Что необходимо чтобы сдать квартиру в аренду. Как лучше сдать квартиру в аренду — рекомендации хозяевам жилья

Эксперты рынка недвижимости рассказали The Village о том, как сдать квартиру самостоятельно и не ошибиться с выбором жильцов.

Инструкция

На что обратить внимание при сдаче квартиры?

Подготовьте квартиру к сдаче

Для начала посмотрите на квартиру глазами будущих жильцов: оцените, насколько свеж в ней ремонт, проверьте, исправна ли техника и коммуникации. После того как все возможные проблемы устранены, наведите в квартире порядок. На просмотре жильё должно выглядеть опрятно и уютно, что повысит ваши шансы на сдачу квартиру в короткий срок. Не забудьте сделать опись имущества и снять показания счётчиков.

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-недвижимость »: Если речь идёт о квартире класса «эконом» или «комфорт» с выгодной локацией, то для повышения её ликвидности и для сокращения срока экспозиции потребуется проверить состояние и выполнить или обновить ремонт. Есть правило: чтобы аренда такой жилплощади была рентабельна, следует вкладывать в ремонт сумму, не превышающую размер арендной ставки за два-три месяца. Главное - исправность электропроводки, сантехники, бытовой техники. Если до кризиса наличие косметического ремонта, соответствующего статусу квартиры, было способно повысить размер арендной ставки примерно на 5–10 % в экономклассе и на 10–15 % - в бизнес-классе, то сейчас никакие дополнительные преимущества и бонусы не влияют на увеличение стоимости аренды. Они могут лишь сделать объект более привлекательным и спасти его от простоя, а его хозяина - от потери дохода. О стиле по опыту можно сказать, что следует избегать ярко выраженной индивидуальности - лучше придерживаться спокойной классики, которая никого не раздражает и всегда в тренде.

Игорь Калганов, основатель сервиса для аренды и продажи недвижимости «33 слона »: Часто у собственника жилья желание побыстрее сдать квартиру столь сильно, что старые жильцы едва успевают собрать вещи, а новые уже ждут на пороге. Мало кто задумывается, что квартиру стоило бы как следует отмыть, сделать мелкий ремонт, заменить лампочки, подкрасить - в общем, привести в человеческий вид. Каждый раз, попадая на просмотр жилья, я вижу одну и ту же картину: стоит включить воду - брызги во все стороны. Оторванные плинтуса часто так и остаются оторванными, неприбитые полки могут и дальше стоять у стены. Мелочи? Но они влияют на стоимость аренды: неухоженное, неопрятное жилище всегда стоит дешевле. Стоит навести порядок - и ту же самую квартиру можно сдать по другой цене. По нашему опыту, разница составляет 2–3 тысячи рублей в месяц.

К подготовке перед сдачей можно отнести и оформление страхового полиса на квартиру. Так как самая частая причина конфликтов с соседями и последующая денежная яма - затопление или другой ущерб. Мы рекомендуем обязательно застраховать перед сдачей не только квартиру, но и ответственность третьих лиц. Страховой полис стоит небольших денег (около 3 тысяч рублей в год), а покрывает ущерб на миллион.

Разместите объявление

Площадкой для объявления можно выбрать как специализированные сервисы или группы в соцсетях, так и собственный профиль - как правило, кто-то из знакомых оказывается в поиске жилья. Важно задуматься о самом объявлении: в нем желательно указать все параметры (район, размер квартиры, наличие мебели, цену) и возможные ограничения (чтобы, например, хозяин питомца не тратил ни свое, ни ваше время на просмотр квартиры, если вы не готовы пускать арендаторов с животными). Фотографии тоже важны: снимки плохого качества могут испортить впечатление даже от хорошей квартиры.

Игорь Калганов: Мы всегда советуем сделать качественные профессиональные фото квартиры - чем лучше картинка, тем больше у объявления просмотров. Можно обратиться как к фотографу-фрилансеру, так и к специализированному сервису. Не забудьте убрать из кадра личные вещи, игрушки, одежду - интерьер должен быть максимально обезличенным. Тогда, рассматривая объявление, человек может легче оценить интерьер и быстрее принять решение о просмотре. По нашей практике, объявления с хорошими фото сдаются за три-пять дней, в то время как средний срок сдачи жилья в Москве - около 20 дней.

Правильно презентуйте квартиру

На встрече с будущими квартиросъёмщиками попытайтесь представить квартиру так, чтобы её захотелось снять. При этом, конечно, не переусердствуйте: не стоит забывать, что любой обман быстро вскроется, и вам придётся снова искать жильцов.

Оксана Полякова: Практика показывает, что при первой встрече собственники и потенциальные арендаторы находятся в некоторой эйфории, желают создать о себе благоприятное впечатление. Следует вести себя спокойно и по возможности органично, не лукавя: вам придётся общаться с квартирантом долгое время, и, если у вас сразу возникает обоюдное неприятие, лучше отказаться от взаимодействия.

Каждый арендодатель знает, что необходимо показать квартиру в самом выгодном свете. Во-первых, представить именно те достоинства жилплощади, которые интересны конкретным арендаторам. Например, квартиранту с детьми следует рассказать об удобной инфраструктуре (детсад, поликлиника, школа, секции, детские площадки и т. д.), показать, какая светлая квартира, и указать лучшее место для организации занятий школьника. А паре без детей эти подробности совершенно неинтересны, но важно, что есть большая студия-гостиная, где можно принимать гостей. Или жильцы с собакой: они не станут снимать квартиру там, где совершенно нет возможности гулять с питомцем.

Составьте мнение о потенциальных квартиросъёмщиках

Лучше лично познакомиться с теми, кто планирует снимать ваше жильё. Не помешает и поинтересоваться тем, чем занимаются будущие квартиросъёмщики, с кем собираются жить. На этой же встрече можно обсудить правила и условия съёма квартиры.

Игорь Калганов: В Штатах практика поверки жильца привычна и обязательна, у нас же многие не думают о том, каких людей пускают в свой дом. И мы говорим не только о том, что в жильцы может попасться преступник (в России в федеральном розыске находятся больше 100 тысяч человек). Проверить стоит и платёжеспособность арендатора: если он задерживает выплаты по кредитам, вероятность того, что будут проблемы с оплатой за аренду, приближается к 100 %. Правда, самостоятельно такую проверку устроить не получится.

Оксана Полякова: В объявлении можно иногда увидеть приписку «без маленьких детей». Я же, наоборот, очень положительно отношусь к таким квартирантам и совершенно не понимаю, почему присутствие детей в доме пугает некоторых арендодателей. Они боятся, что дети разрисуют обои? Но ведь это пустяки по сравнению с тем, что семья повышает вероятность порядка в доме, а также того, что здесь не будет шумных компаний, что люди не станут расторгать договор раньше срока, скакать по арендным квартирам.

Составьте договор и обговорите все детали

После того как вам понравились жильцы, а им понравилась ваша квартира, можно перейти к составлению договора. О том, как не сделать ошибку и составить его качественно, мы .

Оксана Полякова: Среди арендодателей наблюдается общая тенденция довольно беспечно относиться к ведению документации в период найма. Например, в 60 % случаев они игнорируют составление актов о продлении договора, подписание бланков для дополнительных договорённостей, расписок в получении арендной платы и т. д. Многим кажется, что, выступая за подписание бумаг, они проявляют недоверие ко второй стороне сделки. Другой пример: абсолютное большинство собственников обеспокоено сохранностью имущества в сданных квартирах, при этом только 3 % из них заранее, ещё до подписания договора найма, составляют подробную опись вещей (и, кстати, все эти арендодатели - владельцы дорогостоящих квартир). Как правило, опись ограничивается перечислением крупных предметов бытовой техники и интерьера с пометками «новое» или «бывшее в употреблении». Однако, по статистике нашей компании, причиной 30 % споров и претензий в период найма является именно порча или утеря арендуемого имущества.

В условиях кризиса и высокой конкуренции на рынке аренды (предложение в 1,5 раза превышает спрос) некоторые собственники соглашаются разделить сумму страхового депозита на две, а то и три части: сроки выплаты, как и сроки внесения ежемесячной арендной платы, прописываются в договоре найма жилого помещения. Некоторые владельцы наиболее низколиквидных квартир в неудовлетворительном состоянии или квартир, которые сдаются «под ремонт», соглашаются не взимать залоговую сумму - просто потому, что портить в этом жилище нечего.

Игорь Калганов: Нужно всегда заранее продумывать, к кому обращаться в случае конфликтов и юридических проблем. Бывают форс-мажорные ситуации, когда начинаются выяснения отношений с жильцами - такое всегда происходит неожиданно, и очень часто нет стандартного решения проблемы. Мы, например, сотрудничаем с охранным агентством, и в случае конфликта оно в качестве третьей стороны присоединяется к разговору, чтобы обезопасить собственника. Не раз было, что арендатор, не желающий гасить долг или возмещать ущерб, сразу признавал вину и шёл на попятный, как только понимал, что собственник не оставит ситуацию и ему есть к кому обратиться. У владельца жилья обязательно должен быть номер доверенного юриста, охранного агентства, бухгалтера - своеобразная «тревожная кнопка» на все случаи жизни. Если об этом позаботиться заранее, очень многих проблем удастся избежать.

Как правильно сдать квартиру без посредников? В чем особенности сдачи квартиры в аренду через агентство? Сколько я заработаю, если сдам квартиру или комнату на длительный срок?

Привет всем, кто заглянул на огонёк! На связи эксперт популярного интернет-журнала «ХитёрБобёр» — Денис Кудерин.

Сегодня мы поговорим о том, как грамотно, безопасно и выгодно сдать квартиру. Статья будет полезна всем, у кого имеется дополнительная недвижимость, на которой вы хотите сделать свой небольшой бизнес.

В конце статьи вас ждёт гарантированный бонус – обзор самых надёжных в РФ компаний, которые помогут сдать в аренду жильё на самых выгодных для его владельца условиях.

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

О том, что такое профессиональное , читайте в отдельной статье.

Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях. Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:

Шаг 3. Ищем арендаторов

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Пример

Одна моя знакомая вышла замуж и переехала на квартиру к мужу. Свою «однушку» она решила сдать и к поиску арендаторов подошла основательно. Последовательно ей были отвергнуты около 30 соискателей.

У одних была кошка, другие были слишком молоды и веселы, третьи показались ей недостаточно обеспеченными и т.д. В результате поиск арендаторов затянулся на многие месяцы, а знакомая утратила сон, покой и чуть не поссорилась с новым мужем.

Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.

Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру

Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».

На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.

Шаг 5. Собираем документы

Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.

В обязательный пакет входят:

• паспорт (можно копию);
• свидетельство о праве собственности на жильё;
• квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 6. Заключаем договор

Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.

Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.

В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.

Шаг 7. Получаем предоплату

Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».

Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.

С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт действует в круглосуточном режиме.

4. Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.

Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.

Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.

Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.

3) Инком

Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.

Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.

При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.

Полный спектр услуг на рынке недвижимости. Стаж работы с 1997 года. 8 филиалов в Москве и десятки представительств в других городах РФ. Дополнительные услуги в сфере оценки жилья, консалтинга и аналитики.

Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.

5. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Риск 1. Повреждение имущества

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Риск 2. Субаренда

Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.

Как избежать: лично проверять, кто живёт на квартире.

Риск 3. Проживание большого количества жильцов

Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.

Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.

Риск 4. Противоправные действия арендаторов

Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.

При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.

6. Заключение

Итак, друзья, теперь вы в курсе, что сдать квартиру – не такая уж и простая и безопасная процедура, как может показаться на первый взгляд. Однако если подойти к этому процессу грамотно и с должной подготовкой, на аренде недвижимости можно стабильно зарабатывать.

Команда нашего журнала желает читателям успеха в любых коммерческих начинаниях! Будем признательны за ваши оценки и комментарии к публикации. До встречи!

ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Кто может сдавать квартиру

«Подписывать договор аренды может только собственник. Часто бывают ситуации, когда квартира принадлежит девушке, которая живет за границей, а квартиру сдает ее мать. Это незаконно. Договор должен подписывать либо тот, кто владеет квартирой на праве собственности, либо тот, у кого есть доверенность от собственника на сдачу квартиры в аренду.

Что нужно посмотреть при заключении договора: в первую очередь свидетельство о праве собственности. В идеале можно еще запросить свежую выписку из ЕГРП (государственного реестра, в котором регистрируются права на недвижимость). Однако могут быть ситуации, когда право собственности на квартиру не зарегистрировано в ЕГРП и выписку получить нельзя. Например, если квартира была приобретена до 1998 года. Пугаться в такой ситуации не стоит, просто нужно тщательно проверить другие имеющиеся у собственника документы».

Фотография: www.flickr.com/photos/dysturb

Какие документы нужно оформить

«Как только найдется потенциальный квартиросъемщик, нужно подготовить договор и составить акт приема-передачи квартиры. Нужно сделать опись имущества - либо в договоре, либо в акте - чтобы зафиксировать, что именно находится в квартире и в каком состоянии. Это делается скорее для подстраховки: чтобы не было споров о том, чья это мебель, холодильник или стиральная машина.

Но главное - это договор, где четко прописана арендная плата и прочие условия. Сложного здесь ничего нет. Важно помнить, что в случае если квартиросъемщиком является физическое лицо, то должен заключаться договор найма жилого помещения. Его следует отличать от договора аренды, который заключается только в случае если квартиросъемщиком является юридическое лицо (например, если организация арендует жилье для сотрудников).

По объему договор может быть разным - все зависит от воображения сторон. Он может состоять и из 10 страниц, но я видела и совсем простые договоры на одной-двух страницах. Примеры таких документов можно найти в интернете; неплохие варианты, к примеру, есть - но надо понимать, что это только образцы, которые нельзя слепо копировать. В принципе, даже человек без юридического образования может с этим справиться. Главное - четко понимать, чего вы хотите, и зафиксировать в тексте договоренности сторон, чтобы избежать конфликтов в будущем.

Договор найма жилого помещения не подлежит госрегистрации. Также не требует таковой и договор аренды, который заключается на срок менее года или без указания срока аренды. Если хочется заключить договор на более долгий срок (допустим, на 4–5 лет), то его нужно зарегистрировать в Росреестре».

Как платить налоги

«Уплата налогов - головная боль арендодателя. Арендатора она никак не касается. При этом факт уплаты или неуплаты налогов никак не влияет на судебное разбирательство по поводу, к примеру, просрочки арендной платы. Однако вполне возможно, что если арендодатель захочет подать в суд на арендатора, тот факт, что первый не платил налоги, теоретически может настроить против него судью - но тут уже все от человека зависит.

Налоги нужно платить раз в год. К примеру, если вы сдавали квартиру в 2013 году, то до 30 апреля 2014 года нужно прийти в налоговую и заполнить декларацию. Дело это не самое легкое. В интернете можно найти специальные программы , которые упрощают процесс. Также образцы есть на стендах в самой налоговой, и ее сотрудники помогают в заполнении.

Ставка налога на доходы физлиц (НДФЛ) - 13%. Можно платить и меньше - в случае если вы зарегистрируетесь в качестве индивидуального предпринимателя и будете сдавать квартиру в этом статусе. Стать ИП не очень сложно: регистрация в налоговой займет пять рабочих дней. Также придется заплатить госпошлину (800 р.) и оплатить услуги нотариуса (от 1300 р.).

Нужно учитывать, что выгода от регистрации ИП появится, только если жилец платит вам больше 25000 рублей в месяц. Если же речь идет о сумме в 85000 рублей в месяц, или вы сдаете больше одной квартиры, то выгоднее купить патент (его стоимость - 60000 рублей в год) - тогда налоги будут еще меньше, чем просто при регистрации ИП (подробнее об этих опциях можно прочитать )».

Фотография: www.flickr.com/photos/lucas_fox_luxury_properties_apartments_houses_for_sale_rent_spain

Что угрожает тем, кто сдает квартиру незаконно

«Налоговая не может узнать, что вы сдаете квартиру, если договор не регистрируется в органах Росреестра. Как я уже упоминала, не регистрируются договоры найма жилого помещения, а также аренды на срок меньше года или бессрочные.

Однако даже если договор не регистрируется, это не освобождает от уплаты налогов. Более того, налоговая может узнать о том, что вы ничего не платите, из других источников. Соседи сейчас часто пишут письма в налоговую или жалуются участковому, особенно если вы сдаете квартиру каким-нибудь шумным жильцам и соседям это не нравится. Поэтому краткосрочный договор аренды не панацея.

Неуплата налогов влечет за собой штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы (зависит от умысла нарушителя). Однако ответственность может быть и уголовной, если налоговые органы недополучили более 600000 р. в течение трех финансовых лет. Тут размер штрафа может доходить до 300000 р. В качестве наказания может применяться и лишение свободы до одного года. Если подобное преступление совершено впервые, то можно отделаться полной выплатой суммы недоимки и соответствующих пеней, а также суммы штрафа, который определяет налоговая.

Фотография: www.flickr.com/photos/28361137@N02

Как платить за ЖКХ

«Какие-то арендодатели предпочитают сами оплачивать квитанции: приходят раз в месяц, забирают все платежки и сами их оплачивают, а потом эту сумму требуют с арендатора. Иногда договариваются, что арендатор платит какую-то твердую сумму, а вся коммуналка лежит на собственнике. Можно заставить оплачивать все это арендатора и присылать собственнику сканы платежек - словом, возможны варианты».

Как расторгнуть договор

«Условия, при которых договор можно досрочно расторгнуть, лучше прописать в его тексте. Если в нем ничего про это не написано, то расторгнуть его можно по основаниям, предусмотренным законом. Они различаются в зависимости от того, кто является квартиросъемщиком.

Если квартиросъемщик - физлицо и, соответственно, заключен договор найма жилого помещения, то наниматель может расторгнуть договор без указания причин, уведомив наймодателя за три месяца. По инициативе хозяина квартиры это возможно, только если наниматель нарушает условия договора, например, не уплачивает арендную плату или ухудшает состояние квартиры. Но эта процедура непростая и проходит только через суд.

Если квартиру снимает организация, то договор аренды может быть расторгнут досрочно, только если одна из сторон нарушает его условия. Бессрочный договор аренды можно расторгнуть, предупредив того, кто снимает квартиру, за три месяца до выселения.

В случае когда выселение произошло до конца срока регистрации жильца по месту пребывания, собственник может подать заявление в произвольной форме в ФМС, указав, что с такого-то числа этот человек больше в квартире не проживает».

Владение одновременно несколькими квартирами – постоянное переживание. Необходимо смотреть за состоянием сантехнического оборудования, .

По этим причинам, многие стараются сдать жилое помещение внаем, это и присмотр за ним, и получение дополнительных средств.

Кто может сдавать квартиру

По праву сдавать помещение во временное пользование имеет право только ее владелец, имеющий на руках свидетельство ГРП.

Родственники или близкие приятели проделывать такие действия права не имеют, исключение может составлять, только если на них будет оформлена доверенность, подписанная в нотариальной конторе:

• Если квартира выдана жильцу по соглашению с административными органами, она фактически принадлежит муниципальной организации, передавать в аренду он не имеет законного права. Исключение может быть только в определенных случаях и то, если муниципальная организация выдала ему на такие действия подписанное разрешение.
• Если же в сдаваемом помещении, кроме собственника, прописаны иные лица, то они должны дать свое письменное согласие. Такие же действия должны быть выполнены, если арендуется отдельная комната (имеется в виду коммунальное жилье, т.е. где кухня, санитарная комната являются общими).
• В случае прописки в этом жилье несовершеннолетнего ребенка, дополнительно потребуется одобрение органов опеки. При этом нужно будет доказать, что права ребенка не будут ущемлены и условия для проживания у него будут не хуже, чем были раньше.
• Если у квартиры сразу несколько собственников, то разрешения в письменном виде должны быть от каждого. В таком случае можно подписать доверенность у нотариуса и сдачу жилья поручить одному из них.

Если не выполнять эти рекомендации, то регистрацию в Росреестре можно оформить более чем на 1 год. Однако, на практике, многие сдают свои квартиры, так называемо, серым способом, т. е. без регистрации определенных органов. В случае судебных разбирательств, ничего доказать не получится, устный договор будет считаться ничтожным.

Подготовка к сдаче

Подготовительные работы в квартире перед сдачей ее внаем, напрямую зависят от того, какие цели преследует арендодатель, что он хочет получить от ее аренды.

Если хочется получить больше денежных средств, то состояние квартиры должно иметь соответствующий вид.

Необходимо будет выполнить качественный ремонт, заменить сантехнику, установить хорошую мебель. От таких условий полностью зависит цена.

Если у хозяина нет возможности выставить новую мебель и сделать хороший ремонт, то лучшим вариантом будет сдать квартиру пустой. Тем более что многие семьи предпочитают заезжать в съемные жилые помещения только со своими предметами обихода.

Определение стоимости аренды

Цена за арендное помещение напрямую зависит от некоторых факторов:

• Месторасположение жилого дома (отдаленность от объектов социального назначения, школ, детских садов, остановок общественного транспорта).
• Состояние (мебель, ремонт и т.д.).

Совет! Перед тем как найти квартирантов, нужно обзвонить риелторов и узнать, какие у них расценки на аналогичные квартиры. Следует заметить, что расценки у компаний значительно разнятся, поэтому звонков стоит совершить как можно больше. Исходя из этого, определить среднюю стоимость.

Поиск квартиранта

Как правило, поиск квартирантов проблема довольно сложная. Здесь нет никакой гарантии, что он будет оплачивать обговоренные суммы, сохранит обстановку, не устроит в помещении незаконных мероприятий (торговля наркотиками, притоны и т.д.).

На этот случай существует несколько советов:

• Сдавать жилье через агентства. Риелторы предложат множество вариантов, и, при отдельной оплате, предоставят определенные гарантии.
• Можно подать объявления в СМИ , на ТВ в бегущую строку, в интернет.
• Поискать арендаторов через своих родственников или знакомых. Это является лучшим вариантам: ведь человек, порекомендованный своими знакомыми, не захочет подводить их, в случае неприятных ситуаций, его всегда можно будет разыскать.
• Сдавать жилье своим же родственникам. В этом случае большой выгоды арендодатель не получит, зато он будет полностью уверен в сохранности и в том, что счета будут всегда оплачены.

Важно! В случае передачи во временное пользование жилья незнакомому человеку нет никакой гарантии, что оно будет в полной сохранности. Поэтому одним из лучших вариантов будет исследование его на предмет законности. При наличии знакомых, работающих в полиции, проверить его на наличие судимости, административных правонарушений. Можно проверить информацию о нем в открытых информационных источниках в интернете.

Процесс передачи квартиры

Собственнику нужно лично передать свое жилое помещение квартиранту. При этом рекомендуется выполнить некоторые действия, которые впоследствии заставят съемщика более ответственно отнестись к чужому имуществу:

• Во избежание непредвиденных поломок и нюансов, следует рассказать о том, как и что работает в помещении (к примеру, сантехника, бытовые приборы и т.д.).
• Чтобы не получилось неприятных ситуаций по возникшей задолженности за коммунальные услуги , совместно снять показания с приборов учета воды, счетчика электроэнергии.
• Перед тем как передать ключи, сделать фотографические снимки всех комнат, кухни и сантехнического узла. Это обяжет нанимателя хорошо относиться к чужому имуществу.
• По возможности познакомить нового жильца с соседями , которым оставить свой номер телефона на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

Оформление договора

При составлении договора в самостоятельном порядке обязательно нужно указать период, на который передается помещение внаем и размер оплаты. Можно составить соглашение, где очень подробно расписать все нюансы.

Особенности оформления

При оформлении договорного соглашения, необходимо указать множество деталей, во избежание возникновения непредвиденных ситуаций, а именно:

• Дата и место заключения.
• Полные персональные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
• Описание объекта (метраж, адрес, техническое состояние, наличие мебели, качество сантехники, наличие телефона и интернета и т.д.).
• Подтверждение собственности (ссылка на свидетельство).
• Ежемесячная оплата (цена, указание, кто будет оплачивать коммунальные платежи).
• Форма расчета и день выплат.
• Срок.
• Перечень лиц , кто будет проживать.
• Условия, по которым договор, может быть прерван по инициативе одной их сторон.

Образец

По причине того, что договорные отношения касаются двух сторон, права и обязанности имеют как арендодатель, так и арендатор. В случае нарушения каких-либо пунктов (несвоевременная оплата, ущемление прав и т.д.), виновной стороне придется нести ответственность.

Бланк заполняется как от руки, так в печатной форме.

Регистрация договора найма

Если заключен на срок меньше чем на 1 год, то его можно не регистрировать в Росреестре.

Если же он оформляется больше чем на год, то сделку необходимо зарегистрировать. Этот момент имеет свои плюсы и минусы.

Недостаток в том, что собственнику придется готовить большой пакет документации, оплачивать госпошлину за это действие , теряя при этом свои финансы и драгоценное время. Кроме этого, информация о дополнительных доходах в обязательном порядке попадет в налоговую службу.

Но, оформляя сделку, арендодатель получает некоторые гарантии.

Многие собственники в последнее время пытаются заключать договора на небольшой срок. В этом случае, информация не доходит до налоговиков и, следовательно, дополнительного денежного сбора вносить не нужно.

Встречаются случаи, когда арендодателям в оформлении может быть отказано. Ими являются:

• Жилое помещение не числится на учете по кадастру.
• Существует документ, заключенный немного ранее, по такой же площади.
• Для регистрации предоставлен не весь список требуемых бумаг.
• Соглашение имеет грубые нарушения закона.
• Иные причины.

Расторжение договора

Причины для расторжения должны быть оговорены в самом документе.

В одностороннем порядке договорные отношения могут быть разорваны в следующих ситуациях:

• При длительном сроке, арендатор не вносит плату на протяжении 6 месяцев. При краткосрочном – срок неуплаты составляет 2 месяца.
• Нанимателем был нанесен урон имуществу арендодателя.
• Квартирантами жилье используется не по прямому назначению , нарушают общественный правопорядок, часто (по халатности) затапливают нижних соседей и т.д.

Расторжение договора может произойти и в судебном порядке. Истцом может быть как собственник, так и наниматель. Причиной может служить негодное состояние для нахождения либо признание жилья аварийным.

В случае несогласия квартиранта с разрывом договора по желанию собственника, он может обжаловать такое решение в суде.

Если договор оформлялся на длительное время, суд может дать время одной из сторон для устранения замечаний, либо предоставить отсрочку по выплате долга сроком на 1 год.

Сдача квартиры через агентство

Сдать место для проживания можно через агентство недвижимости. Однако сразу же совет: фирма должна иметь положительные отзывы, состоять на учете в регистрационных органах, иметь свой юридический адрес. Необходимо проверить все нюансы, прежде чем обратиться в фирму, это предотвратит контактов с мошенниками.

При заключении договорных отношений с агентством, необходимо учитывать следующие моменты:

• Договор заключается только с собственником.
• Должны быть в полном объеме расписаны услуги агентства: кто будет показывать объект, проводить рекламные действия и т.д.
• Указывается стоимость услуг, и как они будут выплачены.
• Записывается срок, на который заключаются договорные отношения.
• Отмечается, какая будет ответственность при нарушении соглашения.
• Указываются условия, при которых может быть расторгнут договор.

Совет! Прежде чем подписать контракт с агентством, следует взять один экземпляр и проконсультироваться с действующим юристом. Он поможет найти в нем подводные камни и поможет не совершить ошибок.

Если человек впервые решил сдать свою квартиру внаем, ему необходимо быть крайне осторожным:

• Существует риск того, что попадутся недобросовестные квартиранты. Еще полбеды, если они приведут в негодность предметы обихода. В случае если они окажутся связанные с криминалом, то хозяину жилья придется быть посетителем полицейских участков, что само по себе, довольно неприятно.
• Нужно всегда заключать соглашение аренды помещения, во избежание возникновения неприятных ситуаций. Арендатор может съехать раньше времени, вывезти мебель, не заплатить за квартиру. Поэтому не нужно экономить на денежных средствах, а заключить официальный документ.
• Следует помнить о том, что при наличии по соседству круглосуточных магазинов , общепитов, детских садов и школ, квартиру сдать намного проще, чем ту, которая размещена на окраине города.
• В случае если жилье сдается самостоятельно, без посредников, хозяину следует лично переговорить с потенциальным квартирантом. Выяснить у него все интересующие подробности, первое впечатление о человеке, не всегда оказывается обманчивым. Далее попросить его представить документы, а в идеале, с ксерокопиями. Если человек отказывается выполнить требования, то лучше на начальном этапе отказаться от сделок с ним.
• При нахождении квартирантов, попросить живущих рядом соседей звонить по каждому произошедшему инциденту. Для этого оставить им свой телефон (сотовый и домашний). С аналогичной просьбой обратиться и в управляющую компанию, объяснив им ситуацию и также оставить координаты.