Разрешение на реконструкцию жилого дома. Как получить разрешение на реконструкцию частного дома Как оформить реконструкцию дома по упрощенной схеме

Для того чтобы дом стал обителью комфорта и уюта, а жизнь в нем предстала перед владельцем в полном великолепии, нужно его реконструировать. Чтобы в нем все соответствовало потребностям и желаниям хозяина, приходится его переоборудовать.

Капитальная реновация

Реконструкция частного дома - очень ответственный процесс. Если строение непригодно для жилья или владельцу просто хочется его видоизменить, причем в значительной степени, то это - оптимальный выход из сложившейся ситуации.

Но не все так просто. И даже имея на руках средства, которых хватит с лихвой, чтобы провести доскональный внутренний и наружный ремонт, нужно учитывать, что некоторые работы необходимо подтвердить официально, получив специальное разрешение в определенных инстанциях.

Особенности

Очень важно четко понимать, что реконструкция частного дома, его перепланировка и капитальная реновация - это абсолютно разные процессы. - это замена состарившихся стройматериалов, которые были использованы при строительстве, на современные новые. По большому счету это - комплекс работ, целью которых является улучшение технических характеристик и жилищных условий данного строения. Перепланировкой считается изменение конфигураций внутри дома. Самыми распространенными в этом случае являются работы по переносу стен, или окон и т. д.

Реконструкция частного дома - это практически полное изменение определенных параметров строения, а также его технических составляющих. При ее проведении осуществляются надстройки новых этажей, возможно возведение пристройки к основному жилому блоку, а также изменение или добавление коммуникаций и инженерных систем.

Главное требование, которому должен соответствовать проект реконструкции частного дома, состоит в том, что не должны полностью изменяться или заменяться несущие конструкции - их нужно только отремонтировать. В этом и состоит особенность данного процесса: добавление новых помещений - жилых или подсобных - должно осуществляться при условии сохранения основ уже имеющихся стен.

Разрешение

На реконструкцию частного дома нужно получить специальные документы. Причина в том, что этот сложный вид работ требует разрешения от соответствующих органов. Нужно понимать, что если хозяева сносят стену, а затем возводят ее уже на другом месте, то эта работа относится к разряду перепланировки. Но если владелец решил пристроить к своему коттеджу веранду или, например, летнюю кухню, то на это он должен получить одобрение от соответствующих органов.

Специалисты должны посмотреть новый проект, проанализировать все вносимые в него изменения и только после этого выдать специальное разрешение на осуществление такого процесса, как реконструкция частного дома.

Какие документы нужно представить

Для начала владельцу нужно будет написать соответствующее заявление и представить его в региональный отдел самоуправления. К нему надо будет приложить план по реконструкции строения, который должен быть составлен либо в юридической компании, либо частным предпринимателем, имеющим для этого соответствующую лицензию.

Кроме того, понадобятся такие документы для реконструкции частного дома, как подробная опись всех работ и мероприятий по изменению технических параметров, а также согласие на данный процесс всех членов семьи, в том числе и проживающих в данном особняке, и отсутствующих. В соответствующие инстанции нужно представить также план с данного дома. Как правило, в органах самоуправления подобные заявления рассматриваются в течение одного месяца.

Процедура получения разрешения

Она регулируется нормами, которые указаны в РФ. К числу обязательных справок, предъявляемых в соответствующий отдел, относятся также нотариально доказывающих право собственности на дом с приусадебным земельным участком, разрешение от районной администрации района, которой подчинена территория, где находится строение, а также справка из БТИ. Кроме того, владельцу жилья необходимо собрать и дополнительные справки, список которых ему выдадут в администрации данного населенного пункта либо в городском органе самоуправления.

Этапы

Чтобы получить разрешение и провести реконструкцию, нужно обратиться в БТИ и получить копию который нужно представить в отдел по архитектуре и градостроительстве. Здесь нужно написать заявление для вызова архитектора, чтобы тот составил профессиональный проект с эскизом будущей реконструкции. Проект должен быть разработан по всем тех. правилам или санитарным нормам, обязательно с учетом требований от пожарной инспекции и некоторых других ведомств.

После этого собранный пакет нужно отнести в отдел по градостроительству для одобрения. Резолюция главного архитектора данного района обязательна. Если технические документы уже приняты и разрешение получено, с ними нужно отправляться в управляющую коммунальную компанию.

Следующие этапы - пожарная инспекция и СЭС. Затем нужно обратиться в страховую компанию, оплатить полис общегражданской ответственности, поскольку без него нельзя будет начинать ни строительные, ни монтажные работы.

Нужно помнить, что все перечисленные услуги - платные. Каждая из резолюций или печатей на документах может оформляться от двух до трех месяцев, поскольку везде присутствуют большие очереди. Владелец дома, обратившись впервые, получает уведомление, в котором сказано, на какое число он записан.

После положительного решения

Получив одобрение, нужно будет провести также некоторые согласования, в первую очередь с соответствующим архитектурным отделом. Если размеры строения не превышают по площади десяти кв. метров, то реконструкция частного жилого дома может быть выполнена самостоятельно. В противном случае необходимо будет воспользоваться услугами специалистов, которые имеют лицензию для выполнения подобного типа работ.

Помощь профессионалов

Перед тем как приступать к работе, специалист должен получить в органах строительного надзора разрешение на проведение реконструкционных работ. Кроме того, ему понадобится справка о том, что он может проводить раскопочные мероприятия, если таковые есть в составленном плане. А после того как реконструкция частного дома будет завершена, необходима обязательная приемка по эксплуатации, которую производит соответствующая комиссия. Следующим этапом будет получение нового технического паспорта на строение и регистрация его в специальном государственном органе.

Средства на проведение реконструкции

Часто семьи, которые уже имеют в собственности жилье, надеются произвести капитальную реновацию за счет таких средств, как материнский капитал. Реконструкция частного дома за счет такой формы господдержки должна производиться только с получения разрешения от территориального органа ПФ.

Для этого владельцу сертификата гособразца, направляющему материнский капитал на данный вид работ, которые он планирует осуществлять собственными силами, без использования услуг подрядных организаций, нужно представить соответствующее заявление.

При положительном ответе выделенные средства перечисляются в два этапа на расчетный счет, который нужно будет указать в подаваемых документах. Первый транш в количестве не более половины неизрасходованного до настоящего момента остатка из суммы материнского капитала можно получить в течении двух месяцев со дня рассмотрения заявления, а второй - только через полгода после перечисления предыдущей части, причем при подтверждении факта ведения работ по реконструкции. Это нужно доказать предоставлением необходимых документов в ПФ РФ.

Это нужно знать

Тем, кто собирается менять перекрытия или же переносить несущие стены, переустраивать помещения или вентиляционные шахты, заменять систему водопровода или канализации и т. д., обязательно нужны оформлять разрешение. Любое из перечисленных действий относится к такому понятию, как реконструкция частного дома. За незаконные работы налагается кроме того, хозяев заставляют приводить все в прежний вид.

Нужно помнить, что самостоятельная реконструкция частного дома законом запрещена. В первую очередь такие работы без соответствующего надзора со стороны специалистов могут быть опасны. Во-вторых, обнаружив нарушения, комиссия может принять решение о том, что строение требуется привести в то состояние, в котором оно было до этого. При этом, если самовольная реконструкция частного дома была осуществлена самим застройщиком, то восстановление прежнего вида проводится исключительно за его же счет.

Необходимость провести реконструкцию, перепланировку или капитальный ремонт частного дома или квартиры в городе или в деревне возникает рано или поздно в большинстве случаев. Время - самый сильный разрушитель, и после энного количества лет эксплуатации любое здание ветшает, утрачивает эстетичный облик или просто морально устаревает. Это требует от жильцов и управляющих компаний проведения своевременного капитального ремонта. Другой случай, когда приходится вмешиваться в структуру постройки - реконструкция дома. Этот вид работ также связан с капитальным основанием постройки, но имеет ряд существенных отличий от капитального и текущего ремонта.

В чем отличие от капремонта

Реконструкция частного дома не обязательно связана с устареванием и естественным износом его базовых элементов. Чаще всего потребность реконструировать здание связана с:

необходимостью улучшения функциональности жилой площади;
увеличением квадратных метров пространства;
изменением назначения объекта (перепрофилированием);
необходимостью увеличить/уменьшить этажность и высоту здания;
другими изменениями в конфигурации жилого дома.

В этой связи капитальный ремонт и реконструкция имеют много общих положений, связанных с затрагиванием основных, в том числе несущих конструкций и составляющих здания. Но в отличие от реконструкции, капитальный ремонт проводится в рамках существующей планировки и конфигурации здания, не приводит к изменениям в геометрии и расположении перекрытий, лестниц, фундамента, кровельной системы и стен, а также этажности, вместимости и пропускной способности объекта.

Примерами работ в рамках капитального ремонта можно назвать:

усиление фундамента;
замену составляющих стропильной системы кровли;
замену бетонной стяжки пола;
ремонт и усиление бетонных плит перекрытий;
выравнивание, штукатурка и шпаклевка стен;
замена оконных и дверных блоков.

При этом капремонт не затрагивает конфигурацию здания, строение внутри и снаружи остается неизменным, соответствует описанию в техпаспорте на объект. В отличие от капитального ремонта, реконструкция жилых зданий предполагает основательные изменения, которые необходимо вносить в официальную документацию и проводить согласование с разрешительными государственными инстанциями.

Понятие реконструкции

Чаще всего необходимость провести реконструкцию нежилого или жилого объекта связана с потребностью повысить удобство эксплуатации дома в целом или отдельных внутренних помещений.

Примеры работ по реконструкции жилых объектов:

надстройка или демонтаж верхних этажей;
изменение конфигурации, формы и размера объекта, в результате чего получается увеличенный или уменьшенный по площади дом другой геометрии;
демонтаж или установка внутренних перегородок;
демонтаж или установка лестниц;
сооружение дополнительной входной группы с крыльцом;
устройство дополнительных оконных и дверных проемов и т. п.

В связи с этим главное отличие капитального ремонта от реконструкции заключается еще в том, что для реконструкции требуется тщательная подготовка с разработкой и утверждением плана, подробным описанием планируемых работ, а также получением официального разрешения от контролирующих органов. После проведения реконструкции необходимо зарегистрировать произведенные изменения в БТИ, получив новый техпаспорт.

Реконструкция своего дома, даже если это частная собственность, требует обязательного согласования с департаментом, ответственным за вопросы жилого фонда в населенном пункте. Отсутствие согласования или т.н. самоволка приводит к административным штрафам. Другая сложность самовольной реконструкции жилого дома - невозможность продать такой объект при необходимости, т. к. на деле строение не будет соответствовать описанию в техпаспорте.

Этапы подготовки к реконструкции дома

Для получения разрешения на реконструкцию частного дома необходимо предварительно определить, с какой целью вы собираетесь ее проводить. Также как и реконструкция нежилого помещения, перепланировка частного дома может быть связана с моральным устареванием, естественным износом или необходимостью технической модернизации. Реконструкцию старого дома чаще проводят в районах старой постройки, где инженерные системы и коммуникации не соответствуют актуальным потребностям жильцов и современным технологическим решениям в домах нового поколения. В этом случае большая часть работ затрагивает системы водоснабжения, водоотведения, отопления и газоснабжения. Проводится модернизация или полная замена трубопроводов, распределительных узлов, установка современного насосного и другого оборудования в соответствии с современными условиями проживания.

Нередко реконструкция жилых зданий предполагает перепрофилирование в объект нежилого фонда. Например, при переоборудовании небольшого частного дома под магазин или мини-отель, фельдшерский пункт или другие подобные объекты также требуется разрешение и согласование на нескольких уровнях.

Как получить разрешение на реконструкцию? Чтобы начать реконструкцию помещений внутри и снаружи частного дома, необходимо составить план будущих изменений для согласования с территориальными органами. Людям без соответствующего технического образования и профессиональных полномочий сделать это самостоятельно не удастся. Рекомендуется сразу обратиться в проектно-строительную организацию, в чьей компетенции находится разработка проектной документации в соответствии с действующим законодательством. Желательно, чтобы исполнитель имел доступ к СРО, а также другие лицензии, позволяющие вести этот вид деятельности и предоставлять соответствующие услуги частным и юридическим лицам.

Подготовка бумаг

Выяснив цели и потребности заказчика, специалисты проектно-сметной компании берут на себя основные задачи, связанные со сбором и подготовкой нужной документации. Какие документы нужны для согласования и утверждения реконструкции, зависит от действующего законодательства на федеральном уровне. Основной перечень стандартных документов для реконструкции частного дома включает:

заявление на реконструкцию дома от собственника (образец должен быть предоставлен специалистом СРО);
копия или оригинал документа, подтверждающего право на владение домом;
проект перепланировки/реконструкции;
кадастровый план земельного участка, на котором расположена постройка;
технический план на реконструируемый объект;
документ из БТИ о принадлежности дома.

В зависимости от особенностей работы территориального органа могут понадобиться и другие документы на реконструкцию или новое строительство. Если дом находится в долевой собственности и принадлежит нескольким совладельцам, то его реконструкция и перепланировка должны быть предварительно согласованы и между ними, при подаче документов нужно приложить и нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

Официально реконструкция жилых зданий возможна после того, как заявитель получит на руки оригинал разрешения, выданный уполномоченным территориальным органом. Например, для Москвы это будет Комитет государственного строительного надзора. Документ должен содержать мокрую печать с регистрационным номером и подписью специалиста, выдавшего разрешение, а также полный адрес расположения объекта и срок действия разрешения с точной датой.

Важно! Реконструкция или капитальный ремонт, затрагивающий основательную часть здания, обязательно должен быть зафиксирован документально после его проведения. Если собственник намерен продать дом в будущем, то все работы и расходы, понесенные им на перепланировку, автоматически увеличивают стоимость объекта, которая также учитывается налоговой службой.

Ввод в эксплуатацию после реконструкции

После проведения всех работ, в соответствии с утвержденным планом реконструкции, необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта с измененными параметрами. Для этого собственнику также понадобится собрать пакет документов во главе с заявлением, к которому прилагается новая техническая документация. Это необходимо для подтверждения того, что реконструированный объект соответствует требованиям безопасности и отвечает проектной документации. Подача документов после реконструкции обязательна, т. к. требуется внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Несмотря на то, что реконструкция жилых зданий, в соответствии с градостроительным кодексом РФ, требует предварительного согласования и утверждения, на деле многие собственники проводят ее самовольно, оформляя процедуру легализации постфактум. Такие действия допустимы, но на практике приводят к потерям времени собственником в процессе получения всех необходимых документов.

Как узаконить реконструкцию частного дома, зависит от того, насколько соответствуют произведенные изменения нормам и правилам безопасной эксплуатации. Безопасность - основной пункт всех требований, обязательный к выполнению в процессе перестройки и модернизации объекта. Если вы уже внесли изменения в конструкцию дома, вследствие чего поменялась площадь, этажность, вместимость или пропускная способность здания, то это также необходимо согласовать и утвердить.

Наиболее рациональным вариантом будет обратиться в проектно-строительную организацию, которая занимается разработкой планов. Пригласите компетентного специалиста, который осмотрит здание на предмет соответствия нормам и требованиям безопасности. Особое внимание сотрудник должен обратить на несущие конструкции - стены, балки, плиты перекрытий, которые должны выполнять свою функцию. При соответствии основным требованиям специалист разработает план реконструкции, в котором будут отражены уже сделанные по факту изменения. Далее процесс утверждения в государственных инстанциях будет тот же, что и для обычного согласования перед началом ремонтно-строительных работ.

Ремонт квартиры в многоэтажке

Реконструкция квартиры в многоквартирном доме - еще один востребованный вид действий, предполагающий изменения в структуре и геометрии внутреннего пространства. Говоря о городских квартирах, термин «реконструкция» чаще всего меняют на «перепланировка». Как и в случае с частным домом, перепланировка квартиры в многоквартирном доме требует получения разрешения от контролирующих органов. Если все действия по изменению конструкции внутренних помещений ограничиваются площадью квартиры, обозначенной в техпаспорте, согласие соседей на реконструкцию квартиры не требуется.

В случае если вы делаете реконструкцию объекта капитального строительства с затрагиванием мест общего пользования или фасада здания, то вам потребуется письменное согласие жильцов дома, чьи интересы вы затрагиваете. Местами общего пользования считаются общие коридоры, холлы, лестничные площадки, подсобные и другие помещения, которые обслуживают две и более квартиры. Например, если вы хотите расширить площадь коридора, выполнив демонтаж старого дверного проема и установив новый на несколько метров далее, то это считается перепланировкой с задействованием помещений общего пользования.

Нередко жильцы первых этажей многоквартирных домов решают сделать дополнительный вход в квартиру, прорубив входную группу и установив крыльцо во внешней части дома. Эти работы затрагивают фасад, который считается общедомовой собственностью. В этом случае вам также потребуется согласовать свои действия с жильцами и получить разрешение от управляющей компании.

Перечень работ

Юридически грамотно будет оформить перепланировку в БТИ и других разрешительных органах, т. к. без этого собственник существенно ограничивается в праве распоряжаться квартирой. Без занесения изменений в официальные документы на квартиру и регистрационные органы вы не сможете продать, подарить, обменять или передать квартиру по наследству.

Стандартный перечень работ по реконструкции квартиры или ее части может включать в себя:

изменение геометрии помещений;
расширение санузла за счет объединения раздельных ванны и туалета;
увеличение площади за счет объединения кухни, коридора, кладовой;
объединение помещения кухни с прилегающими помещениями для создания столовой;
устройство или демонтаж стеновых ненесущих перегородок;
расширение пространства кухни, гостиной или спальни за счет объединения с лоджией или балконом;
обустройство проемов и дополнительных дверей во внутренних стеновых перегородках.

К реконструкции квартиры можно также отнести изменения в структуре инженерных коммуникаций - системы водоснабжения, газопровода, ветви канализации и т. п.

Порядок действий

Реконструкция жилых зданий в частном секторе, в отличие от многоквартирного дома и расположенных в нем квартир, - более легкая задача с точки зрения юридического оформления. Чтобы согласовать и узаконить реконструкцию квартиры в многоэтажном здании, необходимо получить разрешение сразу нескольких инстанций и участников процесса эксплуатации жилого дома. В частности, потребуется связаться с управляющей организацией, на чьем балансе находится многоквартирный дом, чтобы получить разрешение на перепланировку. Потребуется также:

согласие соседей на реконструкцию, если будущие действия, связанные с задействованием несущих стен и перекрытий, затрагивают их интересы;
документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
справка о составе семьи (Форма No 3).

На основании этих документов собственник имеет право подать заявление на реконструкцию квартиры в отдел архитектуры и строительства или другой специальный территориальный орган. Для этого необходимо помимо перечисленных выше документов предоставить также:

проектную документацию, план будущей реконструкции с подробным перечнем работ;
документ, подтверждающий право собственности заявителя;
технический паспорт квартиры до внесенных изменений;
нотариально заверенное разрешение других собственников, если квартира является долевым имуществом.

Получить техническую документацию и план будущей перепланировки также нужно в специализированной проектно-строительной организации, которая имеет право вести этот вид деятельности. Выслушав пожелания относительно реконструкции квартиры, специалист организации составит детальный план в соответствии с правилами и требованиями оформления. После этого вы сможете передать все документы вместе с заявлением на получение разрешения в территориальный орган и дождаться результата рассмотрения. По закону, ответ вам должны предоставить не позднее, чем через 45 рабочих дней после получения заявления.

При выдаче разрешения на реконструкцию вы сможете приступать к ремонтно-строительным работам. По их окончании потребуется также внести изменения в технический паспорт (по сути, получить новый), а также зарегистрировать документ в БТИ и других регистрационных органах.

Узаконивание перепланировки квартиры

Если вы сделали перепланировку без предварительного утверждения, то, как и при самовольной перепланировке индивидуального жилого дома, вы можете легализовать реконструкцию по факту совершения. Многие собственники, а также представители проектно-строительных компаний и юристы находят эту задачу более легкой, чем предварительное согласование в территориальном органе. Но если вы собираетесь узаконивать самовольную перепланировку постфактум, то нужно иметь твердую уверенность в том, что все ваши действия будут соответствовать действующему законодательству.

Перепланировка не должна противоречить утвержденным на государственном или муниципальном уровне нормативным актам, а также нести потенциальную угрозу жизни и здоровью людей, целостности и сохранности общедомового имущества. Поскольку квартира является частью общего жилого фонда, то перепланировка в 99% случаев затрагивает интересы третьих лиц - управляющей организации, а также соседей.

В этом случае также главным требованием для согласования будет соответствие внесенных изменений в конфигурацию объекта основным требованиям законодательства. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию квартиры после реконструкции, необходимо:

разработать план реконструкции квартиры в соответствии с произведенными изменениями;
получить заключение эксперта о соответствии проведенных работ нормам СНиП и отсутствии в связи с ними угрозы жизни и здоровью граждан;
получить новый техпаспорт квартиры после перепланировки из БТИ;
подать исковое заявление на узаконение произведенной перепланировки по месту нахождения объекта.

При отсутствии противоречий существующим нормам и требованиям безопасности граждан, соблюдении норм СНиП, а также отсутствии претензий третьих лиц, связанных с выполнением незаконной перепланировки, суд вынесет постановление об утверждении самовольной реконструкции.

На практике в процессе согласования предполагаемой или уже совершенной перепланировки дома или квартиры могут возникнуть сложности, связанные с решением уполномоченных инстанций, - жилищного отдела территориального органа, который отказывается утверждать принятый план реконструкции. Это может быть связано с различными причинами, как объективными нарушениями в процессе строительных работ, так и с неправильным оформлением положенных документов.

Что делать при отказе в согласовании

Всегда лучше заручиться поддержкой опытных специалистов из СРО, которые знают все тонкости и нюансы в нормативах СНиП и правила составления официальных документов. Но когда вы уже сделали перепланировку самовольно, то даже высококвалифицированные специалисты будут бессильны, если:

произведенные изменения ведут к снижению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
действия привели к сбоям в работе инженерных систем и коммуникаций в доме, а также установленного там общедомового оборудования;
реконструкция привела к нарушению пожарных и других норм безопасности жизнедеятельности других жильцов;
сохранность, целостность и внешний вид фасада были нарушены в результате перепланировки.

Также причиной отказа в согласовании и утверждении реконструкции жилого объекта может служить несоответствие:

установленным требованиям строительных, санитарных, эксплуатационных и технических нормативных актов;
нормативным актам, существующим в области архитектуры и строительства;
законодательству о культурно-исторических ценностях.

Если хотя бы одно из ваших действий в процессе перепланировки привело к нарушению одного из перечисленных выше пунктов, то уполномоченные представители администрации города могут отказать вам в согласовании перепланировки.

Также бывают случаи, когда по факту перепланировка не противоречит действующему законодательству и требованиям безопасности, но на деле сотрудники территориального органа отказывают согласовывать ее по причине неправильно составленных документов. В зависимости от проекта и его сложности специалист может потребовать привести предоставленную документацию в соответствие официальным требованиям к оформлению. Иногда даже отсутствие подписи авторского надзора может служить причиной для отказа. Если вам указали на ошибки в документации, лучше исправить их и привести документы в соответствие требованиям отдела архитектуры или другого уполномоченного органа.

Обжалование отказа в суде

Решение об отказе принимается в течение 45 дней с момента получения заявления. Вам должны дать официальный письменный ответ о причинах отказа, в котором будет перечень оснований со ссылкой на статью 27 ЖК РФ. В ней основными причинами отказа в утверждения перепланировки являются:

Официальное извещение заявителя от отказе в утверждении перепланировки должно быть отправлено в течение трех рабочих дней с момента его вынесения, заявитель имеет право обжаловать его в суде общей юрисдикции.

Чтобы оспорить решение об отказе, заявителю необходимо вместе с иском направить в суд документы, подтверждающие право собственности на объект, проект перепланировки, технический паспорт, согласие членов семьи, прописанных на территории реконструируемого объекта. Если дом или квартира относится к памятникам архитектуры, то заявитель также обязан предоставить заключение органа самоуправления о допустимости проведения перепланировки/реконструкции жилого помещения в данном объекте.

Если добиться утверждения перепланировки или реконструкции жилого объекта вам не удалось, то существует риск получить встречный иск от управляющей компании или территориального органа о нарушении норм действующего законодательства в связи с неправомерными действиями. В результате рассмотрения дела в суде собственника могут привлечь к административной ответственности и обязать привести измененный объект в соответствие с требованиями безопасности. На практике чаще всего основной проблемой, связанной с отсутствием законного основания на перепланировку квартиры, является ограничение в праве собственности, т. к. вы не сможете продать или обменять ее без внесения изменений в техническую документацию и регистрационные органы.

Специалисты Юридического центра Град помогут быстро оформить разрешение на реконструкцию, в том числе, разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства. Мы готовы подключиться к работе на любом этапе этого процесса.

Каждый владелец недвижимости хотел бы сделать площадь своего объекта больше. Этого можно достичь в результате получения разрешения на реконструкцию.

Под реконструкцией законодательство понимает изменение параметров строения, его частей (объема, площади, количества этажей, высоты), в том числе расширение, перестройку, надстройку, восстановление и/или замену несущих строительных конструкций, за исключением случаев замены отдельных элементов этих конструкций на подобные или другие, улучшающие их показатели элементы.

Следует различать понятия «перепланировка» и «реконструкция». Главным отличием является то, что реконструкция, в отличие от перепланировки, зачастую влечет изменения габаритов и фасада здания.

В случаях, частичного изменения несущих конструкций или фасада здания, также требуется разрешение на реконструкцию здания.

Реконструкцией считаются следующие работы:

замена столярных фасадных элементов;
остекление балконов, лоджий, террас, пандусов;
устройство балконов, лоджий;
устройство тамбуров, входов;
обустройство подкровельного пространства;
изменение входов;
ликвидация, создание дверных и оконных проемов;
обустройство полуподвалов, образующее дополнительные помещения;
изменение формы дверных и оконных проемов;
пристройка (надстройка) дополнительных помещений, входных групп, погрузочных пандусов и лестниц.

Для того чтобы проведенные работы считались законными, собственник перед их началом должен получить разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства , подтверждающее, что реконструкция соответствует правилам, установленным Градостроительным законодательством. Окончание строительных работ подтверждается разрешением на ввод объекта и актом приемочной комиссии.

В случае, если строительные работы будут произведены без разрешения на реконструкцию здания, пристройки, возведенные в результате будут считаться самовольными.

Конечно, пристройки, возведенные без разрешения на реконструкцию, тоже могут быть узаконены, но в этом случае застройщику придется пройти процесс узаконивания самостроя. Его суть состоит в том, что орган местного самоуправления или суд разрешает сохранение пристройки после признания её соответствия строительным нормам и правилам и разрешенному использованию земельного участка, при условии что при этом не нарушены права третьих лиц. И не всегда застройщикам удается соблюсти все эти требования.

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, в том числе, разрешение на реконструкцию нежилого помещения, застройщик должен провести предварительный комплекс работ:

инженерные изыскания;
если при реконструкции понадобится дополнительное подключение возведенного объекта к инженерным сетям, сбор технических условий;
получить градостроительный план земельного участка;
разработать и утвердить Архитектурно-градостроительное решение;
разработать проектную документацию;
производство экспертизы.

Обращаться за получением разрешения на реконструкцию нужно, подготовив документы для получения разрешения на реконструкцию :

документы, удостоверяющие права застройщика или заказчика на используемый земельный участок. Это может быть право собственности, подтвержденное свидетельством или право пользования (договор аренды);
градостроительный план участка;
пакет проектной документации. Проектная документация должна быть одобрена решением государственного экспертного органа. Помимо того, проектная документация подлежит регистрации в установленном порядке.

Согласно второй части статьи 51 ГК РФ, осуществлять реконструкцию объектов капстроительства можно только при наличии разрешения, которое выдаёт администрация (частные дома) или Минстрой (коммерческие объекты). Для этого нужно составить заявление и приложить к нему ГПЗУ, СПОЗУ и правоустанавливающий документ на земельный участок (ч. 9 ст. 51 ГК РФ). А что касается коммерческих объектов, чтобы получить разрешение понадобиться составление плана и внесение его в ИСОГД. А если этот объект подлежит надзору, то необходима и экспертиза проекта. Перед подачей заявления нужно собрать полный пакет документов, включающий в себя правоподтверждающий документ на земельный участок и письменное согласие всех дольщиков, если они есть. Кроме того, в обязательном порядке к заявлению прилагается проектная документация и ксерокопия паспорта владельца.

Реконструкция частных домов

При проведении реконструкции дома нужно соблюдать установленные законодательством отступы и расстояния. К примеру, расстояние от дома до соседского забора не должно превышать три метра. Замеряется расстояние от цоколя до межи, но если крыша будет выступать больше чем на полтора метра, то замеры делаются от выступа. Постройки для животных нужно располагать на расстоянии не меньше четырёх метров от забора, а баню и туалет от восьми до двенадцати метров. Также должны быть соблюдены противопожарные расстояния между домами. Это зависит от огнестойкости стен, если дом каменный хватит и шесть 6 метров для отступа от соседнего дома, а если деревянный, то не меньше пятнадцати метров.

Получив разрешение владелец дома можно законно осуществлять реконструкцию и ремонтные работы на земельном участке. Порядок получения разрешения на реконструкцию, аналогичен получению разрешения на строительство. Также проводится топографическая съёмка, получается ГПЗУ и формируется СПОЗУ. В СПОЗУ отображается объект, который был и какой он будет после реконструкции. А также площадь объекта и застройки до и после реконструкции. Обозначается этажность и материалы. Проект для частных жилых домов не требуется, получаем только разрешение. Бывают ещё дополнительные согласования, как и при получении разрешения на строительство. Вместе с разрешением эти данные будут внесены в единый государственный реестр недвижимости. Повторное обращение в администрацию необходимо всякий раз, когда на участке произошли изменения. Когда строительсные работы завершены, готовится новый техплан и на основании полученного разрешения подаётся в Росреестр. Там вносят изменения в части площади, жилых комнат, нежилых помещений, что касается реконструируемого объекта и сведений об этом объекте. Но кадастровый номер и собственник не меняются. Разрешение на реконструкцию получают собственники дома, поэтому должно быть согласие всех, иначе разрешение не выдадут.

Реконструкция коммерческих объектов

Как и разрешение на строительство для коммерческих объектов, разрешение на реконструкцию получают в Минстрое. К реконструкции здания относят изменения, которые касаются фасада, остальное обычная перепланировка. На этапе планирования реконструкции коммерческого объекта особое внимание нужно уделить тем частям, реконструкция которых может повлиять на безопасность основного здания. Формируется ГПЗУ и проектная документация, на основании которых выдаётся разрешение на реконструкцию. Если площадь объекта превышает 1500 м2 и больше двух этажей, то объект полежит надзору. В этом случае нужна экспертиза проекта и постоянное наблюдение Стройнадзора. Проект реконструкции показывает, какие будут изменения в конструкции здания. Оформление проекта и оформление сопутствующей документации занимает не больше месяца. Кадастровые инженеры АН «Правозем» сформируют проект и внесут информацию в базу ИСОГД для дальнейшего получения разрешения. С 2016 года услуги предоставляются портально, то есть если раньше они шли через МФЦ, то сейчас разрешения получаются через портал и подать их по-другому нельзя. Также по реконструкции действует территориальный признак, подавать на разрешение надо в том районе, где находится объект. Если остальные регистрации можно проводить по признаку экстерриториальности, то здесь действует признак территориальности.

Кадастровые инженеры Правозем оказывают помощь при возведении или реконструкции частных и коммерческих объектов. Составяют проект для строительства или реконструкции, а также формируют технические планы объектов. Юристы помогут в получении ГПЗУ и СПОЗУ, проведут предписанные согласования, получат разрешение на реконструкцию, а в завершении введут объект в эксплуатацию.

Задайте свой вопрос юристу по данной услуге

* Для консультации юристу обязательно укажите обратные контакты

Отправить

Пишите, мы онлайн .

Вопросы юристу

Можно ли построить дом без межевания участка? Купили участок и думаем оформить его как положено, чтобы можно было начать строительство жилого дома. С чего начинается межевание земельного участка для постройки? Существует ли норматив строительства без межевания? И можно ли одновременно делать межевание и получить разрешение на строительство? Прошу откликнуться... Ответил: Подольская Светлана Нравится: 3772 чел.
Подскажите, можно ли переоформить земельный участок с ЛПХ на ИЖС? Все имеющиеся документы отправил на почту. Ответил: Довгань Лидия Нравится: 482 чел.
Как можно ускорить получение ГПЗУ? Отдала полтора месяца тому назад документы в земельный оформить документы на строительство и градостроительный план, до сих пор документы не готовы!! Вначале оформления участка земли оказалось, что у бывших владельцев стоял 2-х этажный дом, и фундамент нужно было полностью снести перед оформлением. Фундамент снесли, теперь ждем непонятно чего... Ответил: Подольская Светлана Нравится: 728 чел.
Здравствуйте ПРАВОЗЕМ подскажите, надо ли делать поэтажный план на подземные этажи? Ответил: Смирнов Дмитрий Нравится: 1 чел.