У такой операции с недвижимостью, как покупка дома с земельным участком, имеются свои подводные камни. Чтобы удачно завершить сделку, лучше обратиться к опытному юристу, который сможет заняться оформлением участка.
Одной из частых ошибок является пренебрежение двумя важными правилами: это проверка права на землю и права на сам объект недвижимости. Нужно проследить, чтобы эти два права были заверены и зарегистрированы.
Иногда происходит так, что у продавца нет права собственности на землю, но он имеет право пожизненного наследуемого дарения, либо собственник зарегистрировал только землю, но не имеет права на постройки. В этих случаях вы в дальнейшем можете столкнуться с проблемами, которые смогут решиться только лишь в судебном порядке.
Если вы решаетесь приобрести дом по доверенности, обязательно проверьте все документы у нотариуса, так как участились случаи с мошенничеством в данном направлении. Обязательно найти человека, который составил эту доверенность и уточнить о том, что собственность выставлена на продажу.
Перечень необходимых документов
Обязательными при покупке дома и земельного участка являются правоустанавливающие документы на недвижимость. К таким документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или акт приёмной комиссии о приёме в эксплуатацию законченного объекта (если дом был построен непосредственно продавцом). Однако существуют и другие жизненные обстоятельства, после которых человек вступает в право собственности. Именно поэтому перечень документов может расширяться. Список могут дополнить следующие документы:
- договор купли-продажи, дарения или мены;
- свидетельство о вступлении в право наследства, к которому прилагается свидетельство о государственной регистрации;
- технический паспорт домовладения, в котором фиксируется общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
В обязательном порядке следует проверить, чтобы земля, на которой построен дом, являлась фактическим имуществом продавца, а не только верно оформленной. Она обязательно должна быть в праве собственности. Помимо этого, стоит помнить, что земля должна быть приватизированной. Соблюдение этих пунктов гарантирует вам отсутствие лишних проблем при покупке дома.
При продаже частного дома на этапе заключения договора со стороны продавца должны быть представлены определенные документы. Выясним, какие справки нужны для проведения юридически чистой сделки в 2019 году.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Совершая сделку купли-продажи дома, стороны могут сталкиваться с несколькими рисками, тем более если речь идет о доме с земельным участком.
Дело в том, что каждый объект недвижимого имущества граждане должны регистрировать в отдельности. Вот и получается, что необходимо готовить не один пакет справок.
Решаясь на приобретение дома, покупателю необходимо быть внимательным, чтобы не попасть в неприятности. Ведь бывают случаи, когда лицом утрачивается право собственника.
Что нужно знать
Порядок совершения сделки купли-продажи дома такой:
| Сначала продавец решает, каким способом провести имущества | При помощи или самостоятельно |
| Производится оценка недвижимости | Привлекают профессионального оценщика или устанавливают свою цену, предварительно ознакомившись с аналогичными предложениями на рынке. Учитывают месторасположение дома, наличие инфраструктуры, экологические нюансы, состояние объекта и т. д |
| Стоит найти покупателя | — |
| Покупатель осматривает недвижимость | И проводятся переговоры |
| Составляется | Оно не обязательно, но может предоставить дополнительные гарантии того, что стороны не сорвут сделку и не будут нарушать ранее установленных договоренностей |
| Собираются все необходимые документы | Для совершения сделки |
| Оформляется основной договор | В 3 экземплярах |
| Готовится акт |
Основные понятия
Действующие нормативы
К примеру, об отсутствии необходимости госрегистрации договора купли-продажи объекта недвижимости сказано в , что был принят 30 декабря 2012 года.
При рассмотрении данной темы стоит руководствоваться также , .
Какие документы нужны, чтобы продать частный дом
Все справки необходимо собрать сторонам заблаговременно, чтобы можно было совершить сделку максимально быстро. Поэтому стоит понимать, какие документы нужны для продажи частного дома и земли.
Общий список
Необходимо наличие таких документов:
- правоустанавливающих и правоудостоверяющих справок на дом;
- на объект;
- из ;
- письменного согласия всех жильцов, что прописаны в помещении (должно быть установлено обязательство выписки из дома в определенный срок);
- справки, что подтвердит отсутствие долга по налоговым платежам;
- на земельный участок или уведомление о том, что сведения в кадастровом органе отсутствуют.
Если есть такая необходимость, представляется и:
Стороны могут составить предварительный договор. В таком случае в нем отражают все существенные условия, которые должны быть выполнены продавцом и покупателем неукоснительно.
Прописывается, когда стороны должны заключить . Когда дом будет передан покупателю, необходимо будет зарегистрировать права собственности.
Для этого нужно будет подать регистратору:
- правоустанавливающую документацию на дом и участок;
- соглашение купли-продажи;
- образец кадастрового паспорта или технический план, а также кадастровая выписка на земельный участок;
- согласие супруга с нотариальным заверением;
- разрешение органа опеки;
- паспорта заявителей.
Какие стоит проверить
И получится, что после покупки дома новый владелец не сможет распоряжаться земельным участком. Да и дальнейшее распоряжение имуществом станет проблемным.
Могут встречаться и такие ситуации – покупатели решают купить объект, заключая , на котором дом находится.
А так как здание не оформлялось и не регистрировалось, оно считается самовольной постройкой, которую не удастся зарегистрировать.
В результате придется обращаться в суд и долгие годы разбираться в этом вопросе. Нередко сделка купли-продажи проводится мошенниками.
К примеру, дом продается по поддельным . Проверяйте, действителен ли такой документ. Для этого стоит отправиться к нотариусу, да и просто поинтересоваться, существует ли доверитель.
Что еще продавец должен показать:
- Свидетельство о госрегистрации прав собственности на здание.
- Акт приемочной комиссии о том, что объект введен в эксплуатацию, если недвижимость строилась продавцом.
- Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах наследника и иные правоустанавливающие справки.
- Техпаспорт на дом и участок, выданный областным БТИ по местонахождению недвижимости.
- , чтобы увериться в отсутствии .
- Правоустанавливающие документы дадут уверенность в том, что и дом и участок находится в собственности продавца.
- Кадастровый паспорт.
Чтобы перестраховаться, покупателю стоит помнить о таких нюансах:
| Лучше заключить 2 отдельных соглашения | Купли-продажи дома и участка. Так вы будете уверены в том, что землю не перепродадут третьему лицу, и сделку, по которой приобретено дом, не признают недействительной |
| Пересматривайте соответствие площади участка по документам | Размеры наделов, что предъявляются. Так можно определить, не продается ли вам участок, что получен путем самозахвата. Если возникнут вопросы относительно площади, лучше отказаться от совершения сделки |
| Проверяйте, соответствует ли государственный акт | На землю участку, что вам предложили |
| Нужно проверить | Нет ли межевого спора с соседом |
| Проверяйте, нет ли | На дом |
| Лучше проверить, как ранее проведено и оформлено ли сделки с домом | Выясните, не совершена ли продажа лицами, что не имели на такие действия полномочий |
| Важно обратить внимание на наличие документов не только на дом, но и на инженерные системы | Желательно наличие всех сертификатов, инструкция, гарантийных талонов, схем разводом коммуникаций. Ведь, не зная расположения труб и проводки, трудно будет устранять поломки в будущем |
| Нужно проверить, не проведено | Ли самовольную |
Возникающие нюансы
При продаже частного дома возникают нюансы, которых нет при совершении сделки с помещением в многоквартирном доме.
К примеру, как быть с участком, который имеет свой и принадлежит продавцу как отдельный объект?
Задаются также вопросы относительно привлечения при купле-продаже.
С земельным участком
Опишем, какие проблемы возникают при совершении покупки:
Дать уверенность в том, что сделка совершается максимально чисто и не несет рисков, может такая документация:
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- свидетельство, что подтвердит право собственности на землю.
Но важно проверять, подлинны ли такие документы. Свидетельство должно выдаваться представителями Росреестра . Сам документ должен иметь герб РФ.
При совершении сделки важно получить отказ или согласие на продажу. Совладельцы имеют преимущественное право помещения.
Если же такого желания не возникает, тогда стоит получить отказ, который оформлен в нотариальной конторе.
Предложение выкупить часть помещения продавец должен направлять в виде заказного письма с уведомлением.
Если этого не сделать, можно позже столкнуться с очередной неприятностью – совладелец подаст иск в судебный орган, чтобы признать сделку купли-продажи незаконной.
Видео: покупка дома
Могут возникать такие нюансы – вы решаете продать свою часть дома, но не имеете свидетельства о праве собственности (оно лежит у второго владельца).
Решение – обратиться в уполномоченный орган для получения дубликата свидетельства или выписки из . Так вы сможете собрать необходимые справки для совершения сделки.
Бывает, что установлены ограничения на какие-либо сделки с долями помещения, к примеру, по договору цессии.
Стоит оговорить и ситуацию, когда все владельцы дома соглашаются на продажу. В таком случае может составляться:
По материнскому капиталу
Материнский капитал может быть использован для покупки недвижимости, о чем говорится в ст. 10 .
Как только малышу исполнится 3 года, родители могу купить дом с привлечением таких средств в любое время. Если малышу нет 3 лет, придется оформлять .
Оплата за дом может производиться:
- средствами материнского капитала с доплатами из своих средств;
- средствами только материнского капитала;
- кредитными средствами, когда маткапитал вносится в качестве первого взноса или им погашается задолженность.
Особенность – получатель на момент заключения соглашения не имеет полной суммы, чтобы заплатить за жилье.
Чтобы средства были переведены на счет продавца, покупатель после заключения договора должен отправиться в ПФ России, собрав ряд справок:
- заявление в ПФ России , в котором попросить направить средства продавцу после регистрации сделки в Росреестре или заключения соглашения;
- удостоверение личности обладателя сертификата;
- и удостоверение личности супруга, который является участником сделки;
- обязательство оформить жилье в собственность каждого члена семьи;
- образец соглашения купли-продажи;
- СНИЛС;
- свидетельство о госрегистрации прав собственника на недвижимость или выписка из ЕГРН.
В течение полугода после покупки дома стоит исполнить нотариальное обязательство по оформлению жилого объекта в общую собственность.
Отличие только в том, что новый владелец получит два : на землю и на дом.
Операции по одновременной продажи дома и участка земли имеют отличительные особенности.
Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.
В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации. Она возможна, если:
- недвижимость расположена на участках земли, предназначенных для подсобного хозяйства;
- дома, изначально построенные на земле, выделенной для индивидуальной постройки.
Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.
Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.
Важно помнить, что продавец должен иметь , то есть, постройка должна быть внесенной в реестр . Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.
По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.
Последствия продажи только дома (без участка под ним)
Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.
Однако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие , поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка
.
Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная . Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.
Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом . Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.
Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):
- земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
- продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.
Если собственник продал только дом, не попадая под действие этих двух пунктов, договор считается незаключенным.
В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и .
Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.
Видео: Как купить земельный участок или дом?
В видеосюжете разбирается вопрос получения кредита на приобретение загородной недвижимости: жилых и садовых домов с участками, отдельных земельных участков. Рассказывается об условиях кредитования в данной сфере, а также нюансы заключения договора ипотеки.
Пользование и распоряжение объектами недвижимого имущества происходит в рамках действующих норм и положений российского законодательства. С землей можно проводить сделки по отчуждению, заключать в отношении участков различные соглашения, а также использовать наделы в качестве залогового имущества.
Несколько иначе дело обстоит с пользованием жильем, расположенным на участке. В связи с этим сегодня мы расскажем, какие документы нужны для продажи с земельным участком, а также в каком порядке оформляется купчая и какие формальности должны быть соблюдены при проведении сделки по купле-продаже дома с землей.
Несмотря на то, что порядок продажи жилого помещения и земли предусмотрен законодательно и требует соблюдения строжайших правил, необходимо принимать во внимание ряд нюансов, возникающих в ходе таких мероприятий.
Следует выделить такие особенности:
- Поскольку дом и надел — это единое целое и общий объект имущества, продажа их осуществляется одновременно, кроме случаев, являющихся исключением из правил.
- Реализация имущества (каждого наименования) происходит в рамках одного договора.
- Во время проведения сделки документы требуются для каждого объекта отдельно.
Несмотря на общий исход сделки, бумаги нужны и на дом, и на землю, включая правоустанавливающие документы. Это означает, что регистрация имущества проводилась по отдельности. Вполне возможно, что при составлении купчей необходимо будет получить новые формы на каждый из объектов.
Документы, необходимые на стадии подготовки сделки
Все бумаги, которые могут потребоваться во время проведения сделки купли-продажи, условно можно поделить на несколько групп. Самыми первыми готовятся следующие бумаги:
- акт о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт на дом – выдается после января 2017 года;
- паспорта всех владельцев недвижимого имущества.
Лицам, регистрирующим право на землю или дом до июля 2016 года, обменивать имеющееся свидетельство на новую справку не нужно. Замена будет выполнена при дальнейшем переоформлении прав на землю или постройку. Если в помещении прописаны дети или они являются владельцами, то для подготовки и оформления договора может потребоваться разрешение опекунского совета. Разрешение выдается, если ребенок получает другую собственность.
Какие бумаги нужны для реализации жилого строения и земли?
Какие бумаги нужны для реализации жилого строения и земли?
Список обязательных документов, которые могут потребоваться для проведения подобной сделки, приведены в ФЗ № 218. Данный федеральный акт устанавливает общие условия регистрации прав на разные виды недвижимости. Бумаги нужны для подачи в Росреестр, чтобы подтвердить и получить право владения имуществом. Во время процедуры могут потребоваться следующие бумаги:
- Стандартное заявление от участников сделки для выполнения последующей регистрации прав.
- Купчая на постройку и земельный массив, подписанная каждым из участников.
- Квитанцию об уплате госпошлины за проведение регистрации.
Дополнительные бумаги
При отчуждении долевой собственности соглашение нужно заверить в нотариате и только после этого передать для регистрации в Росреестр. Если это условие не выполнено, то в регистрации документа будет отказано. Госпошлина составляет не меньше 2 тыс. рублей, и квитанция, подтверждающая ее уплату, передается в оригинале.
Когда в сделке участие принимает представитель одной из сторон, в пакет документации обязательно должна войти доверенность, оформленная и заверенная у нотариуса. Особое внимание следует уделить наличию обременения на земельный участок или дом и указать их в общем соглашении. В этом поможет специальная справка, полученная в Росреестре. При выполнении перечисленных требований можно будет рассчитывать на благоприятный исход.
Особенности, возникающие при реализации жилой постройки
Исходя из отдельных положений гражданского законодательства, в ходе продажи жилья будут нужны дополнительные бумаги. В частности, речь идет о продаже дачи или построек на садовом участке. Оформление права собственности на такие объекты имеет некоторые особенности, поскольку возводились они без получения разрешения на строительство. Чтобы выполнить все необходимые действия, следует придерживаться стандартного алгоритма, а именно:
- Провести межевание и установить границы надела.
- Поставить землю под объектом на учет в Госкадастре.
- Обратиться в Росреестр для регистрации прав.
- Получить выписку из ЕГРН.
Данная процедура является обязательной, чтобы в дальнейшем реализовать землю и постройку по всем правилам и без противоречий действующему законодательству.
Нововведения последних лет
До конца прошлого года оформление выполнялось на основании специальной декларации на объект, оформляемой владельцем. К сожалению, часто возникали ошибки и имели место технические неточности. По этой причине начиная с 2017 года для регистрации следует обращаться к кадастровому инженеру и заказывать межевой план надела. После оформления выписки из ЕГРН в службе Росреестра можно проводить все разрешенные законом операции с землей в общем порядке.
Следует отметить, что с марта 2019 года будут введены ограничения на проведение любых сделок с недвижимым имуществом, не поставленным на кадастровый учет.
Заключение
Чтобы продать строение и земельный надел, стоит заранее позаботиться о подготовке необходимой документации. На каждом этапе сделки нужны отдельные бумаги, включая межевой план или кадастровый паспорт. Данное требование прописано в федеральном законодательстве и должно соблюдаться гражданами неукоснительно.
