Порядок определения долей собственности. Порядок определения доли в праве общей собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарий к Ст. 245 ГК РФ

1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.

Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.

Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права на обязательную долю в наследстве при наследовании по завещанию (ст. 1149 ГК), — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону. Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК). В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.

Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений. Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).

2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей. Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.

Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома. Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.

3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств. По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел. Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием). Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.

По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.

Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.

Библиографическое описание:

Нестеров А.К. Оценка доли в квартире [Электронный ресурс] // Образовательная энциклопедия сайт

Особенности доли в квартире, как объекта недвижимости, с точки зрения законодательства и владения долей.

Признаки доли в квартире

Доля в квартире обладает рядом характерных признаков.

• Это не обособленное жилое помещение;
• Доля не облает натуральными признаками: это не определенная комната или определенное количество квадратных метров в общей квартире, находящейся в долевой собственности;
• Это часть права владения квартирой, т.е. обособленным помещением в многоквартирном доме;
• Владение долей в квартире осуществляется наравне или в пропорции с другими совладельцами квартиры.

Кратко охарактеризуем, как в законодательстве трактуется квартира.

В современных условиях система взаимоотношений между множеством субъектов, выражает их цели, экономические интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов имущественных отношений, возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости, как обособленных объектов имущественных отношений.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке" .

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, "к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении" .

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации определяет квартиру, как один из видов жилого помещения, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельным входом и представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме.

Доля в квартире, как объект оценки

Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) . Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.

Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:

• квартира унаследована несколькими наследниками;
• квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
• квартира была разделена супругами.

Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.

При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.

При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.

Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:

• владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
• владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
• в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.

Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.

Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.

Оценка рыночной стоимости доли в квартире

Оценка стоимости доли в квартире необходима в ситуациях при совершении сделки купли-продажи, разделе имущества, залоговых отношениях и т.п. В процессе оценки стоимости доли в квартире выявляется рыночная цена объекта недвижимости, что и является основной целью собственников.

Определение стоимости доли в квартире необходимо не только для проведения сделок купли-продажи или расчета ее залоговой стоимости, но и для оценки имущественного положения ее владельца. Для владельца особое значение имеет систематическая осведомленность по вопросам, которые предопределяются результатами определения стоимости доли в квартире.

Для определения стоимости доли в квартире наиболее приемлем .

Характеристика объекта оценки

В качестве объекта оценки выступает 1/2 доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

В таблице 1 приведены сведения об объекте оценки.

Таблица 1 Сведения об объекте оценки

	Параметр	Описание
	Объект оценки	1/2 доля в праве на 1-комнатную квартиру.
		Общая площадь: 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.
	Детализация площади	Жилая комната: 20 кв. м. Кухня: 8,2 кв. м Ванная: 2,3 кв. м Туалет: 1,5 кв. м Коридор: 4 кв. м
		Квартира находится в 16-этажном доме на 10 этаже. Дом панельный. Год постройки 2012. Дом видимых повреждений не имеет. Коммуникации: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Имеется лифт, мусоропровод. Лестничная клетка и подъезд в хорошем состоянии, дверь подъезда оборудована домофоном.
	Характеристика квартиры	Высота потолков 2,8 м, количество балконов 1, балкон застеклен, окна и балкон выходят во двор. Отделка пола: линолеум и кафельная плитка. Отделка стен и потолка: обои и водоэмульсионная краска. Оконные рамы пластиковые. Межкомнатные двери отсутствуют. Входная дверь железная. Квартира не имеет повреждений, возникших в результате залива водой, воздействия огня и т.п. Общее состояние квартиры: хорошее, ремонт не требуется.
	Характеристика территории, прилегающей к дому	Состояние хорошее. Двор оборудован детской площадкой, покрыт асфальтом, с участками зеленых насаждений. Имеется уличное освещение, автостоянка, подземный гараж, пешеходная зона, велосипедная зона.
	Год последнего капитального ремонта здания	Капитальный ремонт не проводился.
	Текущее использование	Квартира используется в качестве жилья.
	Оборудование	Сантехническое оборудование на кухне, в ванной и туалете. Газовая плита. Сетевые коммуникации подведены. Кондиционер.

Цели оценки: оценить стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности.

Право долевой собственности принадлежит:

1. 1/2 доли в праве – гражданке Ивановой Марии Сергеевне, 1985 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
2. 1/ доли в праве – гражданке Ивановой Светлане Сергеевне, 1986 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

Владельцы квартиры, находящейся в долевой собственности, состоят в родстве и являются родными сестрами.

Проведение оценки рыночной стоимости доли в квартире

Технология оценки рыночной стоимости доли в квартире на практике предполагает следующую последовательность:

• заключение договора на проведение оценки с оценочной компанией или иной организацией, которая будет проводить оценку, включая задание на оценку и согласование параметров объекта оценки;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценочных действий, обработка данных для определения рыночной стоимости объекта оценки;
• выбор подхода и метода оценки стоимости доли в квартире, осуществление необходимых расчетов;
• согласование результатов оценки и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• подготовка пакета документов с результатами оценки.

Параметры объекта оценки включают в себя:

• 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности двух родных сестер;
• общая площадь квартиры 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.;
• квартира расположена на 10 этаже 16-этажного дома по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

В рамках анализа информации необходимой для проведения оценочных действий был проведен первичный анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир. По итогам проведенного анализа было установлено, что диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.

Примеры реальных цен предложений, действовавших в момент проведения оценки 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, на аналогичные квартиры, расположенные в районе объекта оценки:

• 5260000 руб. за 1-комнатную квартиру 32,2 кв. м
• 5030000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
• 5445000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,4 кв. м
• 5717000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,6 кв. м
• 5150000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве, представлены в таблице 2.

Таблица 2. Факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве

		Параметры
	Местоположение	Административный округ, район, близость к объектам деловой и социальной активности, рекреационным зонам.
	Транспортная доступность	Удаленность от станции метро, развитость общественного транспорта.
	Тип окружающей застройки и плотность	Тип застройки: промышленная, жилая, смешанная. Плотность застройки: плотная, средняя, разреженная.
		Панельный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный
	Этажность дома	Квартиры в домах большей этажности стоят дороже при прочих равных условиях.
	Технического состояние жилого здания	Новое, ремонт не требуется, необходим текущий ремонт, необходим выборочный капитальный ремонт, необходим комплексный капитальный ремонт, ветхое.
	Этаж расположения квартиры.	Первый этаж, последний этаж, между первым и последним этажом.
	Жилая площадь квартиры.	Чем больше жилая площадь, тем выше стоимость.
	Площадь кухни	Чем больше площадь кухни, тем выше стоимость
	Общая площадь квартиры	Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях.
	Класс отделки	Отсутствует, простая, улучшенная, дизайнерский ремонт
	Состояние отделки	Отсутствует, требует замены, не требует замены, требуется косметический ремонт
	Наличие балкона, лоджии.	Наличие таких помещений увеличивает стоимость квартиры при прочих равных условиях.
	Расположение окон квартиры	Окна выходят на улицу, окна выходят во двор, окна выходят на две или несколько сторон дома.
	Наличие или отсутствие имущества, не связанного с квартирой	Если квартира продается с мебелью, бытовой техникой, сантехникой, иным оборудованием, то ее стоимость может быть выше при прочих равных условиях

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должно соответствовать критериям:

• физически и финансово осуществимо,
• юридически значимо и возможно,
• целесообразно финансово.

Применительно к доле в квартире ряд возможных вариантов использования данным критериям не соответствует, в частности, доля в квартире не может быть сдана в аренду, использована для осуществления хозяйственной деятельности, а также иные аналогичные варианты, требующие использования квартиры целиком.

Типичные варианты использования объектов недвижимости с учетом критериев эффективного использования:

1. Снос улучшений.
2. Реконструкция, обновление, капитальный ремонт.
3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Для доли в квартире невозможно произведение сноса улучшений, реконструкции, обновления и т.п. действий.

Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.

Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить – данные варианты использования соответствуют критериям эффективного использования объекта оценки в рамках продолжения использования в том состоянии, в каком объект оценки находится сейчас.

В таблице 3 приведено обоснование выбора подхода и метода оценки.

Таблица 3. Обоснование выбора подхода и метода оценки

	Обоснование
Затратный подход	ФСО № 7 рекомендует применять затратный подход для оценки объектов недвижимости, объектов капитального строительства, но не их частей, в том числе жилых и нежилых помещений. Квартира, в которой оценивается 1/2 доля права владения, является лишь небольшой составной частью здания. Следовательно, оценка стоимости затратным подходом не будет корректной.
Доходный подход	Доходный подход нецелесообразно использовать при оценке доли в квартире, так как оцениваемая квартира не используется и не предназначена для извлечения дохода. Следовательно, оценка 1/2 доли права владения квартирой даст заведомо более низкую стоимость, чем цена реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами.
Сравнительный подход	Исходя из цели оценки, параметров объекта оценки, совокупности доступной информации, для оценки 1/2 доли права владения квартирой наиболее целесообразным является использование сравнительного подхода. Объем сделок купли-продажи квартир в Москве достаточно большой, что позволяет использовать данный подход. Для проведения оценки целесообразно применить метод сделок и использовать качественное сравнение цен.

Использование метода сделок и качественного сравнения цен для оценки доли в квартире также подкреплено следующими факторами:

1. Оценка основывается на доступной рыночной информации из открытых источников.
2. Сравнительный анализ проводится на основе достоверной и доступной информации о предложениях по продаже сходных объектов недвижимости, аналогичных квартире в которой оценивается 1/2 доля владения.
3. Структура информации позволяет проводить сравнительный анализ непосредственно.

Оценка объекта недвижимости путем сравнительного подхода и методом сделок включает следующие этапы:

1. Выбор единицы сравнения.
2. Сравнительный анализ объекта оценки и аналогичных объектов.
3. Корректировка значения единицы сравнения для аналогичных объектов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и аналогичных объектов по данному элементу сравнения.
4. Обеспечение согласованности результирующего расчета значения выбранной для оценки единицы сравнения.

В качестве единицы сравнения выбран удельный показатель – стоимость 1 кв. м. Это обусловлено следующими факторами:

1. Непосредственное использование выбранной единицы сравнения на рынке недвижимости:

1. данная единица является общепринятой,
2. используется при продаже всех объектов жилой недвижимости,
3. применяется повсеместно.

2. Другие единицы сравнения могут носить субъективный либо совокупный характер.

3. Цена всей квартиры использоваться не может, так как площадь разных квартир разная.

4. Использование в качестве единицы сравнения стоимости 1 кв. м позволяет опираться на имеющуюся информацию для расчета и проводить сравнение, так как известна общая площадь для объекта оценки и для аналогичных объектов.

Выбранные для сравнения аналогичные объекты недвижимости приведены в таблице 4.

Информация об аналогах объекта оценки получена из открытых источников в сети Интернет с помощью сервиса realty.yandex.ru

Выбор аналогичных объектов осуществлен в районе нахождения объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), стоимость 1 кв. м выбранных аналогичных объектов соответствует диапазону стоимости 1 кв. м в данном районе.

Таблица 4. Выбранные аналогичные объекты

	Описание
Объект оценки	1-комнатная квартира. г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. м. Владыкино 12 мин. пешком. 10/16, панельный дом. 36/20/8,2 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м

При оценке стоимости оцениваемой квартиры учитывается, что публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец может предоставить покупателю в ходе торга. Соответствующая поправка делается на основе результатов опубликованных исследований , в которых для жилых квартир размер рекомендуемой поправки для коэффициента торга составляет 7%.

В таблице 5 приведены результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга.

Таблица 5. Результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга для целей сравнения

	Описание			Коррекция цены	Общая площадь	Стоимость 1 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 13к1. м. Владыкино, 20 мин. пешком. 2/9, панельный дом. 32,2/21,8/5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 16/25 м. Владыкино, 18 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 36/19/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 48к2 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 32/19/5,5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, улица Комдива Орлова, 6 м. Владыкино, 13 мин. пешком. 7/9, кирпичный дом. 32/21/5,5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 5 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 3/12, панельный дом. 41/21/8 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 9 м. Владыкино, 23 мин. пешком. 8/12, панельный дом. 39/21/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Отрадная улица, 16А м. Владыкино, 23 мин. пешком. 7/9, панельный дом. 33/19/6 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 9/16, панельный дом. 35,4/21/8 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 3/16, панельный дом. 35,6/22/7 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 15/16, панельный дом. 38,4/25/7 кв. м

При выборе аналогичных объектов в районе нахождения оцениваемой квартире абсолютно одинаковых аналогов выявить не удалось, однако выбранные аналогичные объекты обладают достаточной степенью идентичности, поэтому представляется возможным осуществить корректировку по различиям.

В рамках сравнительного подхода применение метода сделок позволяет использовать качественное сравнение цен. Корректировка по различиям в этом случае производится путем сравнения объекта оценки с выбранными аналогичными объектами по свойствам. Корректировка по различиям производится следующим образом:

1. Объект оценки сравнивается с аналогами по свойствам с указанием направления корректировки в большую или меньшую сторону исходя из сущности сравниваемого свойства объекта оценки и аналогичного объекта.
2. Результирующая корректировка по различиям определяется исходя из направления большинства выявленных корректировок.
3. Распределение аналогов объекта оценки по ранжиру определяет диапазон рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемой квартиры.

Корректировка по различиям производится только в отношении стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости, следовательно:

• если сравниваемый аналог лучше оцениваемого объекта направление корректировки отрицательное,
• если сравниваемый аналог хуже оцениваемого объекта направление корректировки положительное,
• если они одинаковы – направление корректировки отсутствует.

Такой комплексный подход при использовании метода сделок и качественного сравнения цен позволяет дополнительно к наиболее весомым факторам определения стоимости 1 кв. м учесть менее значимые факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве.

В таблице 6 приведены результаты анализа и корректировки аналогов.

Таблица 6. Корректировка аналогов по различиям

	Удаленность от метро, мин. пешком	Транспорт	Тип застройки и плотность	Тип дома и год постройки	Этажность дома	Этаж квартиры	Состояние здания
Объект оценки		Очень хорошо	Жилая разреженная	Панельный 2012
		Очень хорошо	Жилая плотная	Панельный 1966			Ремонт не требуется
			Жилая средняя	Панельный 1966			Ремонт не требуется
		Очень хорошо	Жилая плотная	Кирпичный 1960			Текущий ремонт
		Очень хорошо	Жилая плотная	Кирпичный 1961			Текущий ремонт
		Очень хорошо	Жилая разреженная	Панельный 1966			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Кирпичный 1962			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1979			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1980			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1978			Текущий ремонт
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓
	Общая площадь	Жилая площадь	Площадь кухни	Класс отделки	Состояние отделки	Наличие балкона	Расположение окон
Объект оценки				Улучшенный	Не требует замены
					Требует замены
				Евроремонт ↓	Не требует замены
					Требуется косметич. ремонт
				Улучшенный	Не требует замены
				Улучшенный	Не требует замены
					Требует замены
					Требует замены
					Требуется косметич. ремонт
					Требуется косметич. ремонт
				Отсутствует	Отсутствует
					Требуется косметич. ремонт
				Улучшенная	Не требует замены		На две стороны ↓

Результирующая корректировка только для аналогичного объекта №12 оказалась понижающей, для остальных результирующая корректировка повышающая.

При распределении аналогов объекта оценки по ранжиру необходимо учесть следующие аспекты:

• для проведения анализа было отобрано 12 аналогичных объектов недвижимости,
• расчет стоимости 1 кв. м была сделан с учетом коррекции цены с поправкой на торг,
• распределение стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости достаточно равномерно,
• корректировка аналогов по различиям показала наличие у большинства аналогичных объектов значительного количества менее значимых факторов, увеличивающих стоимость в большей степени, чем наиболее весомые факторы определения стоимости, следовательно, стоимость аналогов была существенно завышена.

С учетом данных аспектов, распределение аналогов объекта оценки по ранжиру с учетом результирующей корректировки представлено в таблице 7.

Соответственно, рыночная стоимость 1 кв. м площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 143047–144925 руб.

Учитывая узость расчетного диапазона стоимости, на основе полученных данных при оценке сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен можно определить рыночную стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире, рассчитав средне арифметическое величин границ расчетного диапазона. Отсюда, рыночная стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире составит:

(143047 + 144925) / 2 = 143986 руб. за 1 кв. м

Рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:

143986 * 36 = 5 183 496 руб.

Следовательно, полученное значение можно использовать для оценки рыночной стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру:

5 183 496 / 2 = 2 591 748 руб.

Данное значение будет являться справедливым и отвечать рыночной стоимости в следующих случаях:

• владельцы, являющиеся родными сестрами, решают продать квартиру, которой они владеют в долевой собственности, тогда, продав квартиру за 5 183 496 руб., каждая из сестер вправе рассчитывать на получение половины суммы – 2 591 748 руб.
• одна из сестер решит подарить или завещать свою долю в квартире, тогда в оценочных целях и для отражения в документах можно руководствоваться полученным значением рыночной стоимости 1/2 доли в квартире – 2 591 748 руб.

В случае, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире, тогда как в планы другой сестры не входит продажа ее доли, тогда полученное значение необходимо скорректировать, так как при продаже долей в квартирах рыночная стоимость 1 кв. м площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв. м в аналогичной "целой" квартире. Необходимость коррекции стоимости в сторону снижения обусловлена тем, что, приобретая долю в квартире, покупатель получает в свое владение не индивидуальное жилье, а вариант совместного проживания, следовательно, очевидны дополнительные неудобства и риски. Поэтому очевидно, что доля в квартире стоит дешевле в пересчете на 1 кв. м площади, чем аналогичные квартиры, которые продаются на рынке целиком.

При оценке рыночной стоимости 1 кв. м площади, приходящейся на оцениваемую долю в квартире, размер рекомендуемой поправки для долевого коэффициента стоимости 1 кв. м в "целой" квартире составляет 35% .

Таким образом, уменьшая ранее полученную рыночную стоимость 1 кв. м в рассматриваемой квартире на долевой коэффициент стоимости, определим рыночную стоимость 1 кв. м с учетом того, что оценивается не вся квартира, а только 1/2 доля в праве владения. Тогда рыночная стоимость 1 кв. м составит:

143986 – 143986 * 0,35 = 93 591 руб.

Рыночная стоимость 1/2 доли в квартире (18 кв. м) составит:

93591 * 18 = 1 684 638 руб.

Полученное значение может использоваться при продаже 1/2 доли в квартире, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире. При этом приоритетным правом покупки по объявленной цене будет обладать другая сестра, также являющаяся владельцем рассматриваемой квартиры.

Результаты оценки

При проведении оценки рыночной стоимости 1/2 доли в квартире использовался сравнительный подход с применением метода сделок и качественного сравнения цен. Использование данного подхода обосновано объективными причинами и условиями.

Результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости 1/2 доли в праве на рассматриваемую квартиру.

Результаты оценки:

• диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.
• стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры без учета долевого коэффициента стоимости составляет 143 986 руб., что соответствует диапазону среднерыночных значений для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года.
• полученная в результате проведенной оценки стоимость 1 кв. м соответствует рыночным условиям.
• стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры с учетом долевого коэффициента стоимости составляет 93 591 руб.

Таким образом, полученное значение рыночной стоимости 1/2 доли в однокомнатной квартире составляет 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.

Выводы

Определение рыночной стоимости доли в квартире включает оценку текущей стоимости и возможной цены продажи при заключении сделки на открытом рынке. Оценка рыночной стоимости доли в квартире производится путем расчета стоимости с использованием апробированных методик для получения максимально достоверных результатов.

Рыночная стоимость доли в квартире – объективный показатель, используемый при заключении сделок купли-продажи и совершении иных гражданско-правовых действий, предполагающих использование оценочной стоимости данного объекта имущественных отношений.

При определении рыночной стоимости доли в квартире объектом оценки выступает ценность данного объекта недвижимости в стоимостном выражении. Цель оценки рыночной стоимости доли в квартире заключается в том, чтобы оценить стоимость доли в праве владения квартирой, находящейся в долевой собственности. При этом в результате оценки рыночной стоимости доли в квартире определяется стоимость доли при продаже квартиры "целиком" и при продаже только доли в праве владения квартирой.

Произведена оценка рыночной стоимости 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. Оценка рыночной стоимости была произведена сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен. Для целей проведения оценки были отобраны предложения о продаже 12 аналогичных квартир в районе объекта оценки. В результате проведенных расчетов с помощью метода сделок и качественного сравнения цен была определена рыночная стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру – 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)".
4. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
5. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
6. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)
7. Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 384 с.
8. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
9. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
10. Круглякова В.М., Мищенко В.Я., Борисов А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2012.
11. Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. – 384 с.
12. Оценка стоимости имущества / под ред. И.В. Косоруковой. – М.: Синергия, 2012. – 736 с.
13. Справочник оценщика недвижимости. Том 1 Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под редакцией Л.А. Лейфер. – Н. Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014.
14. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов реализации гражданами права общей собственности - совместное владение имуществом, а также долевое. Какова специфика каждого из них? Какие источники норм регулируют соответствующие правоотношения граждан? Имеет ли значение специфика имущества, которое находится в общей собственности?

Что такое общая собственность?

Согласно 244-й статье ГК РФ, общая собственность - это некоторое имущество, которым владеют двое и более лиц. Ее объектом может быть в том числе и недвижимость. Есть общая долевая собственность и совместная. В первом случае собственники разделяют имущество в фиксированных долях. Во втором объект общей собственности - неразделенный.

В некоторых случаях общая долевая и совместная собственность определяются, исходя из положений закона. Так, например, имущество супругов или же участников крестьянского хозяйства определяется законом как совместное. При этом владельцы могут договориться между собой о том, чтобы поделить собственность и закрепить это решение, если это возможно, в установленном законом порядке.

Долевая собственность

Рассмотрим подробнее специфику такой категории, как общая долевая собственность. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в фиксированных долях, но также возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.

Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за содержание активов.

Общая долевая собственность выражается в дробях или процентах. Касательно определения соответствующих цифр в 245-й статье ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если иное не предполагает закон, договор или практика взаимоотношений между собственниками.

Величина долей может корректироваться в силу появления новых владельцев, а также модернизации имущества, ведущая роль в которой принадлежит конкретному собственнику, и это может быть доказано. При этом если соответствующее улучшение недвижимости может быть тем или иным образом отделено, то человек, обеспечивший его, может приобрести в законном порядке право собственности на него, не увеличивая долю в основном активе.

Право общей долевой собственности реализуется каждым из владельцев имущества в силу согласия всех остальных собственников. Если же соответствующего типа консенсус не удается установить, то споры подлежат решению в судебном порядке. В некоторых случаях, как отмечают юристы, суд может содействовать разрешению споров также и в области распоряжения совместным имуществом.

Продажа общей долевой собственности имеет ряд особенностей. Так, например, если кто-либо из владельцев решит продать свою долю, то другие собственники имеют право приобрести ее в преимущественном порядке. Таковы положения 250-й статьи ГК РФ. Но только если речь не идет о продаже посредством публичных торгов. Если один из владельцев нарушит это правило, то другие собственники могут обжаловать результаты сделки через суд.

Выше мы отметили, что каждый из собственников, владеющий имуществом в долях, вправе рассчитывать на доход от коммерческого использования активов. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Распределение доходов от общей собственности

Собственник, согласно положениям 248-й статье ГК РФ, таким образом, имеет право на пропорциональное распределение любых доходов от использования имущества, которое находится в совместном владении - если иное не оговорено соглашениями между совладельцами. При этом, если человек получает соответствующего типа доход, то он также обязан уплачивать налог на него в аналогичных пропорциях, нести издержки, связанные с содержанием имущества и обеспечением его функциональности.

Раздел и выдел

Рассмотрим механизмы, отражающие прекращение общей долевой собственности. Таковых в российской практике два - раздел и выдел.

Если речь идет о разделе, то в рамках данного механизма общая собственность прекращается в отношении всех владельцев имущества. В свою очередь, выдел из общей долевой собственности подразумевает, что из владения выходит только один человек. Законом предусмотрены самые разные основания для осуществления обеих процедур. Так, например, раздел общей долевой собственности или выдел могут быть проведены исходя из взаимного согласиях всех владельцев. Другой вариант - в силу судебного решения. Также выдел возможен по факту требования со стороны кредиторов при взыскании.

В 252-й статье ГК РФ сказано, что раздел, или же выдел, должны осуществляться в натуральном выражении, если это возможно и не противоречит нормам закона. Однако если соответствующая процедура не может быть реализована, то собственник, который должен получить свою часть имущества как результат раздела или выдела, вправе рассчитывать на денежную компенсацию. В ряде случаев данный механизм приводится в действие на основе судебного решения. Получив компенсацию, человек прекращает участвовать в совместном владении имуществом.

Совместная собственность

Изучив то, что такое общая долевая собственность, рассмотрим специфику совместного владения. Его отличительная особенность в том, что хозяева осуществляют солидарное управление имуществом, нет каких-либо долей. Вместе с тем владельцы вправе договориться о некоторых разграничениях в пользовании собственностью. Так или иначе, распоряжаться имуществом кто-то из собственников может, согласовав свои намерения с другими владельцами. При этом заключать сделки, предмет которых - распоряжение соответствующими активами, может любой собственник. Если, однако, он не согласует свои действия с другими владельцами, то заключенный договор может быть признан недействительным в суде.

Раздел и выдел

В принципе, правила для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом схожи с теми, что включает в себя право общей долевой собственности. Однако непосредственно перед проведением соответствующих процедур владельцы должны совместными усилиями определить величину долей для каждого. Если им не удается сделать это посредством договоренности, решать вопрос предстоит в суде.

Совместная собственность супругов

Совместная собственность граждан, состоящих в браке, имеет свою специфику. Она отражена в 256 статье ГК РФ. Там сказано, что совместным признается имущество, которое нажито супругами после регистрации брака, но в том случае, если иные условия не оговорены в брачном договоре. То есть соответствующего типа контракт может выглядеть как договор общей долевой собственности, отражающий разделение имущества, например, квартиры, в таких-то пропорциях.

Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

Совместная собственность фермеров

Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров - совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых - совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

Практика распоряжения долями: процедура продажи

Если группой лиц установлена общая долевая собственность на квартиру, то каким образом каждый из них может распоряжаться имуществом на практике? Возьмем один из наиболее распространенных сценариев - продажу жилья.

Если речь идет о том, чтобы продать квартиру полностью, то необходимо согласие всех владельцев. То же самое требуется и в случае, если, к примеру, человек желает передать недвижимость в залог. Не имеет значения, сколько человек согласны - даже если один против, то сделка не может быть осуществлена.

При этом, как отмечают юристы, даже суд не вправе принудить человека дать согласие на то, чтобы жилье, в котором у него есть доля, было продано. Вместе с тем общая долевая собственность на квартиру предполагает, что человек вправе распоряжаться своей частью во владении так, как хочет. Правда, в этом случае могут возникнуть сложности с определением фактической натуральной доли. Какие здесь могут быть сценарии?

В случае если долевая собственность установлена в отношении однокомнатной квартиры, на практике выдел соответствующей части, как отмечают юристы, осуществить затруднительно. Однако если присутствует общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир, то соответствующая процедура, в свою очередь, вполне реальна. Особенно если, например, количество комнат в нем пропорционально числу собственников. Таким образом, недвижимость, с точки зрения практической реализации процедуры продажи доли, должна быть делимой.

В ряде случаев при выделе части недвижимости допустимо привлечение компетентных специалистов, готовых осуществить корректное разделение жилплощади. Другой механизм - обращение в суд. Как правило, по итогам подобных слушаний собственник получает некоторое количество квадратных метров в тех частях квартиры, которые с эксплуатационной точки зрения отражают полноценный комфорт проживания в ней. В некоторых случаях суд может, например, отдать человеку целую комнату и одновременно наделить его правом пользоваться в совместном порядке ванной, кухней, прихожей.

Как мы уже отметили выше, преимущественное право на приобретение выдела имеют другие владельцы квартиры. При этом участник общей долевой собственности должен предупредить о своем намерении продать долю других владельцев в письменном виде, после чего ждать месяц их решения. При этом цена фактической продажи должна быть той же, что озвучена на момент предоставления совладельцам соответствующего документа. Если человек захочет продать свою долю в квартире дешевле, то он должен еще раз предложить другим владельцам ее выкупить.

Если человек продаст свою долю в квартире третьим лицам, не предложив выкупить ее совладельцам, то соответствующая сделка может быть оспорена в суде. В результате собственник будет обязан вернуть денежные средства покупателю, вновь обретя право владения своей долей взамен.

Практика распоряжения долями: аренда

Другой сценарий, который может встречаться на практике - предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

Конечно, недовольные совладельцы могут также обратиться в суд. Однако даже если они выиграют дело, то соответствующее решение будет действовать, как отмечают некоторые юристы, только в отношении конкретной группы лиц, которые вселились в помещение по отдельно взятому договору аренды. Если один из владельцев квартиры заключит новый договор аренды, то для выселения тех, кто получил право на проживание в квартире в порядке, противоречащем закону, нужно будет еще раз обращаться в суд. Поэтому подобная мера, как отмечают многие юристы, часто не имеет практической значимости.

Общая собственность на землю

Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет - земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.

По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности - если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.

Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект - неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности - если в законе не указано иное - подлежит корректному распределению в натуральном виде.

Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение - рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

Эта правовая норма, таким образом, относится к категории диспозитивных. Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» присутствовало положение, согласно которому общее имущество фермеров - долевое, если только нет единогласного решения участников объединения о переводе его в совместное владение. То есть мы наблюдаем некоторую эволюцию законодательства в данной области.

Нечаев В. Л., доцент, к. э.н.
Ракова Н. В., профессиональный оценщик,
гендиректор ООО "АФЦ"

Правоотношения долевой собственности, как на весь объект недвижимости, так и на его часть, возникает на основании многостороннего договора купли-продажи недвижимости (продавец и несколько покупателей) или договора о совместной деятельности (простого товарищества).

Участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей (продавать, дарить, отдавать в залог, завещать и т. д.). Согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости. Однако в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Важно отметить, что продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.

На реализацию преимущественного права покупки недвижимости законодатель отвел один 1 месяц. При отказе остальных участников общей долевой собственности от осуществления указанного права в течение месяца со дня извещения о продаже, либо принятия извещения, либо при отсутствии их ответа в течение указанного срока (что равносильно отказу), продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу.

Доли могут быть равными, в других размерах, которые в обязательном порядке должны быть определены в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности. Здесь следует отметить, что здание или его часть (помещение) являются объектом недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле этого слова. Это объясняется тем, что здание (часть здания), прошедшее технический учет и техническую инвентаризацию, состоит из комнат конкретного расположения и метража по экспликациям и поэтажным планам БТИ, т. е. рассматривается как имущество в гражданско-правовом смысле. В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество (здание, часть здания) является не имуществом, а имущественным правом. Здание, часть здания может быть предметом купли-продажи, аренды, так как должно иметь, в соответствии с требованиями статей 554 и 607 ГК РФ, индивидуально-определенные признаки (адрес, вид объекта, нумерация помещений, комнат, площадь по данным БТИ, целевое назначение). В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право, так как не может иметь индивидуально-определенных признаков, позволяющих ее отделить от доли другого участника.

Следует отметить, что создание долевой собственности сопряжено с некоторыми ограничениями в области владения, пользования и распоряжения долями: в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе указывается только размер доли (например, 1/2, 1/3 и т. д.), не определяя площадь части здания, помещения, приходящуюся на размер доли.

C р < C н = C об. * D (1)

где С р и С н - соответственно рыночная и номинальная стоимость доли, руб.;
С об. - оценочная стоимость объекта в целом без учета долевой собственности, руб.;
D - размер доли в собственности на объект недвижимости, долей ед..

Обесценение долевой собственности можно рассматривать как проявление внешнего (экономического) износа, обусловленное влиянием следующих факторов:

• неудобства, дополнительные издержки и потери времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей собственности;
• усложненный порядок отчуждения права собственности;
• дополнительные затраты времени и денежных средств, необходимые в случае выдела доли собственности в натуре.

Соответственно, для определения величины обесценения долевой собственности могут использоваться те же методы, что и для внешнего износа. Наибольший практический интерес представляют, во-первых, прямая оценка снижения доходности долевой собственности, и, во-вторых, метод анализа степени использования ценообразующего фактора.

Прямая оценка снижения доходности долевой собственности предполагает спецификацию и оценку дополнительных издержек и потерь, возникающих у владельца долевой собственности. Необходимая для этого информация может быть получена в результате анализа структуры затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. При этом учитываются не только фактические эксплуатационные расходы, но и прирост физического износа (величину отложенного ремонта) объекта недвижимости. Отдельно определяются потери, обусловленные пониженной ликвидностью объекта в случае его последующей продажи.

В тех случаях, когда проведение детального анализа обесценения долевой собственности невозможно или нецелесообразно, влияние внешнего износа на рыночную стоимость доли может быть оценено с помощью известной формулы Чилтона :

C р. / С н = D m ,

Y =1- C р. /С н =1- D m , (2)

где D - размер доли собственности, долей ед.;
m - коэффициент торможения Чилтона;
Y - уровень внешнего износа (обесценения) доли собственности.

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью доли и её размером как ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов Чилтона, равный 0,6-0,8. В основном используется среднее значение коэффициента Чилтона на уровне 0,7. Если D=1, то величина обесценения Y=0. Расчетные значения уровня внешнего износа (обесценения) долевой собственности в зависимости от размера доли для различных m<1 приведены на рис.1.

Формула (2) соответствует аналитической функции, обладающей следующими свойствами:

Таблица 1. Свойства функции внешнего износа Y

Анализ свойств функции (1) показывает, что её вид удовлетворяет логическим требованиям, предъявляемым к расчету показателей внешнего износа. Абсолютные (приросты) и относительные (индексы) показатели изменения уровня внешнего износа (Y) убывают по гиперболической зависимости по мере увеличения доли в собственности (D).

Рис.1. Зависимость уровня обесценения долевой собственности (Y) от размера доли при различных значениях коэффициента торможения (m)

Как видно из табл. 1, коэффициент Чилтона (m) равен коэффициенту эластичности, который показывает насколько % увеличится относительная стоимость доли (по отношению к номиналу) при росте на 1 % размера самой доли. Поскольку увеличение размера доли не приводит к одновременному пропорциональному изменению всех элементов затрат на содержание объекта недвижимости (часть из них не зависит от размеров доли), увеличение стоимости доли будет отставать от роста ее размера. Например, m=0,7 означает, что при увеличении размера доли на 1% ее рыночная стоимость возрастет на 0,7 %.

Для офисной и торговой недвижимости, а также объектов коммунального назначения уровень затрат на содержание зданий (по отношению к общим расходам по эксплуатации) находится в диапазоне 65-75%, который соответствует наиболее распространенному значению коэффициента торможения 0,7.

Таблица 2. Показатели затрат на содержание объектов различного назначения

Здравствуйте!
Существует ли судебная практика по вопросам определения компенсации за доли в общей долевой собственности. Например, необходимо определить стоимость ¼ доли в праве общей долевой собственности, равна ли она ¼ от рыночной стоимости данной квартиры.
Возможно, подскажите мне, где можно подробнее познакомиться с этой темой. Буду рада и ссылкам на законы.
Заранее спасибо

Основные принципы и подходы определения рыночной стоимости имущества установлены в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" .

В Разделе III. Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)") (в редакции от 22.10.2010), закреплены подходы к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО № 1).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО № 1).

Определенные и исключительные подходы и методы определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости не названы ни в законе "Об оценочной деятельности в РФ ", ни в ФСО № 1. Оценщик вправе сам определить метод оценки в рамках применения каждого из подходов.

Для определения стоимости недвижимого имущества (доли в праве на него) обычно применяется сравнительный подход. Как правило, не возникает сложностей при поиске объекта, сходного объекту оценки.

Затратный же или доходный подход при определении рыночной стоимости недвижимого имущества либо не применяется в российской практике, либо применяется редко.

Варианты определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости

1. Оценка объекта в целом , определение стоимости доли пропорционально рыночной цене объекта.

Например, объект - нежилое помещение, площадью 100 кв. м. Доля в праве на него - 1/4.
Оценщик, используя сравнительный подход, может определить стоимость всего объекта и разделить полученную величину на 4. То есть придя к заключению о стоимости объекта в 1 миллион рублей, оценщик сделает вывод о стоимости доли равной 250 000 рублей.

2. Оценка доли в праве

Когда речь идет об оценке незначительной доли, которую невозможно выделить в натуре, более логичным, на наш взгляд, будет не оценка объекта в целом с последующим делением полученной величины на знаменатель дроби, а сравнение с аналогами объекта оценки - доли. Необходимо использовать информацию о цене по которой совершались сделки по отчуждению объектов (долей в праве) сходных объекту оценки.

Надо понимать, что стоимость доли в праве определенная с использованием метода, приведенного во втором варианте будет меньше, чем стоимость определенная путем "деления" по первому варианту.

Стоит также отметить, что играет существенную роль назначение помещений, доля в праве на которые является объектом оценки. Если речь идет о жилом помещении, то продаваемая доля в праве (1/4 в нашем случае) на рынке жилья будет стоит дешевле, а иногда и существенно дешевле, нежели 250000 рублей в приведенном нами выше примере.

• Рекомендуем также по теме :
• Компенсация вместо выдела доли в натуре. Судебная практика применения п. 4 ст. 252 ГК РФ
• Компенсация вместо выдела доли в натуре по п. 4 ст. 252 ГК РФ . Судебная практика