Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.
Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Частная собственность - одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.
Способы приобретения жилья в частную собственность
Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:
- приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
- купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
- жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
- приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.
Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
Приватизация жилья
Приватизация - процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации...»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.
Существует 4 основные формы исполнения приватизации:
- индивидуальная собственность - данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
- долевая собственность - как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
- общая долевая собственность - в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
- общая совместная собственность - в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.
Совместная собственность
Совместная собственность - это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) - при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).
Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Долевая собственность
Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.
Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей - как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.
В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.
Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.
В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.
Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников - ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.
Собственность супругов
Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.
Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).
При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.
Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).
Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные - передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.
Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.
1. Понятие права собственности граждан.
2. Субъекты и объекты права собственности граждан.
1. Право собственности граждан - правовой институт, закрепляющий индивидуальную принадлежность материальных благ.
Граждане Российской Федерации, обладая различным имуществом, вступают в экономические, имущественные отношения по поводу владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Такие отношения регулируются нормами гражданского права.
С введением в законодательство института частной собственности отпали традиционные ограничения, установленные для права личной собственности. В связи с этим граждане, как собственники, вправе использовать принадлежащее им имущество, в том числе и потребительского назначения, как для предпринимательской, так и для любой другой, не запрещенной законом деятельности. Все это поставило гражданина, как собственника, в равное положение с другими собственниками (юридическими лицами, государством). Соответственно этому претерпели существенные изменения как источники образования собственности граждан, так и формы ее проявления. Основными источниками образования собственности граждан служат ныне их труд в качестве наемных работников, их собственная экономическая деятельность. Из последней в свою очередь выделяется предпринимательская деятельность.
Основным источником возникновения права собственности граждан-предпринимателей служит прибыль, получаемая ими от предпринимательской деятельности: организация производства товаров, выполнения работ или оказания услуг; доходы от средств, вложенных в кредитные учреждения, акции и другие ценные бумаги; иной деятельности, не запрещенной законом.
В качестве предпринимателя гражданин вправе приобретать в собственность имущество государственных и других предприятий и организаций, включая имущественные комплексы и любое другое имущество, необходимое для предпринимательской деятельности, кроме имущества, которое по соображениям государственной и общественной безопасности либо согласно международным обязательствам России не может принадлежать гражданину. В соответствии с законодательством граждане вправе использовать свое имущество как для самостоятельной предпринимательской деятельности без образования для этой цели юридического лица, так и посредством вклада в хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, другие объединения граждан и юридических лиц.
Предпринимательская деятельность граждан подлежит государственной регистрации. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а глава крестьянского (фермерского) хозяйства признается предпринимателем с момента регистрации хозяйства.
Граждане могут заниматься предпринимательской деятельностью посредством различных организационно-правовых форм (например, путем участия в деятельности хозяйственных обществ и товариществ).
По своим обязательствам индивидуальный предприниматель отвечает всем своим имуществом. В случае признания его несостоятельным, а также при неоднократном или грубом нарушении действующего законодательства предпринимательская деятельность прекращается в судебном порядке.
Споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами, разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Исходя из вышеизложенного, частная собственность граждан может выступать в следующих формах:
1) собственность граждан, источником образования которой является их труд в качестве наемных работников безотносительно к тому, в какой сфере хозяйства и культуры и к чьим средствам производства этот труд прилагается;
2) собственность, источником образования которой служит собственная экономическая деятельность, не направленная на извлечение прибыли;
3) собственность, которая образуется за счет предпринимательской деятельности, основанной на собственном труде;
4) собственность, которая образуется за счет предпринимательской деятельности, основанной на привлечении наемного труда.
В качестве дополнительных способов образования собственности граждан можно назвать различные выплаты и пособия из общественных фондов потребления, гуманитарную помощь за счет благотворительных фондов и т.п.
Гражданское право регламентирует рассматриваемые отношения по присвоению имущества в собственность гражданина, осуществлению им владения, пользования и распоряжения этим имуществом, охране его права наимущество. Совокупность норм, регламентирующих эти отношения, составляют институт права собственности граждан или право собственности граждан в объективном смысле .
Право собственности граждан в субъективном смысле- предусмотренная законом возможность гражданина собственными действиями осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения присвоенным имуществом в порядке и в пределах, установленных законодателем.
2. Определение права собственности как правового института и как субъективного права, которые были даны в предыдущем параграфе, применяются и к праву собственности граждан.
Субъектами права собственности граждан могут быть все граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая земельные участки, предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК), а также иметь в собственности оборудование, транспортные средства и другие средства производства.
Однако несмотря на то, что действующее законодательство устранило количественные, стоимостные и временные ограничения на объекты права собственности граждан. Гражданский кодекс допускает установление законом правил, ограничивающих возможность приобретения в частную собственность отдельных видов имущества (ст. 213).
Объектом права собственности граждан и юридических лиц не может быть имущество, изъятое из оборота, поскольку оно составляет объект исключительной собственности Российской Федерации. По действующему законодательству таким имуществом являются богатства континентального шельфа и морской экономической зоны, некоторые виды вооружений, памятников истории и культуры и т.д. Согласно ст. 1-2 Закона «О недрах» от 21 февраля 1992 г. в редакции Федерального закона от 01.01.2005 г. недра, включая содержащиеся в них полезные ископаемые, являются государственной собственностью.
Имущество, гражданский оборот которого ограничен законодателем, поступает в собственность граждан только по специальному разрешению (ограниченно оборотоспособные объекты). К таким объектам относятся, например, охотничье оружие, летательные аппараты, аппаратура дальней радиосвязи и т.д.
Виды объектов, которые не могут принадлежать на праве собственности гражданам и юридическим лицам, должны быть прямо указаны в законе (ст. 129 ГК), но не в подзаконном акте. Это же касается и объектов, которые могут находиться в собственности частных лиц только по специальному разрешению, т.е. ограниченных в обороте.
Объекты, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, могут подпадать как под общий, так и под специальный правовой режим.
Общий правовой режим предполагает, что в отношении указанных объектов нет никаких специальных правил, которые граждане должны соблюдать, и что при осуществлении своих прав на них они не должны лишь выходить за те общие пределы, которые очерчены в п. 1 ст. 10 ГК.
В отношении таких объектов, как земельные участки, жилые дома, автомобили, оружие и т.п., законодатель устанавливает специальный правовой режим.
С начала 1991 г. в результате проведения земельной реформы около 40 млн. граждан Российской Федерации получили в собственность земельные участки, 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей (паев). Реализации конституционных прав граждан на землю призваны способствовать многочисленные нормативные акты, принятые в последние годы.
Но так как земля - это особая природная и социальная ценность и оборот ее в ряде случаев необходимо регламентировать, поэтому оговаривается, что собственники земли свободно распоряжаются своими правами постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК).
Устойчивое землепользование не может обеспечиваться исключительно введением института частной собственности. Поэтому, наряду с положением о праве собственности на землю, ГК включает нормы о других вещных правах на землю - пожизненном наследуемом владении (ст. 265-267 ГК), постоянном пользовании (ст. 268-270 ГК), земельных сервитутах (ст. 274-277). С учетом того, что пределы оборота земли должны быть очерчены земельным законодательством, вступление в силу главы 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю» отложено до введения в действие нового Земельного кодекса РФ.
Наиболее значимым объектом права собственности граждан, обладающим специальным правовым режимом, остается жилой дом.
Действующим законодательством предусмотрены различные основания возникновения права собственности на жилой дом. Это купля-продажа, мена, дарение, наследование. Распространенным основанием приобретения права собственности является строительство жилого дома. Помимо отвода земельного участка и регистрации права на него за застройщиком требуется утверждение проекта постройки дома, получение разрешения на строительство, соблюдение целого ряда землеустроительных, противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил.
Лицо, осуществляющее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 222 ГК).
Важным положением в законодательстве является установление возможности приобретения гражданином в собственность занимаемого им в качестве жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда путем приватизации.
Передача жилых помещений в собственность проживающим в них гражданам производится бесплатно независимо от размера и потребительских качеств помещений. Только от желания нанимателя и членов его семьи зависит, получать или нет в собственность занимаемое жилое помещение. Ранее существовавший административный порядок регулированию жилищных отношений (обязательная прописка в органах внутренних дел по месту нахождения жилого помещения) препятствовал свободному отчуждению жилья собственником. На сегодня этот порядок упразднен. Гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, использовать их для личного проживания или сдавать их по договору найма для проживания другим лицам.
Некоторую особенность представляет собой право собственности гражданина на квартиру в многоквартирном доме. Ему, а также собственникам других квартир в таком доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК).
Право собственности на квартиры в домах ЖСК возникает по иным основаниям, нежели те, которые предусматривает Закон о приватизации жилого фонда: члены кооперативов становятся собственниками занимаемых ими квартир после полной выплаты паевых взносов.
Гражданин - собственник жилого помещения - может использовать его для личного проживания и членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора (абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК}. Размещение собственником в принадлежащем ему помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
Право собственности на жилое помещение может быть прекращено по воле собственника. При этом могут быть использованы различные способы: купля-продажа, мена, дарение и т.д.
Вместе с тем законом могут быть учтены и особые случаи прекращения права собственности на жилое помещение. Например, ст. 293 ГК предусматривает порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение. В отличие от ГК 1964 г. названная статья расширяет перечень оснований, по которым законом признается факт бесхозяйственного обращения с ним, под которым понимается систематическое невыполнение собственником обязанности по поддержанию его внадлежащем техническом и санитарном состоянии, закон называет также использование жилья не по назначению (ст. 288 ГК) или систематическое нарушение прав и интересов соседей, образуя раздельное основание бесхозяйственного содержания (абз. 2 ст. 293 ГК), Само по себе использование помещения не по функциональному назначению нарушает интересы соседей, надлежаще содержащих жилое помещение. Отказ в участии в общих эксплуатационных и ремонтных работах в интересах общего имущества многоквартирного дома сам по себе нарушает права соседей в этом доме.
ГК изменил санкцию за невыполнение собственником имущества своей обязанности по его содержанию. Вместо назначения собственнику соразмерного срока для ремонта жилья теперь его только предварительно предупреждают, а если он игнорирует предъявленные ему требования, жилое помещение вместо безвозмездного изъятия в муниципальный жилищный фонд продается с публичных торгов с последующей выплатой бывшему собственнику вырученных от продажи его имущества средств.
Следует заметить, что в ГК установлены исходные нормы о праве собственности на жилые помещения, которые должны действовать в совокупности с более детализированным жилищным законодательством.
Специальный правовой режим распространяется и на транспортные средства, подлежащие специальной регистрации, оружие, на приобретение которого требуется специальное разрешение, сильнодействующие яды, которые могут применяться в лечебных, научных и производственных целях, и ряд других объектов, оборотоспособность которых ограничена. Специальный правовой режим указанных объектов выражается в особых правилах их хранения и учета, запрещения передавать их кому бы то ни было без надлежащего разрешения, соблюдении особых мер предосторожности при обращении с ними.
В связи с тем что все большее число граждан становится участниками хозяйственных товариществ и обществ, выступает на рынке ценных бумаг, в их собственности оказывается немало акций и иных ценных бумаг, удостоверяющих их участие в соответствующем товариществе (обществе) и дающих право на получение прибыли (дивиденда). Их оборот подчиняется особым правилам, и в этом смысле они также подпадают под специальный правовой режим.
Законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом (далее - жилое помещение) по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.
По Гражданскому кодексу РФ субъектами права собственности (собственниками) на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.
Согласно ст. 209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Владение означает реальное обладание жильем.
В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст. 288 ГК).
Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т.п.
Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.
Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное “хозяйственное господство” над принадлежащим ему имуществом.
Действующий Жилищный кодекс РСФСР был принят более 13 лет назад и в настоящее время уже не в состоянии регулировать сложившиеся жилищные отношения. Их преобразование началось с принятия в 1990 году Закона “О собственности в РСФСР”, основные положения которого закреплены и развиты в Гражданском кодексе РФ, в связи с чем сам Закон признан утратившим силу.
В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско-правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст. 209 ГК). Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перехода такого помещения в нежилое.
Основания приобретения права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.
Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество. Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации (ст. 131, 219 ГК).
Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретет на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Вместе с тем новое законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст. 222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Квартира как объект права собственности. Согласно ст. 289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Они же могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
На практике довольно часто возникают споры о признании права собственности на дом (часть дома) в связи с участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом.
Верховный Суд РФ по одному из таких дел обратил внимание судов на возникновение правообразующих факторов в создании общей собственности на дом, которыми являются:
Доказательства о наличии договоренности сторон о создании общей собственности на дом;
Доказательства о понесенных затратах на его строительство: свидетельские показания об участии лица в строительстве, документы о приобретении материалов, а также совместное ведение хозяйства (“Бюллетень Верховного Суда РСФСР”, 1989, №. 1, с. 11-12).
Правоустанавливающие документы могут быть различными, в зависимости от оснований возникновения права собственности на квартиру.
Право собственности граждан. Понятие.
Право собственности - это совокупность норм, которые регулируют отношения по осуществлению права на владение, на пользование и распоряжение имуществом.
Право на владение - возможность собственника реально обладать имуществом, считать его своим, обеспеченная юридически возможность хозяйственного господства над имуществом.
Право на пользование - обеспеченная юридически возможность извлечения из используемого имущества полезных свойств.
Право на распоряжение - возможность собственника совершать с имуществом юридически значимые действия (дарить, продавать, менять и т.п.).
Право собственности граждан. Содержание.
Собственник имущества вправе по своему желанию совершать с ним любые действия, не противоречащие нормативным актам и не нарушающие прав, законных интересов других лиц. Собственник может извлекать из имущества какие-нибудь выгоды, может не пользоваться им, а может и вообще повредить или уничтожить. Право собственности может быть выражено в нескольких формах: частной, государственной и муниципальной.
Самостоятельным видом частной является право собственности граждан. Гражданин является частным собственником своего имущества. Гражданин может использовать присвоенное им имущество, как для личного потребления, так и для предпринимательской деятельности, которая направлена на извлечение имущественной выгоды. Гражданам могут принадлежать любые за исключением изъятых из оборота и ограниченных в обороте. При этом какие-либо ограничения в количестве обычно отсутствуют. Право собственности граждан распространяется как на движимое (стол, диван, телевизор, компьютер, машина и т.п.), так и недвижимое (дача, дом, квартира и т.п.) имущество. При этом на недвижимое имущество и на некоторое движимое имущество должен иметься документ подтверждающий право собственности. На основании этого документа в последующем имуществом можно распорядиться, получить какие-либо страховые выплаты, или при необходимости подтвердить право собственности. Зачастую документ, который подтверждает право собственности на имеющееся недвижимое имущество, должен быть
Основным документом, регулирующим право собственности граждан, является Гражданский кодекс. Любые споры, возникающие по поводу права собственности, разрешаются в соответствии с данным нормативно-правовым актом. В случае если их (споры) нельзя урегулировать самостоятельно, имеется возможность обраться с в гражданском порядке в суд. В случае хищения вашего имущества, вы можете обратиться в орган
2) Общегражданские: дарение, наследование, проценты на капитал и т.п.
Право собственности физических лиц - один из наиболее важных институтов в нашей жизни, так как у каждого из нас в собственности имеется движимое, а у многих и недвижимое имущество. Защита права собственности - одна из важнейших задач, стоящих перед государством.
