«Вы часто пишете о правах собственников квартир, почему же о нанимателях забываете?» – пожаловались недавно наши читатели. Исправляемся: сегодня самое главное о правах арендаторов квартиры. На вопросы отвечает председатель столичной Управы по найму Нарине Абагян.
Хозяин сказал: «Платить будешь больше!»
– Нарине, для начала – классический вопрос, все еще встречающийся в письмах наших читателей. Хозяин дома повышает арендную плату – что делать жильцу?
Выселение является юридическим процессом для удаления кого-либо из жилого или коммерческого имущества. В большинстве случаев выселение требует суждения. Если арендодатель желает выселить арендатора, он должен следовать самым строгим процессуальным правилам государства и, если на контролируемом рынке аренды, города. Некоторые распространенные типы уведомлений о выселении, «уведомление о выселении», следующие.
Выселения с помощью самопомощи
Затем арендодатель предупреждает арендатора, что если он не заплатит, он должен будет уйти. Ремонт или Выход - уведомление о ремонте или выходе используется, когда арендатор нарушил другой срок аренды. Они не предлагают арендатору возможность совершить любой ремонт любых проблем. . Независимо от причины, по которой арендодатель хочет, чтобы арендатор ушел, согласно большинству законов штата, домовладелец не может физически бросить арендатора. Они также запрещают владельцу менять замки, когда арендатор находится вдали, или другие действия, которые не позволяют арендатору физически владеть помещениями.
– Первым делом необходимо взять в руки договор аренды и посмотреть, оговаривается ли там порядок пересмотра арендной платы. Если такого пункта в договоре нет, то ситуацию регулирует Закон о найме жилых помещений, в статье 13 которого сказано:
«Если договором найма жилого помещения предусмотрена возможность повышения платы на наем жилого помещения, наймодатель по меньшей мере за шесть месяцев письменно предупреждает нанимателя о ее повышении, если только договором найма не установлено иное. В предупреждении указывают причину и финансовое обоснование повышения платы за наем. Споры, возникающие в связи с изменением договора найма жилого помещения, разрешаются судом».
Незаконное удержание, Незаконный задержанный
Если арендатор не покидает помещение добровольно, арендодатель должен обратиться в суд и подать иск о незаконном задержании. Незаконный иск об удержании является быстрым действием и будет определять, потребует ли арендатор освободить помещение. Многие выселения могут быть предотвращены путем выбора подходящего арендатора с самого начала. Задавать правильные вопросы арендатору может помочь арендодателю принять обоснованное решение. Юридически, домовладелец может расследовать определенные вещи о арендаторе.
Как видим, владельцу дома необходимо обосновать причину повышения платы за наем. Причиной может быть, например, повышение расходов на обслуживание дома. В таком случае хозяин должен письменно объяснить жильцу, какие такие дополнительные расходы по дому он в последнее время несет.
Если наниматель считает, что повышение необоснованно, он должен вступить с владельцем дома в спор. Ведь если человек молча продолжит платить за наем по старому тарифу, затем в суде ему будет трудно доказать, что с повышением он был несогласен. Поэтому свое мнение необходимо донести до хозяина в письменном виде.
Прошлые кредитные и банковские счета Предыдущие владельцы и ссылки Криминальная история Время, в течение которого арендатор хочет остаться. Есть некоторые вопросы, которые не допускаются в соответствии с Законом о справедливом жилье, и владелец не может основывать свое решение на определенном имуществе, защищенном уставом. В разделе «Дискриминация в жилье». Аренда или аренда - это договор, который устанавливает условия взаимоотношений между арендодателем и арендатором. Эти соглашения различаются с точки зрения времени и обязательств.
Обязанности владельца - ремонт и обслуживание
Некоторые общие виды аренды. СРОК ДЕЙСТВИЯ - срок, в течение которого арендодатель и арендатор соглашаются на определенный срок для жильца, чтобы проживать в этом подразделении, и для владельца выполнять обязанности владельца. В периодической аренде условия соглашения автоматически продлеваются в конце каждого периода, если только владелец или арендатор уведомления о прекращении.
- Как правило, в конце года арендатор должен покинуть помещение.
- Периодический лизинг.
- Обычно периодическая аренда - это аренда за месяц.
Итак, свои аргументы против повышения платы за наем житель должен направить владельцу или управляющему дома заказным письмом. Далее – смотрим, что происходит. Если владелец внемлет мнению нанимателя, все в порядке. Если нет – он должен доказать свое право на повышение платы через суд.
– Домовладелец требует с нанимателя оплатить аренду земли под домом – правильно ли это?
Как правило, арендодатель обязан любой ремонт, который она приняла по соглашению или устно, или любые ремонтные работы, которые она взяла на себя во время аренды. Собственник также должен поддерживать помещение в соответствии с правилами строительных норм.
Местные правила управления арендой
Обычно домовладелец может увеличить сумму аренды в любой сумме, которую они хотят. Тем не менее, многие мегаполисы приняли местные постановления о контроле над арендой, которые ограничивают количество арендодателя. В постановлениях о контроле над доставкой также ограничиваются причины, по которым арендодатель может выселить арендатора. Обязательно проверяйте местную арендную плату управления, «местную плату управления арендой», потому что правила управления арендой очень различаются в зависимости от местоположения.
– Это правильно в случае, если земля под домом принадлежит третьему лицу. Статья 11 Закона о найме жилых помещений говорит: «В дополнение к плате за наем пропорционально площади жилого помещения уплачивается следующий обязательный платеж – плата за аренду земли, установленная договором аренды земли, заключенным собственником (владельцем) квартиры или жилого дома и собственником земли, если сданное внаем жилое помещение находится в доме, расположенном на принадлежащей другому собственнику земле».
Законодательство арендодателя очень детализировано и постоянно меняется. Адвокат по недвижимости может помочь вам определить закон, который применяется к вашим отношениям арендодателя-арендатора, и поможет вам достичь положительного результата. Адвокат по недвижимости также сможет ознакомиться с условиями аренды и помочь вам узнать, что вам нужно будет сделать в рамках аренды.
Резервный договор состоит, простой и простой, в котором арендодатель и арендатор жилого знака в двойном или смешанном контракте заключают договор аренды и покупки. Таким образом, арендатор, когда придет время купить дом, должен заплатить разницу между ценой имущества и тем, что он платил, пока владелец арендовал резиденцию.
– Если земля и дом принадлежат одному собственнику, просить отдельную плату за аренду участка нельзя?
– Именно так, но в таком случае согласно статье 11 Закона о найме наниматель жилья должен компенсировать владельцу установленный законом налог на недвижимость.
Плата за обслуживание – это законно?
– Хозяин дома просит плату за обслуживание жилья. Законно ли это требование?
Почему аренда-покупка выгодна арендодателю и арендатору? Этот контрактный режим чрезвычайно выгоден для обеих сторон, поскольку арендатор может жить в аренде в доме, оплачивая значительную часть цены покупки, и поскольку арендодателю гарантируется периодическая сборка до тех пор, пока арендатор не примет решение о покупке купить, определенно, собственность.
Увеличивает ли цена аренды, если это вариант для покупки? Этот тип контракта не требует дорогостоящей аренды. Единственное, что приносит с собой, - это более высокие первоначальные затраты, так как для него требуется премия за покупку, что предполагает гораздо большую сумму, чем простой залог.
– Нет! Согласно Закону о найме жилых помещений каждый наниматель жилья вносит только плату за наем квартиры. Она же состоит из двух частей – экономически обоснованной платы за обслуживание и прибыли домовладельца. Поэтому хозяин не может повторно просить деньги за одну и ту же услугу – обслуживание дома. В то же время это очень распространенное злоупотребление! Повторяю: строка «Плата за обслуживание» в квартирной квитанции нанимателя квартиры появляться не должна!
Что произойдет, если арендатор выплатит премию за аренду и, наконец, не решит купить дом? Если арендатор не согласится, наконец, купив дом, он потеряет сумму, уплаченную в премию. Вот почему очень важно, чтобы арендатор был уверен, что он сможет заплатить цену за покупку.
Обязательно ли арендатор платить премию за аренду с возможностью покупки? Следует отметить, что не является существенным требованием, чтобы арендатор платил премию за аренду с возможностью покупки, но он настоятельно рекомендуется владельцу, так как это гарантия для того же самого.
– Какой собственный доход может предусмотреть владелец дома, рассчитывая плату за наем?
– Этого не регулирует ни один закон. По практике я вижу, что домовладельцы, пытающиеся умно распоряжаться своей собственностью, закладывают в арендную плату жителей собственный ежегодный доход в размере 5% от кадастровой стоимости строения. Это считается неплохой прибылью от хозяйственной деятельности.
Каковы юридические требования для выполнения этого вида контракта? Аренда с возможностью покупки имеет правовые лазейки, прямо не регламентируется Гражданским кодексом, хотя она пользуется признанием и признанием в Законе об аренде жилья и в Ипотечном регулировании.
Однако Верховный суд устанавливает 2 обязательных условия продажи. Это предмет договора и цены. Сколько времени занимает арендатор с возможностью покупки, чтобы остаться в аренде? Арендатор с возможностью покупки имеет право оставаться в аренде в течение 5 лет, как установлено в Законе о городской аренде.
– Может ли суд ограничить прибыль владельца?
–Хозяин имеет право получать прибыль от имущества, отданного в пользование третьим лицам, это даже не обсуждается. Были случаи, когда владельцы планировали астрономические прибыли за счет арендаторов. Однако известные мне суды по таким искам жильцов пока не дошли до логического завершения.
Может ли арендатор с возможностью покупки аренды продлить? Арендатор с возможностью покупки может продлить договор аренды, при условии, что он имеет согласие владельца. В этом случае срок аренды с возможностью покупки истекает, поскольку с расширением будет оформлен другой контракт.
Может ли владелец уступить, арендовать или продать квартиру третьим лицам после заключения контракта? Владелец не может продавать, сдавать в аренду или передавать имущество третьим лицам, поскольку он обязан поддерживать контракт. Есть ли у арендатора возможность приобрести эксклюзивность, чтобы купить дом?
«Караул, видим над головой небо!»
– Читатели сообщили – хозяин проводит капитальный ремонт дома без расселения жителей. Люди сообщают: «Крышу сняли – мы над головой видим небо!»
–Сначала жителям нужно понять, что именно и на каких основаниях ремонтируется в доме. Для этого нужно обращаться в муниципальную Стройуправу. Эта организация выдает разрешения на начало любых крупных строительно-реновационных работ.
Арендатор с возможностью покупки пользуется исключительностью, чтобы купить дом в течение срока, установленного в контракте. Может ли арендатор с возможностью покупки купить дом до истечения срока, указанного в контракте? Арендатор с возможностью покупки может купить дом до истечения срока, установленного в контракте. Фактически, это идеально выгодно для обеих сторон, потому что владельцу больше не нужно ждать, чтобы собрать всю сумму, и арендатор не станет жертвой изменения цены, вызванного изменениями на рынке недвижимости.
Может ли цена покупки варьироваться от владельца до арендатора? Ни владелец, ни арендатор не могут изменить цену продажи в данном случае. Может ли арендатор потерять возможность покупки за просрочку платежа? Арендатор теряет возможность покупать, если задержка в платеже превышает срок, превышающий 2 месяца. Кроме того, у него заканчивается премия.
– Жителям нужно выяснить, есть ли у хозяина нужные разрешения?
– Да! Рачительный хозяин делает так, чтобы наниматели при ремонте не страдали. Но случалось, что при получении разрешения на реконструкцию владелец «забывал» сообщить самоуправлению, что в доме живут люди. Поэтому нужно поинтересоваться своими правами в Стройуправе! Эта организация тщательно подходит к соблюдению законов и ее специалисты приедут на место раньше, чем сами жители вернутся домой. Если характер строительных работ таков, что жители в доме находиться не могут, владельца дома принудят остановить реконструкцию до выселения нанимателей.
Возможно ли, что аренда с возможностью покупки будет требоваться от третьих лиц? Контракт аренды с возможностью покупки является обязательным для третьих лиц, если выполняется ряд фундаментальных требований. Один, который будет зарегистрирован в земельном реестре. Два, что сделано с согласия обеих сторон. Три, вы установили цену покупки и цену. Четыре, укажите крайний срок для завершения покупки.
Является ли арендатор право удерживать арендную плату в случае покупки? Арендатор имеет право вычесть арендную плату за счет варианта покупки, и в случае, если он это делает, арендодатель должен заявить, что он получил. Если арендатор платит арендодателю премию, он будет вынужден объявить о своей прибыли, если бы первый из них не смог ее направить.
– Должен ли хозяин предоставить жителям другие квартиры на время ремонта?
– Нет, эта норма закона действовала лишь первые семь лет после денационализации. Сейчас статья 6 Закона о найме говорит, что владелец дома имеет право просто не продлевать договор с нанимателем в случае, если он запланировал капитальный ремонт строения. Но для этого хозяин должен доказать, что дому нужен именно серьезный ремонт! На моей памяти был случай, когда владелец убирал ненесущие стены в одном корпусе и пытался под этим предлогом выкинуть на улицу нанимателей квартир из второго корпуса. Это незаконно.
Отличается ли фактическая площадь вашего жилища от площади, предусмотренной в аренде?
Какой налог является владельцем и арендатором, подлежащим аренде с возможностью покупки? Владелец и арендатор по договору аренды с правом на покупку облагаются налогом на неотъемлемую передачу активов. Арендатор может обнаружить, что область, упомянутая в договоре аренды, фактически не является фактической площадью арендованного помещения.
В случае отсутствия удовлетворительного ответа со стороны владельца в течение 15 дней будет арестован судья по близости. ➜ Срок для принятия мер: через 6 месяцев после вступления в силу договора аренды. Арендатор обязан платить - независимо от арендной платы - арендные платежи, также называемые возмещаемыми расходами, являются расходами, которые владелец платит и может «передать» арендатору.
– Как в таком случае жителям доказать, что в доме проводится косметический, а вовсе не капитальный ремонт и поэтому выселение противозаконно?
– Для этого нужно обращаться в суд. Хозяину придется показать заключения независимых экспертов о том, что дом нуждается именно в полном ремонте, при котором жителям там оставаться опасно.
Для арендованных квартир или пустых соседей по комнате арендные платежи могут быть конфискованы или собраны с помощью положений с регуляризацией. Список расходов, возмещаемых владельцем, устанавливается указом. Расходы на текущее обслуживание и мелкий ремонт общего оборудования или объектов индивидуального размещения; налоги и роялти. Расходы работников здания и опекунов. . Арендные платежи, не указанные в указах, не подлежат возмещению.
Условия ежегодной корректировки
Когда арендатор оплачивает арендную плату, владелец должен, по крайней мере, один раз в год, регулировать их в отношении фактически уплаченных и подлежащих возмещению расходов. За месяц до этой регуляризации он связывает арендатора сметы по расходам, а также - в коллективных зданиях - метод распределения среди арендаторов. Он / она должен хранить подтверждающие документы в своем распоряжении в течение шести месяцев со дня отправки этого заявления. Арендатор может также потребовать, чтобы справка об этом была отправлена ему или ей по почте.
Жизнь в вечном сумраке
– Хозяин отключил свет – как защищаться нанимателю?
– Законами Латвии определены четыре основных коммунальных услуги, которые нельзя отключить – это отопление, холодная вода, канализация и вывоз бытовых отходов. За отсутствие таких услуг владелец дома или управляющий может быть наказан штрафом (до 1000 латов для физических лиц, до 10 000 латов для юридических лиц). В практике рижской Управы по найму часто применяются максимальные ставки штрафов, у нас есть «клиенты», злостно отключающие нанимателям основные услуги и месяцами не соглашаются подключить их обратно.
– Но свет в число основных услуг не входит.
– Электричество согласно Закону о найме считается дополнительной услугой, поэтому за его отключение административная ответственность не предусмотрена. Наша Управа по найму борется за внесение света в пакет основных услуг. Пока к нашему мнению не прислушивается ни Сейм, ни Министерство экономики.
– Там считают, что без света можно прожить?
– Да, хотя электричество в наши дни не менее важно, чем вода. Если у вас дома темно и не работает холодильник, как выжить?
– Как защититься от «электрического» произвола домовладельцев?
– С самого начала необходимо все услуги, связанные с пользованием данным жилым помещением, внести в договор найма. В городах вы не найдете ни одного жилища без света. Поэтому нужно так и написать – наниматель арендует квартиру с такими и такими-то удобствами, в том числе электричеством. Это же касается газа, с которым бывают похожие проблемы.
– В суде вы сможете доказать, что владелец отключил услугу без оснований, и требовать компенсации за причиненные неудобства. Но замечу: это не касается нанимателей, которые за свет или газ задолжали.
Не надо мучиться ни дня!
– Многие жители хозяйских квартир ждут предоставления муниципального жилья и боятся покидать свои ужасающие хибары, чтобы не потерять место в очереди. Как правильно действовать таким очередникам?
– Это необоснованный страх. Поскольку вопрос относится по большей части к рижанам, скажу сразу: столичное самоуправление не заставляет людей мучиться и жить в невыносимых условиях. Наниматель в ожидании квартирной помощи города имеет право подыскать квартиру в приличном денационализированном доме и сообщить о переезде в квартирное управление думы. Информируйте о переезде, укажите новый адрес и перед переездом спросите мнение специалистов квартирного управления: «Не потеряю ли я место в квартирной очереди?»
– Значит, решение о сохранении места в очереди принимают специалисты квартирного управления?
– Да, но ни одного человека, который своевременно сообщил о переезде в другое денационализированное жилище, места в очереди пока не лишили. Нужно лишь обосновать свой переезд.
– Как?
– Для начала можете вызвать комиссию из Управы по найму или департамента жилья и среды, чтобы заручиться актом о плохих жилищных условиях. Конечно, если хотите переехать, потому что вас тон обоев не устраивает – извините!.. Но если основанием для переезда является плохое состояние нынешнего жилья или отключение основных услуг, это будет зафиксировано документально и поможет объяснить квартирному управлению смену адреса.
– Предположим, хозяин брутально выкинул человека из квартиры. Теряет ли такой наниматель место в квартирной очереди?
– Нет, если он немедленно сообщил о происшествии в квартирное управление самоуправления или Управу по найму (сейчас мы начали активно защищать таких людей). Хозяин в таком случае совершает преступление: согласно Закону о найме даже бомжа, занявшего вашу дачу без оснований, можно выселить только через суд, что уж говорить о людях, проживающих в хозяйской квартире по договору найма. Вдобавок домовладелец, выселяющий человека без решения суда, нарушает его права на неприкосновенность жилища. Если жилец потерял квартиру не по своей вине, самоуправление его с очереди не снимет.
Договориться по-хорошему
– У дома или квартиры появился новый хозяин, настаивающий на перезаключении договора найма на новых условиях. Имеет ли он на это право?
– В статье 13 Закона о найме жилых помещений говорится: «Условия договора найма жилого помещения могут быть изменены по письменной договоренности нанимателя и наймодателя». То есть договор на новых условиях хозяин может заключить с нанимателем только в случае, если на это согласен сам жилец.
– А если жилец не согласен?
– Он должен сначала ознакомиться с проектом договора (может быть, домовладелец хочет улучшить условия вашей жизни, всякое бывает). Затем – если новые условия для нанимателя неприемлемы, он должен вступить с хозяином в переписку, заказным письмом уведомив его о несогласии подписать договор. Дальше делом будет заниматься суд, который и примет решение – имеет хозяин право менять условия договора или нет.
– Наниматель – это человек, который только пользуется квартирой и не может ею распоряжатся. Если у такого человека нет отдельной доверенности от хозяина, он не может вместо него голосовать на общих собраниях собственников.
– Могут ли наниматели хотя бы присутствовать на общих собраниях собственников, чтобы быть в курсе принятых домом решений?
– Законы не определяют права нанимателей быть слушателями на общих собраниях. Если владельцы квартир большинством голосов запрещают нанимателям присутствовать при обсуждении проблем дома –
придется смириться. Но корректней и логичней не запрещать нанимателям право присутствовать, потому что решения дома напрямую касаются и их.
Можно ли завещать?
– Можно ли завещать квартиру, которую человек снимает?
– Хорошо ли жители понимают, что такое завещание? Это передача прав собственности на что-то, что человеку реально принадлежит. Но что может завещать наниматель квартиры?
– Право аренды!
– Если умер семейный человек, члены его семьи, живущие по этому адресу, сохраняют право аренды. Вот, что говорит об их правах Закон о найме жилых помещений:
«Статья 9.
Наниматель имеет право на вселение в нанимаемое им жилое помещение своего супруга, родителей (усыновителей), недееспособных братьев и сестер и совершеннолетних детей, не имеющих своей семьи, если на это дали согласие все проживающие в соответствующем жилом помещении совершеннолетние члены семьи нанимателя и если заранее об этом письменно был информирован наймодатель.
Для вселения несовершеннолетнего ребенка (в том числе усыновленного) в нанимаемое его родителями жилое помещение согласие прочих проживающих в нем совершеннолетних членов семьи не требуется, однако об этом должен быть письменно информирован наймодатель.
Лицо, вселенное согласно части первой или второй настоящей статьи в нанимаемое нанимателем жилое помещение, признается членом семьи нанимателя.
Не позднее чем в трехдневный срок после вселения в установленном настоящей статьей порядке члена семьи нанимателя или другого лица в нанимаемое нанимателем жилое помещение в договор найма жилого помещения вносится имя, фамилия и персональный код соответствующего лица.
Статья 10.
(...) Члены семьи нанимателя имеют такие же права и обязанности, как наниматель. Они не приобретают постоянное право на пользование этим жилым помещением, и они имеют только такие права и обязанности, которые установлены настоящим законом и договором найма соответствующего жилого помещения».
– Значит ли это, что после смерти нанимателя члены его семьи могут занимать жилое помещение до окончания срока договора?
– Да, но это нельзя называть завещанием права аренды. Право аренды нельзя передать друзьям, знакомым или просто добрым людям. Если человек живет в квартире один, то с его смертью договор найма считается завершенным.
Маленькие вопросы
– Слышала, что договор найма можно занести в Земельную книгу. Стоит ли это делать?
– Стоит! Гражданский закон говорит, что достоверность есть только у фактов, занесенных в государственные регистры. Сейчас в Латвии готовится новый Закон о найме жилых помещений, который, скорее всего, предусмотрит обязательную регистрацию договоров найма. Пока единственным способом свой договор сделать известным для всех третьих лиц, это занесение его в Земельную книгу. О вас будут знать покупатели квартиры, судебные исполнители, администраторы неплатежеспособности и банки – никто не сможет нарушить ваши законные права на пользование этим помещением.
– Может ли наниматель муниципальной квартиры стать старшим по дому или такое право есть только у собственников жилья?
– Сообщество владельцев квартир – людей, которые приватизировали или купили квартиры в этом доме, могут выбрать своим представителем любого человека. Даже если он всего лишь наниматель жилья. И даже если он вообще в этом доме не живет. Для этого достаточно большинством голосов собственников на общем собрании делегировать таком человеку право представлять интересы дома в домоуправлении.
– Может ли владелец квартиры запретить нанимателю декларироваться в квартире?
– Согласно Закону о декларировании места жительства – нет, если у нанимателя имеются основания для проживания в этой квартире. Таким основанием служит договор найма. После заключения договора хозяин не может запрещать человеку декларироваться или требовать аннулирования его декларирования, – власти просто не примут к рассмотрению его жалобу.
– Хозяин денационализированного дома распродает квартиры. Имеется ли у нанимателя право первой руки на покупку?
– Если это право не оговорено отдельно в договоре найма, то – нет, хозяин может сам выбирать покупателя.
– Имеет ли наниматель право требовать от хозяина отчет по обслуживанию дома – чтобы знать, на какие цели потрачены деньги жителей?
– Нет, наниматель не имеет никакого права интересоваться, как домовладелец распоряжается своим имуществом. Он может требовать только информации, касающейся занимаемой им квартиры – например, распечатки счетов, показаний счетчиков и т. д.
– Необходимо ли нанимателю квартиры платить налог на недвижимость?
– Налог на недвижимость нанимателю придется платить в обязательном порядке – независимо от того, арендует человек мниципальную или хозяйскую квартиру. 1 сентября 2010 года вступили в силу поправки к Закону о найме жилых помещений. В 11-й статье закона сказано следующее: «В дополнение к плате за наем пропорционально площади сданного внаем жилого помещения уплачивается установленный законом платеж по налогу на недвижимую собственность».
Жилищное законодательство предоставляет несколько способов получения жилплощади. Есть абсолютно не затратный вариант, когда жилье оформляется в пользование по договору найма. Такое обладание имеет преимущества и свои недостатки, напрямую вытекающие из правового статуса нанимателя жилого помещения.
Законодательство о социальном найме жилья. Фото № 1
Правовые возможности сторон найма урегулированы:
- Гражданским Кодексом РФ – ФЗ № 51;
- Жилищным Кодексом РФ – ФЗ № 188;
- правительственными указами и постановлениями.
Общий порядок взаимоотношений сторон при найме/аренде жилья установлен в гл. 35 ГК РФ.
Что такое наем жилого помещения и кто такой наниматель жилого помещения?
Кто считается нанимателем жилого помещения? Фото № 2
Наем жилого помещения – форма владения объектом недвижимости без права собственности. Субъект найма вправе использовать жилье по целевому назначению, однако для него введены ограничения по распоряжению. , продажа, завещательные распоряжения – все это прерогатива собственников.
Наниматель — совершеннолетний гражданин, оформляющий помещение по соглашению найма за установленную собственником плату.
Какие виды договоров найма жилого помещения существуют?
Социальный найм. Передача помещений из государственного фонда через составление договора социального найма (ст. 672 ГК). Применяется для обеспечения жильем не устроенных в бытовом плане лиц особых категорий. Жилье передается в бессрочное владение, что фактически равнозначно собственной .
Коммерческая аренда — сдача во временное пользование жилых помещений с целью получения экономической выгоды.
Взаимные обязательства скрепляет договор найма жилых помещений (ст. 671 ГК). Максимально допустимое действие соглашения – 5 лет. Аренда повсеместно применяется частными лицами. Стоит учесть следующее: арендодателю придется задекларировать полученный доход и уплатить налоги.
Специализированный найм. В пользование передается жилье спецфондов: «служебки», общежития и другие. Правила предоставления таких объектов определены разделом IV Жилищного Кодекса. Подтверждение передачи объекта — договор специализированного помещения. Соглашение предусматривает простую письменную форму по типовым образцам.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Договорные обязательства нанимателя жилого помещения. Фото № 3
Социальная направленность соглашений не освобождает квартиросъемщика от широкого круга обязательств, установленных ст. 67 и Правилах пользования жильем. квартиросъемщику придется:
- эксплуатировать исключительно по его назначению (запрещено организовывать производственные мастерские, развлекательные центры и т. д.);
- учитывать права своих соседей по многоквартирному дому;
- поддерживать помещение в достойном состоянии, соблюдать санитарно-гигиенические нормы;
- выполнять требования противопожарной безопасности;
- проводить по мере необходимости косметический и текущий ремонт жилья;
- своевременно вносить платежи, оплачивать проживание;
- при необходимости допускать в жилище контролирующие органы, специалистов коммунальных служб.
Запрещена любая перепланировка, какой бы дорогостоящей и продуманной до мелочей она ни была, без разрешения наймодателя и БТИ. При расторжении соцнайма квартиросъемщик сдает жилье по акту.
Ответственность нанимателя по договору соцнайма
Санкции за нарушение обязанностей нанимателя социального жилья. Фото № 4
Отступления от правил проживания грозит применением санкций. В зависимости от допущенного нарушения и наступивших последствий возможны административная, гражданская ответственность, а также выселение.
К примеру, если квартиросъемщик упорно избегает оплаты «коммуналки» свыше полугода, ему придется освободить помещение. Муниципалитет предоставит другой вариант проживания, только какого уровня окажется замена.
Если же испорчено или уничтожено, нанимателю грозит выдворение «в никуда». Также абсолютным лишением жилплощади закончатся:
- систематическое пренебрежение правами жильцов;
- «нецелевое» использование квартиры.
Предварительно нарушителю предоставляется срок для устранения нарушений и возникшего вреда. Договор расторгается в судебном порядке с документальным подтверждением вины нанимателя.
Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Наниматели социального обладают существенными правами, в том числе не предлагаемые другими типами аренды:
- оформить постоянную регистрацию на себя и членов своей семьи (после одобрения собственника);
- бесплатно приватизировать жилую площадь – с 2017 года такая возможность предоставляется бессрочно;
- разрешить временное проживание третьих лиц (с соблюдением правил пользования жильем и норм миграционного законодательства);
- сдать жилплощадь в поднаем/субаренду;
- по согласию собственника возможен обмен жилплощади;
- квартиросъемщик вправе потребовать от наймодателя обслуживание участков общего пользования, капитальный ремонт здания;
- при неудовлетворительном качестве коммунальных услуг – предъявлять претензии к муниципалитету, требовать устранения недостатков.
Также владелец муниципальной квартиры освобожден от имущественного налога и взносов на капремонт. Эти вопросы в компетенции муниципалитета.
Нюансы социального найма жилья
Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора социального найма? Фото № 5
- По закону квартиросъемщик волен не появляться на жилплощади продолжительное время без утраты прав проживания.
- В случае управленческих изменений по соглашение найма сохраняет силу.
- Муниципальная аренда не позволяет завещать государственное жилье. В случае ухода из жизни ответственного квартиросъемщика допускается переоформление соглашения на любого совершеннолетнего члена семьи, зарегистрированного в квартире (ст.82 ЖК). Новый наниматель должен заручиться письменным одобрением собственной кандидатуры других жильцов квартиры.
- Право собственности на приватизированную муниципальную/государственную квартиру оформляется равными долями на каждого участника в процедуре, в том числе на несовершеннолетних. Приватизация квартиры без соцнайма запрещена.
Как получить социальное жилое помещение?
Необходим официальный статус нуждающегося в жилье человека. Полный перечень оснований содержит статья 51 ЖК.
Правообладание закрепляется постановкой претендента в муниципальную очередь. Принадлежность к льготной категории населения повышает шанс обзавестись муниципальной квартирой.
Наниматель или собственник – что лучше
Как бы ни пугали СМИ ростом коммунальных платежей и налогов, собственное жилье предпочтительнее съемного. Расходы на коммерческую всегда выше, ведь владелец стремится заработать, а прав – фактически «ноль».
Социальный найм – это вечная оглядка на органы власти плюс обязанности, сопоставимые с правообладателем квартиры. Так что жилье лучше купить или, по возможности, приватизировать муниципальное.
О том, что такое договор социального найма и кто может быть нанимателем жилого помещения, вы можете узнать, посмотрев видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации
