В ходе корректировки состав конкурсной массы может меняться как в меньшую, так и большую сторону. По закону финансовый управляющий обязан провести анализ всех сделок, совершаемых гражданином за последние три года. Если среди них он выявит подозрительные и совершенные со взаимозависимыми лицами (супругой, детьми, родителями, подчиненными и пр.), то такие договора могут быть аннулированы, а отчужденное по ним имущество – возвращено в конкурсную массу. Особое внимание уделяется безвозмездным сделкам в пользу ближайших родственников (дарственным).
3. Оценка имущества
При необходимости к данному этапу привлекают независимого оценщика, который представит отчет о рыночной стоимости имущества должника.
4. Ходатайство управляющего о реализации имущества должника на торгах в суде
5. Объявление о торгах
Собственность банкрота должна продаваться в ходе открытых торгов в формате аукциона. Теперь все торги проводятся исключительно в электронной форме (согласно поправкам в законодательство от 2011 года). Информация о них (месте проведении и дате) должна быть опубликована в свободном доступе.
К сведению
Стоит отметить, что все расходы, связанные с проведением торгов и публикацией сообщений в СМИ, ложатся на плечи должника.
6. Проведение торгов
В качестве организатора торгов реализации имущества физического лица при банкротстве может выступать как сам арбитражный управляющий, так и специализированная независимая компания (тогда имущество по описи должно быть передано в ее пользу). Торги должны быть проведены не позднее, чем через два месяца после наполнения конкурсной массы и передачи ее организаторы.
Торги проводятся в три этапа. На первом идет аукцион «на повышение». Организатор устанавливает определенный шаг аукциона в размере 5-10% от начальной стоимости, а стартовой становится рыночная цена имущества. Победителем становится участник, сумевший предложить наиболее высокую цену.
К сведению
Если заявки на участие в торгах не были получены или же допустили одного участника, организатор торгов может принять решение о их признании несостоявшимися. В такой ситуации стартовая цена имущества устанавливается уже с дисконтом 10-30% по отношению к рыночной. О признании торгов несостоявшимися обязательно нужно опубликовать сообщения в СМИ.
Наконец, на последнем этапе публичного предложения идут торги на понижение. Здесь можно встретить имущество по цене, сниженной до 90% по отношению к рыночной. До публичного этапа обычно доходит только самое неликвидное имущество.
Имущество, которое не удалось реализовать в установленные сроки возвращается банкроту.
7. Расчеты с кредиторами
Когда конкурсная масса сформирована, начинаются расчеты с кредиторами, пропорционально предъявленным требованиям и в соответствии с утвержденной законодательством очередностью. Из вырученных средств также погашаются судебные издержки, выплачивается вознаграждение финансовому управляющему и независимому организатору.
8. Отчет управляющего перед кредиторами и судом
К отчету о реализации собственности гражданина должны быть предложены все документы, подтверждающие факт продажи и расчеты с кредиторами. Составляется реестр кредиторских требований с указанием размера погашенных обязательств должника.
Даже если вырученных средств для осуществления полных взаиморасчетов оказалось недостаточно, должника объявляют банкротом и остаток долгов подлежит списанию. Суд в завершении выносит вердикт о прекращении процедуры банкротства в отношении физического лица.
Особенности реализации собственности граждан
Всем имуществом физического лица на этапе конкурсного производства распоряжается арбитражный управляющий. Он от имени банкрота ведет все дела, которые касаются его имущественных прав. Должник при этом наделен правом обжалования действий финансового управляющего и решений суда.
К сведению
Стоит учитывать, что реализация имущества рядового гражданина и лица, которое ранее находилось в статусе индивидуального предпринимателя, производится в соответствии с разными правилами. В отношении физического лица (не ИП) применяются положения ст. 110,111,112,139-140 ФЗ о несостоятельности. Тогда как имущество, предназначенное для ведения бизнеса, продается аналогично порядку, установленному для юридических лиц.
Имущество которое не может быть продано при банкротстве
На какое имущество не могут обратить взыскание при банкротстве? Его перечень установлен ст.446 ГПК РФ . К такой собственности физического лица-банкрота относится:
- единственная пригодная для проживания квартира или иная недвижимость (важно учитывать, что это правило не распространяется на единственное жилье, которое находится в залоге у банка по ипотеке, оно подлежит конфискации и реализации залоговым кредитором);
- земельные наделы (за исключения ипотечных);
- домашняя обстановка и предметы обихода, вещи индивидуального пользования, за исключением предметов роскоши;
- имущество, которое применяется физлицом в профессиональной деятельности (только если его стоимость ниже 100 МРОТ);
- семена и корма;
- продукты питания;
- деньги в сумме менее минимума, необходимого для проживания (он устанавливается в каждом регионе на текущий год);
- топливо;
- транспортные средства для инвалида и другое необходимое по состоянию здоровья имущество;
- призы, госнаграды, знаки, которыми награжден гражданин.
Стоит отметить, что если должнику принадлежит не все реализуемое имущество при банкротстве, а доля или собственность оформлена совместно с женой, то она также подлежит изъятию и реализации. Сложности могут возникнуть только в случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Тогда нужно получить дополнительно согласие органов опеки на такую сделку, которое вряд ли будет получено.
В других случаях кредиторы могут заявить требования о выделении доли гражданина в общем имуществе. Например, квартира находится в общедолевой собственности у супругов. По умолчанию доли супругов распределяются между ними в равных частях. После продажи квартиры половина вырученных средств отойдет на оплату долгов перед кредиторами, другие 50% вернут супруге.
Срок реализации имущества физических лиц
Законодательством установлено, что этап реализации имущества в ходе дел о банкротстве физического лица не может превышать 6 месяцев (обычно около 4 месяцев). На этот период в отношении должника вводятся ограничительные меры (запрет на отчуждение имущества, выезд заграницу и пр.). После чего финансовый управляющий обязан отчитаться о результатах работы перед кредиторами должника и судом.
При наличии объективных обстоятельств, указывающих на необходимость продления этапа реализации имущества, суд может пойти на встречу арбитражному управляющему. Например, если возникли сложности с возвратом незаконно отчужденного имущества в конкурсную массу. Причем, продлевать сроки управляющий вправе неоднократно. Обычно никто из сторон процесса не заинтересован в намеренном затягивании процесса о несостоятельности.
На современном рынке жилой недвижимости России за последние годы произошло много перемен. Люди приобретают дома и квартиры, потом продают в связи с различными жизненными обстоятельствами. Одно из таких обстоятельств – банкротство. Мы помогаем в покупке квартир с торгов уже более 10 лет.Квартиры выставленные на торги
Рынок жилой недвижимости изобилует различными объектами, выставленными на продажу. Неискушенному покупателю сложно сориентироваться в таком количестве предложений. Существует вероятность сделать роковую ошибку при самостоятельной покупке квартиры через торги, так как существует много различных моментов, о которых покупатель, возможно совершающий такую сделку первый раз в жизни, и не догадывается.Купить квартиру в Москве и Московской области, а также на территории всей России, которая соответствовала бы вашим пожеланиям по расположению, площади, качеству и цене, и не совершить ошибочный шаг - помогут наши специалисты. Нередко, квартиры выставленные на торги по банкротству избавлены от обременения ипотекой. В результате Вы приобретаете жилье, пусть чуть более сложным путем, но значительно дешевле рыночной цены.
Как купить квартиру с торгов?
Прежде всего, Вам необходимо сделать нам запрос. Наш специалист выяснит ваши пожелания и предпочтения и предложит на выбор несколько вариантов в соответствии с вашими потребностями. Соответственно, будет проведена оценка привлекательности объектов. После этого мы организуем осмотр выбранных квартир и согласуем удобное время. Надо учитывать, что электронные торги по банкротству не предусматривают обязательного осмотра объекта недвижимости. Аукционные площадки выставляют общие характеристики, указанные в регистрационных документах и в отчетах об оценке недвижимости. Очень часто нет фотографий объекта или фотографии плохого качества, которые не могут дать реальное представление, в каком состоянии находится продаваемая квартира. Оценивать состояние и качество объекта предлагается по метражу, количеству комнат, номеру этажа, общей площади, этажностью дома.Наша компания содействует в организации осмотра заинтересовавшей квартиры, выставленной на торги. Когда покупатель выберет подходящую ему недвижимость, то переходим к заключению договора на оказание услуг с ООО «Инвестторги». Клиент вносит задаток в размере 10% от стоимости лота на счет организатора торгов. ООО «Инвестторги» от лица и по поручению покупателя участвует в торгах. В случае победы на аукционе, мы помогаем заключить договор купли продажи с Конкурсным управляющим.
Наконец, после этого происходит оформление прав собственности. Наши услуги по сопровождению покупки жилья с аукционов по банкротству оплачиваются либо после признания вас победителем в торгах, либо после оформления прав собственности. Все зависит от того, какая помощь в покупке квартиры с торгов потребуется Вам.
Как проходят электронные торги квартир?
Торги квартирами по банкротству проходят в 3 шага - первые аукцион, повторный аукцион и публичное предложение (торги с понижением):Шаг №1. Первый аукцион проходит с повышением ставок. При этом стоимость квартиры, как правило, является почти рыночной. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену.
Шаг №2. Повторный аукцион объявляется, если первые торги признаны не состоявшимися, и начинаются с понижения цены на 10%. После этого аукцион проходит аналогично первому. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
Шаг №3. Торги с публичным предложением проводятся в случае, если первый и повторный аукцион оказались не состоявшимися. На этом этапе публикуется график понижения стоимости квартиры в течение определенного периода времени пошагово. Сам период и шаг согласовывается арбитражным управляющим, залоговыми кредиторами, банком или другими уполномоченными лицами.
Период снижения может варьироваться от 1-2 месяцев до года. И поэтому по самым интересным квартирам появляется большой спрос и решение по приобретению нужно принимать в течение нескольких дней.
Сделать правильный выбор и все корректно оформить в таких условиях помогут наши специалисты.
Продажа имущества банкротов на аукционных торгах призвана решать одновременно несколько задач.
- Во-первых, юридическое или физическое лицо имеет возможность полностью или частично расплатиться со своими кредиторами.
- Во-вторых, аукционы по банкротству представляют собой лакомый кусочек для различного рода инвесторов, желающих приобрести имущество по привлекательной цене, значительно ниже рыночной.
В этой статье рассмотрим основные понятия этого гражданско-правового процесса, узнаем можно ли заработать на аукционах, определим, что именно можно приобрести на торгах и с чего начать торги, а также очертим круг лиц, имеющих возможность сделать выгодное вложение капитала.
Понятие
Для того чтобы понять, что представляет собой аукцион по банкротству физических или юридических лиц, достаточно иметь представление о стандартных торгах.
Только подобные аукционы в основном проходят на просторах Интернета – в электронном виде онлайн.
Основной целью электронных торгов является реализация имущества банкрота (организации или частного лица) для дальнейшего покрытия имеющейся задолженности.
Торговая площадка
Не трудно догадаться, где проходят современные торги. Как уже говорилось, аукционы по банкротству в основном представляют собой электронные торги.
В Российской Федерации существует множество электронных площадок, которые специализируются на проведении реализации именно имущества банкротов после проведения конфискации.
Определим наиболее значимые интернет-ресурсы:
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
- Фабрикант.ру.
Одна из самых популярных аукционных площадок, отличающаяся от всех остальных большим выбором лотов. Выкуп имущества происходит очень быстро.
- Сбербанк АСТ.
Торговый сайт, специализирующийся на реализации имущества тех компаний и физических лиц, которые стали банкротами, не сумев выполнить свои обязательства по кредитам и займам.
- ELECTRO TORGI.
Довольно «молодая» интернет-площадка, стремительно развивающаяся, благодаря простому и понятному интерфейсу, а также удобству в пользовании.
Банкротство
Банкротство – это невозможность выполнять свои финансовые обязательства (денежные обязательства, обязательные платежи, дебиторская задолженность) в полном объеме в установленные законодательством сроки.
Банкротом может стать как физическое лицо, так и юридическое, несмотря на наличие заработка и действующего бизнеса.
Для официального объявления гражданина или организации банкротом необходимо вынесение решения арбитражного суда. В отношении организаций и предприятий инициировать процедуру объявления банкротом могут кредиторы или иные заинтересованные лица.
Физлица должны самостоятельно обращаться в суд, если финансовая ситуация становится критической и единственным выходом является объявление себя банкротом ().
Законодательство
Основными законодательными актами, регулирующими деятельность электронных аукционов, являются:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации;
Как это работает
После того как организации или физическому лицу присваивается официальный статус банкрота, практически сразу же происходит опись всего имеющегося имущества и анонсируются предстоящие торги.
Сам аукцион условно можно разделить на три этапа, на любом из которых имущество может быть приобретено желающими ().
- Торги на повышение.
На данном этапе все происходит, так как в художественных фильмах. Аукционист определяет минимальную (стартовую) цену лота и все зарегистрированные участники имеют право назначать свою цену, постоянно повышая стоимость лота. Размер шага (повышения цены) изначально определен руководством аукциона, но никто не запрещает повышать цену сразу на несколько шагов. На данном этапе цена имущества банкрота приближена к реальной рыночной стоимости.
- Торги на повышение с пониженной стоимостью.
Если на первом этапе предложенные лоты ни у кого не вызвали интереса, цена существенно снижается и продолжается аукцион по тем же правилам – повышение стоимости по шагам.
- Публичное предложение – возможность приобрести буквально за копейки стоящий товар, недвижимость или что-то иное, чем владел банкрот.
На этом этапе цена имущества в 2-3 ниже рыночной и единственный участник, назвавший свою цену может стать законным владельцем лота.
Наиболее ликвидное имущество практически никогда не походит до третьего этапа торгов. Вряд кто-то сможет купить квартиру за бесценок на публичных торгах. Причина – постоянное внимание к аукционам по банкротству фирм и частных лиц, заработком которых является активное участие в таких торгах.
Видео: как не прогадать
Кто может участвовать
Законное право на участие в аукционе по банкротству имеют как физические, так и юридические лица.
Для этого не нужно состоять в каком-то сообществе, иметь определенный статус и т.д. Главное подать заявку на участие в выбранном аукционе и соответствующим образом зарегистрироваться.
Для этого нужно:
- определиться с торговой площадкой (выбрать по рейтингу, личным предпочтениям, рекомендациям и т.д.);
- выбрать интересующий аукцион;
- пройти аккредитацию (заполнить заявление и собрать документы согласно предоставленному перечню).
Важно помнить, что каждая торговая площадка имеет доступ к реестру недобросовестных участников. Это база данных о лицах, принимавших участие в аукционе, выигравших торги, но уклонившихся от полной оплаты лота. На большинстве сайтов проходит авто проверка по заявкам и жесткий отбор участников аукциона.
Неотъемлемой частью участия в торгах является наличие электронной подписи, которая в обезличенной сети Интернет представляется единственным удостоверением личности участника аукциона.
Электронно-цифровую подпись оформляют и заверяют у нотариуса. Стоимость услуги варьируется от 5000 до 6000 рублей.
Условия
Аукцион является центром реализации имущества банкрота.
Для законного участия в электронных торгах на правах официального участника аукциона по банкротству, необходимо соблюсти несколько условий:
- заполнение заявки на участие в аукционе – этот важный документ должен быть составлен в двух экземплярах по одному для каждой стороны торгов на специальных бланках стандартной формы;
- заключение соглашения с организатором торгов – результатом этого этапа является согласование величины задатка для участия в аукционе;
- предоставление платежного поручения –внесение суммы задатка на расчетный счет организатора торгов необходимо осуществить не позднее, чем за 24 часа до открытия аукциона, необходимо предъявление документального подтверждения платежа.
Лоты
Чтобы понять какие товары могут быть лотами на электронных торгах, нужно вспомнить, что реализоваться будет имущество банкрота, которым может стать, как юридическое, так и физическое лицо.
То есть все то, чем владел банкрот и представляющее определенную ценность в глазах общественности, может быть выставлено в качестве лота ():
- недвижимость (квартиры, офисы, производственные помещения, земельные участки и т.д.);
- автомобили (легковые, грузовые, спецтехника и т.д.);
- акции юридических и физических лиц;
- производственное оборудование;
- мебель;
- техника (бытовая, офисная, специальная и т.д.);
- предметы искусства (картины, статуэтки и т.д.);
- товарные знаки.
Сроки
С момента вынесения судебным приставом резолюции о реализации имущества банкрота и до открытия торгов должно пройти не менее 2 месяцев . Этот срок определен законодательно с целью удовлетворения и получения всех возможных заявок от заинтересованных лиц.
Срок прохождения самого аукциона не установлен, но практика показывает, что чем ликвиднее выставлено имущество, тем быстрее будет совершена покупка одним из участников аукциона.
Какие документы нужно подготовить
Ответить на вопрос, что нужно покупателю для участия в электронных торгах по продаже имущества банкрота, очень просто.
Необходимо подготовить и предоставить организатору аукциона всего 3 документа:
- Заявка на участие – является «проходным» билетом на торги в случае успешной аккредитации.
- Копии документов, удостоверяющих личность – паспорт РФ (если участник является иностранцем, необходимо предоставить также заверенный перевод его документов).
- Платежное поручение, являющееся подтверждением внесения установленной суммы задатка (обычно составляет 20% от суммы выбранного лота).
Аукционные площадки
Аукционные площадки можно имеют определенную классификацию:
- федеральные;
- коммерческие;
- площадки торговли между частными лицами;
- специализированные площадки для реализации имущества бакнротов.
Постпродажный период для покупателя и банкрота
После успешного завершения торгов наступает время для определения того, кто и сколько должен государству.
До недавнего времени обязанность уплачивать налоги, была возложена на приобретателя имущества (), что противоречит содержанию
Сейчас постпродажный процесс после аукциона включает в себя несколько этапов:
- перечисление полной стоимости лота банкроту;
- исчисление и уплата НДС со стоимости реализованного имущества бывшим владельцем (банкротом).
Как заработать на аукционах по банкротству
Те, кто желает получить прибыль от участия в аукционах по банкротству, прекрасно знают, как с ними работать. Схема проста. Нужно купить дешевле и продать дороже.
Чтобы получать стабильный и солидный заработок необходимо:
- обладать постоянным потоком информации по проведению процедуры банкротства;
- владеет особыми навыками и умениями, организаторскими способностями, позволяющими совершать сделки.
Аукцион представляет собой тонкую психологическую работу, когда необходимо не только не сдавать свои позиции, но и чувствовать оппонентов, чтобы вовремя повысить ставку или уйти в сторону.
Подводные камни
Основной опасностью участия в аукционах по банкротству является их высокая рискованность для покупателя.
Зачастую имущество не проходит или не полностью проходит проверку на легальность и готовность к реализации.
Вы можете приобрести жилую недвижимость, в которой еще будут прописаны жильцы или столкнуться с другими подобными проблемами.
Также, не имея должного опыта и знания реальных рыночных цен, не зная как правильно участвовать в торгах, можно сработать себе в убыток.
Поэтому для активного участия в торгах необходимо либо проходить специальные учебные курсы, либо привлекать торговых агентов, действующих в ваших интересах.
Практика за рубежом
За рубежом закон о банкротстве имеет более долголетнюю историю развития, нежели в России.
Существует несколько распространенных систем:
- американская – после продажи имущества должника, независимо от степени покрытия догов кредиторов, остаток задолженности списывается, позволяя банкроту начать все заново с чистого листа;
- европейская – европейцы более безжалостны к должникам и определяют длительные сроки для погашения всех долгов после принятия судебного решения (до 12 лет ).
- Российская система банкротства базируется на американской, но кое-что было взято и из европейской.
1. В течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.
Повторная оценка имущества должника, в отношении которого ранее уже было заявлено требование о проведении оценки в соответствии с настоящим пунктом, проводится в случае, если конкурсные кредиторы или уполномоченные органы примут на себя расходы на ее проведение.
1.1. В течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения:
подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона;
о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения;
о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов.
Порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново.
Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.
В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено также предложение, включающее в себя сведения о составе имущества должника, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества должника в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества должника, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.
Определение арбитражного суда об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника может быть обжаловано.
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.
3. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.
При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.
Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.
Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.
В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.
5. Имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.
6. Действие положений настоящей статьи не распространяется на случаи реализации имущества должника, которое является продукцией, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности.
- Краткое введение в аукционы по банкротству, для тех, кто не хочет читать гору юридической макулатуры
- Что можно приобрести на аукционе
- Подводные камни аукционов по банкротству
- Пример скрытого лота на торгах по банкротству
- Главный миф - Самые крутые лоты с торгов скупают родственники и друзья арбитражных управляющих
- Что делать, чтобы вас не слили после победы на аукционе
- 8 шагов для участия и победы в торгах по банкротству
- Подготовка к проведению аукциона
- Три этапа аукциона по банкротству
- Как определяется победитель на последнем этапе аукциона
- Что можно сделать с приобретенным имуществом
- Ищем информацию о предстоящих аукционах по банкротству
На сегодняшний день аукционы по банкротству являются одной из самых популярных тем среди инвесторов. Все дело в том, что значительная доля имущества реализуется с торгов по процедуре публичного предложения , на которой оно теряет до 95% первоначальной стоимости. Хотите купить квартиру или машину со скидкой за 5% от стоимости, тогда читайте это подробное руководство
Краткое введение в аукционы по банкротству, для тех, кто не хочет читать гору юридической макулатуры
Во время процедуры банкротства юридического или физического лица кредитор частично погашает задолженность за счет принадлежащего должнику имущества.
Вся процедура реализуется по закону 127-ФЗ о Несостоятельности и банкротстве .
Аукционы по банкротству - это система электронных торгов, которая проводится в три этапа . Первые два этапа проводятся на повышение цены, а третий - публичное предложение с понижением цены .
Как раз самый последний этап - публичка нас интересует больше всего. Ведь кому хочется покупать имущество выше стартовой цены, тем более если ликвидность данного объекта сомнительна.
Во-первый избавьтесь от иллюзий - квартиру в центре Москвы или внедорожник за 4000 рублей конечно приобрести не получится, но зная определенные приемы проверки лотов, можно находить ликвидные лоты, которые не заметили другие или арбитражные управляющие умышленно попытались скрыть от неопытных глаз, желая оставить лот для своих.
Нужно понимать, что кроме вас в торгах участвуют и другие люди, а также профессиональные компании со штатом оценщиков и юристов, для которых это является ежедневной работой.
Большинство ликвидных лотов - квартиры, ценные коммерческие помещения, часто уходят с торгов еще до публичного предложения, так как их можно быстро реализовать и получить 10-30% доходность на вложенные деньги .
Оценка и продажа имущества должника делается оценочной компанией по заказу арбитражного управляющего. Он же и организовывает торги и распродажу активов должника.
Где искать информацию о новых торгах
- аукцион проводится только в электронном виде
- вся информация обо всех торгах размещается в ЕФРСБ а сайте ФедРесурс (единый федеральный реестр сведений о банкротстве)
- кроме того, информация о новых торгах публикуется в субботнем выпуске газеты Коммерсант и на сайте газеты
Что можно приобрести на аукционе
Практически любое имущество, которым могут владеть юридические и физические лица. Чаще всего процедуру банкротства проходят все же юридические лица, а обычным людям приходится работать с банками и приставами, которые реализуют имущество по своей процедуре .
На торгах по банкротству можно найти
- офисную мебель, оргтехнику
- производственное оборудование и технику для сельского хозяйства
- квартиры, коммерческие помещения и земельные участки
- легковые и грузовые автомобили
- спецтехнику
Подводные камни аукционов по банкротству
Перед покупкой имущества, нужно выяснить его юридическую чистоту. Нет ли на нем никаких обременений
Например, в выставленной на аукционе квартире могут жить бывшие сотрудники фирм-банкротов, которые ни под каким предлогом не хотят покидать место жительства. Также часто можно наткнутся на задолженность по квартплате в размере несколько тысяч.
Бывают случаи, когда в купленной на аукционе квартире прописан ребенок, которого нельзя выселить.
Если у Вас все-таки возникли проблемы с уже приобретенным лотом, то стоит обратится в полицию, с жалобой на несанкционированное проникновение в принадлежащий вам дом, например. Но общего алгоритма действий в таких ситуациях не существует.
По мнению юристов и экспертов в этой области лучше всего действовать по закону “Об исполнительном производстве” (пункт 12, глава 5, статья 30). Согласно нему, у жильцов есть пять дней на добровольное освобождение чужого имущества.
В любом случае будут зависшие лоты, поэтому чтобы максимально обезопасить себя - начинайте с небольших сумм, участвуйте в торгах, в которых все документы в порядке, лоты доступны для просмотра - таких тоже много
Пример скрытого лота на торгах по банкротству
К примеру, совсем недавно мне попалась квартира в Новой Москве, которая продавалась на публичном предложении по переуступке права требования по договору ДДУ. При этом дом был уже достроен и жильцы получали ключи.
Единственная причина, по которой эту квартиру не увидели в Московском регионе в том, что должник находился в другом городе и лот попал в поиск по другому региону. Сама квартира продавалась примерно на 30-40% ниже рынка.
Когда вы знаете подобные нюансы, находить подобные лоты не сложно.
Главный миф - Самые крутые лоты с торгов скупают родственники и друзья арбитражных управляющих
Стать участником аукциона может каждый. Существует мнение, что самые ликвидные лоты скупаются управляющими или их знакомыми практически за бесценок. Но это не так, аукцион организован по довольно-таки прозрачной схеме. И если участник заподозрил недобросовестность арбитражного управляющего, то он может подать на него жалобу. При выявлении каких-либо незаконных манипуляций у конкурсного управляющего могут возникнуть серьезные проблемы.
Аукционы проводятся на сертифицированных площадках, часто с закрытой формой подачи предложений . Это значит, что до окончания очередного этапа никто из участников процедуры, включая арбитражного управляющего не увидит предложений.
Если форма подачи открытая, то - все участники видят предложения от своих конкурентов, что тоже делает невозможным манипуляцию результатами.
Что делать, чтобы вас не слили после победы на аукционе
Олег Селифанов в своем курсе приводил пример , когда управляющий умышленно изменил реквизиты для оплаты задатка на площадке, на которой проводились торги, при этом на ФедРесурсе и в коммерсанте реквизиты были верные.
8 шагов для участия и победы в торгах по банкротству
Итак, чтобы участвовать и победить в торгах вам необходимо:
- Оформить квалификационную электронную подпись (КЭП или ЭЦП);
- Найти объект, который можно приобрести (самый важный этап, по которому стоит пройти обучение);
- Пройти аккредитацию на электронной площадке (оптимально пройти аккредитацию на всех площадках заранее);
- Детально изучить документы по лоту;
- Установить связь с управляющим и договорится об осмотре имущества (необходимо, когда покупка дорогостоящая);
- Перечислить задаток (примерно 20-30% от стоимости лота) на счет организатора;
- При открытии очередного этапа аукциона подать заявку и в случаи выигрыша - перевести на счет организатора оставшуюся сумму покупки;
- После переведения денег оформляются необходимые документы купли-продажи имущества
Хочется сказать несколько слов о каждом шаге, выяснить все нюансы.
Электронная подпись будет удостоверять личность участника аукциона. Для ее получения нужно обратится в специальную уполномоченную организацию. Пользователь может заказать подпись на одну или несколько торговых площадок.
Нужно учесть, что электронная подпись для нескольких площадок будет стоить гораздо дороже. КЭП будет действовать на протяжении одного года.
Аккредитация. Проходить аккредитацию нужно именно на той площадке, на которой выставлен понравившийся объект. Заранее проходить аккредитацию на нескольких площадках нет смысла.
Здесь нет ничего сложного, нужно заполнить необходимое заявление, дать копии необходимых документов и поставить электронную подпись, полученную на первом шаге.
Подготовка к проведению аукциона
Процедура подготовки к проведению торгов. На этом этапе арбитражный управляющий объявляет о банкротстве юридического или физического лица и выставление на аукцион имущества. Соответствующие сообщения публикуются в местных и федеральных средствах массовой информации (газетах, журналах). Кроме того, такое же сообщение должно быть опубликовано на Едином федеральном портале реестра сведений о банкротстве.
Вся информация о проведении торгов, начало приема заявок появляется на портале сведений о банкротстве, в уполномоченных СМИ, а также на электронных торговых площадках, где и будут проводится торги.
Три этапа аукциона по банкротству
Подготовка завершена. Теперь рассмотрим этапы самого аукциона по банкротству.
Первый шаг торгов - на повышение. Стоимость лота составляет примерно 5-10% от стартовой цены. Зачастую она соответствует его рыночной стоимости.
На данном этапе аукциона имущество покупают крайне редко. Почти 85% таких торгов признаются несостоявшимися.
Этап второй. После провального первого этапа лот снова выставляется на аукцион. При этом цена объекта снижается на 20-30%. Но опять же торги идут на повышение. В случае если и на этом этапе не будет победителя, то имущество должника выставляют на продажу путем публичного предложения.
Здесь и начинается самое интересное для инвестора.
Третий и последний этап аукциона по банкротству. Если на первых двух этапах шло повышение цены, то тут наоборот цена лота падает за определенный промежуток времени, причем в несколько раз. Если объект не купят за неделю или даже день, то стоимость имущества упадет на 5-10%. И таких периодов может быть несколько, от пяти до десяти.
Порядок снижения стоимости объекта определяет конкурсный управляющий. Информацию о порядке снижения цены можно отыскать в описании публичного предложения.
Как определяется победитель на последнем этапе аукциона
Совсем недавно победителем мог стать тот участник, который подал заявку первым. Но такой метод не оправдал себя, ведь появилось множество автоматических систем (аукционных роботов). Как только открывался очередной этап снижения стоимости, робот сразу подавал заявку за участника. Нужно было только настроить его на ценовой диапазон.
Но в связи с последними изменениями в законодательстве организатор сам выбирает критерии определения победителя. Или по старой системе «кто первый», или по-новому (кто предложил самую высокую цену).
Чтобы потом не было недоразумений нужно с самого начала уточнить у организаторов каким образом будет определен победитель. Во время проведения аукциона по банкротству следите за всеми изменениями, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Если не хочется тратить драгоценное время на мониторинг аукциона, то можно нанять человека, который уже несколько раз учавствовал и знает все тонкости. Но за его услуги, конечно, придется заплатить, иногда большие деньги.
Что можно сделать с приобретенным имуществом
Если лот в отличном состоянии, то можно оставить его себе. Тем самым улучшив свое материальное состояние. К примеру недвижимость можно сдать в аренду и получать с нее денежный поток. Кроме этого ее можно заложить и вытащить деньги для следующих торгов.
После покупки имущества его можно продать в исходном состоянии за более выгодную цену и неплохо заработать. Но оценивать ликвидность стоит до участия, а не после!
Если это квартира, то можно либо сделать косметический ремонт и перепродать, либо сдавать в аренду. Кстати, последний вариант очень выгодный.
Что такое банкротство - Как определить сколько стоит ценная бумага
Ищем информацию о предстоящих аукционах по банкротству
И вот возникает вопрос: где же искать информацию о торгах? На самом деле не так уж сложно.
Есть несколько информационных групп:
- Официальные источники - Федресурс и Коммерсант . Здесь публикуется вся информация о торгах, но часто поиск информации в официальных источниках очень неудобно искать.
- Площадки, на которых проводятся торги по банкротству , на которых организуются аукционы по банкротству. Конкретная площадка указывается в извещении о проведении торгов на ФедРесурсе .
- Специальные сервисы-агрегаторы . Суть их работы заключается в поиске информации из выше перечисленных источников. После этого информация систематизируется и подается в более удобном для пользователя виде, часто с фотографиями и рыночной оценкой , но эта информация чаще всего платная, но она сильно упрощает работу по анализу лота.
В заключении хочется добавить, что на торгах и аукционах по банкротству можно очень хорошо заработать. Главное это не технические вопросы, а умение быстро находить интересные лоты и оценивать их ликвидность.
Кроме этого с опытом вы накопите достаточное количество трюков и будете знать большую часть уловок управляющих. Чтобы не наступать на грабли в вопросах с деньгами я всегда нахожу людей у которых это уже получается и учусь у них - это экономит колоссальное количество денег и времени.
