«Как выгодно сдать квартиру в аренду в условиях кризиса?» - спрашивает сегодня и начинающий, и опытный арендодатель. Чтобы ответить на этот вопрос, следует разобраться, что же происходит на рынке аренды жилья в России. Не нужно быть экспертом, чтобы заметить, что цены на вторичную недвижимость в Москве и других городах по сравнению с прошлой осенью заметно снизились, и продолжают падать.
Квартир все больше, но снимать их некому
Курт Растер из инициативы «Право на город» стоит перед так называемым Адлер-Хаусом, вероятно, самым известным резидентом в Регенсбурге, прямо на Донаупроменаде в старом городе. Более 20 лет дом разрушается, семья владельцев Адлера спорит с администрацией города Регенсбург. Здесь тоже несчастливо, что ничего не предшествует.
«Это не красивое зрелище, если вам нужно много лет выносить такую выдающуюся милю, но нам не хватает правовых возможностей для изменения этой ситуации в краткосрочной перспективе». Антон Седлмайер, руководитель Управления городского развития. Многие дома и апартаменты в Регенсбурге пусты.
В чём же дело? Ведь ещё живы в памяти времена, когда желающие снять квартиру выстраивались в длинную очередь, наперебой расхваливая себя как надёжных и платёжеспособных жильцов, и готовы были переплатить, лишь бы поскорее въехать. А как быстро сейчас можно сдать квартиру в Москве? Нам известны случаи, когда арендодатель не мог найти жильцов по нескольку месяцев.
Он не может поверить, что город действительно бессилен. Его инициатива создала индикатор вакансий. Это веб-сайт, на котором появляется карта Регенсбурга с маркерами. Каждый маркер означает дом-резидент. «Бум-Таун» часто используется в качестве синонима для Регенсбурга, спрос на жилье велик, рента и недвижимость дороги. Это не могло быть решетка решетки, которая столкнулась с этой ситуацией, чтобы спасти дома.
В тот момент, когда в Регенсбурге существует такой огромный дефицит жилья, где арендодатели уже осмеливаются спросить 23 евро за квадратный метр, вы просто не можете оставлять дома в течение многих лет пустыми в течение десятилетий, что является полным провалом Администрация города в этом районе.
Согласно оценкам аналитиков, в июле 2015 г. предложение на рынке жилья в 2,5 раза превысило спрос. По их прогнозам, к осени эта цифра грозит ещё увеличиться. Наниматели резко сменили тактику: они неспешно выбирают лучшие предложения по цене, торгуются, нередко просят докупить или заменить мебель, или, наоборот, убрать. Чтобы сдать квартиру выгодно в Москве, собственники вынуждены обеспечивать им дополнительные преимущества. Одни делают косметический ремонт, другие приобретают в квартиру новый интерьер Ikea или Hoff, третьи просто снижают цену. Четвёртые вообще ничего не делают - раньше, мол, сдавали, и сейчас сдадим. Как правило, они дольше других ждут новых квартиросъёмщиков.
Курт Растер, Инициатива Право на город. Администрация города не хочет, чтобы это разрешалось. В январе она создала новый офис в мэрии для управления жилыми помещениями, подчеркивает Антон Седлмайер, глава Управления по вопросам городского развития. Он может обращаться к владельцам, консультировать, устанавливать контакты с потенциальными покупателями.
«Но мы не можем увязнуть в нынешней ситуации, особенно в местах, где создается значительный объем жилья, и мы не будем иметь дело с каждым домом». Иногда, однако, коммуна была бы бессильна, по словам Седлмейера, например, в случае ссорившихся наследников. По словам администрации города, доля вакантных должностей в Регенсбурге не является проблемой. Даже скудное социальное жилье будет больше благодаря специальным программам финансирования. Даже верно, что определенная вакансия необходима для того, чтобы рынок жилья, а тем самым и движение, мог функционировать.
Так за сколько можно сдать квартиру в Москве сегодня? В среднем, цены на съёмное жильё в столице с прошлой осени упали на 2 - 6 тыс. р. Вот вам реальные примеры:
- В октябре 2014 г. на Изюмской улице однокомнатная квартира с муниципальным ремонтом и минимальным набором мебели ушла за 26 тыс. р., а сейчас похожие квартиры сдаются уже за 23-24 тыс. Минус 3 тыс. р.
- Прошлой осенью «однушка» с очень качественным и необычным ремонтом в 12 мин. пешком от ст. м. «Братиславская» стоила 36 тыс. р. в месяц, сейчас же такие квартиры представлены в диапазоне от 30 до 32 тыс. Минус 4 - 6 тыс. р.
- В сентябре 2014 г. однокомнатная квартира в девятиэтажном доме 12 мин. ходу от ст. м. «Бабушкинская» сдавалась за 32 тыс. р., а в конце мая 2015 г. она отошла новым жильцам уже за 28 тыс. р. В квартире был сделан косметический ремонт. Минус 4 тыс. р.
Нам часто пишут: «Сейчас не самая стабильная ситуация, у меня и так проблем выше головы, я просто хочу сдать квартиру через агентство, и надолго обо всём это забыть. Что мне делать?» Так вот, вы хотите сдать квартиру на длительный срок , первое, что мы советуем - это быть более внимательным к пожеланиям потенциальных квартиросъёмщиков. Если вы два года сдавали квартиру по неизменной цене, а теперь вам вдруг предлагают её снизить, не отказывайте сразу, а перезвоните нам и выясните сегодняшнюю цену вашей квартиры на рынке. Возможно, в данный момент согласиться (тем самым избежав простоев) будет для вас выгоднее. Так как мы ежедневно отслеживаем цены на рынке недвижимости, мы с удовольствием подскажем вам, как можно сдавать квартиру на самых выгодных для вас условиях даже в кризис.
Курт Растер критикует, что они не возникают чаще. Он надеется, что индикатор вакансий поможет оказать давление. У меня есть инвестор, который покупает квартиры среднего класса в аренду в различных районах Майами. Всякий раз, когда он решает разместить предложение, он неизменно обнаруживает, что у него огромная конкуренция со стороны других покупателей, которые также поняли, что рынок требует аренды квартир по «разумным» ценам.
Цены на жильё в Подмосковье падают
То, что они делают, объединяет семью, мужа, жену, родственников, сына, который уже работает, и среди всех может арендовать эти свойства. Причина огромного спроса на аренду разнообразна. Думая снова о покупке, заставляет их ослабить ноги и стали ценить мобильность и удобство сдачи в аренду, без каких-либо обязанностей. Многие другие не имеют права на получение банковского кредита, и, если они отвечают требованиям, они не находят жилья в своем ценовом диапазоне.
Жилье в Московском регионе стало сдаваться быстрее, но арендные ставки растут только в лучших районах столицы, а в Подмосковье даже падают. Участники рынка связывают это прежде всего с обилием новостроек
Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС
Срок экспозиции арендного жилья в Московском регионе по итогам третьего квартала 2016 года сократился на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в исследовании Аналитического центра ЦИАН. Если в прошлом году квартиры в Москве и Подмосковье сдавались в среднем за 22 и за 25 дней соответственно, то сейчас они находят арендаторов за 17 и 18 дней. При этом дольше всего выставляются большие квартиры площадью свыше 85 кв. м. Быстрее всего — малогабаритные, до 35 кв. м. Подобные объекты уходят в Москве всего за 12 дней, свидетельствуют данные ЦИАН.
«Свойства очень высоки в Майами, и люди все еще придумывают, чтобы их купить, но в этой поездке люди не могут изобретать ложь, им приходится придумывать доказательства и как доказывать?», Что если двоюродный брат, то если грудь, что если Папа, другие родственники и, таким образом, получат серию доходов, чтобы иметь возможность покупать, - объясняет Моран.
Покупают ближе к центру
Он устал искать шесть месяцев, но ничего не нашел в Майами и решил спуститься в Хомстед. То же имущество, которое вы покупаете в Майами или в Маленькой Гаване, и получаете полмиллиона долларов. В последнее время к югу от округа наблюдается значительный бум, и есть промоутеры, которые строят и продают на космических скоростях.
Сроки экспозиции действительно стали меньше, считает директор департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Так, осенью 2015 года срок принятия решения о найме составлял неделю-полторы, арендаторы выбирали из восьми-десяти вариантов. Сегодня наиболее ликвидные дешевые объекты, по словам Поляковой, не задерживаются в рекламных объявлениях дольше одного-двух дней. Однако выбор среди ходовых предложений пока есть: в базу данных регулярно поступают новые объекты этой категории.
Тем не менее, есть люди, которые ленивы, чтобы пойти жить до сих пор и выбрать аренду. Трудности, наложенные рынком, заставили владельцев более гибко вести переговоры, что может привести к хорошим сделкам. Это только прогулка по улицам Белу-Оризонти, что вы увидите несколько бляшек, предлагающих недвижимость в аренду. Никто не смог избежать кризиса, который повлиял на рынок как жилых, так и коммерческих, и последний страдает еще больше. Но именно в такие моменты появляются хорошие возможности как для инвесторов, так и для владельцев и арендаторов.
«Потенциал роста цен на рынке есть, если сроки экспозиции товара на нем сокращаются», говорится в исследовании ЦИАН. Однако самого роста цен аналитики центра не наблюдают. По итогам третьего квартала 2016 года аренда однокомнатной квартиры в Москве стоила в среднем немногим менее 30 тыс. руб. в месяц. Годом ранее — 30,7 тыс. руб. Аренда двух- и трехкомнатных квартир подорожала, но незначительно — с 41,8 тыс. до 42,5 тыс. руб. и с 75,7 тыс. до 77,6 тыс. руб. Похожая тенденция наблюдается и в Подмосковье, где ценовые колебания в ту или иную сторону находятся в пределах 1-2%. Арендовать однокомнатную квартиру можно было в среднем за 22,2 тыс. руб., двухкомнатную — за 28 тыс. руб., а трехкомнатную — за 36,8 тыс. руб.
Владельцы вынуждены снижать цены
Известный как одна из самых безопасных инвестиций, покупка коммерческой или жилой недвижимости, чтобы иметь доход от аренды, является обычной практикой среди людей. С экономическим кризисом, преследующим страну за последние два года, рынок недвижимости замедлился, затронув не только сектор продаж, но и место.
Однако, напротив, в последние годы экономического спада не было ожидаемого отражения в стоимости предложений. Лейрсон Кунья, вице-президент по рынкам недвижимости и рынкам недвижимости, не считает, что стоимость аренды упадет. Я бы сказал, что они достигли уровня проживания. Это подходящее время для аренды, потому что теперь мы снова видим свет в конце туннеля. Мы уже начали ощущать новое движение на рынке.
Вместе с тем, если рассматривать конкретные районы, арендные ставки ведут себя не столь однородно.
Элитная аренда
На рынке элитной недвижимости срок экспозиции существенно не изменился. По оценке председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, он находится на уровне 2015 года и составляет в среднем два месяца. Как сообщил директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев, квартиры по адекватной цене сдаются за месяц-полтора. Основным спросом, по его данным, по-прежнему пользуются квартиры со ставкой в диапазоне 100-250 тыс. руб. в месяц. В целом по рынку элитной аренды средний чек сохраняется уже на протяжении трех лет на уровне 320-350 тыс. руб. в месяц, оценивает Румянцева. Максимально дорогой объект в портфеле компании в 2016 году предлагался за 1,5 млн руб. в месяц. Наиболее бюджетное предложение начиналось от 90 тыс. руб.
Люди, которые были в режиме ожидания, закрывают бизнес. С восстановлением экономики эта тенденция растет, - говорит он. Одним из факторов, повлиявших на возврат спроса на аренду жилья, по словам Куньи, были ограничения, наложенные на финансирование недвижимости, особенно в Федеральном сберегательном банке. Таким образом, большое количество людей пришлось отказаться от мечты о доме на данный момент и прибегнуть к этому месту. Стабилизация цен также способствовала стимулированию спроса. Коммерческие сферы переживают более деликатный момент.
Давление новостроек
Стагнация цен, по мнению аналитиков ЦИАН, «является одним из индикаторов изменений на рынке жилья, связанных с ростом предложения в сегменте новостроек». В отдельных районах исследователи даже отмечают давление «инвестиционного навеса», когда в эксплуатацию сдаются значительные объемы однотипных новостроек. В итоге арендодателям приходится прибегать к демпингу, чтобы хотя бы частично отбить свои вложения.
В дополнение к тому факту, что высокие значения местоположения уже повлияли на бизнес, снижение потребления, увеличение безработицы и высокая налоговая нагрузка способствовали нынешнему сценарию. В четверг несколько организаций в Бразилии продвинули День свободы начисления налогов в знак протеста против высоких налогов, уплаченных населением и бизнесом.
Гибкость Хорошая новость заключается в том, что с трудностями, наложенными рынком, владельцы более гибки в переговорах, что может дать хорошие возможности. Существует тенденция вести переговоры, потому что экономика в конечном итоге приводит к массовым убийствам всех. И, кроме того, у владельцев есть расходы с закрытым имуществом и думать о гибкости цен и условий для сохранения, - отмечает Кунья. Чтобы улучшить видимость недвижимости на таком конкурентном рынке, необходимо сохранить ее в хорошем состоянии.
Переизбыток предложения действительно сдерживает цены, соглашается руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, отмечая значительные объемы ввода жилья в Новой Москве и Подмосковье в последние пару лет.
На продажу до 2013 года в Московском регионе единовременно предлагалось 4-5 млн кв. м нового жилья, в 2015-м этот показатель достиг 6 млн кв. м, а в 2016-м — 7,1 млн кв. м, оценивает Калюжнова. «Объем предложения — индикатор объемов нового строительства и будущих объемов ввода. То, что сегодня предлагается, спустя два-три года вводится в эксплуатацию», — поясняет эксперт. Таким образом, в 2018-2019 годах объемы жилья, которое будет выставлено на аренду, могут быть еще больше.
Сложности с временной регистрацией в арендуемой квартире
Регулярная уборка и современное обслуживание делают разницу для тех, кто ищет место для аренды. И это идет на жилую и коммерческую. Еще один важный шаг, который видит Лейрсон Кунья, - это вклад инвесторов. Со многими свойствами на рынке для продажи и лучшими условиями для переговоров многие делают ставку на покупку, в среднесрочной и долгосрочной перспективе, с хорошей доходностью с арендой. Мы видим, что все большее число инвесторов совершают покупки, в том числе покупают недвижимость, которые уже сданы в аренду.
Новостройки в самой Москве появляются в основном от ТТК до МКАД (в этом поясе идет активный редевелопмент промзон).
Против непрестижных районов сыграли также адаптация населения к кризису и рост потребительской уверенности. «Зимой 2015-2016 годов сошел на нет процесс переезда столичных арендаторов в Подмосковье (когда после острой фазы кризиса многие были вынуждены сменить столичное съемное жилье на подмосковное)», — говорится в исследовании ЦИАН.
Это подходящее время для покупки на будущее. Цены более конкурентоспособны, и инвесторы это поняли, - отмечает он. Менеджер указывает веб-сайт Регионального совета риэлторов Минас-Жерайса как способ определения того, является ли ситуация физического или юридического лица подрядчика упорядоченной.
Обновленный профессионал избежит разногласий с законом, таких как изменения Кодекса позы муниципалитета и Закона о найме, предусмотренного в новом Гражданском кодексе. Многие люди нанимают несколько объектов недвижимости, чтобы рекламировать недвижимость одновременно, добиваясь большей видимости и ловкости. Но это отношение может испортить больше, чем помочь. Такие проблемы, как разделение комиссии между брокерами, отсутствие контроля над тем, кто посещает недвижимость, и риск штрафа за неуважение Кодекса позов муниципалитета, можно избежать исключительной продажей.
Максимальное падение арендных ставок исследователи зафиксировали в поселениях Щаповское, Киевское и в поселке Мосрентген (все они находятся на территории Новой Москвы). Цены там упали на 22%, 13% и 14% соответственно. Кроме того, арендные ставки во всех городах Подмосковья, за исключением Котельников (рост на 3,6%) и Красногорска (0,8%), также продемонстрировали по итогам третьего квартала отрицательную динамику, свидетельствует статистика ЦИАН. Лидерами падения стали города Щелково (минус 6%) и Ивантеевка (минус 6,9%).
Он также советует, чтобы любой, кто хочет арендовать недвижимость, должен проверить эксклюзивность брокера в переговорах, чтобы у него не было никаких неудач. Поцарапанные полы, окрашенная краска, грязные плитки. В сценарии большого количества предложения вероятность того, что заинтересованное лицо найдет собственность в лучших условиях, будет больше. Инвестирование немного может сэкономить месяцы ожидания.
Необходимо учитывать местоположение, социальный класс и тип использования. Если это квартира для студентов, например, более устойчивые материалы и менее благородные. В более благородных кварталах роскошные материалы, такие как гранит, практически необходимы. Коммерческая недвижимость также должна быть пригодна для общественности, которая будет присутствовать.
А вот в престижных районах Москвы, где преобладает дорогое жилье и хозяева готовы дольше ждать арендатора, аренда, напротив, подорожала. Так, в Мещанском районе цены на аренду выросли на 39% — в среднем до 99 тыс. руб. за квартиру в месяц, в Хамовниках — на 38%, до 169 тыс. руб., а в Красносельском районе — на 33%, до 92 тыс. руб.
Возможность роста
Поиск качественных фотографий может быть отличным дифференциалом в специализированных порталах в Интернете. Разнообразие углов и деталей позволяет более полное представление о собственности заинтересованной стороне. Освещение и хорошее оснащение подчеркивают качества квартиры, магазина или комнаты.
Однако соглашение об эксклюзивности с недвижимостью может гарантировать предложение недвижимости с большим направлением. Просто требуйте, чтобы брокер нанимал рекламу на различных порталах и объявлениях. Рынок не позволяет иллюзий, и чем больше из реальности ценность, тем труднее заинтересоваться. Интернет значительно упрощает исследование цен, помогая как самим клиентам, так и самим владельцам.
При сохранении существующего вектора развития рынка и отсутствии геополитических шоков в ближайшие три-шесть месяцев арендные ставки в Москве все же могут вырасти на 5-7% и на 3-5% — в отдельных городах Подмосковья, допускают аналитики ЦИАН. Одним из драйверов роста может стать развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. Однако если в предыдущие годы арендные ставки росли опережающими темпами по сравнению с ценами на вторичное жилье и на новостройки, то сейчас их рост начнется позднее и будет отставать на 1-2 п. п.
Самые дешевые и самые дорогие квартиры
Бесполезно хранить старую стоимость аренды, если спрос низкий. Они также не требуют увеличения в соответствии с индексом инфляции, если спрос будет низким. В такие моменты необходимо быть добросовестным в обсуждении ценности, чтобы не оставлять неподвижное имущество и владельца за счет обслуживания.
Иногда более выгодно арендовать для более низкой стоимости, чем смотреть на рынок, не ослабив цены. Дело не в том, что арендатор уже дал вам проблемы, которые другие будут делать то же самое. Требование преувеличенных или ограничительных гарантий может затруднить переговоры.
Оксана Полякова из «Инком-Недвижимость» настроена более пессимистично. По ее мнению, арендные ставки пойдут вверх только в том случае, если вырастет благосостояние граждан, а в столицу увеличится приток иногородних и иностранных арендаторов, чего пока не происходит.
