Высокие цены на жилую недвижимость, что особенно характерно для крупных городов России, делают мечты о быстрой покупке собственного жилья недостижимыми. Единственной надеждой для большинства россиян является привлечение заемных средств, а самым доступным и распространенным инструментом их получения остается ипотека.
Получить ипотеку сегодня легко и сложно одновременно как бы парадоксально это ни звучало. У каждого банка есть набор стандартизированных требований к заемщику. Хотя такие требования не всегда понятны, но они четко формализованы и зафиксированы. Специалисты по ипотечному кредитованию следуют им безальтернативно. Поэтому если по всем пунктам у вас плюс, то и проблем с получением ипотеки не возникнет. При должном подходе все документы можно оформить за 1-2 недели.
Если же по каким-то пунктам, даже по одному, вы не соответствуете требованиям, которые банк предъявляет к своему заемщику, то с надеждой на получение ипотеки придется попрощаться. А чем больше несоответствий, тем ниже вероятность получить ипотеку и в других банках.
Недавно «Федеральным бюро выкупа жилья » был запущен проект в поддержку внедрения нового доступного инструмента - аренды с выкупом.
Особенности работы механизма аренды жилья с выкупом
Внешне аренда с последующим выкупом слабо отличается от стандартной процедуры найма жилья. Между покупателем и собственником заключается договор, в котором прописывается право последующего выкупа.
Главным плюсом аренды с выкупом является договорной характер самой процедуры. Все условия сделки − размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок аренды и многие другие факторы − регулируются в рамках личных договоренностей собственника и арендатора-покупателя.
В свою очередь, это является основным сдерживающим фактором ее распространения. И покупатель, и собственник сильно опасаются за сохранность своих материальных ценностей. При заключении договора необходимо избегать двоякого толкования формулировок по праву выкупа недвижимости. Такие ошибки могут привести к срыву сделки.
Именно поэтому важная роль работы механизма аренды с выкупом возлагается на посредника, через которого осуществляется сделка. Компания должна помочь сторонам избежать ошибок. Используя в работе стандартизированные нормы и процедуру, формы договоров она выступает гарантом правильного проведения сделки. В функции таких организаций входит: оптимизация требований сторон, проведение независимого аудита документации и условий договора, хранение подлинников документов.
Кроме того, компании-посредники формируют стабилизационный фонд, из которого покрывают часть расходов в случае срыва сделки.
Конечно, за услуги посредника придется заплатить. Однако с учетом величины актива, который придется потерять в случае неправильного заключения договора, это оправданные затраты.
Всем ли участникам сделки аренда с выкупом выгодна?
Заинтересованность покупателей жилья во внедрении аренды с выкупом очевидна. Они имеют возможность найти и выбрать нужную квартиру, в которую сразу заселяются. При этом не нужно заниматься сбором документов, предъявлять кредитную историю, платить первый взнос, величина которого для многих слоев населения не подъемна.
Нет и отягощающих условий вроде штрафов за досрочное погашение кредита или пени за просрочку платежа. Наоборот, чем раньше будет выплачена вся сумма, тем лучше собственнику.
Интересы собственника жилья не так очевидны. Но их тоже достаточно. Арендное жилье для него чаще всего - это объект инвестиций. И аренда с правом выкупа является весьма эффективным инвестиционным механизмом для него.
Цена недвижимости, которая подлежит аренде с правом выкупа, указывается существенно выше рыночной. В нее заложена стоимость самой квартиры, арендная ставка и уровень инфляции. За 3-5 лет ее цена удваивается. По финансовой отдаче аренда с выкупом сопоставима с вложениями в новостройки. Недорогие квартиры при выкупе дорожают значительно. Особенно комнаты, коммуналки, студии и малосемейки. Это приносит до 40% годовых от вложенных средств. А рисков долгостроя и заморозки строительства просто нет.
Перспективы аренды жилья с выкупом на рынке недвижимости
Граждан, не имеющих возможности получить ипотеку, в нашей стране множество. Для всех их аренда с выкупом стала бы отличным вариантом покупки жилья. Наверняка и те, кто может стать счастливым обладателем ипотеки, задумаются над такой возможностью. Однако специалисты не причисляют ее к явным альтернативам ипотеки.
«Правильнее сказать, что внедрение аренды жилья с последующим выкупом станет дополнением ипотеки, а не ее конкурентом, − рассказал Сергей Николаевич Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья». - Несмотря на все негативные ассоциации, которые живут в обществе относительно ипотеки, она является очень эффективным инструментом, чьи механизмы понятны, формализованы и проверены временем. В лице аренды с выкупом рынок получит еще один понятный и прозрачный механизм покупки жилья. Одним из основных преимуществ которого станет отсутствие как раз большого количества формальных ограничений. Все будет осуществляться на уровне договоренности двух сторон».
Аренда с выкупом обязательно найдет свою аудиторию. Потенциал для этого велик. Однако динамику ее роста оценить сложно. В целом на любом отечественном рынке, и рынок недвижимости здесь не исключение, внедрение новых механизмов проходит достаточно медленно на первых этапах. Насколько гибко адаптируются участники рынка - продавцы, риелторы, агентства недвижимости, собственники - настолько успешен будет новый механизм.
Вадим Пыстин
Как открыть фирму? Для начала необходимо проанализировать рынок, узнать потребности населения, нанять специалистов и найти место для расположения будущей деятельности. Деловой центр Успенский предлагает варианты по аренде офисов. Более детально ознакомиться с ними можно на сайте http://uspen.ru.
У граждан, не имеющих ресурсов найти сразу всю сумму за квартиру, есть возможность снимать жилье с последующим выкупом его в свою собственность. На первый взгляд, это – самый оптимальный вариант. Так ли это, мы спросим у нашего эксперта Максима Чугунова.
«Да, аренда с выкупом – это один из вариант приобретения и продажи жилья, где стоимость жилья может быть востребована не сразу, а с длительной беспроцентной рассрочкой. Причем процесс этого выкупа регулируется Гражданским Кодексом РФ», - отвечает наш специалист.
Аренда с выкупом мало отличается от обычной сдачи внаем квартиры. При этом, кроме двух сторон договора (арендодателя и арендатора), в процессе участвует только риэлтор (или юрист, или агентство по недвижимости). Исчезает посредник в виде банка или другой кредитной организации. Арендовать жилье с выкупом может любой, лишь бы только он был платежеспособен на весь срок действия договора, который обычно составляет 5 лет, но может быть и меньше, до 1 года, что должно обязательно указываться в документе. Договор, если он долгосрочный, нужно зарегистрировать в Росреестре в течение месяца с момента его подписания.
Процедура оформления сделки
С последующим выкупом подписывается обеими сторонами – владельцем арендуемой квартиры и покупателем-арендатором. Срок договора фиксированный. Отличается этот документ от обычного договора только тем, что по выплате всей стоимости квартиры арендатор становится ее владельцем. В сумму ежемесячного платежа входит аренда и часть суммы на покупку данного объекта недвижимости.
Каких-то жестких рамок по данной сделке нет, она может быть заключена по договоренности обеих сторон. Поэтому, если схематично отобразить этот процесс, то он состоит из нескольких шагов.
1. Условия сделки. Это первоначальный этап, на котором продавец решает, на какой срок он готов сдать квартиру , какова должна быть ее итоговая стоимость (а она должна быть выше рыночной), и должен ли быть первоначальный взнос. Покупатель, в свою очередь, определяет свои возможности: какую сумму он может внести в качестве первоначального взноса, каковы будут посильные для него ежемесячные платежи. На этом этапе покупатель находит жилье, а продавец - покупателя.
2. Сбор документов . Когда продавец и покупатель определились со своими потребностями и нашли друг друга, они должны собрать документы. Покупателю потребуется только паспорт. Продавец же должен обеспечить наличие всех документов, необходимых для обычной продажи недвижимости.
3. Заключение договора. Все отношения между арендодателем и арендатором будут регулироваться данным документом. Он составляется в письменной форме, в трех экземплярах и в нем находят отражения все условия найма и купли-продажи данного жилого помещения. Чтобы грамотно оформить договор, надо знать Гражданский Кодекс РФ. А поскольку в нем нет конкретных условий, по которым жилье переходит в собственность от одного владельца к другому по истечении срока найма, то сделка не регламентирована. Поэтому в договоре одновременно должны быть прописаны условия и найма, и купли-продажи, при этом должны соблюдаться все действующие нормы права. Кроме того, нужно использовать понятие "коммерческого найма", если обе стороны, подписывающие договор, или хотя бы наемщик, являются физическими лицами. Этот пункт очень важен, поскольку правильность составления договора гарантирует успешность сделки и исполнение договора.
4. Исполнение договора. После окончания действия договора и его исполнения (то есть, выплаты всей суммы, оговоренной в документе) арендатору-покупателю необходимо зарегистрировать права собственности на приобретенное имущество. Для этого понадобится выписка из домовой книги, квитанции, подтверждающие оплату услуг ЖКХ, справки об отсутствии долгов.
Много ли придется переплачивать?
Поскольку приобретение квартиры таким способом производится как в рассрочку, то здесь будет действовать прогрессивная система переплаты. При этом взнос, который нужно платить ежемесячно, будет высчитываться делением итоговой стоимости жилья на срок договора в месяцах.
Так, квартиру, которая продается за 3 млн рублей, за один-два года можно купить без переплаты, при этом каждый месяц нужно платить 250-125 тыс. руб. Если срок договора увеличивается на 2-5 лет, то квартира будет дороже на 10% (на 300 тыс. руб.), и платить нужно будет в месяц от 55 до 125 тыс. руб. Если был выбран максимальный срок выкупа квартиры, т.е. 7-10 лет, то переплата составит 20%, т.е. 600 тыс. руб. Платить ежемесячно придется от 30 до 41 тыс. руб.
Обычно сделки на срок более 10 лет не заключаются, поскольку нет желающих продавать квартиру 20 лет.
Плюсы у покупателя и продавца при заключении договора
Аренда с выкупом жилья имеет свои преимущества, и главное из них для покупателя заключается в том, что можно жить в данной квартире до фактического ее приобретения. За это время покупатель-арендатор сможет присмотреться к квартире и даже сделать в ней ремонт. Арендатор защищен тем, что договор должен обязательно быть зарегистрирован в Росреестре, а значит, государство защитит его права. В случае, если сделка будет аннулирована, арендатор рискует только суммой, которую уже выплатил. Если же договор был заключен с соблюдением всех норм законодательства, то риск расторжения сделки будет минимален. Кроме того, исчезает посредник (банк или другая финансовая организация), которому нужно выплачивать кредит и проценты по нему, а значит, размер затрат будет существенно снижен.
Собственник, сдающий квартиру в аренду, тоже защищен, так как право собственности на это жилье перейдет к покупателю-арендатору только после того, как он выплатит всю стоимость этого объекта недвижимости, которая была зафиксирована в договоре.
Минусы у покупателя и продавца при заключении договора
Но не все так просто. Есть и определенные риски, как у продавца, так и покупателя. Законность сделки определяется отсутствием злоупотреблений при ее осуществлении. Так, если владелец продает ее на законных правах, с согласия всех своих родственников и совладельцев, если квартира продается одному лицу или соарендаторам, которые поставлены в известность об осуществлении сделки и о количестве участников сделки, то все в порядке. Однако в любом случае стоит проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, иметь информацию о личности продавца, просчитать итоговую сумму, которую придется заплатить за квартиру и выяснить, не находится ли данная квартира под арестом или в залоге , нет ли на ней обременения. Поскольку эти обстоятельства позволят в дальнейшем продавцу расторгнуть сделку.
Продавец тоже рискует, поскольку не может точно оценить стоимость недвижимости при нестабильности экономики. Колебание цен может быть значительным, и продавец, как, впрочем, и покупатель, может оказаться в убытке. В этом случае стоит в договоре прописать пункт, в котором будет отражаться неопределенность ситуации, и предполагающий индексацию вносимых средств. Может быть и дополнительное соглашение. Однако после исполнения договора, при отсутствии данных пунктов и дополнительных соглашений, пострадавший уже не может требовать никакой материальной компенсации убытков.
Интересы сторон могут не соблюдаться и в случае нарушения какого-либо пункта договора. Так, арендатора могут выселить из квартиры до истечения срока договора, при этом выплаченные суммы не будут ему возвращены. Кроме того, наемщик не может препятствовать передаче арендодателем квартиры, в которой он проживает, в качестве залога, поскольку пока не зарегистрировал свое право на собственность. Хотя, конечно, для продавца есть определенные ограничения на распоряжение данным объектом недвижимости.
Аренда с выкупом пока не слишком популярна в России, хотя такие сделки в нашей стране заключаются вот уже 20 лет. Надо отметить, что специалистов по недвижимости, обладающих информацией о таком виде сделок, пока мало, не более 1-2% риэлторов. Гораздо более активно развивается такой вид услуг в Западной Европе. А в Казахстане даже существует программа, в которой с помощью аренды с выкупом население обеспечивается доступным жильем. Именно поэтому есть основания предполагать, что у данного вида сделок в нашей стране есть большие перспективы, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, это способ реализовать неликвидное жилье. Во-вторых, можно получить не только комиссию за проведение сделки, но и ежемесячный доход за ее сопровождение. Следить за сделкой, конечно, придется, функции риэлтора будут в этом случае схожи с функциями управляющей компании, и сотрудничество риэлтора с покупателем-арендатором предполагается долгосрочное. И хотя ежемесячные суммы дохода от сопровождения сделки будут небольшими, но зато постоянными, и за одну сделку можно в течение 1-10 лет (в зависимости от срока действия договора) стабильно получать доход. Единственная сложность состоит в том, что для оформления договора аренды с выкупом требуются грамотные специалисты.
Аренда жилья с последующим выкупом - это отличный способ приобретения жилья в рассрочку. Но чтобы обезопасить себя от возможных рисков, стоит обратиться к квалифицированным специалистам по недвижимости. Обращайтесь к нам - и наши сотрудники помогут вам приобрести жилье с максимальной выгодой для вас.
Аренда жилья с выкупом – инструмент не новый, но не получивший пока широкого распространения. Доля подобных предложений на рынке Москвы и Санкт-Петербурга не превышает 5%. В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья. А все новое – это хорошо забытое старое.
Что же представляет собой процедура аренды жилья с последующим выкупом? Как она работает? И может ли она удовлетворить потребности всех участников рынка?
Внешне процедура слабо отличается от обычного найма жилья. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:
Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение.
- Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа.
- Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.
Наниматель сам или через посредника находит несколько интересующих его объектов жилой недвижимости. Когда нужная квартира выбрана, между собственником и нанимателем заключается договор аренды, в котором указывается, что после выплаты определенной суммы право собственности переходим к нанимателю.
Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды.
После выплаты всей суммы необходимо заключить договор купли-продажи, подтверждающий переход права собственного от одной стороны к другой.
Пожалуй, самым большим плюсом и минусом такого вида сделок является их договорная составляющая. Получается, что все условия сделки регулируются договоренностями собственника и арендатора-покупателя.
С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать. Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.
С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций.
Как отметил Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья», чтобы трений сторон не возникало, необходимо обязательно выполнить несколько условий:
«Во-первых, обязательно в договоре или приложении к нему указать размер выкупной цены квартиры. Если итоговая выкупная цена не указана, то суд признает договор незаключенным.
Во-вторых, составлять его необходимо без использования туманных формулировок, которые можно истолковать двояко. Порядок перехода права собственности должен быть четко регламентирован. Иначе, недобросовестная сторона может создать вам большие проблемы».
Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).
Важно не забывать, что взаимоотношения сторон в сделке по аренде жилья с выкупом долгосрочные. Поэтому каждый из этих пунктов может стать камнем преткновения на разных временных отрезках. И чтобы проблем не возникло важно заранее все решить. Благоприятную роль в сделке сыграет посредник, который поможет решить подобные ситуации полюбовно. Лучше договор аренды имущества с правом последующего выкупа лучше заключать в форме договора купли-продажи.
Фактически, чтобы купить жилье через механизм аренды с последующим выкупом необходимо заключить договор с собственником, в срок выплачивать оговоренную сумму платежа до полного погашения. И сегодня, когда жилье становится доступным все более узкому кругу граждан, продавцы жилья и посредники просто обязаны искать варианты, способные сделать его доступнее. Поэтому у развития аренды с правом выкупа хорошие перспективы на российском рынке недвижимости.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
Максимально быстрое решение квартирных вопросов - одна из ключевых функций нашего агентства. Хорошо поставленная и слаженная работа наших отделов обеспечивает безопасность и максимальную эффективность для наших клиентов.
Сбор и обработка всех документов на срочный выкуп квартир, комнат и долей дорого мы делаем сами, максимально быстро и слаженно.
Условия срочного выкупа
Срочный выкуп недвижимости предполагает дисконт, но его размер сильно отличается у разных агентств.Мы предлагаем приемлемые и обоснованные условия выкупа. Максимальная сумма по выкупу достигает 90% её рыночной стоимости на данный момент. Процент также может изменяться в зависимости от ликвидности вашего жилья.
Такое условие есть абсолютно у каждой компании. Если Вам говорят, что некая организация выкупит Вашу квартиру или долю по рыночной стоимости, то они вас обманывают. Потому как ничего с этого не могут заработать. Вы только потратите своё драгоценное время. Хуже когда компания попросит Вас заключить с ними договор. После этого, если вас не устроит выкупная цена, и вы отказываетесь продолжать сотрудничество, то Вам придется заплатить неустойку за «работу» тех менеджеров, которые с Вами работали.
Мы же не скрываем того, что делаем. Все условия работы обговариваются с Вами по телефону, и при Вашем положительном решении наши профессиональные менеджеры начинают работу по Вашему объекту.
В данное время, когда на Российском рынке бушует кризис, услуга срочного выкупа как никогда популярна.
Повсеместный падающий спрос на недвижимость наблюдается последний год. Люди продают квартиры по полгода, хотя заявленная цена кажется им адекватной.
Но далеко не все могут себе позволить так долго заниматься продажей своей жилой площади. Поэтому мы предлагаем Вам эту замечательную услугу.
Этапы срочного выкупа
Оценка недвижимости.Перед тем, как осуществить выкуп квартиры срочно, необходимо произвести оценку её рыночной стоимости.
Юридическая экспертиза документов о собственности.
Срочный выкуп предполагает проверку документов, подтверждающих право владения недвижимым имуществом.
Подготовка договора купли-продажи.
В договоре указывается, какую площадь имеет квартира, комната или доля, по какому адресу расположен объект недвижимости, на каких условиях осуществляется срочный выкуп квартиры.
Проведение сделки.
Стороны подписывают договор, по которому квартира или другой объект переходит во владение компании. На данном этапе выкупа недвижимости осуществляется закладка денег в банковскую ячейку.
Государственная регистрация договора.
Сделка выкупа квартир срочно оформляется в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в Москве.
После выполнения всех обязательств по договору продавец получает оплату. На этом выкуп квартиры считается завершенным.
Если вы заинтересовались срочным выкупом – обращайтесь только к профессионалам. Вам помогут и подскажут, как всё сделать максимально эффективно и выгодно для Вас. Не упустите свой шанс, звоните в «Агентство недвижимости Московско-Парижского банка. Мы знаем, что делать!
В середине осени текущего года «Федеральным бюро выкупа жилья» был запущен проект в поддержку купли-продажи квартир населением через правовые механизмы аренды с выкупом. Ситуация на рынке недвижимости такова, что высокие цены на жилье делают его покупку недоступной для широкой аудитории. Единственной надеждой для большинства россиян является привлечение заемных средств, а единственным доступным инструментом их получения остается ипотека. К сожалению, получить ипотеку удается далеко не всем. Поэтому именно сейчас рынок жилой недвижимости остро нуждается во внедрении альтернативных механизмов.
«Цель нашего проекта − создать и закрепить в обществе в качестве социального института инструмент, который позволит многим категориям граждан решить свои жилищные проблемы, − рассказал Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья». − Аренда с выкупом станет для людей понятным, прозрачным, а самое главное доступным механизмом покупки жилья. Одним из основных его преимуществ является отсутствие большого количества формальных ограничений. Все будет осуществляться на уровне договоренности собственника и покупателя».
Действительно, все условия сделки по аренде с выкупом − размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок аренды и многие другие факторы − регулируются в рамках личных договоренностей. Аренда с выкупом выгодна всем участникам сделки. Покупатели-арендаторы сразу заселяются в квартиру. При этом не нужно заниматься сбором документов, предъявлять кредитную историю, платить первый взнос. Чтобы стать владельцем жилья, нужно подписать с собственником договор, который внешне слабо отличается от стандартного договора найма жилого помещения, и вовремя вносить платежи. В то же время собственник получает возможность продать свою квартиру по цене выше рыночной. В нее заложена стоимость самой квартиры, арендная ставка и уровень инфляции, за 3-5 лет цена удваивается. По финансовой отдаче аренда с выкупом сопоставима с вложениями в новостройки. Это приносит до 40% годовых, а рисков долгостроя и заморозки строительства просто нет.
Эксперты уверены, что аренда с выкупом имеет хорошие перспективы на российском рынке жилой недвижимости. Она должна стать не конкурентом ипотеки, а дополнением ипотеки, привлечь все категории граждан, для которых ее получение невозможно, а таких категорий в нашей стране достаточно.
О компании:
Федеральное бюро выкупа жилья – первая в Российской Федерации организация, специализирующаяся на организации продажи и покупки жилья населением через правовые механизмы аренды с выкупом, покупки в рассрочку. Цель компании – создать, закрепить и популяризировать в обществе в качестве социального института инструмент, позволяющий гражданам с низкими и средними доходами решать свои проблемы с жильем.
