, так как случаи возведения самовольных построек в некоторых регионах России приобрели в последние годы угрожающий масштаб.

Еще одним важным основанием приобретения права собственности на жилые помещения, получившим в последние годы все более широкое распространение, является договор участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В результате применения данной договорной конструкции дольщик (инвестор) приобретает право собственности на объект инвестиций - жилое помещение. Данное обстоятельство не исключает возможности применения к возникающим в процессе строительства отношениям норм законодательства о защите прав потребителей, если в качестве инвестора выступает физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя.

Анализ норм действующего гражданского законодательства позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве жилья в качестве самостоятельной договорной конструкции, обладающей рядом специфических особенностей и занимающей особое место в системе гражданско-правовых договоров, в которой, однако, находят свое проявление элементы договоров как об оказании услуг, так и о выполнении работ.

В работе также обоснован вывод о том, что дольщику (инвестору) необходимо предоставить возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства еще до момента сдачи возводимого застройщиком многоквартирного дома, что создаст условия, необходимые для распоряжения данным объектом, включая передачу его в залог, поэтому в п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве необходимо внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции:

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».

Особой спецификой обладает такое основание приобретения права на жилое помещение, как приобретательная давность, в силу которой данное право может возникнуть в отношении жилого помещения, не имеющего собственника, или собственник которого неизвестен, либо помещения, от права собственности на которое собственник отказался. При этом требование добросовестного владения жилым помещением предполагает проживание в нем при отсутствии возражений со стороны его собственника и с учетом прав на данное помещение, имеющихся у третьих лиц, включая граждан, по тем или иным причинам не проживающих в нем, но сохраняющих право пользования (находящихся на лечении в стационаре, отбывающих наказание в виде лишения свободы). Требование непрерывного владения, на наш взгляд, предполагает необходимость установления факта преимущественного проживания лица в том жилом помещении, применительно к которому устанавливается приобретательная давность.

В работе обоснован вывод о том, что срок, установленный ст. 234 ГК РФ для приобретения недвижимости (в том числе жилых помещений) в собственность по давности владения, является неоправданно длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц. Поэтому, в целях упрочения и стабилизации гражданского оборота, повышения эффективности охраны и защиты прав и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается установить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в ст. 234 ГК РФ. При этом, на наш взгляд, в срок приобретательной давности включается весь период владения до 1995 г., так как в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность» распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения ч. 1 Гражданского кодекса.

Много внимания уделено в работе анализу таких специфических оснований приобретения права собственности на жилые помещения, как участие в различных кооперативах. Действующее законодательство допускает несколько кооперативных форм участия в строительстве жилья, каждая из которых имеет свои специфические особенности, но в любом случае право собственности гражданина на занимаемое им жилое помещение возникает только на основании членства в кооперативе при условии полной выплаты паевого взноса и последующей государственной регистрации права собственности.

На наш взгляд, различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными кооперативами заключаются в целом ряде позиций, в том числе: а) в объекте инвестиций; б) источнике финансирования; в) количестве членов кооператива; г) характере деятельности кооператива; д) сроках внесения паевых взносов; е) сроках выплаты паевого взноса выбывшим членам; ж) развитии отношений членов кооператива после выплаты пая; з) порядке реорганизации; и) порядке приема новых членов в кооперативы.

В работе также рассмотрены те специфические особенности!приобре-тения права собственности на жилые помещения, которые связаны с приватизацией жилья. Приватизация жилого помещения является гражданско-правовым договором, сторонами которого выступают органы государственной власти (местного самоуправления) и граждане РФ. Заявление последних на приватизацию следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина относительно приобретения жилого помещения в собственность, а, во-вторых, включает характеристику приватизируемого объекта, то есть содержит существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.

При этом гражданин, деприватизировавший жилое помещение, вновь может бесплатно приватизировать его до 1 марта 2010 г. Поскольку такое жилое помещение возвращается в публичную собственность, а последующее пользование им осуществляется на условиях социального найма, следовательно, в данном случае гражданина нельзя считать приобретшим право собственности на занимаемое им жилое помещение в порядке приватизации.

Одним из наиболее широко распространенных производных способов приобретения права собственности на жилые помещения является купля-продажа. При заключении данного договора следует учитывать возможные ограничения права собственника по распоряжению им, которые могут быть связаны как с особенностями правового режима жилого помещения, так и с правами проживающих в нем лиц. Дополнительные ограничения при продаже жилых помещений могут быть обусловлены наличием прав, имеющихся на данное помещение у третьих лиц (несовершеннолетних, лиц, находящихся под опекой или попечительством, и др.).

При купле-продаже жилого помещения право преимущественной покупки доли в общей собственности может быть реализовано только в отношении изолированного помещения в квартире при условии определения порядка пользования данным помещением. В случае, когда на приобретение доли будут претендовать два и более сособственника, продавец в соответствии с принципом свободы договора выбирает контрагента по своему усмотрению.

Предъявляемые законом требования к форме договора купли-продажи жилого помещения позволяют отнести его к числу формализованных договоров. Тот факт, что до государственной регистрации договора собственник вправе отказаться от его совершения, является важной гарантией обеспечения его прав и законных интересов. Кроме того, государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к надлежащему приобретателю, так как она делает невозможным заключение собственником других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц.

Учитывая, что момент заключения договора купли-продажи жилого помещения не совпадает с моментом перехода права собственности на него, необходимо разграничивать «момен т» и «основания» приобретения права собственности как категории, имеющие различное юридическое содержание.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть также посредством договора дарения, который не имеет принципиальных отличий от договоров дарения других видов имущества. Поскольку отказ дарителя от исполнения договора дарения жилого помещения, зарегистрированного в установленном законом порядке (п. 2 ст. 573 ГК РФ), требует применения к нему акта государственной регистрации, в ст. 577 ГК РФ следует внести дополнение о распространении на нее действия п. 2 ст. 573 ГК РФ.

При заключении еще одного договора, направленного на приобретение права собственности на жилые помещения, - договора мены жилых помещений - объективно сложно обеспечить равноценность обмена, поэтому признание встречных благ эквивалентными в данном случае «достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств обмениваемых помещений с учетом всех значимых обстоятельств. При этом цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия такого договора. Договор мены, предполагающий передачу неравноценного жилья и доплату разницы в стоимости обмениваемых помещений, недопустимо рассматривать в качестве смешанного договора. В качестве вещественного эквивалента предоставляемому жилому помещению может выступать не только иное жилое или нежилое помещение, но и любое другое имущество, не ограниченное в гражданском обороте.

Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене жилыми помещениями является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации мены в договор купли-продажи. Решение данной проблемы видится в законодательном закреплении преимущественного права приобретения права собственности на долю, а не права преимущественной покупки доли, что в большей сте

191 . . пени будет отвечать началам гражданского законодательства и интересам сособственников.

В работе также обоснован вывод о том, что отношения по предоставлению собственникам жилых помещений в случае сноса: дома или изъятия земельного участка, на котором он находится; для общественных нужд не могут расцениваться как разновидность отношений, возникающих по договору мены, поскольку они носят характер компенсации.

Учитывая; что: действующее законодательство не содержит прямого-запрета на обмен жилых помещений, одно из которых находится в собственности, а другое принадлежит гражданину на условии договорашайма; неопределенным остается вопрос о допустимости его практического осуществления; Однако и при положительном ответе на данный вопрос отношения сторон договора нельзя будет рассматривать как разновидность отношений; воз-пикающих из договора.мены.

Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, noV-этому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников; срок действия договора, порядок заключения; но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна- не только*реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.

Договор ренты, является реальной, возмездной; алеаторной сделкой, в которой фиксация цены передаваемого имущества не является обязательным условием. Возможность использования при^ заключении данного договора такого экономического показателя, как МРОТ, выступает в качестве антиинфляционной, альтернативной меры индексации размеров платежей по гражданско-правовым обязательствам, что служит дополнительной гарантией охраны и защиты прав и законных интересов получателей ренты, в полной мере соответствуя положениям ГК РФ о свободе договора.

При отсутствии имущества, подлежащего передаче по договору ренты, стороны могут связать себя обязательствами по предварительному договору, в котором будет зафиксировано волеизъявление получателя рентных платежей на передачу определенного имущества и заключение договора постоянной ренты в будущем. Он подлежит нотариальному удостоверению, но не требует государственной регистрации.

Законом предусмотрены несколько механизмов защиты прав получателя ренты: от установления процентов за просрочку платежей до расторжения договора и возврата ранее предоставленного имущества. Иногда нарушение данных обязательств может иметь и административно-правовые последствия в виде ограничения права постановки на учет в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. f

В заключительном разделе работы проанализировано такое основание приобретения права собственности на жилые помещения, как наследование по закону или по завещанию. Специфика жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности, избранный наследодателем способ передачи имущества, а также возможность наличия у третьих лиц прав на жилые помещения, переходящие по наследству, порождают ряд проблем как в цивилистической литературе, так в правоприменительной практике.

В случаях, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), не оформленных в установленном порядке, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь пра-воутверждающим фактом. За наследником следует также признавать право на заключение договора приватизации либо требования к учреждению юстиции о регистрации прав на неприватизированное наследодателем жилье.

Вопрос о наследовании жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, на практике может быть решен либо на основе нотариально заверенного соглашения остальных сособственников, либо судом с учетом законодательных положений о равенстве долей сособственников и возможности их изменения в случаях, установленных СК РФ.

Практические трудности могут возникнуть и в отношении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку реализация права на выдел доли в натуре нередко затруднена, а механизм разрешения проблемы ее выдела, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость, законом не предусмотрен.

Реализация наследственных прав в отношении не полностью выплаченного пая в ЖСК затруднена ввиду противоречий, существующих между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В любом случае решение вопроса о количестве наследников, имеющих право на вступление в ЖСК, должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно возможности раздела его таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.

При приобретении права собственности на жилое помещение в порядке наследования следует учитывать возможность предоставления третьим лицам права пользования этим помещением по завещательному отказу, которое сохраняется и при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Малахова, Анна Александровна, 2008 год

1. Нормативные акты

2. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10 декабря 1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН // Рос. газ. - 1995. - 5 апр.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - № 19. -Ст. 2069.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2005.-№ 1.-Ч. 1. Ст. 16.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. - 8 дек.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. -Ст. 410.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 49.-Ст. 4552.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1. -Ч. 1. - Ст. 14.

10. Жилищный кодекс РСФСР: Утв. Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883.

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 44. -Ст. 4147.

12. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской

13. Федерации. 2002. - № 1.- Ч. 1. - Ст. 1.

14. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЭ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 1. -Ст. 16.

15. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997.-№2.-Ст. 198.

16. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. № 25. - Ст. 2954.

17. О кооперации в СССР: Закон СССР от 26 мая 1988 г. № 8998-XI // Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. -№. 22. - Ст. 355.

18. О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990.-№30.-Ст. 416.

19. О предприятиях и предпринимательской деятельности: Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. - № 30. - Ст. 418.

20. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: Утв. Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. - № 26. - Ст. 734.

21. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№27.-Ст. 927.

22. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№ 28. - Ст. 959.

23. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. - № 23. - Ст. 1239.

24. О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»: Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. - 1993. № 2. - Ст. 67.

25. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. -№ 3. - Ст. 99.

26. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 1994. - № 16. - Ст. 1864.

27. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 47. - Ст. 4473.

28. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996,- № 25. Ст. 2963.

29. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - Ст. 3594.

30. О внесении изменений-в статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 21. - Ст. 2063.

31. О приватизации государственного > и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 2002. - № 4. - Ст. 251.

32. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда,в Российской Федерации»: Федеральный закон от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 21. - Ст. 1918.

33. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»: Федеральный закон от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 26. -Ст. 2519.

34. О внесении дополнения в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федераций»: Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. № 153-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2002. -№ 48.- Ст. 4738.

35. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: -2003.- № 46.-4.2.-Ст. 4448.

36. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - Ч. 1. - Ст. 15.

37. О жилищных накопительных кооперативах Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1.- 4.1. - Ст. 41

38. О внесении изменений в статьи 17 и 18 Федерального закона «О ли- -цензировании отдельных видов деятельности» по вопросам лицензирования строительной деятельности: Федеральный закон от 19 июля 2007 г. № 136-ФЗ // Рос. газ. 1994. - 25 июля.

39. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-2007.-№ 31.-Ст. 4017.

40. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 31.- Ст. 4012.

41. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 41. - Ст. 4845.

42. О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. № 281-ФЗ // Рос. газ. - 2007. 4 дек.

43. О государственных гарантиях права граждан России на участие в приватизации: Указ Президента РФ от 8 мая 1993 г. № 640 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. - № 20. - Ст. 1755.

44. О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения: Указ Президента РФ от 26 ноября 1994 г. № 2121 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 32. - Ст. 3330.

45. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 484 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 20. - Ст. 2240.

46. О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах: Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. // Собрание законодательства СССР. 1937. - № 69. - Ст. 314.

47. Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива: Постановление Совета Министров СССР от 31 октября 1939 г. // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. -1939.-№ 12.-Ст. 43.

48. О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, районных, курортных и дачных поселках: Постановление СНК РСФСР от 22 мая1940 г. №390 // Свод законов РСФСР! 1940. - Т. 4. - С. 115.

49. О жилищно-строительной и дачно-строительной-кооперации: Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1958 г.// Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. - № 5. - Ст. 47.

50. О мерах по ускорению развития жилищной кооперации: Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР! 1988.- № 17. - Ст. 43.

51. О продаже гражданам в собственность, квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда: Постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. № 1400 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1989.-№ 1. - Ст. 8.

52. О мерах по продаже не завершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 // Собрание постановлений Правительства РФ;- 1992. - № 7.- Ст. 35.

53. Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством, жилых домов: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 569 7/ Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. -№ 26. Ст. 2454.

54. О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства: Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. № 743 // Рос. газ. 1994. - 29 июня.

55. О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов: Постановление Правительства РФ от 10 июня 1994 г. №1181 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 7. - Ст. 693.

56. Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 38. - Ст. 3668.

57. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 46 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006.-№6.-Ст. 701.

58. Об утверждении Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. - № 7. - Ст. 774.

59. О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий: Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2007. №51.- Ст. 6374.

60. Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения завещаний и доверенностей начальниками мест лишения свободы: Приказ МВД СССР от 15 апреля 1974 г. № 111 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.

61. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233. // Рос. газ. - 2001.-№ 162. -22 авг.

62. Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка: Приказ Минюста России от 18 февраля 2008 г. № 32 // Рос. газ. 2008. - 22 февр.

63. Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости: Приказ Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 35 // Рос. газ.- 2008. 22 февр.

64. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества: Приказ Росрегистрации от 8 июня 2007 г. №113// Бюл. Минюста РФ. 2007. - № 9.

65. Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Решение Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4 // Экономика и жизнь.- 1994.-№ 6.

66. О купле-продаже объектов незавершенного строительства: Письмо ПФР от 13 августа 2001 г. № ЮБ-09-27/6616 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.

67. Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы: Закон г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 // Ведомости Московской городской думы. -2003. -№ 5. Ст. 74.

68. О жилищной политике Санкт-Петербурга: Закон г. Санкт

69. Петербурга от 16 июля 2001 г. № 572-73 // Вести. Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. - № 9. - Ст. 29.

70. О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких "пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы: Распоряжение мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 1998. - № 7.

71. Материалы судебной практики

72. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Курниковой Е.А. на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР: Определение Конституционного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 209-0 // Вестн. Конституционного Суда РФ. 2000. - № 2.

73. О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. № 2 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1991. - № 7.

74. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1993. - № 11.

75. Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума4-Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6 // Бюл. Верховно-" го Суда РФ. 2007. - № 5.

76. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам): Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г. // Бюл. Верховного Суда РФ. 2002. - № 4.

77. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. (извлечения) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. № 12. Ч. II (извлечения).

78. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. - № 9.

79. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 10.

80. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. - № 5.

81. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. -1997.-№7.

82. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Выс-\ шего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 1.

83. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. № С5-7/УЗ-694 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.-1998.-№ 1.

84. Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением: Информационное письмо Управления юстиции Тверской области // Бюл. Министерства юстиции РФ. - 1999. - № 11.

85. Определение Рязанского областного суда от 23 января 2002 г. № 3376-02 // Архив Рязанского областного суда.

86. Определение Рязанского областного суда от 13 марта 2002 г. № 33308-02 // Архив Рязанского областного суда.

87. Определение Рязанского областного суда от 8 января 2003 г. № 3316-03 // Архив Рязанского областного суда.

88. Книги, монографии, учебникщ учебные пособия

89. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права. -М., 1994.

90. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005.

91. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. - М., 1993.

92. Белкина Т.Д. Товарищества собственников жилья: организация, регистрация, деятельность. М., 1996.

93. Богданов Е.В. Право на жилище. - Минск: Университетское, 1990.

94. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001.

95. Брауде И.П. Право на строение и сделки со строениями. - М.: Госюриздат, 1954.

96. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Норма, 1999.

97. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. -М., 1948.

98. ЗЛО. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 1997.

99. Гегель Г.В. Философия права. М., 1990.

100. Гендзехадзе Б.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе.-М., 1976.

101. Генкип Д.М. Право собственности в СССР. -М., 1949.

102. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002.

103. Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пособие. -М.: Юрайт-М, 2001.

104. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 1998.

105. Гражданское право: Учебник: В 2 ч. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Проспект, 1997.

106. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Учеб. пособие. -М., 1986.

107. Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. М.: МЦФЭР, 2004.

108. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. -М., 1956.

109. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. - М.: БЕК, 1995.

110. Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование: Учеб.-практ. пособие. -М.: БЕК, 2001.

111. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу

112. Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.

113. Дождев Д.В. Римское частное право: Учеб. для вузов / Под общ. ред. B.C. Нерсесянца. -М.: Норма, 1996.

114. ЕремеевД.Ф. Право личной собственности в СССР. - М., 1958.

115. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.

116. Ждан-Пушкина Д.А. Защита права собственности и других вещных прав. М.: Эксмо, 2005.

117. Живихина И.Б., Капура М.М., Лиманский Г.С., Рыбаков В.А. Методологические проблемы права собственности / Под науч. ред. В.А. Тархова. - М.: Юрист, 2005.

118. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999.

119. Зрелое А.П., Краснов М.В., Чеснокова O.K. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2005.

120. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Ч. 1. - JL, 1958.

121. Исаев И.А. История государства и права России: Учеб. для юрид. вузов. -М.: Юристъ, 1996.

122. Исрафшов ИМ. Право собственности на квартиру. Махачкала, 1994.

123. История отечественного государства и права: Учебник: В 2 ч. / Под ред. О.И. Чистякова. -М.: БЕК, 1996.

124. Калмыков Ю.Х. Принцип всемерной охраны социалистической собственности в гражданском праве. М., 1987.

125. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М., 2000.

126. Капура М.М. Право собственности кооперативов: проблемы теории и практики: Монография. - М.: Юрист, 2005.

127. Карусев Н.И. Гражданско-правовое положение осужденных к лишению свободы: Учеб.-практ. пособие. - Рязань, 1973.

128. Колганов М.В. Собственность в период перехода к коммунизму. - М., 1963.

129. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2002.

130. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1999.

131. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. С.П. Гришаева, A.M. Эрделевского. М.: Юристъ, 2005.

132. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. -М.: Юрайт-Издат, 2003.

133. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005.

134. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005.

135. Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. A.J1. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002.

136. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: законодательство и практика. М., 1996.

137. Кошелев А.Я. Личная собственность в социалистическом обществе. -М., 1963.

138. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. -М., 1958.

139. Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997.

140. Крашенинников П.В. Жилищное право. -М: Статут, 2003.

141. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. -М., 2000.

142. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практики его применения. М.,2003.

143. Курс советского гражданского права. Отдельные виды обязательств / Под общ. ред. К.А. Граве и И.Б. Новицкого. М., 1954.

144. Лазир Я. Собственность в буржуазной правовой теории. - М., 1985.

145. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002.

146. Ласк Г. Гражданское право США. -М., 1961.

147. Лиманский Г.С. Право наследования: теоретико-методологические и практические проблемы: Монография. Рязань: МИЭМП, 2004.

148. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). -М., 2005.

149. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. М., 2005.

150. Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. М.: Статут, 2007.

151. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. М., 1936.

152. Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., 1999.

153. МейерД.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003.

154. Михайлова И.А. Гражданская правосубъектность физических лиц: проблемы законодательства, теории и практики: Монография. М.: Юрист, 2006.

155. Нагаев Р. Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». - Казань, 2001.

156. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М.: НОРМА, 2004.

157. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник. -М.: Зерцало, 2000.

158. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954.

159. Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. Рожкова М.А. -М.: Статут, 2007.

160. Основы советского государства и права. - М., 1947.

161. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998.

162. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.

163. Приходько И.А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991.

164. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001.

165. Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе / Отв. ред. В.П. Мозолин. - М.: Наука, 1986.

166. Рубанов А.А. Понятие владения в советском гражданском праве. -М., 1956.

167. Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк) / Под науч. ред. В.А. Тархова. - М.: Юрист, 2004.

168. Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград: Панорама, 2005.

169. Рясепцев В.А. Советское гражданское право: Учебник: В 2 ч. Ч. 1. - М, 1966.

170. Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998.

171. Скворцов О.Ю. Иски о признании права собственности в судебно-арбитражной практике. М., 1997.

172. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб. практ. пособие. -М., 1999.

173. Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965.

174. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М., 2000.

175. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М., 1979.

176. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Ю.Х. Калмыкова и В.А. Тархова. Саратов, 1991.

177. Советское и иностранное гражданское право (проблемы взаимодействия и развития) / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Наука, 1989.

178. Соединенные Штаты Америки: Конституция и законодательные акты. М., 1993.

179. Степанов И.В. Мобильные здания и сооружения: Справ, пособие. - М., 1998.

180. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

181. Судебная практика по гражданским делам (1993-1996 гг.). -М., 1997.

182. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991.

183. ТарховВА. Гражданское правоотношение. М., 1998.

184. Tapxoe В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности Монография. Уфа: Уфим. Юрид. ин-т МВД России, 2001.

185. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2005.

186. Тихомиров Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомировой. М., 1997.

187. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество М.: Юрлитинформ, 2007.

188. Абрамова M.B. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. - № 4.

189. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорее А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Гос-во и право. - 2000. № 10.

190. Аксюк И.В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость // Адвокат. 2003. - № 12.

191. Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. -2004.-№23.

192. Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хоз:во и право. 2002. - № 10.

193. Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства // Юрист. 2004. - № 1.

194. Бакунин С.Н. Формы вступления в наследство лицами, находящимися в местах лишения свободы // Человек: преступление и наказание. - 2004. - № 1.

195. Баринов А.В. Особенности заключения договора продажи недвижимости как основания возникновения права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики. Сб. материалов межкафедр, семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова.-Рязань, 2001.

196. Батяев А.А: О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом // Жилищное право. -2007. №4.

197. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Рос. юстиция: -2001. № 2. .

199. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. -№ 2.

200. Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Сов. гос-во и право. 1946. - № 47.

201. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

202. Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства^/ Журн. рос. права. 2004. - № 3.

203. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки, доли в праве собственности на жилье // Рос. юстиция. - 2003. - № 3.

204. Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК"// Сов. гос-во и право. 1974.-№ 9.

205. Виноградова Л. Объект спора недвижимое имущество // эж1. Юрист. 2003. - № 17.

206. Витрянский В.В. Договор мены // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.- 2002. -№ 1.

207. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. № 8.

208. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хоз-во и право. 2003. - № 6.

209. Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости // Законодательство. 2003. - № 5.

210. Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. - 2002. № 10.

211. Гавршов Э. Преимущественное право покупки // Рос. юстиция. - 2001.-№2.

212. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости // Семейное и жилищное право. 2007. - № 2. ?

213. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург, 2002.

214. Гришаев С.П. Вещные права на недвижимое имущество // Закон. 2004.-№ 2.

215. Гришаев С.П. Недвижимость как объект договора мены // Закон. - 2001.-№6.

216. Гришаев С.П. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости // Законность. 2003. - № 9.

217. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Гос-во и право.- 1999. № 3.

218. Гришаев С.П. Правовой статус объектов незавершенного строительства // Закон. 2003. - № 6.

219. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. - 2002. - № 1.

220. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество 11 Рос. юстиция. 2000. - № 8.

221. Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Рос. юстиция. - 2002. - № 11.

222. Груздев В.В. Реальные договоры в гражданском праве // Право и экономика. - 2001. № 1

223. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хоз-во и право. - 1998. - № 10.

224. Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Нотариус. 2003. - № 2.

225. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. - № 2.

226. Ем B.C. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. -№ 10.

227. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство. 1999. - № 5.

228. Емелъкина И. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хоз-во и право. -2004. № 8.

229. Емелъкина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хоз-во и право. 2007. - № 5.

230. Ефимова А., Поповченко А. Гражданин, квартира^собственность // Хоз-во и право. 1994. - № 3.

231. Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Рос. юстиция. 2001. - № 8.

232. Золотъко Н.В. Право на долю в общей собственности: миф или реальность? // Вестн. Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2005.-№ 5.

233. Ильченко A.JT. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. 2004. - № 6.

234. Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хоз-во и право. -1999. № 2.

235. Исрафилов КМ. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Гос-во и право. 1999. - № 10.

236. Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работы в обмен на деньги!или строим вместе // Экономика и жизнь. 2001. - № 15.

237. Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // Экономика" и жизнь.-2001.-№9.

238. Карлин А.Б. Институт права" собственности на недвижимое имущество как основной институт современного гражданского права // Законодательство и экономика. 2007. - № 2.

239. Киндеева Е.А. Права.на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости // Бюл. Минюста* России. - 2001. № 6.

240. Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981.

241. Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. - № 5.

242. Козлов М. Предпочтение перед посторонними // эж-ЮРИСТ. - 2005. № 29.

243. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

244. Козырь О.М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. - № 2.

245. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. -№ 11.

246. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. - № 8.

247. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. - 2002. - № 9.

248. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2001. - № 1

249. Ляпунов С.Г. Наследование жилья // Гражданин и право. 2001. - № 1.

250. Маковская А. А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хоз-во и право. 2005. - № 6.

251. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Рос. юстиция. 2002. - № 9.

252. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Рос. юстиция. 1999. -№ 9.

253. Марсакова А.В. Особенности удостоверения завещаний начальниками мест лишения свободы // Человек: преступление и наказание: Сб. материалов науч.-теорет. конф. - Рязань: Академия права и управления Минюста России, 2004.

254. Мешалкин В. Объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является объектом недвижимости // Экономика и жизнь. 2000. - Вып. 6.

255. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. - 2005. № 6.

256. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Юрист. 2002. - № 10:

257. АПЪ.Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании в строительстве и договор простого товарищества // Юрист. - 2002. № 2.

258. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. - № 6.

259. Наумова Л Незавершенка или стройматериалы // эж-Юрист. - 2005. № 19.

260. Нурмухамедов Р.Ш., Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения // Право и образование. 2007. - № 1.

261. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. - № 4.

262. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилист, зап.: Межвуз. сб. науч. тр. -М.: Статут, 2002. Вып. 2.

263. Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое строительство жилья // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2002. - № 3.

264. Попович М.М. Приобретение субъективного права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики: Сб. материалов межкафедр. семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова. Рязань, 2001.

265. Приходько И.А. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона «О собственности в СССР» // Хоз-во и право. 1990. - № 1.

266. Радченко С. Последствия деприватизации // Рос. юстиция. - 2002. № 12.

267. Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Учен. зап. ВНИИ СЗ. -М., 1968.-Вып. 14.

268. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. - № 12.

269. Рыжков А., Шустов Д. Мое за давностью лет // Бизнес-адвокат. -1997.-№10.

270. Самойлова М.В. Законное владение в советском гражданском праве // Правоведение. 1965. - № 4.

271. Санникова Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юрид. мир. 2002! - № 4.

272. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Рос. юстиция. 1997.

273. Скловский К.И Актуальные проблемы права собственности // Закон.- 2004.-№ 2.

274. Смирнова М. Привилегированные приобретатели // эж-ЮРИСТ. - 2003.-№28.

275. Сорокин С.Г. Жилое помещение как объект права собственности граждан // Юридические науки. 2007. - № 2 (24).

276. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хоз-во и право. 2000. - №3.

277. Толстой Ю.К. Приобретательная давность // Правоведение. - 1992.- № 3.

278. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Рос. юстиция. 2000. - № 7.

279. Толчеев Н. Признание судом права на самовольную постройку // Рос. юстиция. 2003. - № 5.

280. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Рос. юстиция. - 2003. - № 7.

281. Улицкий С.Я. Жилищные права осужденных (комментарий законодательства) // Правоведение. 1986. - № 5.

282. Усейкин А.К Бесхозяйность недвижимого имущества как основание возникновения права собственности // Гражданское право. - 2007. - № 2.

283. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Рос. юстиция. 1999. - № 3.

284. Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. - № 10.

286. Арчинова В.И. Способы приобретения права собственности: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.

287. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: Дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2001.

288. Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом: Дис. . канд. юрид. наук. -М., 1997.

289. Воронова О.Н. Гражданско-правовое регулирование наследования жилых помещений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007.

290. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.

291. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2007.

292. Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности (вопросы теории и практики): Дис. канд. юрид. наук. М., 2005.

293. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006.

294. Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления: Дис. . канд. юрид. наук. -Рязань, 2005.

295. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов " недвижимости: Дис. д-ра юрид. наук. Томск, 2004.

296. Купрякова С.И. Правовое регулирование приватизации жилья в Российской Федерации: Дис. канд. юрид. наук. М., 1996.

297. Пантелеев А.А. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1997.

298. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. . канд. юрид. наук. СПб., 1998.

299. Петросова Т.А. Вещные права на жилые помещения по российскому законодательству. Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2007. /

300. Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

301. Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России. - Волгоград, 2002.

302. Прокопъева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Краснодар, 2004.

303. Рязанова Е.А. Основания приобретения несовершеннолетним гражданином права собственности на жилое помещение: Автореф. дис. . канд. юрид. наук.-М., 2006.

304. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости:

305. Дис. канд. юрид. наук. -М., 2001.

306. Скловский К.И. Проблемы собственности в гражданском праве России: Дис. д-ра юрид. наук. М., 1999.

307. Сухарева Е.Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизированные жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук М., 1997.

308. Тарарышкин КС. Основания приобретения права собственности гражданами: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.

309. Халбаева Т.Н. Сделки по отчуждению жилых помещений: Дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2005.

310. Хмелёва Т.Н. Объекты права личной собственности в СССР: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1986

311. Шведкова О.В. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

312. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору: Дис. канд. юрид. наук. Самара, 2003.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

Значительное число жилищных отношений связано с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Данные отношения являются одним из основных предметов регулирования жилищным законодательством.

Пользование жилыми помещениями, согласно требованиям ряда поколений российских законов, осуществлялось главным образом на основании договора найма: на определенных этапах - имущественного, в последующем - жилищного.

Договоры социального найма, а также коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилым помещением.

Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется жилищным законодательством.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (статья 672 ГК РФ, статья 19 ЖК РФ).

Хотелось бы уделить внимание вопросу обеспечения граждан жильем по договору социального найма, имея в виду реализацию конституционных норм в жилищном законодательстве.

Право граждан на жилище зафиксировано в Конституциях РСФСР и Российской Федерации. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей Конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право граждан на жилище.

Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище (статья 40). Обязанность государства предоставлять жилье бесплатно (или за доступную плату) сохраняется только в отношении отдельных категорий граждан.

Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

Данная статья Конституции РФ не содержит в вопросах обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий государственного жилищного фонда; указанная категория граждан подлежит обеспечению жилыми помещениями всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Согласно статье 49 ЖК РФ, малоимущие подлежат обеспечению жильем лишь из муниципального фонда, что не согласуется с нормами Конституции РФ (см. статью 15 Конституции РФ).

Обратимся к договору найма жилого помещения (определяемому в юридической литературе как «коммерческий наем»). Регламентация договора коммерческого найма осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.

Следует отметить, что глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Не содержит подобных ограничений и статья 19 ЖК РФ.

Следовательно, высказываемая позиция об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма крайне сомнительна. Реализация этой позиции возможна при условии внесения соответствующих изменений в главу 35 ГК РФ (а также в статью 19 ЖК РФ).

В этой связи хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упоминаний о сторонниках иной точки зрения.

Так, П.И. Седугин отметил, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах».

Другие авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд - государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на условиях договора найма в соответствии с главой 35 ГК РФ».

По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды».

Аналогичное мнение высказано П.В. Краменинниковым, В.Н. Литовкиным.

Прекращение жилищных правоотношений по пользованию жильем может иметь место в следующих случаях: волеизъявление нанимателя; расторжение договора жилищного найма по предусмотренным законом основаниям; утрата права пользования жилым помещением. Прекращение правоотношений (прекращение договора жилищного найма) может явиться следствием уничтожения жилого помещения, смерти пользователя жилым помещением.

Законодательство предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор. Статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.

Расторжение договора социального найма имеет место в случае: сноса дома; перевода жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, если в результате этих работ жилое помещение не может быть сохранено, а также в случаях нарушения гражданами правил пользования жилым помещением (статья 83 ЖК РФ). Расторжение договора влечет выселение (статьи 84 - 91 ЖК РФ).

Случаи расторжения договора социального найма не исчерпываются обозначенным выше. Так, расторжение договора следует в связи с обменом жилого помещения (статья 74); приватизацией жилого помещения; в предусмотренном статьей 81 ЖК РФ случае замены жилого помещения (при волеизъявлении нанимателя) на жилье меньшего размера.

Расторжение договора социального найма также предусматривается статьей 29 ЖК РФ (пункт 2, часть 5) в случае самовольного переустройства жилого помещения и отказа в приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. Последствия расторжения договора в данном случае не установлены. Представляется возможным (целесообразным) классифицировать этот случай как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение, и, следовательно, применение положений статьи 83 (пункт 2, часть 4 и статья 91 ЖК РФ).

Расторжение договора коммерческого найма предусматривается положениями статьи 687 ГК РФ.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не предусматривают института утраты права пользования жилым помещением.

Вместе с тем утратившими право пользования жилым помещением следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (статья 91 ЖК РФ).

Обязательным условием наступления ответственности является наличие вины соответствующего лица. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора социального найма (статья 83 ЖК РФ), если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей жилым помещением.

В случае утраты права пользования жилым помещением одним из членов семьи нанимателя договор продолжает действовать в отношении всех прочих пользователей жильем, тогда как в случае расторжения договора он (договор) перестает действовать в отношении нанимателя и членов семьи одновременно (следствие этого - выселение). Следовательно, расторжение договора социального найма по рассмотренным основаниям должно иметь место, если, допустим, претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается предусмотренных статьей 83 ЖК РФ таких оснований расторжения договора, как использование жилого помещения не по назначению, а также невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то следует, как представляется, вести речь о неисполнении обязанностей по договору всеми пользователями жилым помещением (нанимателем и членами его семьи) и, таким образом, о применении статьи 83 ЖК РФ.

Рассматривая дела о признании права собственности на жилые помещения по причине приобретательной давности, необходимо учитывать практику, в которой означенные дела рассматривал Верховный Суд РФ. Им признавались в качестве незаконных решения судов нижестоящих инстанций, которыми удовлетворялись иски о признании права собственности на доли в жилых помещениях, которые в реальности не были выделены. Признание права собственности на жилые помещения, основанное на приобретательной давности, может иметь место в отношении конкретных объектов жилищных правоотношений: комнат, частей квартир и комнат, а не номинальных долей без выделения жилых помещений в натуре.

В процессе доказательства добросовестного приобретения гражданином жилого помещения в ходе рассмотрения дел о признании права собственности, основанных на приобретательной давности, необходимо учесть существующую судебную практику. Согласно этой практике, добросовестным считается приобретатель, не знавший и не обязанный знать о том, что у него отсутствуют легитимные основания для возникновения права собственности.

Исчисляя срок пользования жилым помещением, по отношению к которому заявлен иск о признании права собственности, основанный на приобретательной давности, необходимо учесть положения п. 3 ст. 234 ГК РФ. Согласно им лицо, которое ссылается на давность владения, вправе присоединить к периоду своего владения время, на протяжении которого означенное имущество находилось во владении того, чьим правопреемником является данное лицо.

Нормы о приобретательной давности, согласно нормативному толкованию Верховного Суда РФ, не распространяются на те случаи, когда объектом владения и пользования является самовольная постройка, включая и возведенную на неправомерно занятом участке земли.

Приобретательная давность в качестве самостоятельного основания возникшего права собственности на жилые помещения не противоречит прочим основаниям возникновения права собственности на жилье, не исключая и п. 4 ст. 218 ГК РФ. Согласно ему, у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, прочих лиц, обладающих правом на паенакопления, полностью внесших паевой взнос за помещение, которое предоставлено кооперативом данным лицам, появляется право собственности на означенное жилое помещение.

Положения статьи 234 ГК РФ не должны применяться, если владение имуществом, включая и жилое помещение, основано на договорных обязательствах (аренды, хранения, безвозмездного пользования и пр.).

Некоторыми особенностями обладает наследование прав, которые связаны с участием в жилищно-строительном кооперативе. В случае, когда взнос уплачен целиком, помещение наследуется в обычном порядке, так как объект наследования здесь - квартира. В прочих случаях говорится о наследовании пая. Благодаря этому наследник может быть принят в члены соответствующего кооператива, и ему нельзя отказать (п. 1 ст. 1177 ГК РФ).

Сложности появляются и в случаях, когда претендентами на участие в ЖСК являются несколько наследников. По мнению некоторых ученых, необходимо выбрать одного из них, другие не без основания считают, что решение данного вопроса должно зависеть от характеристик определенного жилого помещения, а именно оно должно быть связано с возможностью раздела помещения таким образом, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на пай, могло стать обладателем изолированного жилого помещения (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ). Последняя из точек зрения выглядит самой обоснованной, так как с помощью именно такого подхода возможна наиболее полная защита прав и законных интересов наследников.

Известна и другая проблема, состоящая в противоречиях между нормами ГК РФ и ЖК РФ. К примеру, содержание правил, регламентирующие преимущественное право на вступление в члены кооператива, которые предусмотрены ч. 4 ст. 131 ЖК РФ, имеют расхождения с условиями призвания этих же категорий граждан к наследованию, которые предусмотрены ст. 1148 ГК РФ. В итоге в процессе совместного применения означенных норм, по мнению О. Ю. Шилохвост , может выявиться, что правом на пай станут обладать одни лица, а право на вступление в жилищный кооператив будет принадлежать другим. Здесь ЖК РФ не оперирует категорией иждивенчества, закрепляя преимущественное право на вступление в кооператив члена семьи, который проживал вместе с наследодателем и не являлся его наследником.

Необходимо учесть, что при наследовании законом защищаются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя - они наследуют по закону так же, как и наследники очереди, призываемой к наследованию, в случае, когда они были на иждивении наследодателя не менее 1 года до его смерти. Одновременно для лиц, которые не являются наследниками по закону, установлена необходимость проживания совместно с наследодателем в соответствии с п. 2 ст. 1148 ГК РФ.

Закреплено и право некоторых категорий лиц, к которым относятся несовершеннолетние либо нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные родители и супруг(а), кроме того, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, на обязательную долю в наследстве по ст. 1149 ГК РФ. Она должна быть равна не меньше половины доли, причитавшейся бы им по закону. Тем не менее, в случае, когда из-за реализации права на обязательную долю в наследстве станет невозможной передача наследнику по завещанию имущества, которое наследник, обладающий правом на обязательную долю, при жизни наследодателя не использовал, а наследник по завещанию использовал для проживания (в частности, речь может идти о жилом доме, квартире, ином жилом помещении), то суд вправе, учитывая имущественное положение наследников, которые имеют право на обязательную долю, снизить размер обязательной доли либо отказать в ее присуждении в соответствии с п. 4 ст. 1149 ГК РФ. Указанное положение было взято из Определения Конституционного Суда РФ - в нем было отмечено, что факт предоставления наследнику обязательной наследственной доли в полном объеме в каждом из случаев без исключения может стать причиной нарушения принципа социальной справедливости и отказа гражданам в их праве на судебную защиту.

На практике означенная норма может стать причиной ряда проблем, ведь в данной статье нет указания на то, есть ли у наследника по завещанию обязанность проживания в завещанном помещении, а также должен ли суд учитывать факт наличия у него прав на другое жилое помещение. Думается, что такой вопрос необходимо разрешать, учитывая конкретные обстоятельства дела. К примеру, должен быть принят во внимание факт потребности в улучшении жилищных условий и наследника по завещанию, и лица, обладающего правом на обязательную долю в наследстве. Возможность достичь компромисса существует в случае признания за первым права собственности, а за вторым - права пожизненного проживания.

Иные проблемы могут возникать и при вступлении в наследство. Речь и о необходимости соблюсти установленные сроки, и о механизме осуществления данного права. Так, у лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, есть возможность осуществления права наследования: 1) лично вступив в права наследования, если осужденный вышел на свободу в отведенный для вступления в права наследования срок или ему предоставили краткосрочный отпуск; 2) подав заявление о праве на наследство; 3) если осужденный выдаст третьему лицу доверенность на вступление в наследство.

Интересными в практическом отношении являются положения ГК РФ и ЖК РФ о завещательном отказе. Поскольку формулировки ГК РФ доказывают, что по завещательному отказу можно не только передать в пользование отказополучателя жилое помещение, находящееся в составе наследства, а также и предоставить в его собственность, ЖК РФ регламентируется только возможность предоставить ему права пользования жилым помещением в соответствии со ст. 33 . Означенное положение некоторые ученые расценивают как то, что необоснованно ущемляется завещательная правоспособность собственника жилого помещения. С этим сложно согласиться, так как завещательный отказ, в сущности, сам по себе ограничивает права наследника.

Необходимо учесть, что завещателем на наследника, получающего данное жилое помещение, может быть возложена обязанность по предоставлению другому лицу на период его жизни либо на другой срок права пользования означенным жилым помещением либо его частью. В случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу право пользования данным имуществом, предоставленным по завещательному отказу, не теряет силы, согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ. Сопоставив нормы ст. 33 ЖК РФ и положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ, можно прийти к выводу: предметом завещательного отказа по ЖК РФ может выступать лишь часть жилого помещения, так как отказополучатель вправе пользоваться означенным помещением лишь наравне с наследником-собственником.

Из изложенного сделаем следующие выводы.

1. Спецификой жилых помещений в качестве неделимых недвижимых вещей, по отношению к которым может возникать право общей долевой либо общей совместной собственности, избранным наследодателем способом передачи имущества, как и возможностью обладания третьими лицами правами на жилые помещения, которые переходят по наследству, порождается ряд проблем и в цивилистической литературе, и в правоприменительной практике.
2. В тех случаях, когда наследник оказывается правопреемником вещных прав, приобретенных умершим по наследству (ст. 1126 ГК РФ), после полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) или на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), при этом они не оформлены в определенном законом порядке, тогда государственная регистрация прав на недвижимое имущество - только правоутверждающий факт. За наследником также должно признаваться право заключить договор приватизации или на требование к учреждению юстиции о регистрации прав на жилье, которое не приватизировал наследодатель.
3. На практике возможно решение вопроса о наследовании жилого помещения, которое находится в общей совместной собственности, или основываясь на нотариально заверенном соглашении прочих сособственников, или судом, учитывающих законодательные положения о равенстве долей сособственников и возможном их изменении в случаях, которые установлены СК РФ.
4. Практические трудности могут возникать и по отношению к жилому помещению, которое находится в общей долевой собственности, так как осуществление права на выдел доли в натуре часто затруднено. При этом законом не предусмотрено механизма разрешения проблемы ее выдела, когда сособственники не обладают возможностью выплатить ее стоимость.
5. Осуществление наследственных прав по отношению к не полностью уплаченному паю в ЖСК затруднено из-за противоречий, которые существуют между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В каждом из случаев вопрос о числе наследников, обладающих правом на вступление в ЖСК, должен решаться в зависимости от характеристик отдельного жилого помещения, а конкретно - должно связываться с возможностью разделить его так, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на данный пай, могло бы получить изолированное жилое помещение.
6. Обретая право собственности на жилое помещение в порядке наследования, необходимо учесть возможное предоставление третьим лицам права пользования данным жилым помещением по завещательному отказу, сохраняющееся и в случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу.

ВВЕДЕНИЕ

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

1.2 Правовой режим жилых помещений

2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие жилого помещения;

2. выделить правовой режим жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

По существу жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1. жилой дом, часть жилого дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.

Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям.

1. представлять собой изолированное помещение.

Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

Не может быть признано изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;

2. являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с землей;

3. быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

1.2 Правовой режим жилых помещений

Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников – граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома – подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество становится юридическим лицом – некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона, что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность считать это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.

2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕШЕНИЯ

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

· первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

· производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего – по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

· создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

· при определенных условиях – самовольная постройка;

· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

· на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

· в порядке наследования после смерти гражданина;

· в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

· в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо – владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах – купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом № 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

· обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

· отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

· выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

· изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

· конфискация (ст. 243 ГК РФ);

· изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Право собственности на жилое помещение – это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение – это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование – это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан – физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение – это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся: строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ); приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).

В некоторых случаях может быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производные способы – те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК; реорганизация юридического лица, в результате которой имущество

перешло к его правопреемникам, и др.

Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ); выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. – 25.12.1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). // Российская газета. – 30.07.2008. – № 160.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. – 30.10.2001. – № 211-212.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008). // Российская газета. – 17.05.2008. – № 4662.

5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики». // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 3. Ст. 99.

6. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 233 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I). Ст. 43.

7. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». // Российская газета. – 18.06.2008. – № 4685.

8. Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореферат. – М., 2003.

9. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Юристъ, 2006.

10. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. – М.: БЕК, 2005.

11. Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практической конференции. – Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права, 2005.

12. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. // Хозяйство и право. – 2005. – № 6.

13. Кичихин А.Н., Морткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. – М., 2007.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части 1. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Проспект, 2005.

15. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2007.

16. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореферат. – М., 1997.

17. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2005.

18. Куринов А.Б., Седугин П.И. Практикум по жилищному праву: Учебно-методическое пособие. – М.: Инфра-М, 2006.

19. Малахова А.А. Договор купли-продажи как основание приобретения права собственности. // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых. / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. – Самара: Самарский университет, 2004.

20. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положений ЖК РФ. // Современные социально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. / Под ред. А.Я. Гришко, Г.А. Борискиной. – М.: Юрист, 2005.

21. Международные акты о правах человека: Сборник документов. – М., 2005.

22. Певницкий С.Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения. // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 1.

23. Пономарев В.С. Право собственности граждан на жилое помещение: Вопросы ограничений: Автореферат. – М., 2004.

24. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. – М.: Юстицинформ, 2006.

25. Шешко Г.М. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством. // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9.

Транскрипт

Рекомендованный список диссертаций

Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве 2005 год, кандидат юридических наук Ащаулов, Алексей Вячеславович

Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения 2004 год, кандидат юридических наук Шведкова, Ольга Владимировна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения 2007 год, кандидат юридических наук Иванников, Сергей Борисович

Защита гражданских прав физического лица при приобретении жилья 2006 год, кандидат юридических наук Карева, Галина Георгиевна

Участие в жилищном кооперативе как способ удовлетворения жилищной потребности граждан 2007 год, кандидат юридических наук Гимадрисламова, Олеся Рамильевна

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Малахова, Анна Александровна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Малахова, Анна Александровна, 2008 год