5. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение
5.1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК). Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые его к этому побудили (ч. 2 ст. 101 ЖК). Следует отметить, что ст. 101 ЖК не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи.
Представляется, что в ряде случаев согласие членов семьи необходимо и при расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Так, это касается жилого помещения вынужденных переселенцев и беженцев, поскольку они предоставляются с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами.
5.2. Согласно ч. 3 ст. 101 ЖК договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору. Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- использования жилого помещения не по назначению (см. ст. 83 ЖК).
5.3. Договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению и по иным основаниям.
Так, ст. 15 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов предусматривается возможность отказа от услуг стационарного учреждения граждан по письменному заявлению их законных представителей. Такой отказ, конечно же, повлечет расторжение договора найма жилого помещения. Граждане, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и постоянно нарушающие установленный порядок проживания в них, могут быть по их желанию или по решению суда, принятого на основе представления администрации учреждений, переведены в специальные стационарные учреждения социального обслуживания (ст. 20 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов). Договор найма жилья в этом случае расторгается.
Договор найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения расторгается в случаях утраты либо лишения статуса вынужденного переселенца или беженца, выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья, и проч.
Договор найма служебного жилого помещения и помещения в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.д.
5.4. Часть 3 ст. 101 ЖК предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя не только в случаях, определенных ст. 83 ЖК, но и в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения. Таким образом, неисполнение нанимателем любого из числа предусмотренных договором обязательств может быть основанием обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения договора найма специализированного жилого помещения.
5.5. Статья 102 ЖК предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения.Он прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, занимаемого по такому договору, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по такому договору. Так, члены семьи умершего нанимателя жилого помещения маневренного фонда сохраняют право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, поскольку право пользования жильем по договору социального найма эти граждане не утрачивают. Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.
Следует отметить, что Жилищный кодекс не предусматривает замену нанимателя в договоре найма специализированного жилого помещения.
Согласно ст. 103 ЖК члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья с соблюдением правил этой статьи (п. 3 ч. 2 ст. 103 ЖК).
Договор найма прекращается по окончании (истечении) определяемого Кодексом периода (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по окончании (завершении) трудовых отношений, службы, капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения, истечением срока статуса вынужденного переселенца или беженца и т.д.
Вопрос о прекращении договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии по основаниям ст. 102 ЖК был рассмотрен выше (см. п. 4.4 настоящего Раздела).
5.6. В случае расторжения или прекращения договора граждане обязаны освободить занимаемое помещение. В случае отказа они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого помещения (ч. 1 ст. 103 ЖК).
С предоставлением другого жилого помещения (ч. 2 ст. 103 ЖК) выселяются из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии определенные этой статьей категории граждан, если выселяемый: не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма и членом семьи нанимателя по такому договору либо собственником жилого помещения и членом семьи собственника; состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (ч. 2 ст. 52 ЖК) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК и гражданин имеет право на получение жилого помещения по договору социального найма жилого помещения (ст. 57 ЖК). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях жилье предоставляется в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК).
Поскольку законодатель в случае выселения в порядке и по основаниям ч. 2 ст. 103 ЖК ограничился только указанием на предоставление жилья в черте соответствующего населенного пункта (не предусматривая благоустроенность помещения и его размер), жилое помещение в связи с выселением должно отвечать лишь требованиям ст. 15 ЖК. Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях (см. ст. 56 и 57 ЖК).
5.7. Следует обратить внимание на ст. 13 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Она предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Кодекса, и состоят (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК) на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса.
Такой случай может, например, иметь место, если арендодатель объявляет о мерах модернизации, и работа мастера сделает жилье очень сложным. Если арендодатель заявляет о таких мерах, арендатор имеет право расторгнуть его с кратким сроком: в этом случае арендатор может подать чрезвычайное прекращение арендодателю к концу месяца, следующего за объявлением. Затем аренда заканчивается в конце следующего месяца.
Важно, чтобы арендатор имел исключительное право расторжения только в том случае, если убытки в определенной степени превышают. Дело в том, что качество жизни значительно ослаблено или уже ограничено. Вы также можете быть подвергнуты аренде или другим правовым мерам.
10. Расторжение договора найма и выселение нанимателя в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения
Выселение из жилых помещений допустимо лишь по основаниям, прямо предусмотренным законом, и в порядке, законом установленном, который предельно ограничивает возможность выселения граждан в полном соответствии со ст. 44 Конституции СССР и ст. 42 Конституции Казахской ССР. Советское законодательство, например, отказалось от оснований выселения, широко распространенных в капиталистических государствах, таких как истечение срока действия договора найма жилого помещения или невнесение нанимателем квартирной платы. Признаваемые советским законом основания выселения из жилых помещений обусловлены, как правило, либо важными государственными и общественными интересами, требующими освобождения помещений (в этих случаях обеспечивается защита жилищных интересов выселяемых), либо необходимостью воздействия на нанимателей, грубо нарушающих свои обязанности.
Да, если ваш арендодатель хочет увеличить арендную плату, у вас есть специальное право на отмену. Вы можете рассмотреть вопрос о том, хотите ли вы отменить договор аренды в течение двух месяцев после получения уведомления об увеличении. Если вы решите расторгнуть договор аренды, прекращение действия вступит в силу по истечении следующего месяца после прекращения действия. Старая цена аренды продолжается до вылета.
Если, однако, увеличение арендной платы уже разрешено в договоре аренды, например, в виде фиксированного лизинга или арендной платы за индекс, арендатор не имеет права на отмену. Тогда соглашение в аренде является приоритетом. В принципе, вы можете предложить арендатору арендодателю, но он не должен его принимать. Нет правового регулирования, согласно которому ваш арендодатель должен принять последующего арендатора. К сожалению, только слухи о том, что вы всегда можете немедленно снять, если вы предложите вашему потенциальному арендатору трех потенциальных будущих арендаторов.
Некоторые основания выселения (лиц, незаконно вселившихся в помещение, поднанимателей, временных жильцов и т. п.) были рассмотрены выше. Здесь же будут излагаться случаи выселения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения. При этом нужно учитывать, что возможно расторжение договора без выселения (например, при длительном непроживании нанимателя без уважительных причин) и выселение без расторжения договора (лиц, незаконно вселившихся в помещение, с которыми договор не заключался).
Тем не менее, есть особые случаи, когда арендатор может немедленно выехать из квартиры, если он предъявит арендодателю подходящего арендатора. Эти случаи были даже подтверждены судами. Это особые случаи трудностей, в которых арендатор будет особенно тяжело дома в арендованной квартире, и в то же время имеется подходящий и разумный будущий арендатор.
Отмена квартиры арендодателем
Каков период отмены арендодателя? Минимальный период уведомления составляет три месяца в конце месяца. Арендатор должен получить уведомление о прекращении не позднее третьего рабочего дня первого месяца, чтобы этот трехмесячный период вступил в силу. Если арендатор получает уведомление о прекращении только через день, период уведомления продлевается еще на один месяц.
Расторжение договора найма жилого помещения по ст. 309 ГR возможно по инициативе нанимателя, которому закон предоставляет право во всякое время, без каких-либо условий, без необходимости заблаговременных предупреждений и выплаты компенсаций прекратить действие договора найма. Срочный договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем в любой день до истечения срока. На нанимателя возлагается при этом только одна обязанность — передать наймодателю помещение в исправном состоянии. Ее нарушение дает право наймодателю взыскать с нанимателя стоимость устранения дефектов, которые последний обязан был устранить, но не сделал этого. Произведенные за свой счет улучшения помещения и санитарно-технического оборудования наниматель вправе взять с собой, если их можно отделить без повреждений квартиры. В противном случае они должны быть оставлены в помещении безвозмездно.
В отличие от прекращения действия арендатором, арендодатель должен предоставить более длительные сроки уведомления, если арендатор уже прожил в квартире в течение нескольких лет. Через пять лет и еще восемь лет срок уведомления продлевается еще на три месяца в пользу арендатора.
Может ли арендодатель отменить без причины? Нет, арендодатель может прекратить аренду, только если у него есть законная заинтересованность в прекращении аренды. Отмена без причины не разрешается арендодателю, в отличие от арендатора. Последний может в любое время без предупреждения по какой-то причине отменить квартиру.
Что же касается выселения нанимателя вследствие расторжения договора по инициативе наймодателя, то среди случаев такого выселения следует различать;
а) выселение с предоставлением другого жилья;
б) выселение без предоставления другого жилья;
в) выселение вследствие обеспеченности выселяемых другим жильем.
Сама процедура выселения различается в зависимости от того, в каком порядке решается возникший по поводу выселения спор — в судебном или административном.
В принципе, есть три случая, когда арендодатель может прекратить действие: во-первых, если арендатор не выполнил свои договорные обязательства, а во-вторых, если арендодатель имеет «собственные потребности» на арендованной квартире. Третий случай возникает, когда арендодатель имеет новые планы с арендным имуществом и значительно затрудняет аренду этих планов. Арендодателю не разрешается расторгнуть договор.
Когда арендодатель может прекратить свою деятельность в связи с «личными потребностями»? Отмена из-за личных потребностей всегда возможна, если арендодатель хочет использовать квартиру для себя или членов своей семьи. Если арендодатель заявляет из-за своих собственных потребностей, он должен объяснить арендатору факты и объяснить разумные и понятные причины.
К требованиям о расторжении договора найма жилого помещения и выселении нанимателя применяется общий трехгодичный срок исковой давности, который должен исчисляться с того дня, когда возникло основание требовать выселения. Давностный срок неприменим к требованиям о выселении из помещений временных жильцов и поднанимателей. Пленум Верховного Суда Казахской ССР разъяснил, что если обстоятельства, которые служат основанием выселения, носят длящийся характер, иск о выселении может быть предъявлен, пока существуют такие обстоятельства.
Исковое заявление о расторжении договора социального найма и выселении – образец
Уведомление о расторжении должно быть дано в письменной форме и должно быть надлежащим образом отправлено арендатору с целью повышения его эффективности. По содержанию арендодатель должен объяснить свои собственные потребности и объяснить их понятным образом. Это обоснование должно быть уместным для арендатора, чтобы он мог проверить его на законных основаниях. Необходимо объяснить, для какого человека нужна квартира, и почему это так в настоящее время. Исключительно однозначное объяснение невозможно, оно всегда должно быть связано с конкретным конкретным случаем.
Согласно ст. 61 Основ (ст. 310 ГК) нанимателю, выселяемому по предусмотренным законом основаниям, как правило, предоставляется другое жилое помещение, которое должно соответствовать требованиям, перечисленным ст. 312 ГК:
во-первых, оно должно находиться в черте данного населенного пункта, т. е. того города или поселка, в котором проживает выселяемый;
В отсутствие точного изложения причин собственной потребности клиента прекращение действия неэффективно. Может ли арендодатель объявить о выгодной продаже квартиры? В принципе, арендодатель имеет право отменить вас, чтобы иметь возможность использовать имущество более эффективно. Однако такое прекращение требует наличия фактического плана восстановления, который должен быть явно представлен арендатору. Им нужно знать, какие планы имеет арендодатель и почему арендованная квартира ограничивает эти планы или делает их менее перспективными.
во-вторых, оно должно быть в доме капитального типа, т. е. в строении, рассчитанном на длительную постоянную эксплуатацию и пригодном для проживания во все времена года;
в-третьих, оно должно быть пригодным для проживания и благоустроенным (см. п. 3), причем уровень благоустройства определяется объективным фактором—условиями данного населенного пункта, но не сравнением с уровнем благоустройства того помещения, из которого производится выселение.
Подробное объяснение таких планов необходимо, чтобы арендатор мог рассмотреть правовую эффективность прекращения. Если арендодатель желает прекратить арендодателю только по причине аренды квартиры с более высокой арендной платой новым арендаторам, это не разрешено. Это всегда должен быть конкретный проект эксплуатации.
Да, такая возможность существует. Если вы нарушаете какие-либо договорные обязательства, лизингодатель может объявить вас по этой причине прекращением. Такие нарушения долга, например, если вы регулярно отмечаете громкие вечеринки в своей квартире, не чистите лестничную клетку или не платите арендную плату слишком поздно. В таких случаях, однако, ваш домовладелец должен сначала выдать предупреждение. Он не может незамедлительно и без предупреждения незамедлительно прекращаться. С помощью предупреждения он должен предоставить вам возможность выполнить обязательства по договору аренды в будущем.
Размеры предоставляемого помещения определяются несколькими правилами, изложенными ст. 312 ГК. Прежде всего, новое помещение должно иметь такие же размеры (не меньше) жилой площади, что и прежнее. Далее, должны соблюдаться общие требования предоставления другой жилой площади (нормы предоставления, недопустимость вселения в одну комнату лиц разного пола и т. п.). Предоставляемое помещение, наконец, должно состоять из такого же числа комнат. Семье, которая занимала отдельную квартиру, обязательно предоставляется отдельная квартира. Эти правила, дополняя друг друга, в достаточной степени обеспечивают защиту интересов выселяемых лиц.
Только если вы снова совершите нарушение обязанностей, арендодатель может прекратить действие без уведомления. Существуют определенные жизненные ситуации, когда вы, как арендатор, не должны принимать отмену арендодателем или экономить время. Это всегда так, когда внезапный уход из арендованной квартиры создаст для вас особые трудности. Так обстоит дело, например, если вы не можете двигаться из-за серьезного заболевания или старости, или если вы беременны. Если вы не можете найти какое-либо другое жилье до дня отъезда, пожалуйста, также возражайте против отмены.
Но предоставления излишков жилой площади закон не требует. Нанимателю, имевшему излишнюю жилую площадь, помещение предоставляется по нормам, предусмотренным ст. 291 ГК, т. е. не менее 9 кв. м на каждого члена семьи. Лицу, которое имеет право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовалось ею, и в новом помещении должна быть предоставлена дополнительная жилая площадь.
Хозяин должен предоставить вам продление срока продления, который может быть применен судом в случае необходимости. Возражение должно быть сделано в письменной форме и должно быть предоставлено арендодателю лично, если необходимо, заказным письмом с подтверждением и подтверждением получения. Это возражение должно быть получено арендодателем не позднее, чем за два месяца до окончания периода уведомления.
Существуют ли случаи, когда арендодатель может прекратить свое действие без уведомления? Да, всегда, когда арендодатель находит «важную причину» для немедленного прекращения, он может произнести один из арендаторов. Такая причина существует, если арендодатель необоснованно продолжать удерживать аренду. Для этого необходимы массовые нарушения обязательств арендатора. Тем не менее, в большинстве случаев требуется предупреждение арендодателя. У арендатора всегда должна быть возможность вести себя должным образом в будущем.
Таковы основные условия, которым согласно закону должно соответствовать помещение, предоставляемое при выселении. На практике иногда выселяемые настаивают на определенных условиях, не предусмотренных законом и поэтому не являющихся необходимыми: определенный район города, близость предоставляемого помещения к медицинским учреждениям или торговым предприятиям; предоставление дополнительной жилой площади, которой лицо ранее фактически не пользовалось и т. п. Подобные условия могут выполняться лишь в добровольном порядке.
Когда арендодатель может прекратить мой лизинг без предварительного уведомления? Может ли арендодатель немедленно объявить о прекращении в связи с арендной оплатой, зависит от суммы или регулярности отсутствующих арендных платежей. Если вы были дефолты по двум последовательным датам передачи с арендной платой более одного месяца, то этого достаточно для немедленного прекращения договора аренды.
То же самое относится, если вы всегда переносите слишком мало ренты в течение определенного периода времени. Если обратная арендная плата добавляется до суммы в две месячные арендные платы, включая дополнительные расходы, ваш арендодатель может объявить об аннулировании без уведомления из-за чрезмерных лизинговых сборов. Это прекращение может быть предотвращено только в том случае, если вы погасите задолженность по лизингу как можно быстрее. Затем прекращение действия невозможно, если вы компенсируете дефицит до получения уведомления.
При рассмотрении дела о выселении с предоставлением другого жилого помещения судом обязательно проверяется, указано ли в исковом заявлении конкретное жилое помещение, предлагаемое выселяемым, отвечает ли оно всем необходимым требованиям, является ли оно свободным. В решении о выселении указывается точный адрес предоставляемого помещения.
Даже если арендодатель уже вывел против вас выселение, у вас все еще есть возможность заплатить лизинговые платежи. Затем это должно быть сделано в течение двух месяцев после получения действия. Нет, в случае сокращения арендной платы из-за отсутствия квартиры вы защищены законом от увольнений. Законодатель обеспечил, чтобы арендаторы могли осуществлять свои права, не опасаясь внезапных увольнений.
Нет, даже в этом случае вы защищены законом от увольнений. Если, по вашему мнению, счет вспомогательных расходов слишком высок или неисправен, вы можете подать возражение против урегулирования без расторжения договора и попросить арендодателя указать причины для суммы платежей или безрейтинговой справки о расходах. Только если вы получили заявление, которое вы можете понять и понять как любитель-непрофессионал, и что контент правильный и безошибочный, вы обязаны платить.
Предоставление нанимателю благоустроенного помещения— это условие, но не основание для выселения, ибо выселение не только без предоставления, но и с предоставлением другого жилья возможно лишь в случаях, прямо установленных законом. Перечень основных случаев предусмотрен ст.
Первым назван самый распространенный случаи - отвод земельного участка, на котором расположен дом, дли строительства либо других государственных или общественных надобностей, что вызывает необходимость сноса дома.
Второй случай — необходимость использовать помещение для производственных или иных общеполезных нежилых целей. Например, детскому саду для расширения было передано расположенное в том же дворе двухэтажное жилое здание. Проживающие граждане были выселены с предоставлением другой жилой площади. Необходимость использования жилого помещения по нежилому назначению, независимо от ведомственной принадлежности дома, должна быть подтверждена решением исполкома районного или городского Совета народных депутатов. Норма, предусматривающая данный случай, содержится лишь в ГК Казахской ССР, но аналогичная судебная практика в других союзных республиках санкционирована постановлением Пленума Верховного Суда СССР № 3 от 25 марта 1964 г.
По существу такие же мотивы судебного выселения с предоставлением другого благоустроенного помещения предусмотрены проектом Основ жилищного законодательства. Проект добавляет еще один случай: офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил СССР и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или запас, а также лица, совместно с ними проживающие, могут быть выселены с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения из занимаемых ими жилых помещений в военных городках, расположенных вне населенных пунктов. При данных условиях, очевидно, правило о предоставлении квартиры в том же населенном пункте, где проживал выселяемый, может не применяться.
Пленум Верховного Суда СССР постановлением от 25 марта 1964 г. указал (п. 12), что суду подведомственны требования наймодателя о выселении нанимателя с предоставлением другой жилой площади из помещений, не подлежащих использованию для жилья (дома барачного типа, подвалы).
Особый случай выселения с предоставлением другого жилья определен ст. 319 Гражданского кодекса Казахской ССР: производство капитального ремонта в доме местного Совета или ведомственном доме может вызвать необходимость выселения жильцов на время ремонта в другое помещение, которое также должно быть благоустроенным, находиться в том же населенном пункте в капитальном здании и быть таких же размеров, что и прежняя квартира (в пределах, конечно, установленных норм). Но закон не предусматривает, чтобы помещение, выделяемое для переселения на время капитального ремонта, представляло собой отдельную квартиру, состоящую из определенного числа комнат и т. д. Требуется лишь, чтобы это было изолированное жилое помещение соответствующих размеров.
Договор найма в период капитального ремонта не прекращается, но приостанавливает свое действие. Квартирная плата вносится за помещение, в котором фактически проживает наниматель. По окончании ремонта нанимателю обязаны вернуть прежнее жилое помещение, даже если вследствие перепланировки дома, связанной с капитальным ремонтом, это помещение увеличилось в размерах, приобрело дополнительные удобства и т. п. Лишь в случаях, когда помещение, занимаемое нанимателем с семьей, в ходе ремонта не может быть сохранено либо площадь его существенно уменьшится или увеличится, нанимателю и членам его семьи еще до начала ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее всем требованиям ст. 312 ГК. На практике право требовать другое благоустроенное жилое помещение предоставляется нанимателю и тогда, когда существенное ухудшение условий проживания, возникшее в ходе ремонта, становится известным нанимателю лишь после окончания ремонта.
