Сейчас очень много людей сдают квартиры в аренду, поэтому вопрос неуплаты налогов за сдачу жилья невероятно актуален. К тому же очень важно заключать договор с теми, кто будет снимать у вас квартиру. В противном случае вы можете стать преступником и понести уголовную ответственность. Если не заключить договор при сдаче квартиры в аренду, какая наступит ответственность и как правильно сдавать квартиру? Ответим на эти вопросы в статье.
Надо ли платить налог за сдаваемое жилье?
Как говорит нам российское законодательство, все должны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.
Соответственно арендодатели также обязаны платить налог за сдачу жилья в аренду, потому что они получают прибыль с этой сдачи.
Однако существуют другие варианты уплаты налога, от которых зависит величина выплат:
- Арендодатель может зарегистрироваться в качестве ИП, тогда его налог составит 6%. Однако при этом необходимо вести книгу учета доходов, вносить пенсионные выплаты. Но, несмотря на это, сумма дохода все равно будет меньше, чем от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
- Также возможно купить патент на аренду квартиры. Стоимость патента – 6% от потенциально возможного дохода за год. Патент выдается на любой период от одного до двенадцати месяцев.
Более детальную информацию вы можете получить у юристов на нашем сайте.
Ответственность за сдачу квартиры без договора
Зачем нужно заключать договор при сдаче жилья?
- Во-первых, без договора арендодатель не сможет обратиться в государственные органы для защиты своих прав, если люди, которые снимают у него квартиру, привели ее в такое состояние, что требуется новый ремонт.
- Во-вторых, можно попасть в неловкую ситуацию, когда жильцы будут убеждать вас в том, что они вам заплатили, хотя на самом деле этого не было.
- В-третьих, некоторые жильцы могут использовать квартиру в преступных целях (организовать притон, хранить наркотики).
- В-четвертых, если арендодатель захочет поднять арендную плату, а жильцов это не устроит, они могут обратиться в налоговые органы, и арендодателя могут привести к уголовной ответственности.
Во избежание всех этих неприятностей, необходимо заключать договор о сдаче жилья в аренду, в котором очень подробно прописывать все условия сдачи и проживания.
Так какая ответственность может наступить за сдачу квартиры без договора?
- Штраф и обязанность уплатить полную задолженность:
- 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц;
- 30% за невыплату налога более чем 180 дней;
- 10% за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.
- Уголовная ответственность:
- Штраф 100-300 тысяч рублей при неуплате налогов за 3 финансовых года подряд более шестисот тысяч рублей.
- Лишение свободы на срок до одного года.
Как можно вычислить нарушителя?
Самый распространенный способ вычисления нарушителя – показания соседей. Однако, это очень трудно доказать.
Чаще всего жильцы представляются дальними родственниками или друзьями арендатора. Такие отношения никак нельзя проверить.
Российское законодательство говорит о том, что договор аренды жилья, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Соответственно налоговые органы будут знать о таких арендаторах, и укрыться от уплаты налогов не удастся. Однако, никто не запрещает заключить договор на 350 дней и, тем самым не регистрировать его.
Но даже если договор каким-то случайным образом попался в руки налоговой, то арендодатель может сказать, что плату он от жильцов не получает, а выгонять их жалко. Оправдание, конечно, не самое убедительное, однако, в наше время очень редко кто оставляет расписки о получении средств за сдачу жилья в аренду.
Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод, что вычислить нарушителя практически невозможно.
Сдаем квартиру законно: инструкция
Прежде чем сдавать квартиру в аренду, необходимо продумать много важных деталей.
- Оценить общее состояние квартиры. Для этого нужно, чтобы качество вашей квартиры соответствовало цене, которую вы хотите получать за ее сдачу. Важно, чтобы мебель в квартире была хорошего качества. Если же есть риск скорого износа мебели, то лучше вообще освободить от нее квартиру. Тем более что сейчас многие жильцы предпочитают снимать квартиру на длительный срок со своей мебелью.
- Определите сумму, которую вы хотите получать. Действуя по принципу «цена = качество», вы сможете принять верное решение.
- Найдите жильцов.
- Составьте договор аренды. В данном документе необходимо все детально прописать, чтобы в дальнейшем оказалось как можно меньше проблем по этому поводу. Что необходимо указать:
- Срок аренды.
- Условия проживания.
- Размер платы и сроки, когда она будет выплачиваться.
- Стоит отдельно прописать условия задержки оплаты.
- Укажите условия расторжения договора до истечения его срока.
- Приложите к договору полный список мебели, техники и других вещей, которые у вас в квартире имеются. Обе стороны должны подписать приложение. Это необходимо для того, чтобы потом проверить, все ли осталось на месте и привлечь к ответственности жильца в случае кражи или порчи имущества.
- Обратитесь в налоговый орган по месту жительства. Сдавайте туда налоговую декларацию о доходах, получаемых от сдачи квартиры в аренду не позднее 30 апреля каждого года.
- Для своего спокойствия оставьте соседям свой номер телефона на случай непредвиденных обстоятельств.
Если у Вас остались какие-либо вопросы, вы всегда можете обратиться за бесплатной консультацией к специалистам а нашем сайте. Очень важно выполнить все условия законной сдачи жилья, поскольку всегда есть риск быть привлеченным к ответственности.
Сдача собственной квартиры в аренду – один из весомых источников дохода для многих граждан. На сегодняшний день не все люди могут себе позволить приобрести собственное жилье, в этом случае аренда жилплощади – хороший вариант для получения дополнительного дохода. А чтобы собственная недвижимость приносила прибыль и не стала головной болью, каждый собственник должен проявить бдительность и составить договор аренды, чтобы не попасть на «удочку» афериста.
Можно ли сдавать квартиру без договора аренды
Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.
Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности. Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством. Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.
Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.
Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора
На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:
- Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;
- При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;
- Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;
- Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.
Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.
Какие права имеет квартиросъемщик
Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:
- Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;
- Все, что касается текущего ремонта в квартире;
- Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;
- Срок аренды жилья;
- Оплата причиненного ущерба третьим лицам;
- Возможность подселения;
- При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.
Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться. Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения. В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.
Риски при сдаче квартиры без договора аренды
Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.
Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание. Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть. Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.
Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег. Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду. Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.
Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.
Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.
Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.
Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.
И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.
200
стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (8)
- 9,9 рейтинг
- эксперт
- 9,9 рейтинг
- эксперт
- 7,0 рейтинг
- эксперт
Юрист, г. Москва
Здравствуйте! ну договор задним числом- вопросом об уплате налога, не факт что он встанет- но это возможно.
регистрировать его не надо..если сдаете до года..а у вас он был закл на мес и просто продлился.
налог -13% от суммы в договоре за год
пеня за просрочку оплаты налога - существует. точный % честно говоря не помню, но начисляется за каждый день
исковая давность- 3 года..вот если договор был якобы закл 3 года назад- соответственно за 3 года и может быть потребован налог
а вот документы надо переоформить обязательно- для сдачи квартиры не повлияет,квартиру- не отберут..но переоформить надо, всякое бывает в жизни..щас вы её ни продать, ни обменять не можете, да даже сдать в аренду по нормальному -тоже
от себя добавлю вот что- просьба нанимателя- это его просьба, поэтому ради его интересов я бы советовал вам крепко подумать- а надо ли оно именно вам? просто пока нет договора- доказать что вы не уплачивали налог- по факту практически невозможно. ведь никаких документов об этом нет, свидетелей- я думаю что тоже
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Москва
Вы реально боитесь, что наниматель разгласит факт подписания договора задним числом? Ну, разве специально, чтобы нагадить Вам... Однако, я полагаю, что доказать этот факт ему всё равно не удастся. Возникнет банальная коллизия "слово против слова". Впрочем, любые сделки с недвижимостью (в том числе по аренде) подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому ни Вы ничем не рискуете, ни нанимателю такой договор ничего не даст. Правда, можно вести речь о том, что предыдущий договор был всего только пролонгирован по умолчанию. Но опять-таки отсутствие госрегистрации и уплаты налогов делает всё это юридически бессмысленным.
На будущее могу посоветовать не ограничиваться заключением письменного договора жилищного найма, а зарегистрировать его. Перед этим же самой зарегистрироваться в качестве ИП, выбрав упрощённую систему налогообложения. Соответственно, и договор с нанимателем заключать в качестве ИП. Это позволит Вам платить государству только 6 % дохода от использования имущества вместо 13 %.
Смена фамилии юридического значения не имеет.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Спасибо за ответ. В данный момент наниматель прозрачно намекает и угрожает мне о базе налогообложения. Получается своего рода шантаж : "сделайте мне договор или я пойду и расскажу что вы с 2007 года не платите налог"
Выдержка из старого договора: "Условия договора сохраняют свою силу на весь срок действия договора.Настоящий договор может быть продлен по согласованию сторон".
Никакого согласования о пролонгации не было.
Юрист, г. Москва
на счет налога- он не сможет это доказать..как он докажет факт передачи вам денег именно за квартиру?? есть расписки? ещё что то? а так я согласен с коллегой- слово- против слова
так он остался в квартире- вы не против- и он вам по факту платил- вот это уже и есть соглашение сторон
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
40%
Юрист, г. Москва
Здравствуйте Валерия!
Если лицо, которому Вы предоставляете жилое помещение в пользование является физическим лицом, то речь идет о Договоре найма жилого помещения.
Если наниматель по сегодняшний день занимает Ваше жилое помещение, то Фактически договорные отношения продолжаются. Поэтому оформление ДОговора найма задним числом никаких последствий не влечет.
При этом не систематическая сдача жилого помещения в найм не является предпринимательской деятельностью.
Поэтому, привлечь Вас к ответственности за неуплату налогов как ИП нельзя.
С уважением Ф. Тамара
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Здравствуйте Тамара!
Большое спасибо за ответ.
В моем случае наниматель зарегистрирован как ИП, но его предпринимательская деятельность никак не связана с моей квартирой. Так же в договоре написано только ФИО никаких приставок и упоминаний про ИП нет.
получен
гонорар
30%
Юрист, г. Пермь
Договор между вами в силу ст. 684 ГК считается продленным на условиях и на тот же срок, которые указаны в последнем имеющемся у вас договоре. Необходимости в подписании другого договора нет. Хотя можете сделать это. То есть правовые отношения между вами не прекратились. Они начались в 2007 году и продолжают существовать со всеми вытекающими последствиями.
То, что договор будет использоваться в качестве доказательства в процессе не означает, что вас могут привлечь к ответственности за неуплату налогов. Это прерогатива налоговых и правоохранительных органов. По закону доходы, получаемые от сдачи квартиры, облагаются 13 % налогом (НДФЛ) и вы обязаны их уплатить. Другой вопрос, что мало кто платит налог в такой ситуации:)
Если после смены фамилии вы не внесли изменения в реестр и не поменяли свидетельство о праве собственности, получается у вас нет документа, который устанавливал принадлежность квартиры вам. Для вас последствий особых нет, а вот для нанимателя - это не очень хорошо.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Добрый вечер, Кирил!
Спасибо за Ваш ответ.
Не могли бы Вы уточнить пару деталей:
1. Если договорные отношения начались в 2007 году и продолжаются до сих пор (наниматель не сьехал, ежемесячная оплата и т.п.), то является ли сумма указанная в договоре за этот год отчетной и может ли на нее в последствии ссылаться наниматель как обоснование для платежа?
2.Какие проблемы могут возникнуть у нанимателя из-за не переоформленных мною документов? Приятно иметь лишний козырь в рукаве:)
получен
гонорар
30%
Юрист, г. Пермь
1. Если условие договора о размере платы не изменялось, оно сохраняется. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Поэтому ссылаться может.
2. В случае например судебного спора между вами ему нужно будет доказывать, что вы собственник квартиры.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
30%
Юрист, г. Краснодар
Добрый вечер, Валерия!
1. "Чем грозит подписание договора задним числом?"
При подписании договор задним числом он может быть признан действующим с той даты, с которой подписан.
2. "Что может противопоставить Наниматель при отказе от подписания договора?"
Наниматель, в данном случае - арендатор, при отказе от подписания договора противопоставить ничего не может, т.е. не может Вас принудить.
3. "При афишировании уже подписанных договоров придется оплачивать налог. Как он будет расчитываться? Существует ли пеня за просрочку оплаты и сколько она составляет? Будет ли взиматься налог за срок на который договора не оформлялись?"
Для возникновения обязанности по оплате налога на доходы физических лиц, предусмотренного гл. 23 НК РФ в размере 13 % от годового дохода от сдачи в аренду использования имущества, налоговой необходимо будет доказать факт получения арендодателем денег за весь период. Доказательством того, что собственник получает доход от сдачи квартиры в аренду, может служить договор аренды жилого помещения. Однако налоговой придется доказать и сам факт передачи денег арендатором арендодателю. А это практически невозможно.
Что касается ответственности за неуплату налога - то НК предусмотрена пеня за каждый день просрочки, она определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора.
Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
И штраф - ст. 122 НК.
В случае, если налоговая докажет Вашу обязанность по уплате налога на доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, то она имеет право взыскать налог только за те периоды аренды, которые будут установлены (либо подписанный договор, либо свидетели). ГК предусмотрен срок исковой давности - 3 года, например, если будет установлено, что доход от сдачи в аренду вы получали, начиная с 2008 г., то налог будет взыскан только за 3 года - т.е. с 2009 г. (это все приблизительно и в теории - для наглядности).
3. "В конце 2009 года я сменила фамилию, но документы на собственность до сих пор оформелны на старую фамилию. Может ли сей факт на что-то повлиять?"
Не вижу необходимости менять документы в связи со сменой фамилии, поскольку документы на собственность не теряют при этом своей законной силы, достаточно будет предъявить документы о смене фамилии (свидетельства о браке, о расторжении брака и т.п.) (в том числе в Росреестр), а так Вы понесете лишние расходы.
Вывод: 1) не стоит "светить" договор аренды в гос.органах, в том числе в суде. Последствия предвидеть сложно; 2) для того, чтобы договор имел юридическую силу, он должен соответствовать требованиям закона; 3) чтобы у Вас возникла обязанность по уплате налога, нужно - см. выше.
Многие мои знакомые сдают жилье - ни один не платит налогов.
"Светить" договор в налоговой выгодно только тем категориям граждан, которые получают возмещение расходов на оплату съемного жилья. Думаю, это не Ваш случай.
Мой совет - расставайтесь с этим квартирантом и не подписывайте никаких документов с ним. Если отношения повернулись такой стороной, то пусть ищет другое жилье. Но доказать он ничего не сможет, будьте спокойны.
А в случае суда Ваш договор аренды с ним как с физическим лицом не будет иметь юридической силы, поскольку для признания договора аренды действующим необходим подписанный акт приема-передачи имущества, не говоря о содержании этих документов.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
На сегодняшний день аренда квартир является одним из основных источников доходов жителей крупных городов. Действительно, многие люди попросту не могут позволить себе покупку собственного жилья, поэтому им приходится снимать квартиры. Для этого требуется составить договор аренды, однако в большинстве случаев хозяева квартир не желают тратить время на составление этой бумаги, поэтому новые жильцы заселяются без договоров.
Вконтакте
Достоинства и недостатки
Большая часть людей при поиске квартиры задается вопросом: «А нужно ли составлять договор про аренду?». Казалось бы, с помощью этой бумаги в будущем появится возможность отстоять свои интересы, если хозяин жилплощади будет не прав. Однако здесь все не так просто.
Если договор аренды все-таки будет составлен, то у владельца квартиры появится уникальная возможность требовать от постояльца компенсацию ущерба , нанесенного технике, мебели и других объектам, находящимся в квартире. В некоторых случаях недобросовестные хозяева злоупотребляют этим договором, заставляя своих клиентов платить за любую поломку. Лучшим решением в такой ситуации было бы не составлять договор, ведь если его нет, то и претензий быть не должно.
Аренда квартиры без договора аренды еще хороша тем, что постоялец может приводить в квартиру временных жильцов. Хозяин жилплощади попросту не может этого запретить, так как данный запрет вносится в договор, который не был составлен при аренде. Кроме того, отсутствие документа позволяет съемщику жить на своих условиях. Но при этом важно регулярно вносить квартплату хозяину, иначе конфликт будет неизбежен.
К сожалению, аренда квартиры без договора дает свободу не только постояльцу, но и владельцу жилплощади. Он в любой момент может выселить квартиранта или поднять стоимость жилья. В будущем он сможет это объяснить шатким экономическим положением или появлением проблем в семье.
Также, без договора хозяин жилплощади может менять сроки оплаты за квартиру. Если в документе точно указывается сумма и тот период, в который она должна быть оплачена, то съемщик может не волноваться. Если же договор отсутствует, то хозяин может все изменить без предупреждения своего квартиранта.
Где найти хорошую квартиру?
Существует множество агентств, которые предоставляют квартиры для аренды. Однако чаще всего их владельцы требуют составления договора про аренду. Это позволяет со всех сторон описать права и обязанности арендодателя и постояльца. Иногда среди владельцев такой жилплощади встречаются люди, не желающие составлять договор. Это можно узнать из объявления или после телефонного разговора.
Лучше всего искать квартиру среди хороших знакомых и родственников . Они гарантированно помогут с поселением, а также вряд ли будут требовать подписывать договор. Как правило, знакомые люди доверяют друг другу, поэтому в будущем проблем быть не должно.
Как избежать обмана?
Перед заселением в новую квартиру обязательно нужно обсудить условия проживания. Это необходимо для того, чтобы владелец жилплощади не смог в последствии обмануть нового квартиранта. В первую очередь важно обратить внимание, что беседа должна проводиться с владельцем квартиры, а не с посредниками. Дело в том, что посредники могут выставлять условия, которые совершенно неприемлемы для хозяина квартиры, поэтому в будущем может возникнуть конфликт.
Также важно обсудить порядок действий при порче имущества арендодателя, внесения квартплаты не в срок и других важных нюансов . Именно на них чаще всего попадаются неопытные квартиранты. Кроме того, не стоит забывать про уточнение стоимости квартплаты и возможные изменения в цене.
Существует статья 167 УК РФ порча чужого имущества, которой может воспользоваться арендодатель, не забывайте об этом. Наказание штраф или лишение свободы до двух лет.
Если хочется дополнительно обезопасить себя от мошенничества, необходимо требовать расписки и квитанции, где указан уровень квартплаты. Это поможет уменьшить риск появления конфликтной ситуации, если владелец квартиры скажет, что оплаты не было.
