Определение. Юридическая природа. Реальность. Односторонность. Возмездность. Алеаторность. Регулирование договора ренты. Виды договора ренты. Субъектный состав. Защита прав получателя ренты. Содержание договора.
Отчуждение имущества под выплату ренты. Ответственность. Риск случайной гибели. Форма. Прекращение договора.
1. Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
2. По своей юридической природе договор ренты является:
Реальным;
Возмездным;
Односторонне обязывающим;
Алеаторным.
Реальность договора ренты вытекает из легального определения договора: плательщик ренты передает имущество плательщику ренты, т.е. для заключения договора ренты необходима реальная передача имущества от получателя к плательщику ренты.
Особое мнение
В юридической литературе высказываются и иные точки зрения Ряд авторов считают, что договору ренты присущ консенсуальный характер.
(О.С. Иоффе)
Также высказывается точка зрения, согласно которой договор ренты, в зависимости от вида передаваемого имущества, может быть как реальным (при отчуждении движимого бесплатно), так и консенсуальным.
Возмездность договора ренты обусловлена обязанностью предоставления сторонами друг другу встречного удовлетворения. Плательщик ренты обязан предоставлять рентные платежи стороне, передавшей в его собственность имущество (получателю ренты).
Односторонне обязывающий характер договора ренты обусловлен его реальностью. Заключив договор, получатель ренты после передачи имущества плательщику ренты не несет каких-либо обязанностей, он обладает только правами на получение рентных платежей от плательщика ренты.
Особое мнение
Те авторы, которые поддерживают позицию консенсуального характера договора ренты (О.С. Иоффе, В.С. Ем), считают указанный договор двусторонним, так как после заключения договора обязанности плательщика по предоставлению рентных платежей корреспондирует обязанность получателя передать имущество в собственность плательщика ренты.
Алеаторными (от лат. аlea - игральная кость, случайность) называют рисковые договоры. Указанный признак отличает договор ренты от иных возмездных договоров, таких как купля-продажа и мена, которые предусматривают, по общему правилу, эквивалентность взаимного предоставления. Общий объем рентных платежей изначально неопределенный, так как плательщик исполняет обязанность по уплате бессрочно (при постоянной ренте) либо весь срок жизни получателя ренты (при пожизненной ренте). В итоге размер предоставленных плательщиком рентных платежей может быть как меньше, так и больше стоимости предоставленного получателем под выплату ренты имущества.
Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.
(О.С. Иоффе)
3. Рента - самостоятельный договорный тип (род). Регулированию договора ренты посвящена глава 33 ГК РФ. Она включает в себя четыре параграфа: § 1 - общие положения, § 2 - постоянная рента, § 3 - пожизненная рента, § 4 - пожизненное содержание с иждивением.
4. Рента подразделяется на два вида (п. 2 ст. 583 ГК РФ):
Постоянную ренту, при которой плательщик обязан выплачивать ренту бессрочно (таким образом, срок действия договора привязан к сроку существования плательщика ренты);
Пожизненную ренту, при которой обязанность плательщика ограничена сроком жизни получателя ренты.
Пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты.
В данном случае ситуация аналогична той, которая сложилась и в главе "Купля-продажа". В ней выделены купля-продажа как род, поставка как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация - в качестве подвидов соответствующего вида (поставки).
(М.И. Брагинский)
5. Отчуждение имущества под выплату ренты осуществляется за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ). Соответственно в указанных случаях к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже либо о дарении постольку поскольку это не противоречит положениям закона (главе 33 ГК РФ) и существу договора ренты.
6. Закон предусматривает особые требования к субъектному составу договора ренты.
Сторонами договора ренты являются:
плательщик ренты и
получатель ренты.
Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении плательщика рентных платежей, соответственно, на указанной стороне могут выступать любые граждане и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации).
Какие-либо ограничения в субъектном составе могут появиться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).
(М.И. Брагинский)
Плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.
(С.А. Хохлов)
При этом закон предусматривает особые правила относительно лиц, которые могут выступать на стороне получателя ренты в зависимости от видов (подвидов) договора ренты (рассматриваются в § 3-5 настоящей главы, посвященных конкретным видам договора ренты).
7. Исходя из особенностей договора ренты особое внимание в законе уделено защите прав получателя ренты.
По сути рента отличается некоммерческим характером. Рента не предполагает получения прибыли. Как правило, получатель ренты передает право собственности на имущество плательщику под выплату ренты для удовлетворения своих текущих личных потребностей. Рентные платежи в большинстве случаев являются единственным источником существования получателя ренты, в связи с этим нормы, предусматривающие защиту прав получателя ренты, урегулированы императивно.
Во-первых, в законе предусмотрено, что при передаче под выплату ренты недвижимого имущества, оно передается с обременением рентой (ст. 586 ГК РФ). При государственной регистрации договора ренты данное обременение подлежит регистрации в силу закона.
Правовой акт
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Федеральный закон от 14.03.2009 N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними"
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
В случае если плательщик ренты произведет дальнейшее отчуждение такого имущества, его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества.
Во-вторых, в целях защиты прав получателя закон устанавливает правила об обеспечении выплаты ренты.
При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на данное имущество в силу закона, независимо от указания на это в договоре. Право залога также регистрируется в предусмотренном законом порядке.
Соответственно дальнейшее отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.
При передаче под выплату ренты движимого имущества (в том числе денежной суммы), плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательства. Конкретный способ обеспечения (ст. 329 ГК РФ) предусматривается сторонами в договоре. По соглашению сторон вместо способа обеспечения обязательства в договоре может быть предусмотрена обязанность плательщика застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по договору ренты.
В договоре ренты, предусматривающем передачу движимого имущества, условие о предоставлении плательщиком ренты соответствующего способа обеспечения обязательства по выплате ренты, а также условие, предусматривающее страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своего обязательства, являются существенными условиями договора для всех видов ренты. В случае если стороны не согласовали данное существенное условие в договоре, такой договор считается незаключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Нормы, направленные на защиту прав получателя ренты, содержатся и в других федеральных законах РФ.
Правовой акт
В федеральном законе от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (ст. 30) указываются сведения и факты, которые не должна содержать реклама услуг по заключению договоров ренты.
К общим для всех видов (подвидов) ренты обязанностям плательщика ренты относятся:
Обязанность выплачивать рентные платежи (ренту) в указанных в договоре порядке и сроки. Данная обязанность конкретизируется в каждом из видов (подвидов) договора ренты;
Обязанность предоставить обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по договору ренты в случае, когда под выплату ренты передается движимое имущество.
Получатель ренты обладает следующими правами по договору ренты:
Право получения ренты;
Право требовать выкупа ренты плательщиком при определенных условиях, установленных нормами закона, регулирующими конкретный вид (подвид) договора ренты;
Право требовать расторжения договора в одностороннем порядке и возмещения убытков, вызванных расторжением договора, в случае, если плательщик ренты не застраховал риск договорной ответственности либо не выполнил обязанность по предоставлению способа обеспечения рентного обязательства, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий, за которые получатель ренты не отвечает.
Нормами закона также предусмотрены и иные права и обязанности плательщика и получателя ренты относительно различных видов (подвидов) договора ренты (см. ниже).
9. В законе предусматривается ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. В указанном случае плательщик уплачивает получателю ренты проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с правилами ст. 395 ГК РФ. Стороны могут установить в договоре иной размер процентов. Обязанность уплаты процентов возникает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты, независимо от наличия или отсутствия вины плательщика ренты.
В качестве гарантии прав получателя ренты в законе урегулирован вопрос ответственности плательщика ренты в случае, если он произведет дальнейшее отчуждение имущества, переданного под выплату ренты. В этом случае обязательства плательщика по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При этом имущество переходит в собственность нового владельца с обременениями. При нарушении договора плательщик ренты, заключивший договор, несет по общему правилу субсидиарную ответственность с новым собственником имущества. Нормами закона или договора может быть предусмотренная солидарная ответственность этих лиц.
10. Закон предусматривает различные правовые последствия случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты для различных договоров ренты. При этом правовое значение имеет тот факт, передано имущество за плату или бесплатно.
Если между сторонами заключен договор постоянной ренты, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты. При этом в случае, если имущество было передано за плату, плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Если стороны заключили договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), то случайная гибель или повреждение имущества не освобождают плательщика ренты от выполнения его обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.
11. Форма договора ренты. Законодатель предъявляет повышенные требования к форме договора ренты в целях защиты прав получателя ренты.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Таким образом, при передаче под выплату ренты движимого имущества необходимым условием является только нотариальное удостоверение. С этого момента договор ренты считается заключенным. В случае несоблюдения указанного требования договор будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Если по договору ренты передается недвижимое имущество, кроме нотариального удостоверения также требуется государственная регистрация.
При этом в государственный реестр вносятся сведения:
О регистрации самого договора ренты;
О регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
Об обременении имущества рентой и залоге в пользу получателя рентных платежей.
В случае если нотариально удостоверенный договор ренты, предусматривающий передачу недвижимого имущества, не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, договор считается незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Таким образом, государственная регистрация договора имеет правовое значение для возникновения обязательственного права: именно с момента регистрации договор считается заключенным.
Судебная практика
Абз. 27 Определения КС РФ от 23.09.2008 N 24-В08-2.
Абз. 23 Определения КС РФ от 23.06.2009 N 5-В09-51.
12. Прекращение договора ренты может произойти по общим основаниям прекращения обязательств, предусмотренных гл. 26 ГК РФ, но при этом необходимо учитывать специфику видов (подвидов) договора ренты. Так как договор ренты является односторонним, речь идет о прекращении обязательства плательщика ренты по выплате рентных платежей.
Договор ренты может быть прекращен соглашением сторон, а также по таким основаниям, как прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, новацией, прощением долга. Но при этом договор ренты не может прекратиться таким распространенным способом прекращения обязательств, как прекращение обязательства исполнением (ст. 408 ГК РФ), так как по договору постоянной ренты обязательства плательщика ренты носят бессрочный характер, а в договоре пожизненной ренты обязательства должны исполняться до момента смерти получателя ренты или признания его умершим в установленном законом порядке. В отношении прекращения договора ренты зачетом в законе прямо устанавливаются ограничения, а именно, зачетом не могут быть прекращены обязательства по выплате пожизненного содержания с иждивением (ст. 411 ГК РФ).
В договоре постоянной ренты обязательство не прекращается в случае смерти гражданина или реорганизации юридического лица, которые являются получателями ренты, так как при этом их права переходят по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 589 ГК РФ).
Наряду с общими основаниями относительно договора ренты законодатель предусматривает специальные основания прекращения договора, например выкуп ренты, который производится по требованию одной из сторон договора.
Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. В отличие от него, выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон.
(А.П. Сергеев)
В договоре постоянной ренты плательщик либо получатель ренты могут требовать выкупа ренты (ст. 592, 593 ГК РФ). В договоре пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) право требовать выкупа ренты имеет только получатель ренты (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ) в случае существенного нарушения обязательств со стороны плательщика.
Также в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) получатель имеет право требовать возврата переданного им имущества (п. 2 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Закон прямо устанавливает, что основанием прекращения договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) является смерть получателя ренты (п. 1 ст. 596, п. 1 ст. 605 ГК РФ). Переход по наследству права на получение рентных платежей не допускается, так как противоречит смыслу указанных договоров.
В предусмотренных законом случаях сторона договора ренты (плательщик или получатель ренты) может в одностороннем порядке требовать прекращения обязательства, или изменения его условий (п. 2 ст. 595 ГК РФ), либо расторжения договора с возмещением убытков (п. 3 ст. 587, п. 1 ст. 599 ГК РФ).
Рента – это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.
Договор ренты является новым для российского гражданского законодательства. Его законодательное закрепление обусловлено переходом к рыночным отношениям.
В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).
Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегдареальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездным и односторонним договорам.
Сторонами договора ренты выступают получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник).
Получателями ренты в договоре пожизненной ренты, в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением, могут быть только граждане. Согласно п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты являются также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты, например при установлении пожизненной ренты одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1,2 ст. 596 ГК).
Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении круга возможныхплательщиков ренты. Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты.
Вопрос о предмете договора ренты является спорным, но общепризнано, что объектом данного договора могут выступать вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя ренты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК). Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку.
Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком рентыобеспечения исполнения его обязательств (залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК).
Аренды!
Согласно норме ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В настоящее время выделяется несколько видов аренды:
Аренда транспортных средств;
Аренда зданий и сооружений;
Аренда предприятий;
Финансовая аренда (лизинг).
К указанным видам договоров применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.
По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным идвусторонним.
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).
В аренду сдают только индивидуально-определенные вещи.
Объектом договора аренды служит как движимое, так и недвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.
Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.).
Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателемможет быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.
В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК).
Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).
В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть как денежным, так и иметь иную материальную форму.
Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК и убытков, причиненных просрочкой платежа.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).
Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК).
В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу(перенаем), если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК).
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).
Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК).
Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц,а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателяв случаях, когда арендатор:
Пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
Существенно ухудшает имущество;
Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).
В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом договора аренды по требованию арендатора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).
3.2. Договор финансовой аренды (лизинга)
Согласно норме ст. 665 ГК по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в данном случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
В кодифицированном гражданском законодательстве России договор финансовой аренды (лизинга) впервые получил закрепление в нормах § 6 гл. 34 ГК. Кроме того, действует Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и значительное количество подзаконных нормативных актов.
Лизинг имеет широкое распространение в международной коммерческой практике. В настоящее время он регулируется Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге, подписанной в Оттаве 28 мая 1988 г. Россия – участник этой Конвенции с 1998 г. (Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге»).
Основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (п. 1 ст. 7 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».
Сторонами в договоре лизинга являются арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель). Как следует из нормы ч. 2 ст. 665 ГК, договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели, поэтому сторонами в нем могут быть лишь субъекты, осуществляющие коммерческую деятельность, в том числе и некоммерческие юридические лица в тех пределах, в которых они могут осуществлять такую деятельность.
Поскольку действующим законодательством договор лизинга отнесен к договорам аренды и сторонами в нем являются юридические лица, форма этого договора должна быть письменной. Договор лизинга недвижимого имущества подлежат государственной регистрации (ст. 609 ГК).
Срок договора лизинга определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК.
Существенными условиями договора лизинга являются условия об объекте лизинга, о продавце этого объекта и об исключительно предпринимательской цели использования объекта лизинга.
Одним из основных признаков, отличающих договор лизинга от иных разновидностей договора аренды, служит обязанность арендодателя купить указанное арендатором имущество у продавца, определенного арендатором (ч. 2 ст. 665 ГК). Однако договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ч. 2 ст. 665 ГК).
Для исполнения договора лизинга характерны некоторые особенности. Так, исполнение данного договора арендодателем начинается с приобретения им указанного арендатором объекта лизинга у выбранного им продавца по договору купли-продажи. При этом арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Сообщение продавцу сведений о лице, которому передается в аренду объект лизинга, необходимо потому, что в силу закона к арендатору (лизингополучателю) переходят права требования по договору купли-продажи. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК).
Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Федеральным законом могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (ст. 19 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»).
Важной обязанностью арендатора (лизингополучателя) является осуществлениелизинговых платежей.
Лизингодателю принадлежат контрольные права. Он имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров.
Это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (получателю ренты) в собственность имущество, а получатель ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты является : реальный, возмездный, двухсторонний.
Формы выплат ренты:
По договору постоянной ренты рента выплачивается в деньгах, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнением работ или оказанием услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
По договору пожизненной ренты рента выплачивается только в деньгах.
По договору пожизненной ренты содержанием с иждивением основной формой выплат является обеспечение потребностей в жилище, питание и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним. Пожизненное содержание может быть заменено выплатой периодических платежей в деньгах.
Субъекты. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установлено.
Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, их доли в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателя ренты.
Форма. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации .
Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является как движимое так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненной ренты с иждивением может быть только недвижимость .
Существенное условие - обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Обязанность получателя ренты:
1. Отчуждение имущества предназначенного под выплату ренты.
2. Риск случайной гибели несет плательщик ренты.
Обязанность плательщика ренты:
1. Выплата ренты
1. Плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество. Только с предварительного согласия получателя ренты.
Виды договора ренты :
1. Постоянная рента - соглашение сторон заключенное бессрочно согласно кот-му одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
2. Пожизненная рента - устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты.
3. Пожизненное содержание гражданина с иждивением - соглашение сторон согласно кот-му одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.
Договор ренты относится к договорам о передаче имущества в собственность. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в иной форме (ч. 1 ст. 731 ГК Украины).
Итак, договор ренты является реальным (считается заключенным с момента передачи имущества в собственность плательщика ренты), односторонним (обязанности возлагаются только на плательщика ренты) и возмездному (действия получателя ренты о передаче в собственность имущества соответствующие обязанности плательщика ренты периодически выплачивать ренту).
Сторонами рентных правоотношений является получатель ренты и плательщик ренты. Ими могут быть как физические, так и юридические лица (ст. 733 ГК Украины).
Получателем ренты является лицо, которое передает другой стороне в собственность имущество по периодической уплате ренты.
Плательщик ренты - это лицо, которое обязуется периодически выплачивать получателю ренту взамен переданного ей в собственность имущества.
Права получателя ренты, а также права и обязанности плательщика ренты могут переходить к их правопреемникам. Кроме того, получатель ренты может уступить свое право требования к плательщику ренты или обязанности по уплате ренты могут перейти к другому лицу.
Предметом договора ренты является имущество (отдельная вещь, совокупность вещей или имущественные права и обязанности), которое передается в собственность плательщика ренты, и сама рента.
Отчуждаемое под выплату ренты имущество может переходить в собственность плательщика за плату, так и безвозмездно (ч. 1 ст. 734 ГК Украины). Таким образом, законодатель разграничивает два вида отчуждения имущества под выплату ренты. При первом из них получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием выплаты ему не только ренты, но и возмещения стоимости переданного имущества, то есть имущество передается в собственность за плату. В этом случае к отношениям сторон относительно передачи имущества применяются общие положения о купле-продаже. При втором - имущество передается в собственность плательщика ренты бесплатно, то есть плательщик ренты обязуется только выплачивать ренту. На подобные отношения распространяются положения о договоре дарения. Однако нормы в отношении договоров купли-продажи и дарения могут применяться, только если это не противоречит существу договора ренты (ч. 2 ст. 734 ГК Украины).
Для обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты ее получателю законом предоставлено право ипотеки на недвижимое имущество - предмет договора ренты (ч. 1 ст. 735 ГК Украины). Кроме того, выплата ренты может быть обеспечена путем установления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения им своих обязанностей по договору ренты (ч. 3 ст. 735 ГК Украины).
Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, но только с согласия получателя ренты. В случае отчуждения недвижимого имущества другому лицу обязанности плательщика ренты переходят к ней (ч. 2 ст. 735 ГК Украины). Кроме того, у получателя ренты остается право залога на такое имущество. Таким образом, плательщик ренты обязан сообщить об этих фактах приобретателя, которому он отчуждает имущество. Кто должен выплачивать получателю ренту при отчуждении движимого имущества (остается обязанность по уплате ренты у плательщика ренты, его обязанности переходят к приобретателю имущества) определяется договоренностью между плательщиком ренты и приобретателем имущества.
Поскольку обязательствам, возникающим на основании договора ренты, присущ длительный характер, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Решение этого вопроса зависит от двух условий (статьи 742, 743 ГК Украины):
1) за плату или безвозмездно передано имущество плательщику ренты;
2) заключен срочный или бессрочный договор ренты.
Если заключен бессрочный договор ренты, то в случае, когда имущество передано безвозмездно, риск случайного уничтожения или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты; если имущество передано за плату, плательщик вправе требовать прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения условий ее выплаты.
Если договор ренты заключен на определенный срок, то в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, плательщик ренты не освобождается от обязанности выплачивать ее до окончания срока выплаты ренты на условиях, установленных договором ренты.
Размер ренты устанавливается сторонами настоящего договора. ГК Украины определяет лишь особенности установления размера ренты при передаче в собственность плательщика ренты денежной суммы: он устанавливается в размере учетной ставки Национального банка Украины и изменяется в соответствии с изменением ее размера. Однако стороны в договоре могут установить больший размер ренты, а также порядок его изменения (ч. 2 ст. 737 ГК Украины).
Если договором ренты не установлены порядок выплаты ренты, то она выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 738 ГК Украины).
Этот договор по договоренности сторон может быть бессрочным или заключенным на определенный срок (ст. 731 ГК Украины).
Согласно ст. 608 ГК Украины обязательство прекращается смертью должника, если оно неразрывно связано с его личностью и в связи с этим не может быть выполнено другим лицом, а смертью кредитора, если оно неразрывно связано с его личностью. Поскольку обязательство по выплате ренты не связано неразрывно с личностью должника или кредитора и может выполняться и другими лицами, то при заключении бессрочного договора срок выплаты ренты не ограничивается сроком жизни или существования сторон.
Договор ренты обязательно заключается в письменной форме. Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты, кроме того, подлежит нотариальному удостоверению (ст. 732 ГК Украины). В случае несоблюдения требования относительно формы договора ренты он является ничтожным, а следовательно, влечет соответствующие правовые последствия, предусмотренные ст. 216,220 ГК Украины.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
1. Общие положения о договоре ренты
1.1 Понятие и юридическая характеристика договора ренты
1.2 Правовое регулирование договора ренты
1.3 Виды договора ренты
2. Элементы договора ренты
2.1 Субъекты договора ренты
2.2 Предмет договора ренты
2.3 Форма и государственная регистрация договора ренты
3. Исполнение договора ренты
3.1 Обязанности плательщика ренты
3.2 Обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты
3.3 Прекращение договора ренты
Заключение
Список используемых источников
Введение
В 1991-1993 гг. в экономической и социальной жизни нашей страны произошли коренные преобразования. Это выразилось в первую очередь в признании Конституцией Российской Федерации (ст. 35) права частной собственности, в переходе к рыночной экономике, в создании свободного рынка товаров, работ и услуг. В свою очередь становление новой демократической России сопровождается небывалым социально-экономическим расслоением общества. Миллионы россиян, неприспособленные к предпринимательской деятельности, и особенно пенсионеры оказались за чертой бедности, даже несмотря на приобретение в собственность жилья.
При недостатке наличных денег, в поисках способа получения дополнительного дохода или приобретения жилья (как бы в рассрочку), граждане все чаще заключали договоры на передачу квартир или другого имущества под выплату денежного или другого содержания, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, но при этом накладывались существенные ограничения, в частности в том, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В связи с массовым появлением в реальной жизни рентных отношений потребность в законодательной регламентации их существенно возросла. Теперь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации впервые, с учетом изучения не только собственного, но и зарубежного опыта, во второй его части появилась глава 33 "Договор ренты", устанавливающая правила, регулирующие отчуждение любого имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты). Таким образом, исчезли ограничения: получателем ренты теперь может быть любой человек, а под выплату ренты можно отдавать любое имущество.
Вообще "рента" - фундаментальное понятие экономической науки, Определения "ренты" содержатся в словарях и энциклопедиях. Наиболее общее определение дано в энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона: "Рента - так называется вообще тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особых преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника - обладание секретом производства или привилегией, для лица какой-нибудь либеральной профессии - талант или выходящее за пределы среднего уровня искусство и т.п.". Таким образом, рента, в широком смысле слова, есть доход, обусловленный разницей между продуктом или ценностью, получаемыми при данных более выгодных и менее выгодных условиях, несмотря на одинаковое количество затраченного труда и капитала. Применительно к гражданскому праву, в современном толковом словаре русского языка под словом "рента" понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.
Следует заметить, что в ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.).
В европейском законодательстве Договор ренты известен со средних веков: обусловлено это двумя причинами: недостатком наличных денег и запретом процентных займов, которые клеймились как ростовщические. Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Приобретатель имущества принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.
Актуальность темы курсовой работы в связи с расширяющимися в повседневной жизни рентными отношениями предопределила цель курсовой работы - по возможности подробно рассмотреть вопросы, касающиеся договора ренты (предмет, стороны, форма, цена, срок, основания прекращения и т.д.), их виды и особенности.
Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач :
Изучить положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся договоров ренты;
Раскрыть содержание договора ренты, его основные элементы и виды, уточнить ответственность сторон;
Выяснить порядок исполнения, основания и правовые последствия расторжения договора ренты;
Рассмотреть соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения договора ренты.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, связанные с договором ренты, сам договор ренты и его виды, правоотношения, возникающие из исследуемого договора, а также судебная практика заключения, изменения и расторжения договора ренты.
Методологическую основу работы составила, в первую очередь, теория права. В работе использованы общие и частные методы исследования, в том числе, диалектический как общенаучный метод познания, исторический, логический, сравнительно-правовой и системного анализа изучаемых явлений и результатов.
В качестве нормативной базы использовались: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, иные нормативно-правовые акты.
1. Общие положения о договоре ренты
1.1 Понятие и юридическая характеристика договора ренты
Понятие договора ренты дано в п.1 ст.583 ГК РФ "По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме".
Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты:
Договор ренты является возмездным, так как плательщик ренты за переданное ему в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, выплачивает последнему ренту;
Договор ренты является реальным, т.е. считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (как и договор дарения). Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Вместе с тем, договор ренты может быть и консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этом случае к отношениям по передаче применяются нормы главы 30 ГК РФ о договоре купли-продажи;
Договор ренты является односторонним (носит односторонне обязывающий характер). После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму; получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. В то же время консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными;
Договор ренты является свободным, т.к. его заключение всецело зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого их названия, является обязательным для одной или обеих сторон. Обязанность заключения договора, как правило, вытекает из соответствующего нормативного или административного акта;
Договор ренты является взаимосогласованным, т.к. их условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре.
Существенными условиями договора ренты являются: предмет, срок, периодичность и размер рентных платежей, права и обязанности его сторон, способ обеспечения обязательств по уплате ренты.
Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей.
Сходство договора ренты с другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.
Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением - и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества Алексеев С.С., "Гражданское право", учебник, М.: Норма, 2012, с.108 .
От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное". Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.
Два примера: 1. Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 1.800.000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 1.000 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10 лет (до его смерти), всего в сумме - 120.000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена. 2. Под выплату ренты передана машина стоимостью 200.000 рублей. Ежемесячный рентный платеж - 1.300 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме - 234.000 рублей. Это на 34.000 рублей больше стоимости машины Зенин И.А., "Гражданское право", учебник для бакалавров, МГУ им. Ломоносова, М.: Юрайт, 2013, с.237 .
Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.
1.2 Правовое регулирование договора ренты
Правовое регулирование договора ренты определяется Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, глава 33 ГК РФ устанавливает правила передачи в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени путем заключения договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. Содержание (или можно сказать - рента) может быть как в виде определенных денежных сумм, прописанных в заключаемом договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни, взятие на иждивение. Все условия изначально прописываются в договоре.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
По договору ренты может передаваться любое движимое и недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте. Но наибольшее распространение в хозяйственной практике получило заключение договоров ренты, по которым передаются недвижимые вещи.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ).
И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле - продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК РФ).
Среди применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК РФ (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и ч. 2 ст. 576 ГК РФ (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами; данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.
Общим для любой разновидности договора ренты является отсутствие ограничений в отношении того, кто может являться плательщиком ренты -
любое физическое или юридическое лицо. В отношении лица, которое может быть получателем ренты, установлен ряд ограничений в зависимости от разновидности договора ренты.
1.3 Виды договора ренты
Глава 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением" выделяет два вида ренты, но три разновидности договора.
Часть 2 ст. 583 ГК РФ этой главы гласит: "По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением". Следовательно, будем рассматривать:
Договор постоянной ренты;
Договор пожизненной ренты и
Договор пожизненного содержания с иждивением.
Указанные виды ренты и договоры, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в плательщике и получателе ренты, форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества, случаях прекращения договора и т.д.
Договор постоянной ренты
Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч.1 ст. 589 ГК РФ).
Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).
Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например, по истечении каждого полугодия или ежемесячно).
Договор пожизненной ренты
По договору пожизненной ренты в соответствии со ст. 596 ГК РФ рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.201 .
В отличие от постоянной, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, а при отсутствии в в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по России (ст. 597 ГК РФ).
С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено договором (ст.ст. 591, 598 ГК РФ).
Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.
Договор пожизненного содержания с иждивением
К заключению договора пожизненного содержания с иждивением, который находит широкое практическое применение, применяются правила о договоре пожизненной ренте.
Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца.
В то же время закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 602 ГК РФ, стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Данное требование закона является императивным (требующим безусловного исполнения), равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации в соответствии с законом или договором.
Договор пожизненного содержания с иждивением распространяется только на определённый вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок); допускает возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах; устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество (распоряжаться им - отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности, сдавать в аренду можно только с предварительного согласия получателя ренты).
Стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты.
2. Элементы договора ренты
2.1 Субъекты договора ренты
Субъектами договора ренты являются получатель ренты и её плательщик.
К получателям постоянной ренты относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.
Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.202 .
Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям
В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.
На передачу прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.
Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Переход прав получателя ренты по договору пожизненной ренты не допускается ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.
В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии.
Заметим, что существуют профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.
Что касается субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением, то он предполагает более тесную личную связь плательщика ренты и её получателя. Последний, находясь на иждивении плательщика ренты, по существу становится как бы членом его семьи. На основе практического и судебного опыта, во избежание или с целью возможности правового разрешения возникающих разногласий и конфликтов, носящих зачастую не правовой, а личностный характер, в договоре следует учитывать это и конкретизировать, расширить, уточнить перечень обязанностей рентоплательщика.
Например, первопричиной требования получателя ренты о расторжении договора нередко является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера.
Возникший спор (например, об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину) может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он в соответствии с законом должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Личностный характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом для вынесения решений не в пользу плательщика ренты Суханов Е.А., "Гражданское право", учебник в 4-х томах, том 3, М.: Эксмо, 2012, с.304 .
2.2 Предмет договора ренты
Предметом договора является то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, и сама рента, которая выплачивается её получателю (рентные платежи).
Имущество может быть любое: движимое и недвижимое (ст. 130 ГК РФ). В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, квартира, жилой дом, дача, гараж, автомобиль и т.п.
Что касается ренты (рентных платежей), то приоритетной формой здесь являются денежные суммы. Стороны свободны выбирать и другие формы: производство работ или оказание услуг, предоставление вещей - эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Сумма денег имеет базовое значение при всех формах ренты и для её выкупа.
Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Цена (денежный эквивалент) не является постоянной: в процессе исполнения договора постоянной ренты она подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.
В отличие от других видов договор пожизненного содержания с иждивением имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.); рента же предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.
2.3 Форма и государственная регистрация договора ренты
Договор ренты непременно должен быть облачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовыми последствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные требования к его форме. По ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительной гарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определенной степенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинность намерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты влечет ничтожность договора ренты.
Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий в населенных пунктах, где отсутствует нотариус.
Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.
ГК РФ предусматривает государственную регистрацию как прав на недвижимость, так и сделок с ней. Речь идет о продаже жилых помещений, предприятий, о дарении и аренде недвижимости, об отчуждении последней под выплату ренты, об аренде предприятия. В то же время по федеральному закону от 30.12.2012 № 302-ФЗ правила о госрегистрации этих сделок не применяются к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Тем самым исключается "двойная" госрегистрация Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.204 .
3. Исполнение договора ренты
3.1 Обязанности плательщика ренты
В обязанности плательщика ренты входит:
а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;
б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;
в) согласовывать с получателем ренты условия договора: размер, способ и сроки выплаты ему ренты; способ обеспечения договора; судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.;
г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ч. 1 ст. 602 ГК РФ).
Ответственность плательщика ренты наступает за ненадлежащее исполнение им договора (в форме уплаты процентов, неустойки, расторжения договора и др.), а также субсидарно, за ненадлежащие выплаты ренты ее получателю лицом, которому он передал в собственность недвижимое имущество, полученное им под ренту (ч. 2 ст. 586 ГК).
3.2 Обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты
В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне, а также обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора.
Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества:
1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
2. При передаче денег или иного движимого имущества способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты: исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом (ст. 329 ГК РФ), либо обязанностью плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств.
Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств, а равно, если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки в судебном порядке (ст. 593 ГК РФ).
По договору ренты основной обязанностью плательщика ренты является обязанность выплатить ренту, получатель же ренты не несёт никаких обязанностей.
3.3 Прекращение договора ренты
рента собственник плательщик имущество
Основания прекращения договора постоянной ренты.
Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК РФ). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.
Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.
Особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю.
Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ч.3 ст.592 ГК РФ).
Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре. В частности, такими случаями могут быть: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п Грудицына Л.Ю., Спектор А.А., "Гражданское право России", учебник для вузов, М.: Юрайт, 2013, с.108 .
Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п.
Основанием прекращения договора пожизненной ренты является смерть ее получателя.
В соответствии со статьей 599 ГК РФ расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию получателя ренты.
Законом предусмотрено, что при существенном нарушении договора получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ч.2 ст. 599 ГК РФ).
При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.
В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Обычно под этим понимается длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение "Гражданское право", учебник, том 2 (под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого), М.: ТК Велби, 2013, с.98 .
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией в другое обязательство (например, в обязательство по выплате пожизненной ренты), прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.
Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты.
Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязанностей плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.
Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ч.2 ст. 605 ГК РФ).
Заключение
Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Гражданским кодексом 1964 года допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания с иждивением нетрудоспособного гражданина. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений. Более или менее подробно рассмотрев договор ренты, его виды, элементы, порядок исполнения и особенности можно подвести краткие итоги и сделать определённые выводы.
Юридически понятие ренты не узаконено. Тем не менее, на основе анализа главы 33 ГК РФ и толковых словарей можно утверждать, что рента - это вид постоянного (регулярного) дохода (может быть в форме содержания), не требующий предпринимательской деятельности и получаемый, как правило, гражданским лицом (или лицами), передавшим свое имущество в пользование другому гражданину (юридическому лицу), обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму (предоставлять услуги) за приобретенную собственность.
Рентные отношения является одной из форм общественных отношений, которые возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты) и которые регулируются нормами гражданского права.
Переход к рынку создал условия для более широкого применения договора ренты, и он получил в Гражданском Кодексе развернутую регламентацию и статус самостоятельного договора с рядом разновидностей.
Имеющиеся противоречия на законодательном уровне должны разрешаться установленным порядком путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ.
Рассматривая судебную практику, можно сделать вывод, что большинство споров возникает по поводу недействительности сделки. Наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным, являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной.
На основании судебной практики необходимо уточнять соответствующие статьи Гражданского кодекса РФ путем конкретизации их требований, особенно в части существенных условий договоров ренты.
Например, представляется целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ следующие уточнения:
1. Во избежание неоднозначного толкования и поскольку пожизненное содержание с иждивением является разновидностью ренты рекомендуется изменить название гл. 33.1 ГК РФ "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" и именовать ее в дальнейшем "Общие положения о ренте".
2. Дополнить пункт 3 статьи 599 ГК РФ в следующей редакции: "Если плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил ему телесные повреждения, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать расторжения договора и возмещения убытков принадлежит наследникам получателя ренты".
1. Список используемых источников
Нормативно-правовые источники
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: (часть 1-я от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) - М.: Эксмо, 2014.
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: (часть 2-я от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред от 28.12.2013). - М.: Эксмо, 2014.
4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об опеке и попечительстве" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)// Российская газета от 30.04.2008 № 94.
5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Российская газета от 30.07.1997 № 145.
6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) - "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009.
Учебники, монографии, брошюры
7. Алексеев С.С. "Гражданское право", учебник, М.: Норма, 2013.
8. Богатырев Ф.О. "Основание и последствия расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты" (Комментарий судебной практики. Выпуск 9 / под ред. К.Б. Ярошенко) - М.: Юридическая литература, 2013.
9. "Гражданское право", том 2, учебник (под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого) - М.: ТК Велби, 2013.
10. "Гражданское право", учебник (под ред. проф. Е.А. Суханова) - М.: Юрайт, 2013.
11. "Гражданское право", учебник (отв.ред. В.П. Мозолин) - М.: Проспект, 2012.
12. "Гражданское право", учебник, 7-е издание, Санкт-Петербургский университет (под ред. Ю.К. Толстого) - Санкт-Петербург: Проспект, 2013.
13. Грудицына Л.Ю., Спектор А.А., "Гражданское право России", учебник для вузов - М.: Юрайт, 2013.
14. Зенин И.А., "Гражданское право", учебник для бакалавров, МГУ им. Ломоносова, М.: Юрайт, 2013.
15. Победоносцев К.П., "Договоры и обязательства; Курс Гражданского права, часть 3", учебник - М.: Проспект, 2013.
16. Сергеев А.П. "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2 - М.: РГ-Пресс, 2012.
17. Суханов Е.А., "Гражданское право", учебник в 4-х томах, том 3, М.: Эксмо, 2012.
Периодические издания
18. Барихин А.Б., Большой юридический энциклопедический словарь, М.: "Книжный мир", 2008.
Электронные ресурсы
19. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2014 по делу N 33-7785. Режим доступа: .
20. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2014 по делу N 33-7019/14. Режим доступа:
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие и общая характеристика договора ренты, возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление собственнику денежного содержания. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением.
курсовая работа , добавлен 24.05.2017
Сущность и понятие ренты. Передача имущества под выплату ренты. Форма и размер ренты, форма договора. Пожизненное содержание с иждивением. Ответственность за просрочку выплаты ренты. Право плательщика бессрочной ренты. Выкупная и постоянная цена ренты.
реферат , добавлен 14.02.2009
Понятие договора ренты и его место в системе обязательственного права. История становления института ренты в Российском и зарубежном праве. Форма и государственная регистрация договора ренты. Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение.
дипломная работа , добавлен 25.11.2010
Случаи отчуждения имущества под выплату ренты. Особенности рентных отношений. Существенные условия договора: предмет, обеспечение исполнения обязательства по выплате. Характеристика постоянной и пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением.
реферат , добавлен 17.12.2010
Общие положения о ренте и пожизненном содержании. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Право плательщика на выкуп постоянной ренты. Расторжение договора пожизненной ренты.
курсовая работа , добавлен 22.01.2011
Правовой механизм регламентации договора ренты. Разновидности договора ренты: проблемы теории и практики. Особенности договора ренты в гражданском праве России. Порядок заключения договора ренты, содержание и ответственность сторон. Виды договора ренты.
дипломная работа , добавлен 13.08.2014
Понятие ренты. Классификация договоров ренты: постоянная и пожизненная. Элементы договора: плательщики и получатели ренты, предмет договора. Права и обязанности субъектов договора, ответственность сторон и прекращение договора постоянной ренты.
курсовая работа , добавлен 21.08.2008
Место договора ренты в системе гражданско-правовых договоров. Предмет договора ренты, его признаки и содержание. Условия договора ренты, его основные виды. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты. Практика применения договора ренты.
курсовая работа , добавлен 16.04.2014
Общее понятие, содержание и цели договора ренты как одного из договоров, направленного на отчуждение имущества. Права и обязанности сторон договора. Виды договора ренты, их характеристика. Основные отличия правового положения сторон договора ренты.
реферат , добавлен 29.11.2011
Общая характеристика договора ренты, индивидуально-определённое имущество как ее объект. Обеспечение выплаты ренты, ее форма и размер. Выкуп постоянной ренты. Особенности и содержание договора пожизненной ренты. Срочный характер действия договора.
