На сегодняшний день кредитные организации всё больше сталкиваются с потребностью оценки залога, нахождения его рыночной и справедливой стоимости. Для минимизации рисков при кредитовании под залог необходимо разработать и реализовать мероприятия по проведению оценки залога, который в будущем при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать отступным.

Также острый вопрос оценки возникает при переоценке основных средств, так как в приложении 9 к Положению ЦБ РФ от 16.07.12 N 385-П "О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" (далее - Положение N 385-П) говорится, что кредитная организация имеет право не чаще одного раза в год (на конец отчётного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчётным (далее - нового года)) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с законодательством РФ.

Отсюда возникают вопросы: чем текущая стоимость отличается от рыночной и возможно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

Несмотря на важность данной темы, ЦБ РФ не даёт практических рекомендаций по данному вопросу. Поэтому банкам приходится полагаться на наработанный практический опыт.

Понятия стоимости, возникающие при оценке

Для начала разберёмся в различных понятиях стоимости, возникающих при оценке.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов - сумма денежных средств, которая должна быть уплачена кредитной организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта (Положение N 385-П).

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (федеральный стандарт оценки N 2).

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13).

Можно сделать вывод об идентичности рыночной и текущей стоимости. Однако между справедливой и рыночной существует различие: рыночную стоимость не всегда возможно определить, а справедливая стоимость, наоборот, может быть определена во всех случаях.

Рассмотрим данный вопрос на основании подходов, используемых в деятельности оценщиков.

Подходы, используемые в деятельности оценщиков

Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

При написании методики оценки рыночной стоимости банк должен найти золотую середину между требуемыми трудозатратами и объективностью результатов. Проанализируем по порядку данные подходы.

Затратный подход

Он основывается на себестоимости. Вначале собирается информация o внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. Далее объект подразделяется на элементы, которые могут быть оценены по отдельности. На последнем этапе суммируются ранее полученные стоимости элементов и выводится стоимость объекта. Информация для расчёта рыночной стоимости затратным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости - сохранившиеся сметы строительных работ, рыночные цены на строительные материалы, зарплата строителей, затраты на оборудование и т.д. Данный подход трудозатратный, что делает применение затратного подхода к оценке стоимости имущества практически невозможным для банковских сотрудников. Однако применение затратного подхода к оценке стоимости имущества оправданно в случае, когда применение сравнительного подхода невозможно или возможность его применения ограничена. При этом такой залог встречается достаточно редко, например небольшой лесопильный комплекс в тайге.

Доходный подход

Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость. Информация для расчёта рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов. К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определённых условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. наличие достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней c момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл. 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 4 "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности").

Если говорить о залоговом имуществе, то чаще всего у банка находятся в залоге недвижимость, автотранспорт и стандартное оборудование, поэтому потребность выше указанных подходов может возникнуть редко.

Сравнительный подход

Подход основывается на приведении сопоставимых параметров аналогов к параметрам объекта оценки. Количество необходимых аналогов зависит от объекта оценки, желательно не менее трёх объектов. Приведение параметров объекта может быть процентным или стоимостным. Информация для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом берётся с рынка купли-продажи; необходимо взять минимум три сделки. Данный подход наиболее универсальный, лёгкий в применении, информативный, потому что он в большей степени позволяет изучить текущую ликвидность объекта оценки, так как стоимость определяется на основании сопоставления сделок.

Применять расчёт всех трёх подходов для оценки залога чаще всего не оптимально с точки зрения трудозатрат. Однако для определения стоимости основных средств, наоборот, применение всех подходов высокоэффективно, так как мы обладаем полной информацией для оценки.

Пример 1

Произведём расчёт стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) наиболее популярного залога - офисного помещения, являющегося собственностью части отдельно стоящего здания общей площадью 56,2 кв. м (находящегося на 5-м этаже 7-этажного здания, в хорошем состоянии).

Расчёт состоит из трёх этапов:

1) анализа рынка и подборки аналогов объекта оценки;

2) корректировки параметров аналогов к параметрам объекта оценки;

3) расчёта рыночной стоимости по скорректированным значениям.

На первом этапе происходит поиск аналогов объекта оценки по сайтам объявлений, базам данных риелторских компаний, в любом другом источнике, в котором размещаются объявления по купле-продаже. Аналог находится по следующим принципам:

объекты, выставленные на продажу как можно ближе к дате оценки объекта, не более шести месяцев с даты размещения объявления;
объект не должен отличаться площадью от объекта оценки более чем в три раза;
объект не должен иметь больших различий в цене за 1 кв. м - более чем на 50% от минимальной цены.

На втором этапе рассчитываются следующие корректировки:

поправка на дату продажи;
поправка на местоположение;
поправка на техническое состояние отделки помещения;
корректировка на объём передаваемых прав на объект недвижимости;
корректировка на условия продажи;
корректировка на этаж расположения;
поправка на площадь;
корректировка на назначение объекта.

На третьем этапе производится сам расчёт рыночной стоимости объекта.

В качестве рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки принимается скорректированная величина. Далее рыночная стоимость корректируется на скидку при продаже, так называемое уторговывание. Общепринятый размер данной корректировки - 5%.

На сайте объявлений "продам-куплю" найдено пять аналогов для нашего объекта оценки. Оцениваемый объект довольно популярен на рынке, поэтому сложностей с аналогами не возникло:

1-й офис - 4900 тыс. руб., площадью 69,4 кв. м, в хорошем состоянии, на 4-м этаже 6-этажного здания;

2-й офис - 2450 тыс. руб., площадью 35 кв. м, в отличном состоянии, на 4-м этаже 5-этажного здания;

3-й офис - 4098 тыс. руб., площадью 68,3 кв. м, в плохом состоянии, на 6-м этаже 7-этажного здания;

4-й офис - 3296 тыс. руб., площадью 41,2 кв. м, в хорошем состоянии, на 5-м этаже 6-этажного здания;

5-й офис - 3536 тыс. руб., площадью 41,6 кв. м, в хорошем состоянии, на 2-м этаже 6-этажного здания.

В цены аналогов вносим следующие корректировки:

Поправку на площадь. Произведём с помощью построения уравнения зависимости стоимости 1 квадратного метра от площади помещения, для этого необходимо рассмотреть новые предложения на рынке и построить уравнение зависимости. Второй, четвёртый и пятый аналоги корректируем со знаком "минус". Данная корректировка очень трудозатратна, поэтому выгоднее подбирать более идентичные аналоги;

Поправку на техническое состояние отделки помещения, которая рассчитывается методом прямого анализа характеристик. Для начала ищем компанию, занимающуюся ремонтом, узнаём размер средней стоимости ремонта 1 кв. м. Корректируем второй и четвёртый аналоги (2500 руб. за 1 кв. м).

Для удобства и быстроты составим и заполним таблицу (см. табл. 1).

Таблица 1

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки

Параметры сравнения		Объект оценки	Объект-аналог

Цена предложения
Площадь помещения к продаже
Цена предложения за единицу площади	руб./кв. м
Вид права
Финансовые условия			Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Цена предложения или продажи			Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Дата продажи
Местоположение
Местоположение (район города)		Центр. район	Центр. район	Центр. район	Центр. район	Центр. район	Центр. район
Техническое состояние
отделки помещения				Отличное
Основное назначение
помещений
Уровень этажа
Корректировка на площадь
Корректировка на отделку				= (2500 х 35) = -87 500	= (2500 х 68,3) = 170 750
Скорректированная стоимость				2 450 000 - 87 500 = 2 297 675	4 098 000 + 170750 = 4 336 746
Скорректированная цена за единицу площади	руб./кв. м
Среднее значение скорректированной стоимости 1 кв. м	руб./кв. м
Среднеарифметическое значение скорректированной стоимости 1 кв. м	руб./кв. м
Скоррект. РС			72826 х 56,2 = 4 261 421
Корректировка на уторговывание
РС объекта недвижимости

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости согласно сравнительному подходу составляет 4 048 000 руб. с НДС, без НДС - 3 431000 руб.

Рыночная стоимость нужна не только для определения стоимости объекта для принятия залога к учёту, но и служит для уменьшения резервов на возможные потери по ссудам, рассчитываемые в соответствии с главой 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".

А для постановки на внебалансовый учёт 91312 "Имущество, принятое в обеспечение по размещённым средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов" необходимо определить именно залоговую стоимость.

Для того чтобы упростить расчёт залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают нормативные залоговые дисконты, которые учитывают все корректировки для конкретного вида залогового имущества, его ликвидность и срок кредитования.

Наиболее важной корректировкой является ликвидность обеспечения. Если залог без снижения цены может быть быстро реализован на рынке, тогда банк, вероятно, предоставит ссуду, объём которой составляет значительный процент от стоимости обеспечения. C другой стороны, если залог - это специальный механизм, предназначенный именно для данной компании и не имеющий вторичного рынка, то кредитор может вообще отказать в предоставлении кредита. Ошибки в определении уровня ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Многие банки при определении ликвидности отталкиваются от необходимого времени для продажи заложенного объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Так как информация о точных сроках реализации различных объектов в открытом доступе отсутствует, ключевым способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка (на рынке недвижимости с риелторскими компаниями), которые непосредственно занимаются реализацией данных объектов на рынке.

В идеале банку стоит закрепить экспресс-оценку ликвидности обеспечения (определение ликвидности через выставление баллов за основные характеристики предмета залога, влияющие на ликвидность) в методике работы с залогом.

Выделим основные характеристики объекта залога, влияющие на его ликвидность, на примере коммерческой недвижимости:

функциональное назначение помещения (офисное, торговое, складское и прочее);
общая площадь помещения;
полезная площадь в соответствии с функциональным назначением;
месторасположение (выгодно ли в соответствии с функциональным назначением);
год постройки;
наличие ремонта (как давно его произвели);
аналитика рынка недвижимости (динамика стоимости недвижимости в течение пяти лет);
состояние правоотношений.

Данная корректировка очень субъективна, уровень ликвидности формируется в лучшем случае на уровне логического обоснования.

Также большое значение имеет срок залога. Обеспечение будет более ценным для кредитора в том случае, если срок залога близок к сроку ссуды, и наоборот - когда оно носит более долгосрочный характер, чем кредит. Поступления от его реализации могут служить для погашения ссуды, так как обеспечение реализуется за деньги.

Ещё одним фактором является степень риска, связанная с залогом. Чем больше колебания его рыночной стоимости или чем меньше уверен кредитор в оценке его стоимости, тем менее привлекателен залог сточки зрения кредитора. Таким образом, ликвидность, срочность и риск определяют привлекательность различных видов залога для кредитора, следовательно, сумму процентов по кредиту и сумму самого кредита.

Пример 2

Рассмотрим влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость на примере трёх случайно взятых банков (см. табл. 2).

Таблица 2

Сравнение залоговой стоимости имущества в банках с разным дисконтирующим коэффициентом

Из таблицы 2 видно, что в результате использования коэффициента дисконтирования сумма одного и того же залога в разных банках отличается в 2-3 раза.

В связи с тем что системная неопределённость в вопросе оценки стоимости залога существует, каждый банк применяет свою методику расчёта или свои нормативные значения залогового коэффициента. Иногда с целью получения большей прибыли банк увеличивает залоговую стоимость для сокращения резервов на возможные потери по ссудам с помощью уменьшения залогового дисконта.

Отметим, что у банка, применяющего гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога, появляется конкурентное преимущество. В качестве примера можно привести варьирование залогового дисконта в зависимости от результата системы скоринговой оценки, построенной на показателях размера компании, её финансовой независимости, ликвидности и доходности.

В некоторых банках на данный момент отсутствует методика оценки рыночной стоимости залога. Данный материал призван помочь им в написании такой методики.

Эксперты Профсоюза разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства.

Вопрос: Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (сучетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно кп.З ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

Ответ: Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.
Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.

Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Обоце-ночной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст. 4,8 Закона № 135-ФЗ).

Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:

при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);

при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).

Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (п. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 № А55-5902/05-44).
При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.

Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п. 1,3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 № 17АП-5965/12).

Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.

Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.

Эксперты-юристы Павел Ерин и Максим Золотых

Залоговая стоимость имущества - это величина, характеризующая способность данного имущества удовлетворить требования Банка в случае реализации предмета залога. Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно выручить от продажи данного имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога. Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной Банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

- основной суммы кредита;
- процентам, начисленным на момент обращения взыскания на предмет залога;
- неустойки, начисленной на момент обращения взыскания на предмет залога.

Затраты, связанные с реализацией предмета залога при обращении на него взыскания, включаются в залоговую стоимость в виде фиксированного процента, который зависит от ликвидности конкретного вида имущества. Расчет залоговой стоимости можно представить в виде формулы:

Таким образом где: Z - залоговая стоимость имущества; P - денежная сумма, за которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно реализовать данное имущество при обращении на него взыскания; q - затраты при реализации данного имущества; S - сумма кредита; % - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога; j - штрафы (неустойка), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.

Залоговая стоимость определяется в 2 этапа:

1) оценка текущей рыночной стоимости имущества (оценочная стоимость);
2) дисконтирование текущей рыночной стоимости имущества, а также (в случае необходимости) уточнение залоговой стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможного обращения взыскания на это имущество.

Оценка прогнозной стоимости (на момент возможного обращения взыскания на предмет залога) проводится Специалистом по залоговой работе с учетом:

очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества;

колебаний рыночных цен;

коэффициентов амортизации;

ликвидности имущества.

Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 - коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:

где: N - текущая рыночная стоимость имущества (оценочная стоимость); k - коэффициент залогового дисконтирования

Коэффициенты дисконтирования могут изменяться по решению Главного Кредитного Комитета Банка, далее по тексту - (ГКК) Главный Кредитный Комитет Банка (ГКК) - комитет, принимающий решения о выдаче кредита. . Коэффициенты дисконтирования могут изменяться не чаще, чем один раз в 3 (три) месяца. После утверждения значения новых дисконтов Центр залогов обязан довести соответствующее решение до сведения всех Специалистов по залоговой работе в течение не более 3 (трех) рабочих дней.

Коэффициенты дисконтирования в отношении имущества, не указанного в принципах кредитной политики Банка либо решениях ГКК Банка, устанавливаются Центром залогов. Значения указанных коэффициентов сообщаются заинтересованным подразделениям в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения соответствующего письменного запроса. Оценка прогнозной стоимости производится Специалистом по залоговой работе с учетом множества параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, коэффициентов амортизации. Оценка прогнозной стоимости необходима в условиях, когда имеются веские основания полагать, что залоговая стоимость, определенная методом дисконтирования, является завышенной. В этом случае Специалист по залоговой работе обязан рассчитать прогнозную стоимость, и, если она окажется ниже стоимости, установленной в результате дисконтирования, принять прогнозную в качестве залоговой стоимости имущества.

В случае вынужденной распродажи заложенного имущества банк- залогодержатель заинтересован в первую очередь в быстром получении выручки для возврата кредита с неоплаченными процентами и компенсации понесенных потерь. Главное здесь - скорость, а не выгодность продажи имущества.

Под залоговой стоимостью объекта имущества понимается та цена, по которой может быть продан объект в сжатые оговоренные сроки на момент обращения взыскания.

При заключении кредитного договора залоговая стоимость назначается банком-кредитором на основе оценки рыночной стоимости, выполненной профессиональным оценщиком. При этом банки применяют разные расчетные модели, одна из них имеет следующий вид :

где 5 р - рыночная стоимость объекта, определенная на момент заключения кредитного и залогового договоров;

К, - коэффициент, учитывающий обесценение объекта во времени (например, вследствие износа) за период от момента заключения договоров до момента вынужденной продажи на торгах;

К деф - коэффициент, учитывающий обесценение объекта по причине нештатных условий эксплуатации и хранения в дефолтной ситуации;

К 1ик - коэффициент ликвидационной скидки на вынужденность и срочность продажи;

З б - издержки банка-кредитора, связанные с обращением взыскания и организацией продажи, включая госпошлину, исполнительский сбор, эксплуатационные и другие расходы.

Относительная разница между рыночной и залоговой стоимостью называется залоговым дисконтом : К зал = 1 - ).

Залоговая стоимость может определяться также на основе ликвидационной стоимости по формуле

где 5 1ИК - ликвидационная стоимость объекта имущества, 5 1ИК = 5 р х х(1-К лнк).

Ликвидационную скидку может также определить приглашенный оценшик как рекомендуемую величину, но обычно она назначается по соглашению между залогодателем и залогодержателем.

При определении рыночной стоимости для целей оформления залога должны быть соблюдены следующие условия:

1) дата оценки берется на момент заключения договора о залоге. В форме консачтинга оценшик может спрогнозировать рыночную стоимость на момент истечения срока данного договора;
2) каждый объект должен быть оценен в состоянии готовности к продаже новому собственнику, т.е. определяется «стоимость в обмене». Это обстоятельство особенно важно при оценке машин и оборудования, так как приведение их в состояние готовности к продаже потребует учета затрат на демонтаж, упаковку и другие предпродажные операции.

Для оценки объекта недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие документы:

Документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации);

документы, на основании которых приобретена или оформлена собственность (договоры купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.);
справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки;
технический паспорт строения;
документ на право пользования земельным участком;
договоры аренды и субаренды (при их наличии);
сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии).

Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий продажи ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.

Размер ликвидационной скидки зависит в основном от двух факторов: ликвидности имущества и чувствительности (эластичности) спроса к цене у данного имущества. Остановимся подробнее на этих факторах.

Ликвидность означает способность объекта имущества как товара быть проданным в течение малого отрезка времени без потери своей реальной стоимости. Ликвидность измеряется продолжительностью торговой экспозиции в нормальных условиях продажи. Чем меньше торговая экспозиция, тем выше ликвидность товара при прочих равных условиях.

Ликвидность непосредственно зависит от уровня спроса на товар, масштабов его использования (потребления). Факторы ликвидности у разных видов имущества разные.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: назначение объекта недвижимости; его функциональность; удобство местоположения для использования по назначению; физическое состояние и эксплуатационные параметры; наличие коммуникаций; развитость рынка недвижимости в регионе и населенном пункте и др.

Например, среди нежилых зданий и помещений в городах более ликвидными являются офисные и торговые здания и помещения, ниже ликвидность у складских зданий и еще ниже ликвидность у производственных зданий и помещений.

Основные факторы ликвидности для машин и оборудования следующие: назначение и степень универсальности применения; широта функциональных возможностей; технический уровень и качество; топливная и энергетическая экономичность; техническое состояние и малая изношенность; соответствие назначения развивающимся отраслям в регионе и в стране; численность потребителей данной техники в регионе; развитость соответствующего сегмента регионального рынка и др.

Информация о степени ликвидности и продолжительности торговой экспозиции по группам аналогичного оборудования при нормальных условиях продажи собирается от дилерских компаний, систематизируется для последующих расчетов. В качестве примера приведены данные о ликвидности некоторых видов машин и оборудования (табл. 10.2).

Таблица 10.2

Степень ликвидности у некоторых товарных групп машин и оборудования

ликвидности	Время экспозиции, мес.	Примеры товаров
		Офисная мебель, легковые автомобили в хорошем состоянии, автомобильные запчасти, бытовые и офисные холодильники, кондиционеры, средства связи
		Оборудование деревообрабатывающее, экструдеры, оборудование холодильное, оборудование торговое, компрессоры, грузовые автомобили, автобусы, железнодорожные вагоны
Ниже средней		Оборудование полиграфическое, оборудование металлообрабатывающее универсальное, офисная техника, оборудование мукомольное, оборудование котельное, прессы
		Металлургическое и литейное оборудование, энергетическое оборудование

Среднюю продолжительность торговой экспозиции в месяцах для определенного вида товара можно рассчитать также исходя из годового объема продаж этого товара в одной торговой организации:

где 0 - годовой объем продаж при нормальных условиях продажи по средней рыночной цене, шт.

Объем продаж должен оцениваться только из одной торговой или сбытовой точки в данном регионе или населенном пункте.

Если на территории региона (города) данным товаром торгуют несколько дилеров, то их данные об объеме продаж усредняются, но нс суммируются.

Второй фактор, который учитывается при выборе ликвидационной скидки, - чувствительность, или эластичность, спроса, а следовательно, и торговой экспозиции к цене.

Известно несколько эмпирических математических моделей для расчета коэффициента ликвидационной скидки, предложенных разными авторами. Наиболее логичным представляется подход, опирающийся на анализ ценовой эластичности спроса, применяемый в теории ценообразования. Согласно этому подходу связь между спросом и ценой представляется кривой спроса, а чувствительность спроса к изменению цены оценивается коэффициентом ценовой эластичности спроса. Коэффициент ценовой эластичности спроса показывает, на сколько процентов изменится спрос при изменении цены на 1% при неизменных прочих условиях.

Кривая спроса, во всех точках которой коэффициент ценовой эластичности спроса постоянен, описывается обратной степенной функцией

где 0 - спрос (объем продаж) при цене Ц;

К эл - коэффициент цеповой эластичности спроса;

с - постоянный параметр уравнения, равный условному значению спроса при Ц = 1 или К эл = 0.

Если в приведенном выше уравнении спрос 0 заменить на время торговой экспозиции Т, то получим уравнение зависимости времени торговой экспозиции от цены;

Вообще эластичность спроса по цене на некоторый товар зависит от остроты потребности у покупателей в данном товаре, покупательной способности и ограниченности приобретения другого заменяющего товара. Поэтому эластичность спроса по цене у разных групп товаров разная.

Чтобы установить коэффициент ценовой эластичности спроса, необходимо получить опытные данные о времени экспозиции при продаже каких-либо аналогичных объектов как минимум в двух ситуациях: 1) при продаже по средней рыночной цене; 2) при продаже по сниженной цене.

Коэффициент ценовой эластичности спроса может быть рассчитан по данным отмеченных выше двух ситуаций следующим образом:

где Т н - время нормальной торговой экспозиции при продаже по средней рыночной цене Ц р;

Т с - время сокращенной торговой экспозиции при продаже по сниженной цене Ц с. Это время, например, задается процедурой судебного исполнения.

Эластичность спроса от цены считается высокой, если > > 1,5; повышенной при К Э1 = 1,2 - 1,4; средней при К эл = 0,8 - - 1,3; низкой при К 31

Для одного вида товара можно записать уравнения для нормальной и сокращенной экспозиций:

Поделив одно выражение на другое, после преобразований получим:

Если известны время нормальной и сокращенной экспозиций, то сниженная цена получается по формуле

Отсюда получаем выражение для расчета коэффициента ликвидационной скидки:

Зависимость коэффициента ликвидационной скидки (в процентах) от коэффициента снижения времени торговой экспозиции (в процентах) при разных коэффициентах ценовой эластичности спроса представлена на рис. 10.1.

Рис. 10.1.

Из рис. 10.1 видно, что чем меньше коэффициент ценовой эластичности спроса, тем больше следует назначать ликвидационную скидку при прочих равных условиях. Так, чтобы сократить время экспозиции на 50%, потребуется снизить цену на 25% при К эл = 2, на 50% при К Э1 = 1, на 75% при К Э1 = 0,5.

Сведения о фактических ликвидационных скидках получают на основе анализа результатов проведенных открытых торгов. Например, в табл. 10.3 приведены результаты анализа более ста состоявшихся торгов объектов по трем сегментам рынка недвижимости, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам. При этом был применен метод парных продаж. Время сокращенной экспозиции равно примерно двум месяцам.

Пр и мер. Необходимо определить коэффициент ликвидационной скидки и ликвидационную стоимость металлорежущего станка. По результатам оценки рыночная стоимость (средняя рыночная цена) станка равна 120 тыс. руб. По данным, полученным от дилерской компании, время экспозиции аналогичных

Таблица 10.3

Коэффициент ликвидационной скидки для зданий и помещений

Источник. Вопросы оценки. - 2001. - № 1. - С. 30.

станков в нормальном режиме продажи составляет около четырех месяцев. Необходимо продать станок в течение трех месяцев. Коэффициент ценовой эластичности спроса для данных станков соответствует среднему уровню эластичности и принят равным 1,1.

Решение. Сниженная цена станка равна

тыс. руб. Коэффициент ликвидационной скидки равен 1 - (92,38/ /120) = 0,23, или 23%. Таким образом, ликвидационная стоимость станка принимается равной сниженной цене, т.е. 92,38 тыс. руб.

Контрольные вопросы

1. В чем заключается назначение залога имущества и в каких целях он применяется?
2. Какие объекты имущества могут быть предметом залога, а какие нет?
3. Какова залоговая привлекательность у нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, ценных бумаг?
4. В чем заключается формальное условие для начала обращения взыскания на заложенное имущество со стороны зал о годержателя?
5. В каких случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда?
6. Каков порядок распродажи заложенного имущества на открытых торгах?

7. Как устанавливает кредитор сумму необходимой залоговой стоимости под конкретный размер кредита?
8. Что такое залоговая стоимость объекта имущества и как она назначается?
9. Какими признаками должна обладать рыночная стоимость при оценке для целей залога?
10. Что такое ликвидность имущества и какой показатель ее характеризует? Какие факторы влияют на ликвидность движимого и недвижимого имущества?
11. Какой смысл имеет коэффициент ценовой эластичности спроса?
12. Какие факторы учитываются при назначении коэффициента ликвидной скидки для определения залоговой стоимости имущества?

Практические задания

1. Необходимо определить залоговую стоимость имущества под кредит банка. Кредит дается на два года под 20% годовых при ежегодном возврате кредита равными долями. Расчет стоимости выполняется исходя из неблагоприятных условий, при которых произойдет невозврат кредита и процентов за срок действия договора. Планируемый коэффициент штрафов и затрат равен 1,2. Сумма кредита равна 810 тыс. руб.
2. Необходимо определить сумму кредита с процентами, которую может получить предприятие от банка под залог своего имущества. Банк устанавливает залоговый дисконт 15% от рыночной стоимости, коэффициент штрафов и затрат - 1,2. Рыночная стоимость предлагаемого в залог имущества равна 3580 тыс. руб.
3. Необходимо определить коэффициент ценовой эластичности спроса для подержанного металлорежущего станка. За рыночную цену 310 тыс. руб. станок может быть продан в течение четырех месяцев. Если снизить цену на 20%, то срок продажи станка сокращается до трех месяцев.
4. Необходимо определить время сокращенной экспозиции при продаже станка по сниженной на 25% цене. Время нормальной торговой экспозиции станков данного типа - четыре месяца. Коэффициент ценовой эластичности спроса равен 0,8.
5. Необходимо определить коэффициент ликвидационной скидки для ускоренной продажи здания. Срок нормальной торговой экспозиции зданий данного типа - пять месяцев. Необходимо продать здание за три месяца. Коэффициент ценовой эластичности спроса равен 0,95.

См.: Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации /Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. - М.: Финансы и статистика, 2008. - С. 26.

Если залог оборудования в банке кто (и как) определяет залоговую стоимость оборудования, на основании каких документов она определяется? Чем отличается залоговая стоимость от рыночной стоимости оборудования? Для оценки стоимости оборудование может ли банк затребовать у сторонней компании - третьего лица, которое продает аналогичное оборудование, или продавца оборудования, документы о стоимости оборудования и на каком основании обязана сторонняя компания (продавец) их предоставлять? При залоге оборудования в банк, какие документы представляются банку. Например, если покупатель купил оборудование, а потом оформляет залог оборудования в банке, должен ли он показывать договор поставки со всеми спецификациями и могут ли продавца (поставщика по договору поставки) данного оборудования обязать предоставить информацию банку, о том, за сколько аналогичное оборудование он продает другим компаниям?

Ответ

Залоговая стоимость устанавливается сторона сторонами самостоятельно ( ГК РФ). Привлечение оценщиков не является обязательным. То есть оценка сторон может отличаться от рыночной стоимости как с момента заключения договора, так и из-за изменения рыночной стоимости с истечением времени.

У банка прав на выставление соответствующих требований нет. То есть их можно игнорировать без каких-либо последствий.

То какие документы обязан предоставить залогодатель банк решает самостоятельно исходя из разработанных риск-менеджментом внутренних локальных актов. То есть данный вопрос лежит не в области законодательства, а в области ведения бизнеса.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Из перечня существенных условий договора залога исключена оценка предмета залога, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество

Цена заложенного имущества не является существенным условием договора залога (). Это позволит сторонам сэкономить денежные средства и время на проведение оценки перед заключением договора залога.

Однако стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, указывать нужно. Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания ().*

При этом изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. Это правило действует, только если иное не предусматривает закон или договор ().