Следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.
Права и обязанности арендатора
Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это . Права и обязанности арендатора по договору аренды , в полном объеме прописываются в акте об аренде.
Съемщик считается обладателем таких прав, как:
- использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
- при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
- предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.
Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:
- соблюдение правил использования жилья;
- запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
- освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
- допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
- материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
- вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
- выполнить текущий ремонт помещения.
Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.
Права и обязанности арендодателя
Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.
Арендодатель может воспользоваться следующими правами:
- или перезаключать соглашение об аренде помещения;
- давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
- оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
- оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
- потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
- контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
- обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
- требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.
К обязательствам арендодателя можно отнести:
- собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
- гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.
В том случае, если владелец жилья скончается, его становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.
Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя
При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:
- если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
- когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
- если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
- когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.
При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье. Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится. Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?
Ответ: Уважаемая Лариса, согласно , которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.
Заключение
- Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
- Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит , если срок действия договора не превышает одного года.
- Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
- В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть как в досудебном, так и в судебном порядке.
- Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.
Арендатор обязан:
Принять имущество от арендодателя.
Пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением имущества.
Производить текущий ремонт (диспозитивное правило).
Нести расходы по содержанию имущества.
Своевременно вносить арендную плату.
При сдаче арендованного имущества в субаренду, перенаем, безвозмездное пользование получать согласие арендодателя..
Возвратить арендуемое имущество в срок и в надлежащем состоянии (т.е. в том, в котором его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором).
Арендодатель обязан:
Предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии с принадлежностями и документами.
Предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество (залог, право "доступа" авторов на произведения изобразительного искусства и др.).
Производить капитальный ремонт (диспозитивное правило).
Возместить стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя.
Заключать договор аренды с субарендатором при досрочном прекращении договора аренды.
За нарушение договора аренды
Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендатора:
За пользование не в соответствии с назначением имущества или договором либо за пользование с существенным ухудшением имущества возможно досрочное расторжение договора и взыскание убытков.
За нарушение сроков внесения арендной платы: при существенном нарушении сроков применяется требование о досрочном внесении платы (но не более чем за 2 срока вперед). Если более двух раз подряд по истечении установленного срока арендатор не платит арендную плату - возможно досрочное расторжение договора. Кроме того, применяются меры ответственности в виде взыскания процентов.
При невозврате вещи арендатором или несвоевременном возврате применяются меры защиты в виде требования о реальном исполнении и внесении платы за аренду за все время просрочки возврата вещи, а также меры ответственности - убытки, неустойка.
За распоряжение вещью без согласия арендодателя (сдачу в субаренду и т. п.) - арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В случае производства неотделимых улучшений без согласия арендодателя наступает мера защиты в виде недопустимости возмещения произведенных арендатором затрат.
Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендодателя:
За непредоставление имущества арендатору в срок - меры защиты в виде истребования имущества либо расторжения договора и меры ответственности (взыскание убытков).
За скрытые недостатки в предоставленном имуществе применяются альтернативно следующие меры защиты: требование безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора, а также (меры ответственности) требовать непокрытой части убытков.
При неосуществлении капитального ремонта арендатор сам может произвести таковой и взыскать стоимость работ с арендодателя либо зачесть ее в счет арендной платы или потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора (меры защиты) и возмещения убытков (меры ответственности).
В случае неуведомления арендатора о правах третьих лиц применяются альтернативно следующие меры защиты: уменьшение арендной платы или расторжение договора и взыскиваются убытки (меры ответственности).
Общая характеристика и отличительные признаки отдельных видов договора аренды.
Виды договора аренды:
1. Договор проката,
2. Аренда транспортных средств,
3. Аренда зданий и сооружений.
4. Аренда предприятий,
5. Аренда зданий и сооружений,
Все виды договоров аренды регулируют передачу имущества арендодателем арендатору во временное владение и пользование. Все они возмездные, двусторонне-обязывающие, свободно заключаемые. Заключаются в письменной форме. Причем договора аренды зданий и сооружений, предприятий подлежат гос регистрации.
Бывают как реальные (договор аренды транспортных средств), так и консенсуальные (договор проката, лизинга).
В договоре лизинга участвуют три стороны.
Договор проката - публичный.
Арендодатель предприятия обязан (в отличие от общего договора аренды) возместить стоимость неотделимых улучшений, хотя бы они были проведены без разрешения арендодателя.
ГК РФ договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор – это прежде всего возникновение отношений между сторонами. Отношения между сторонами содержат в себе права и обязанности по договору аренды сторон. То есть на каких условиях будут протекать отношения между арендодателем и арендатором.
Условия договора аренды
У словие – это определенное обстоятельство, от которого что-нибудь зависит; требование, предъявляемое одной из договаривающихся сторон. Это устное или письменное соглашение о чем-нибудь, договоренность. Это правила, установленные в какой-нибудь области жизнедеятельности человека.
Договор аренды в основе своем содержит определенные условия его заключения, содержание отношений между сторонами, требования к сторонам соглашения, сроки, порядок расторжения при определенных обстоятельствах, порядок разрешения споров и другие условия, регламентирующие порядок отношений между сторонами договора аренды.
ВНИМАНИЕ!
Условие о сроке
С договора аренды является его Условия о сроке договора аренды также может включаться в текст договора. Данное условие определяет период, на который предоставляется имущество в аренду. Данный период может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить. Закон может устанавливать предельный срок аренды, если же стороны в договоре согласовали срок выше предельного, то считается, что договор заключен на такой предельный срок.
Если стороны не установили какие-либо сроки , то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В данном случае договор прекращается с момента, когда одна из сторон договора аренды отказалась от договора. На практике стороны часто указывают условие о том, что договор заключен на неопределенный срок.
Если же стороны не смогли прийти к соглашению о сроке , когда одна сторона изъявила желание заключить договор на 6 месяцев, а другая – на неопределенный срок, в этом случае договор считается не заключенным.
При истечении предельного срока аренды, установленного законом, договор в любом случае прекращается. И если стороны желают продолжить арендные отношения, то им придется заключить договор вновь.
Условие об арендной плате
А рендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, ее величина определяется договором об аренде. Закон не устанавливает каких-то жестких правил оплаты. Оплата по договору аренды может быть в любой форме , как стороны придут к соглашению. Это может быть, как денежная, так и безденежная форма оплаты. Сочетание указанных форм.
Не денежная форма оплаты по договору аренды – это, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг. Если арендатор является юристом, то на основании договора аренды оплата может осуществляться предоставлением арендодателю услуг абонентского юридического обслуживания последнего. Также в рамках не денежной формы оплаты по договору аренды может быть предоставление определенной части плодов от пользования арендованной вещи.
Права и обязанности по договору аренды
Ф ормулировка договора аренды, данное Гражданским кодексом в статье 606, позволяет выделить права и обязанности по договору аренды. Так, арендодатель имеет следующие права и обязанности:
- обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
- право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
- право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.
Права и обязанности арендатора:
- обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
- обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
- право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
- право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.
При заключении договора аренды необходимо вышеуказанные права и обязанности отразить в самом тексте договора , дабы отличить от иных гражданско-правовых отношений. Например, по договору займа имущество передается в собственность, а по договору аренды – во временное владение и пользование. По договору ссуды имущество передается безвозмездно, а по договору аренды – за определенную арендную плату.
Закон не устанавливает, что арендатор обязан принять арендованное имущество, но при заключении договора рекомендуется отразить данные условия. Так, например, при уклонении арендатора от приема имущества в аренду, арендодатель может привлечь его к ответственности в форме возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки (п.2 ст.406 ГК РФ). В данном случае вина арендатора является обязательным.
В договоре аренды можно согласовать основные права и обязанности по договору аренды и для этого достаточно привести формулировку, установленную п. 1 ст. 606 ГК РФ. Можно указать один из вариантов правомочий арендатора:
- временное владение и пользование объектом аренды за плату;
Основная обязанность арендода-теля - своевременно предоставить арендатору имущество в состоя-нии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему до-кументами (ст.
611 ГК).
Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок переда-чи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имуще-ство должно быть передано в разумный срок, определяемый по пра-вилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать: а) либо прину-дительной передачи ему договорного имущества и взыскания убыт-ков, причиненных просрочкой его передачи2; б) либо расторжения
1 Например, договор аренды здания на 2 года с условием его выкупа арендатором должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции как договор аренды здания (соору- жения), заключенный на срок более одного года. То обстоятельство, что применительно к купле-продаже ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию толь- ко договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий, не отменяет обязатель- ного требования государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года.
2 При применении ст. 398 ГК к арендным обязательствам следует иметь в ви- ду, что согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на арендован- ное имущество к другому лицу и, соответственно, фактическая передача ему имущества не лишает арендатора права потребовать от нового собственника исполнения обязанности по передаче имущества в аренду. Если после заключе- ния договора аренды, но до передачи имущества арендатору оно попало в неза- конное владение третьего лица, арендатор вправе истребовать имущество у незаконного владельца на основании ст. 301, 305 ГК.
договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, при-нято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причинен-ные просрочкой.
Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техниче-ский паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользовать-ся имуществом согласно договору, он вправе потребовать предос-тавления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исклю-чает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.
Если же отсутствие принадлежностей или документов не пре-пятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать прину-дительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убыт-ки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.
В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его на-значению.
В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.
В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: а) указаны в договоре; б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору; в) должны были быть обна-ружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.
Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значе-ние имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользо-вание имуществом, не влекут ответственности арендодателя за не-надлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном со-стоянии.
При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендода-тель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уве- домлением об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).
Закон предоставляет арендодателю возможность избежать при-менения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предостав-ленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устра-нить выявленные недостатки.
Вправе ли арендатор потребовать расторжения договора, если арендодатель сразу после получения предупреждения предоставит взамен надлежащее имущество или устранит выявленные недостат-ки? Поскольку право на расторжение договора специально оговоре-но в законе, необходимо исходить из презумпции того, что указан-ное нарушение существенно ущемляет интересы арендатора незави-симо от последующих действий арендодателя по устранению недостатков. Однако если конкретные обстоятельства свидетельст-вуют о том, что в период между передачей имущества с недостатка-ми и их безвозмездным устранением арендодателем (или предостав-лением взамен надлежащего имущества) существенного наруше-ния имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как
злоупотребление правом (ст. 10 ГК) и, следовательно, в иске о рас-торжении договора может быть отказано.
Если применение указанных выше способов защиты не покрыва-ет убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предос-тавляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покры-тые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного пре-вышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмеще-ние убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.
Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в арен-ду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основа-нии закона или договора (ст. 613 ГК)1. Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения догово-ра и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендато-ра. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь ме-жду обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.
Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендода-тель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Напри-мер, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору
1 Так, если имущество находится в залоге у третьего лица, передача его в аренду не лишает залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество.
беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предо-ставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК).
Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязан-ности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ре-монт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или договором1.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущест-ва, без которого оно не может использоваться по назначению. Капи-тальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, уста-новленный договором, а если он не определен договором или вы-зван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной пла-ты; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК).
Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуще-ством согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремон-та, если арендатор в этот период был лишен возможности пользо-ваться арендованным имуществом.
Любой гражданско-правовой договор строится на взаимных правах и обязанностях сторон. В данной статье мы сравним права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилого помещения.
Если хотите подробнее изучить сами и , предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале. Основное же отличие в том, что договор аренды заключается с юридическими лицами , а договор найма – с гражданами .
Права и обязанности арендодателя
Права и обязанности арендодателя описаны в гл. 34 ГК РФ .
Обязанности арендодателя
Первая обязанность арендодателя – предоставить арендатору квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора и её назначению. (п.1 ст. 611 ГК РФ ). То есть квартира должна быть, как минимум, пригодна для проживания.
Обо всех имеющихся недостатках имущества арендодатель обязан сообщить арендатору при заключении договора. В противном случае он может понести ответственность в соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ .
Другой важной обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ ). Но в этой же статье говорится, что в договоре аренды можно предусмотреть и иной порядок оплаты капитального ремонта.
При истечении срока действия договора арендодатель имеет обязательство по заключению договора на новый срок. (ст. 621 ГК РФ ) Если же арендодатель откажет арендатору, обратившемуся с письменным уведомлением о заключении договора на новый срок, и в течение года заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя или возмещения убытков. Однако договором может быть предусмотрен и иной порядок продления.
Права арендодателя
Разумеется, арендодатель вправе требовать своевременного внесения арендной платы. Но в гражданском кодексе прописаны также и другие права.
В случае невозврата имущества арендодатель может потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 622 ГК РФ ).
Что касается расторжения договора, то арендодатель имеет право через суд требовать расторгнуть договор в случаях, когда арендатор: (ст. 619 ГК РФ )
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества (если такое условие включено в договор).
Права и обязанности наймодателя
В договоре найма, сторона сдающая квартиру, названа наймодателем (п.1 ст. 671 ГК РФ ). Права и обязанности наймодателя изложены, соответственно, в гл. 35 ГК РФ .
Обязанности наймодателя
И снова начнем с обязанностей. Так же как и арендодатель, наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, и пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ ).
Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт квартиры, если иное не предусмотрено условиями договора (п.2 ст. 681 ГК РФ ). Еще одной обязанностью, связанной с ремонтом, является ремонт общего имущества в доме, где находится квартира (п. 2 ст. 676 ГК РФ ).
Как и в договоре аренды, в договоре найма предусмотрена обязанность наймодателя продлить договор найма при истечении его срока. Если же наймодатель откажется от продления договора и в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. (ст. 684 ГК РФ ). Но в отличие от нормы, касающейся договора аренды, в данной статье сторонам не предоставляется право закрепить в договоре иной порядок продления.
Права наймодателя
Права наймодателя в общем-то схожи с правами арендодателя, но в данной форме договора предусмотрено все же меньше свободы. Так в ст. 687 ГК РФ строго закреплены основания, по которым договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей (но в данном случае наймодатель имеет право потребовать расторжения договора только после предупреждения нанимателя).
Обращаем ваше внимание, что права наймодателя, в отличие от прав арендодателя, зависят от срока договора .
