Об ограничении прав иностранных лиц на приобретение земельных участков. Аренда земельных участков находящегося в муниципальной и государственной собственности Аренда земли иностранными гражданами

При заключении любого договора требуется обязательное включение в его текст существенных условий:

предмет арендных отношений – земельный участок;
участники: арендодатель (сторона, предоставляющая землю) и арендатор (сторона, использующая земельную территорию);
: краткосрочный () и долгосрочный, который имеет верхнее ограничение – ;
: без этого пункта соглашение будет считаться недействительным;

Куда подавать заполненный документ?

Договор аренды земельного участка можно оформить самостоятельно. Можно воспользоваться услугами юридической фирмы, которая за определенную плату поможет составить документ.

Нотариального заверения не требуется, если только один из участников сделки не пожелает этого. Заверение у нотариуса стоит 200 рублей ().

Согласно статье 609 ГК РФ при заключении арендных отношений на продолжительный срок (более 12 месяцев) договор требуется регистрировать в ЕГРН . При меньшем сроке необязательна, если в аренде участвуют частные лица.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если одной из сторон арендных отношений является организация, то для краткосрочного соглашения потребуется также постановка на учет.

Как правильно оформить договор аренды земли?

Порядок оформления документа следующий. Договор по аренде земли должен иметь простую письменную форму по статье 609 ГК РФ и содержать следующие пункты:

Особенности составления такого соглашения между физ. лицами

Заключение арендных отношений между физ. лицами почти ничем не отличается от обычного договора аренды.

Имеется только несколько особенностей:

В текст документа вносятся паспортные данные и ФИО участников сделки.
При заключении арендных отношений между физическими лицами на регистрация в ЕГРН необязательна. Аренда считается оформленной при подписании документа.
При сдаче земли в , если ее собственником является частное лицо, требуется обязательное разрешение владельца.
Нет строгой зависимости сроков аренды от категории земли.

Обратите внимание! Между гражданами краткосрочное соглашение может быть заключено и в устной форме.

Можно ли вносить изменения в договор?

При оформлении сделки на длительный срок можно столкнуться с ситуацией, когда требуется внести некоторые изменения в текст документа.

Например, арендодатель решил изменить арендную плату или внести дополнительное условие о запрете заключения субаренды.

Если арендные отношения являются долгосрочными и зарегистрированы в ЕГРН, то все изменения, которые вносятся в текст документа, оформляются в виде дополнительного соглашения. В нем обязательно должна быть ссылка на номер и дату договора, к которому составляется дополнение. Оно подписывается участниками сделки и также проходит государственную регистрацию.

Регистрация проведенной сделки

После составления договора его следует зарегистрировать в ЕГРН.

Для этого требуется предоставить документы:

паспорта участников сделки;
кадастровый паспорт земли;
технический паспорт на все сооружения на участке;
договор аренды – 3 экземпляра;
квитанция о госпошлине: 350 рублей с физического лица и 1000 рублей с организации.

Через 5 дней участникам сделки передается по экземпляру договора с отметкой об установлении ограничения на землю.

Документ переуступки права аренды

Переуступка прав на аренду земельной территории заключается между арендатором и третьим лицом, если арендатор передумал пользоваться землей или, например, уступка может быть оформлена участником, ставшим победителем на аукционных торгах, на третье лицо. Причем после регистрации переуступки арендатор лишается каких-либо прав на данный участок.

Данный документ может быть заключен только, если в основном документе нет никаких запретов на подобные операции. При оформлении переуступки прав необходимо уведомить владельца земли.

В текст соглашения переуступки включаются следующие разделы:

участники сделки;
дата составления;
объект переуступки;
срок: время действия аренды по переуступке не должно превышать заключенного периода в первоначальном документе;
величина арендной платы должна быть такой же, как и в первоначальном договоре;
возможность расторжения.

Соглашение о переуступке регистрируется в ЕГРН.

Как происходит расторжение контракта?

ранее установленного срока можно:

по соглашению сторон;
в одностороннем порядке через суд.

Пункт о досрочном расторжении должен быть включен в документ. В него следует внести основные условия, по которым может произойти разрыв. В статье 45 ЗК РФ указаны причины, к которым относятся:

использование земли не в соответствии с ее назначением;
нанесение земельной территории порчи;
невыплата арендной платы;
невозможность использования земли по назначению.

Если стороны заключают соглашение о расторжении арендного договора, то в суд они не обращаются. При возвращении земли собственнику требуется составить акт приема-передачи, в котором арендодатель должен указать, что не имеет никаких претензий к арендатору.

Также нужно подать заявление вместе с оформленным соглашением в ЕГРН о прекращении действия арендного договора.

Внимание! Если одна из сторон решила разорвать аренду, то она должна направить уведомление об этом другой стороне с указанием причины. При несогласии второй стороны инициатор направляет иск в суд.

Для требуется предъявления веской причины, иначе суд откажет в расторжении. После вынесения решения о прекращении договора его необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

При оформлении аренды стороны должны составить документ, фиксирующий все существенные условия сделки. Арендный договор требуется поставить на учет в ЕГРН. При необходимости внесения изменений следует к основному документу составить дополнительно соглашение, которое также следует зарегистрировать в государственном реестре.

В большинстве случаев ведение крупного бизнеса предполагает необходимость иметь в собственности либо в аренде земельные участки и объекты недвижимости. Однако действующее законодательство содержит ряд ограничений на приобретение в собственность земельных участков иностранными лицами. Рассмотрим, в чем выражаются такие ограничения, каким могут быть последствия при их нарушении.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Кроме того, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В соответствии с п. 5 ст. 35 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. и п.5 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Таким образом, земельные участки, находящиеся в приграничных территориях, являются ограниченными в обороте.

Перечень приграничных территорий установлен Указом Президента РФ от 09.01.2011 года № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». В Краснодарском крае к таким территориям относятся:

Муниципальное образование Ейский район,
Муниципальное образование Каневский район,
Муниципальное образование Мостовский район,
Муниципальное образование Приморско-Ахтарский район,
Муниципальное образование Славянский район,
Муниципальное образование Темрюкский район,
Муниципальное образование Туапсинский район,
Муниципальное образование Щербиновский район,
Муниципальное образование город Анапа,
Муниципальное образование город-курорт Геленджик,
Муниципальное образование город-курорт Новороссийск,
Муниципальное образование город-курорт Сочи.

В связи с изданием вышеназванного Указа вступил в силу запрет, установленный Земельным кодексом РФ, на обладание на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами.

Так, с момента вступления в силу данного Указа (с 19.01.2011 года), указанные лица не могут обладать такими участками на праве собственности, независимо от того, на каком основании это право возникает, то есть не могут ни приватизировать такие земельные участки, ни приобретать их в собственность каким-либо иным образом.

Как указано в абз. 8. п. 2.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 года № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы», указанное правовое регулирование имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым - реализацию ими конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 238 Гражданского кодекса РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Таким образом, земельные участки, расположенные на приграничных территориях, входящих в утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 года № 26 Перечень, и находящиеся на праве собственности у иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, должны быть отчуждены в установленном российским законодательством порядке как имущество, которое в силу закона не может принадлежать указанным лицам.

Статья 22 Земельного кодекса РФ регулирует общие вопросы аренды земельных участков, но прямо не отвечает на поставленный вопрос, могут ли быть арендаторами иностранные юридические лица. В частности, п. 1 ст. 22 Земельного кодекса РФ указывает, что иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды.

Таким образом, в законодательстве нет четкого ответа на поставленный вопрос. Земельный кодекс РФ прямо не указывает, можно ли иностранным юридическим лицам иметь в аренде земельные участки остальных категорий земель, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Однако законодатель не запрещает иностранным юридическим лицам выступать в роли арендаторов земельных участков, из чего можно сделать вывод, что эти субъекты могут арендовать земельные участки. К такому же выводу приходит Минэкономразвития России в Письме от 12.10.2011 года № Д02-7833 – в законодательстве запрета на аренду земельных участков иностранными юридическими лицами нет.

Судебная практика, опровергающая возможность владеть и пользоваться на праве аренды земельным участком в приграничной территории иностранному лицу, также не выявлена.

Гражданин, имеющий земельный участок на праве собственности, вправе совершать с ним любые сделки в своих интересах, в том числе и передавать во временное владение другому лицу. Необходимо юридически грамотно оформить эти отношения между собственником участка, представителем и лицом, берущим землю в пользование.

Отношения между этими лицами закрепляются договором аренды земли. О чем следует знать сторонам и каким моментам следует уделить особое внимание при составлении?

Стороны арендных отношений

Граждане и юридические лица могут выступать в качестве любой из сторон. Они могут быть как арендодателями, так и временными пользователями земельных наделов. Важно соблюдение следующих условий: арендодателем обязательно должен быть законный собственник участка (статья 608 ГК РФ) или же лицо, имеющее полномочия на сдачу в аренду (статья 609 ГК РФ). Для договоров аренды муниципальных или государственных земель установлены специальные бланки.

Перед подписанием соглашения необходимо убедиться в принадлежности земли арендодателю или наличии у него необходимых правомочий. В нем указывается полное наименование юридического лица с указанием организационно-правовой формы, а также данные руководителя или представителя. При подписании сделки представителем стоит ознакомиться с его доверенностью: в ней должно быть предусмотрено право на заключение соглашения и срок ее действия не должен быть завершенным.

При подписании договора между физическими лицами указываются их полные имена, данные паспортов и адреса проживания. Их могут подписывать иностранцы, а также лица без гражданства.

Предмет договора

Поскольку арендатору передается в аренду конкретный участок, важно индивидуализировать его, обязательно указав в тексте точный адрес, площадь, уникальный кадастровый номер, категорию земель. Из смысла статьи 607 ГК РФ вытекает, что при отсутствии этих данных соглашение нельзя будет считать состоявшимся. Желательно приложить к договору кадастровый план с четким указанием установленных границ.

Текстовое описание и графическое обозначение предмета договора должно точно указывать на арендуемый участок. Предметом сделки могут быть его доли (п. 1 ст. 6 ЗК РФ). Такие договора требуют более тщательного описания предмета. В кадастровом плане следует четко обозначить границы передаваемой в аренду доли участка.

Цена договора и порядок расчетов

Договор аренды земельного участка подразумевает оплату арендатором (юридическим и физическим лицом) права временно пользоваться принадлежащим другому лицу участком земли. Обычно размер оплаты определяется фиксированной суммой. Владелец земли сам устанавливает размер оплаты. Но, если предметом сделки является государственная или муниципальная земля, то данный вопрос решается государственными органами.

Если не исключается возможность изменения цены договора во время исполнения в зависимости от объективных условий, то стоит оговорить и это обстоятельство. В последующем наличие данного пункта в тексте позволит избежать заключения дополнительных соглашений к договору по вопросу установления нового размера оплаты. Законодательство ограничивает возможность изменения суммы оплаты не более одного раза в год.

Закон предусматривает возможность производства оплаты не только в виде денежных платежей. Арендатор может производить расчеты следующими способами:

путем оказания определенных услуг;
передачей владельцу земли в собственность каких-либо вещей;
осуществлением мероприятий по улучшению арендованного земельного участка;
предоставлением арендодателю возможности пользоваться полученными арендатором доходами (например, частью урожая).

Помимо этого, следует оговорить сроки осуществления платежей и их периодичность.

Сроки договора и порядок пролонгации

Если стороны не уточнили срок действия подписываемого ими соглашения, то договор аренды земельного участка будет исполняться в течение неопределенного срока. Если у одной стороны возникнет намерение его расторгнуть, то ей следует об этом известить другую сторону. Сделать это нужно не менее чем за три месяца до даты планируемого завершения (ст. 610 ГК РФ). Этим сроком стороны руководствуются, если сами не установили иные сроки предварительного уведомления.

На сроки сделок влияет и категория арендуемых земель. Если речь идет о государственных землях сельскохозяйственного назначения, то максимальный срок аренды не должен превышать 49 лет. При отсутствии точно оговоренных сроков в договоре касательно таких земель исходят из того, что срок действия не будет превышать именно этот период.

Договор аренды земельного участка может быть продлен при обоюдном желании обеих сторон. Данный вопрос решается путем заключения дополнительного соглашения. Во избежание бумажной волокиты, стороны, рассчитывающие на долгосрочное сотрудничество, могут оговорить возможность автоматического продления сделки. Если к окончанию срока договора никто из участников сделки не известит другую сторону о желании его расторгнуть, то он пролонгируется на аналогичный срок.

Добросовестный арендатор имеет право на последующее заключение сделки с этим же собственником в преимущественном порядке. Он уведомляется арендодателем по окончании срока действия аренды о намерении снова сдать участок. Если арендатор желает получить его, то договор аренды земельного участка оформляется только с ним. Только при безусловном отказе арендатора собственник земли получает право сдать участок другому лицу. Если такое предложение добросовестному арендатору не поступит, и арендодатель сдаст участок другим арендаторам на тех же условиях, то прежний арендатор может обратиться в суд. Требование о заключении договора именно с ним может быть удовлетворено судом.

Регистрация и расторжение аренды

Сделка подлежит регистрации в случае, если срок договора превышает один год (п. 2 ст. 609 НК РФ). Основания для расторжения оговорены в статьях 619 и 620 ГК РФ:

нарушение условий договора и ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств. В этом случае можно подать в суд иск о досрочном прекращении соглашения и возмещении имеющихся убытков;
истечение срока;
если речь идет о договоре, заключенном на пять и более лет, то он может быть прекращен досрочно только по решению суда при доказанности нарушения ее условий виновной стороной. К моменту разбирательства дела в суде эти нарушения должны иметь место. При их устранении оснований для расторжений договора не имеется;
ухудшение плодородных качеств земли.

Обязательства сторон и их ответственность

Свобода заключения договора предполагает возможность установления сторонами штрафных санкций за нарушение любых условий: например, за несвоевременную оплату аренды, задержку передачи земли арендатору или возврата ее арендодателю по окончании сделки.

Собственник земли вправе предусмотреть за собой право осуществлять мониторинг состояния принадлежащего ему участка. Арендатору стоит оговорить право использования участка по своему усмотрению и самостоятельному распоряжению выращенным урожаем. В обязанности арендатора входит недопущение запустения участка, а арендодателя – возмещение всех расходов арендатору, связанных с его улучшением. Стороны могут оговорить возможность передачи арендатором земли в субаренду. При наличии такого пункта арендатор вправе передать ее в аренду сторонним лицам, не нарушая ее целевого назначения.

Грамотное земельного участка (образец которого можно скачать с сайта), полное и подробное описание прав и обязанностей сторон, ответственности арендодателя и арендатора сведет к минимуму возникновение конфликтных ситуаций между ними и количество рассматриваемых судебными органами споров.

Я собственник жилого дома на земельном участке на праве собственности. Как продать иностранцу (из Казахстана) этот дом и землю, если продажа земли иностранцам не разрешена. Можно ли оформить землю в аренду? И каким образом.

Ответ

Здравствуйте, Александр.

Да, вы можете сдать земельный участок в аренду иностранному гражданину. Для этого вам потребуется получить письменное согласие всех собственников данного земельного участка на сдачу его в аренду, затем заключить договор аренды и зарегистрировать его в регистрирующем органе. Сам договор аренды не требует обязательного нотариального удостоверения, но по вашему желанию, договор может быть заверен нотариусом. В договоре нужно обязательно указать местоположение земельного участка, его кадастровый номер, размер арендной платы и иные признаки земельного участка, позволяющие его идентифицировать. Договор аренды заключается на срок, который вы сами определите. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае и вы, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ. Помимо самого договора аренды, для государственной регистрации нужен кадастровый план земельного участка. Документы необходимые для аренды земельного участка: копия распорядительного акта на земельный участок в двух экземплярах; кадастровый план земельного участка и его копия, заверенная органом, ответственным за кадастровый учет; договор аренды в двух экземплярах.

В отличие от строительства жилого дома, предпринимательская деятельность чаще всего не нуждается в получении участка в собственность. Его аренда позволяет избежать лишних затрат и избавляет от риска неоправданных вложений в недвижимость.

Арендаторы и арендодатели

Для того чтобы сделка аренды была полностью правомерной необходимо, чтобы в роли арендодателя выступал реальный собственник земли. Это верно и в том случае, если она совершается с привлечением каких-то посредников, к примеру, риелторов, которые действуют от имени своего нанимателя, но не выступают в качестве лица, предоставляющего недвижимость в аренду в качестве собственника.

В случае же субаренды, которая тоже является вполне законным явлением, необходимо убедиться в том, что арендатор заключил с собственником договор, который даёт возможность предоставлять участок или его часть другим лицам.

В качестве арендатора может выступать юридическое или физическое лицо. Оно должно выполнять условия договора, при необходимости — внести предоплату. Если же владелец земли или лицо, действующее в его интересах, проводит конкурс или аукцион, то будущему арендатору потребуется принять в нём участие и выиграть.

Виды аренды и документальное её оформление

Важно, чтобы в ходе заключения сделки аренды были правильно оформлены все документы. В первую очередь это относится к плану участка с чётким обозначением его границ. Он должен быть приложен к договору аренды, а в самом основном документе, регламентирующем сделку, описан словами со ссылкой на приложение. В противном случае в ходе эксплуатации участка могут возникнуть споры, которые окажется невозможным разрешить объективно.

Законодательство России указывает на несколько видов аренды, которые определяют в первую очередь сроки действия договора.

Краткосрочная аренда до 10 лет, не подразумевающая право строительства зданий и сооружений. Обычно оформляется на 5 лет, но арендатор получает возможность пролонгировать срок договора.
Краткосрочная аренда на срок строительства с возможностью продления срока договора после его завершения.
Аренда сроком на 49 лет, иногда оформляемая с правом выкупа земельного участка.

Отдельно следует упомянуть понятие бессрочной аренды. Часто его неверно истолковывают, думают что понятие «бессрочная» говорит о том, что срок действия договора превышает 49 лет. На самом деле договор бессрочной аренды точно так же требует продления, как и при долгосрочной аренде в 49 лет. Бессрочность означает, что договор аренды может быть прекращён в любой момент, если земля используется не так, как это подразумевалось при заключения договора. Сам же он относится к разряду обусловленных. К примеру, предприятие берёт в аренду городской парк и обязуется содержать его в надлежащем виде. Если какие-то действия, легитимные или нет, приведут к тому, что парк утратит свою функциональность, то ничтожным станет и договор его аренды.

Обязанности сторон

Арендодатель имеет право отказать в продлении срока договора или прекратить аренду до его истечения. Поводом к этому является неправильное использование земельного участка, к примеру, вызывающее риск загрязнения окружающей среды или мешающее чем-то другим участникам гражданских правовых отношений.

Определённые обязанности накладывает законодательство и на арендодателя. Он должен предоставить участок, который соответствует параметрам договора. Так, если участок предоставляется для организации зоны отдыха или парковки автомобилей, а он застроен гаражами или сараями, то арендатор вправе потребовать выплатить неустойку или устранить помехи к эксплуатации земли за счёт арендодателя.

Вся прибыль, которая получается за счёт использования земли принадлежит арендатору. Это верно и в том случае, если он сдаёт землю в субаренду, а договор аренды этому не противоречит.

Отдельно выделяется земля, которая сдаётся в аренду для использования с какой-то оговоренной целью, Чаще всего такой является сельское хозяйство. Пахотные земли, представляющие собой поля на территории, пригодной для выращивания зерновых или других культур, можно использовать только с этой целью. Для превращения земельного надела в участок пригодный для строительства нужно сначала изменить его статус.

Основным законом, регламентирующим вопросы аренды земли является Земельный кодекс Российской федерации.