Как это не парадоксально, несмотря на то, что количество желающих значительно превышает количество арендодателей, на рынке существует масса свободной жилплощади, которая не сдается. А все потому, что хозяева квартир не знают правил аренды.
Сегодня расскажет обо всех тонкостях, подводных камнях и редкостных ситуациях при сдаче квартир внаем.
Когда моя знакомая переехала к мужу, и решилась наконец-то сдать в аренду свою маленькую квартирку, я решила побегать по агентствам вместе с ней, дабы понять - каково оно, пристроить свою жилплощадь в хорошие руки, пусть даже и на время. Оказалось, что сделать это совсем непросто - одни квартиранты не нравились ей тем, что у них была собака, вторые - возрастом (подруга опасалась постоянных вечеринок).
Кульминационного момента выбор квартирантов достиг тогда, когда соседка по несчастью - женщина, уже второй раз сдающая квартиру в аренду, рассказала ей о том, как пустила к себе приличных, на первый взгляд, жильцов - а те оказались мошенниками. Вот тут-то и решила подруга обратиться в агентство недвижимости.
А мне же удалось, проследив весь путь своей знакомой и пообщавшись с теми, кто уже имел опыт передачи квартиры в аренду, составить список правил, руководствуясь которыми можно в значительной степени обезопасить себя от нежелательных последствий.
Правило №1: Не умеешь - не берись
Если вы впервые хотите сдать свою жилплощадь в аренду, то лучше предоставить это дело профессионалам: обращайтесь в агентства недвижимости. Правда, бесплатно работать никто не станет, и агенты возьмут с вас вознаграждение. Но за эти деньги вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов.
Для особо жадных предусмотрен и такой вариант, когда от выплаты комиссионных можно отказаться. Но имейте в виду, что такой вариант имеет несколько очевидных минусов: агентство недвижимости все равно свое получит - в этом случае проценты заплатит тот, кто захочет въехать в вашу квартирку, а вот вы потеряете огромное количество времени. Почему? Все очень просто - ваша квартира будет ждать своего заветного часа во нутренней базе данных агентства, и вспомнят о ней лишь тогда, когда появится клиент с конкретными требованиями, полностью соответствующими ее характеристикам. Так что решайте сами, что вам больше нравиться - ждать у моря погоды, или все-таки заплатить не очень большую сумму, и спокойно ждать, пока агенты отыщут для вас подходящего квартиранта.
Правило №2: Семь раз проверь…
Многие собственники боятся обращаться в крупные компании, полагая, что там с них возьмут большие комиссионные. А зря, сейчас на рынке недвижимости очень много агентств-мошенников, сотрудничество с которыми не принесет вам ничего, кроме лишних проблем. Доверять можно только проверенным агентствам, или тем, которые держатся на рынке уже больше 5-ти лет. Явившись в агентство, первым делом поинтересуйтесь документами организации - поговорите с кем-то из руководства компании. А еще лучше, прежде чем идти в компанию, работающую с недвижимостью, покопайтесь в Интернете - поищите отзывы граждан, уже работавших с этим агентством. Только одно но - помните, что искать такие "откровения" нужно где угодно, но только не на сайте компании - благодарные отзывы размещенные там, как правило пишут свои сотрудники.
Правило №3: Правильная оценка стоимости экономит время
Если же вы все-таки решили заняться нелегким делом сдачи квартиры самостоятельно, то запомните: первый шаг на пути к удачной сделке - ее адекватная оценка. Сегодня рыночная стоимость жилплощади в первую очередь зависит от типа дома. Наибольшим спросом пользуется жилье в новых домах и монолитно-кирпичных постройках. Наличие хорошего ремонта в квартире также может прибавить к ежемесячной стоимости вашего жилья энную сумму: арендаторам нравятся квартиры с просторными, светлыми комнатами, интересными дизайнерскими решениями, многоуровневым освещением и встроенной бытовой техникой. А уж если у вас в доме еще и выделенная Интернет-линия есть, и охраняемая парковка прямо во дворе - можете считать, что ваша квартира - просто клад, и вознаграждение за нее нужно просить соответствующее.
Правило № 4: Идите на визуальный контакт
Не торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку: сначала убедитесь в его надежности. Нельзя однозначно сказать, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Не общайтесь с потенциальными клиентами по Интернету - только по телефону, ведь услышав голос человека, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем, как окончательно решиться пустить в свое жилище того или иного человека, назначьте встречу, поговорите, посмотрите на него, и уже тогда принимайте окончательное решение.
Правило №5: У меня все ходы записаны
Обязательно заключите договор на аренду жилья: четко оговарите сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Наиболее распространенная практика - за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию - арендатор, так как сумма зависит от его нужд. Кстати, в договоре можно обговорить все что угодно - например, условия выселения плохо ведущего себя квартиранта. Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно обговорите их заранее - еще на стадии заключения договора.
Правило №6: Установите слежку
Через пару месяцев посмотрите на порядок в квартире. Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику. Кроме того, можно поговорить с соседями - выяснить хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений - можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой. Тут нужно вернуться к предыдущему пункту - если вы, как и моя знакомая, не хотите, чтобы у вас дома устраивались вечеринки - оговаривайте это с жильцами заранее, еще на стадии договора. Потом все ваши усилия выгнать "гуляк из квартиры" могут оказаться тщетными - логика здесь простая, если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит делать это можно.
Налоговики пытались запугать тех, кто сдаёт квартиру и не платит налоги, соседями-стукачами. Однако реальной грозой для тех, кто заселил в свою квартиру жильцов и не сообщил об этом в налоговую, стали приезжие из дружественных государств: почему-то вместо двух человек, которым доверялись ключи, в квартире нередко оказывалось 15. Поэтому мы решили выяснить: как и почем следует оформить сдачу жилья официальным путем (чтобы обезопасить себя и свои жилметры). Для примера взяли столичные расценки.
Для начала - застрахуйте квартиру. Полная страховка включает:
Гражданскую ответственность (от потопов, поджогов по вине жильцов),
Имущество,
Стены (как правило, от взрыва газа),
Внутреннюю отделку (порванные обои).
Для жилья, сдающегося в аренду, существует повышающий коэффициент - 50%. (Например, за однушку на окраине Москвы (с мебелью, ТВ, стиральной машиной, косметическим ремонтом), за годовую страховку на 7,5 млн. руб. страховой компании придётся выложить - 15 тыс. руб.)
Если вы решили заняться арендой самостоятельно нужно будет:
1. Получить согласие на сдачу в наём жилья от всех собственников, прописанных в ней лиц и арендаторов;
2. Найти квартиросъемщика через знакомых, объявления на столбах и т.д.;
3. Оформить договор не более чем на 11* мес., в котором учтите:
Кто конкретно будет проживать в квартире (снимите копии с их паспортов)
Когда вы будете проверять квартиру.
Может ли меняться арендная плата, взимается ли она помесячно или поквартально, будете ли брать залог;
Кто оплачивает счета за свет, воду - запишите показания счётчиков;
Оплату телефона (междугороднюю связь лучше отключить);
Правила пользования электроприборами;
Заведение домашних животных;
Написание данного документа с помощью юрфирмы обойдется порядка 2 тыс. руб.
4. Составить акт передачи квартиры: переписать имущество, указать, если есть порванные обои, испорченная обшивка дивана и т.д. Акт подписывается в двух экземплярах, обеим сторонам.
5. Написать расписки: вы - о получении денег, квартиросъемщики - о получении ключей (собственноручно, с данными паспортов).
Если вы обратитесь за помощью в риэлторскую компанию, то вам нужно будет выполнить только 1 пункт данного списка. Далее вы подписывайте договор с риэлтором, который ищет вам подходящего клиента, составляет все документы. Вам понадобится только их подписать и передать ключи нанимателю.
Когда вы сдаёте муниципальную квартиру, московское правительство указывает регистрировать сделку в ГУПе «Московский городской центр арендного жилья». Туда следует принести:
Заявление;
Согласие проживающих в квартире, копии их паспортов;
Из домоуправления: копию финансово-лицевого счёта, выписку из домовой книги;
Договор соцнайма.
Помощь сотрудников центра при оформлении обойдется в 1600 руб. После оформления договора там же, в ГУПе, его регистрируют.
Хотя, как отмечают эксперты, подготовка документов на аренду через ГУП носит, скорее, рекомендательных характер. Но! У того, кто снял жильё, появляются преференции:
Они могут самостоятельно регистрироваться по месту временного пребывания;
Льготники (стоящие в очереди на жильё, военнослужащие не обеспеченные жильем) имеют право запросить субсидии на оплату такой квартиры.
В итоге всех этих ситуаций вы получаете плату за проживание в вашей квартире. Это доход, с которого вы должны заплатить налог - 13%.
Для этого ежегодно с 1 января по 30 апреля отчитываемся за это в налоговой по месту прописки. Для начала высчитываем, сколько положено отдать государству (например, за 9 мес. вы получили 225 тыс. руб. (по 25 тыс. руб. ежемесячно) - это доход. 13% от него = 29, 25 тыс. руб. - вносим в банк на счет налоговой). Квитанцию об уплате этой суммы относите в инспекцию вместе с декларацией.
Теперь подсчитайте доход от аренды (например, за 9 мес. с ценой аренды 25 тыс. руб. в мес. (за вычетом налогов, стоимости услуг юристов). Если квартира:
В собственности, оформлением занимались самостоятельно = 178, 750 тыс. руб.;
В собственности, оформлением занимался риэлтор = 195,75 тыс. руб.;
Муниципальная, сдавали через ГУП = 194, 15 тыс. руб.;
Конечно, если вы заселили квартирантов неофициально, то получите больше - 225 тыс. руб. - но тогда будьте готовы к тому, что выселить жильцов с вашей жилплощади будет крайне сложно (если только у вас нет родственника - каратиста…).
Почему договор аренды следует заключать максимум на 11 месяцев? Оказывается, в нашей стране остался пережиток советских времен. Тогда в целях защиты арендатора придумали такую формулировку как социальный найм. Это значит, что если вы заключили договор аренды на более длительный срок, то ваш клиент может претендовать на проживание в вашей (!) квартире даже после его расторжения. К примеру, договор заканчивается, вы предупреждаете квартиросъемщика о том, что ему пора искать другое жилье, а у него вдруг возникают большие проблемы - денег нет, при этом (если клиент - женщина) - беременна, жить негде. Суд - на ее стороне. Конечно, в реальности, таких ситуаций - минимум. Однако к нулю они до сих пор не сведены.
Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам. Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным. Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.
Оглавление:Готовим квартиру к сдаче
Прежде, чем искать нанимателей и сдавать квартиру, следует определиться - как ее сдавать? Посуточно? Или же на длительный срок?
Собираетесь сдать на сутки? Тогда о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Было бы чистенько. А вот планируя длительную сдачу, лучше жилплощадь отремонтировать. Можно оформить элитную отделку, а можно обойтись ремонтом в стиле «эконом» (например, в старых «хрущевках» не стоит заморачиваться с евро-оформлением, все равно жилье от этого элитным не станет). И исходя из этого назначать размер арендной платы.
В любом случае, если рассчитывать на порядочных и аккуратных жильцов, сдаваемую квартиру нужно привести в порядок.
Сдача в аренду квартиры эконом-класса
На такой жилплощади должно быть чисто, а кроме того, большим плюсом к стоимости и, вообще, к вероятности хорошей сдачи будет наличие прочной двери с уникальным замком. Также преимуществом считаются пластиковые окна и мебель в квартире.
Только не нужно оставлять мебель старую (разваливающуюся или с драной обивкой). Лучше предметов будет меньше, но все хорошего качества, добротные. Вполне достаточно спального места, вместительного шкафа и кухонного гарнитура.
Важно! Ощутимо повышает стоимость аренды наличие в квартире стиральной и посудомоечной машин, а также кабельного телевидения (лучше, если с телевизором, конечно), интернета и телефонной лини (хотя как раз это по нынешним «мобильным» временам и необязательно).
Безусловно, значение имеет район, в котором жилье расположено. Если там развитая инфраструктура, а в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, так это тоже пойдет плюсом к размеру арендной платы.
Сдаем элитное жилье
А вот к жилью класса «элит» предъявляются совершенно другие требования. И стоимость у него, конечно, совсем другая. Особенно в Москве и других крупных городах, где съемные квартиры подобного уровня всегда востребованы.
Также важно, в каком районе находится жилье. Районы ведь бывают «дорогие» и «дешевые» и, разумеется, жилплощадь в одном будет стоить дороже, чем в другом.
Обратите внимание: дорогое элитное жилье должно быть в шаговой доступности от всего, что только можно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных залов, салонов красоты, торговых центров и пр.
Бытовая техника и мебель (если сдаваемая квартира меблирована) тоже, конечно, должны соответствовать заявленному уровню жилья.
Сдаем квартиру самостоятельно
Многие потенциальные арендодатели предпочитают не обращаться в агентства недвижимости и искать нанимателей самостоятельно. Возможно это проще, но вероятность нарваться на мошенников существенно выше.
Важно! У потенциальных арендаторов нужно непременно проверить документы. Если документов нет, этот вариант лучше даже и не рассматривать в плане заключения договора.
Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, следует действовать уверенно, но осторожно. Особенно, если вы будете искать арендаторов с помощью объявлений в газетах и на интернет-досках.
Что писать в объявлении? Сведения о квартире и условиях найма. Без лишних подробностей. Достаточно будет указать район нахождения, количество комнат и меблировку (да/нет). Также надо написать номер контактного телефона, стоимость аренды и включение (или не включение) в нее оплаты коммунальных услуг.
Сдаем квартиру через агентство
Это проще, с одной стороны. Уж во всяком случае для собственника менее хлопотно. И отсечет мошенников вкупе со злостными неплательщиками. Если возникнут проблемы с арендной платой или порчей имущества, всегда есть кому предъявить претензии. Агентству недвижимости.
Заключив договор с агентством, остается только ждать результата. И не факт, что дождешься. Среди подобных организаций тоже хватает и лодырей (которые и не почешутся рекламировать вверенную им жилплощадь), и откровенных мошенников.
Тут выхода два:
- Прежде, чем заключать договор, неплохо бы поинтересоваться рекомендациями агентства недвижимости, почитать реальные отзывы пользователей.
- Или обратиться в фирму по рекомендации знакомых. И все равно нужно проверить все имеющиеся документы: лицензию, квалификационные свидетельства и пр.
А дальше дело собственника - решать, самому ездить показывать сдаваемую квартиру потенциальным нанимателям или доверить эту миссию агентам. Но в любом случае, с агентством недвижимости необходимо заключить договор. И пусть некоторые моменты таких договоров в различных фирмах разнятся, основные положения остаются общими для всех.
Требования к договору с агентством недвижимости
- Предмет договора. В этом пункте прописываются собственно услуги, которое АН берется оказать собственнику жилого помещения.
- Описание услуг (подробное). В том числе берется ли агентство рекламировать жилье, показывать его потенциальным нанимателям и пр.
- Комиссия агентов. Какая и за что. Она прописывается, даже если АН подписывается лишь подбирать потенциальных жильцов.
- Срок действия договора (неделя, месяц или полгода).
- Полные реквизиты стороны (ФИО, данные паспорта, адрес и телефон собственника против полного наименования, юридического адреса и контактного телефона агентства).
- Ответственность сторон.
- Расторжение договора и гарантии после для каждой из сторон.
Важно: прежде, чем ставить подпись под каким бы то ни было договором, собственнику жилого помещения лучше бы проконсультироваться с юристом соответствующей квалификации. Для полной уверенности в собственных действиях, пусть и не бесплатно.
И нужно обратить внимание на характер договора. Чем он подробнее, тем более ответственные и честные люди работают в агентстве недвижимости. Следует избегать договоров-коротышей «ни о чем».
Договор аренды на квартиру
Вообще, договор на аренду квартиры нужно заключать обязательно. Независимо от того, как площадь сдается - самостоятельно или через агентство. И заключать надо «договор найма», которому в ГК РФ посвящена ст 34. Потому что в классическом «договоре аренды» речь идет о снятии нежилого помещения.
В ст 674-ой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что заключается договор найма только в письменном виде. Тогда у сторон возникают обязательства и ответственность друг перед другом.
А требования к такому документу предъявляются вполне определенные. Он должен содержать:
- предмет договора (тут описывается сдаваемая квартира, даются ее характеристики);
- сумма аренды в месяц, в том числе коммунальные расходы (включены они в стоимость аренды или же нет);
- срок действия договора (на какой сдается жилье);
- лица (их данные), которые могут проживать вместе с арендатором;
- права и обязанности арендатора и арендодателя (например, как часто последний может посещать сданную квартиру);
- реквизиты сторон договора.
Скачать образец договора аренды квартиры вы можете .
Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором
Главным предметом споров между нанимателем и арендодателем жилья чаще всего является вопрос ремонта. Точнее, за чей счет что ремонтировать в квартире?
Закон тут однозначен. Согласно ст 681 (ч 1) ГК РФ, мелкий ремонт (ручка дверная сломалась, на подоконнике краска облупилась и пр.) делается за счет арендатора. Капитальный - обязанность собственника. Если иное, конечно, не прописано в договоре. Так что нужно внимательно читать, прежде чем подписывать.
Налог со сдачи квартиры
Налоговый кодекс РФ в ст 23 четко указывает на то, что деньги с аренды квартиры являются доходом собственника жилья. И значит, облагаются соответствующим налогом по ставке 13%.
Важно! Каждый месяц в налоговой собственнику появляться не нужно, но до 30 апреля года следующего за отчетным декларацию о доходах необходимо подать. И до того же срока заплатить 13% от полученной за год суммы аренды.
Кстати, налоги - это еще одна причина, которая зачастую останавливает собственников от сдачи своих пустующих квартир в официальный наем. И даже из тех, кто сдает, только очень немногие платят законные налоги с получаемого дохода. Остальные предпочитают не афишировать получаемые средства и не вступать в финансовые отношения с государством. А это, между прочим, опасно: в налоговых инспекциях работают неглупые люди, которые не ленятся реагировать на сигналы о сданных квартирах. Берут и проверяют - кто живет, на каких условиях и платит ли владелец недвижимости налоги? И если выясняют, что не платит, выписывают «недетские» штрафы (5% от того, что не было заплачено) плюсом к неуплаченным налогам.
Хочется сэкономить? Тогда надо открыть ИП и платить налог, который значительно меньше. Есть возможность также купить патент на сдачу жилья. В Москве, например, потенциальный размер полученного дохода со сдачи жилья внаем равен 1 млн рублей. Стоимость патента составит только 60 000 руб. (то есть 6%).
Поэтому, прежде чем решиться на сдачу жилья, следует хорошенько подумать и над «налоговым» моментом.
Заключительные положения
Только собственнику решать - как он сдает принадлежащее ему жилье: самостоятельно или через агентство? Но лучше все же это делать через профессионалов, убедившись в их состоятельности.
Сначала они ищут друг друга: те, кто хочет сдать жилплощадь и кто хочет ее снять. Нашли. Дальше – казалось бы, чего проще – живи, радуйся, не забывай только платить за съемное жилье или стриги купоны со сдаваемых метров. Но на деле все обстоит не так просто. Правилам съема и сдачи жилья посвящен сегодняшний материал.
Сами или через посредника?
Существует два основных варианта снять/сдать жилье:
– самостоятельно (перелопатив тома газет и журналов, специализированных интернетовских сайтов, опросив друзей и знакомых, перечитав объявления на столбах и дверях подъездов;
– обратиться к профессиональным посредникам.
Если заниматься поиском съемной квартиры самому, то можно сэкономить определенную сумму на услугах посредников. Но есть риск потерять массу времени и даже стать жертвой мошенников.
Второй вариант избавит вас от ненужных контактов. Но и здесь вы не застрахованы от нечестных посредников.
На рынке аренды квартир работают два вида компаний: информационные агентства и агентства недвижимости. Первые за определенную плату (деньги – вперед) предоставляют список адресов сдаваемых в аренду помещений. Но зачастую по названным адресам жилье уже бывает сдано или вообще не сдается. Деньги, естественно, не возвращаются.
К агентствам недвижимости доверия больше. Они имеют базы данных, которые ежедневно обновляются. И по заявке клиента берут на себя поиск подходящих вариантов квартир и их проверку, выезжают на просмотр жилья вместе с предполагаемым квартиросъемщиком, ведут переговоры с владельцами квартиры. Оплата производится только после заключения договора нанимателя с хозяином квартиры.
Этап проживания
Прежде чем заселяться, собственнику и будущему квартиранту необходимо обсудить свои взаимоотношения и закрепить их на бумаге.
Что такое договор аренды жилого помещения? Это соглашение, по которому собственник (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) жилое помещение в ограниченное сроком владение и пользование им. Сейчас эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку: договор найма или поднайма. По сути, речь идет об одном и том же. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.
В договоре обязательно следует указать:
1. Предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. Размер и порядок внесения арендной платы;
3. Права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. Ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. Срок аренды и порядок продления договора аренды;
6. Реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. Дату подписания договора.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.
Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре и другие условия. Например, возможность доступа арендодателя в помещение. Это позволит оградить жильца от неожиданных визитов хозяина жилья. В договоре надо прописать специальное условие – предварительно уведомлять квартиранта о посещении квартиры, допустим, с целью проверки ее состояния. Оговаривается и время таких визитов.
Чаще договор заключается между двумя сторонами – собственником жилья и нанимателем. Иногда бывает и еще один участник – агентство недвижимости, которое нашло клиента для заселения в эту квартиру. Но, как правило, в дальнейшем оно никакой ответственности и обязательств перед ним не несет (за исключением случаев, когда квартира находится у него в доверительном управлении). Дальше заключается договор с собственником жилья, агентство, получив деньги за «сводничество», умывает руки. Случается, что риелторская компания заключает официальный договор с клиентом, в котором прописано, что если в течение 3 месяцев клиент по какой-либо причине съехал из квартиры, то агентство обязуется бесплатно подыскать другой вариант. Но такое бывает редко. Поэтому обращайтесь в ту компанию, которая предоставляет такую услугу.
На заметку
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.
Зачем «бумажный» договор?
Казалось бы, а не проще договориться устно?
«Бумажный» договор необходим для защиты интересов обеих сторон. Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:
1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;
2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей. Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.
Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже если сдаете квартиру близкому родственнику.
На заметку
Если квартира находится в государственной собственности, то ее можно сдать по договору поднайма и только с разрешения наймодателя в лице города и всех «прописанных» в квартире. Если квартира приобретена по ипотеке, необходимо предоставить письменное разрешение банка на сдачу в аренду, если иное не предусмотрено договором.
Осторожность не повредит
Прежде чем заключать договор, владельцу квартиры стоит проверить паспорт будущего квартиранта (и снять с него копию на случай, если вдруг придется его разыскивать вместе с правоохранительными органами), желательно и убедиться в его платежеспособности. Не помешает попросить у него информацию о его месте работы (название и адрес компании), а также контактные телефоны.
Будущему жильцу тоже не надо стесняться попросить хозяина квартиры показать документы на жилплощадь (ордер, договор купли-продажи, дарственную и прочее). Паспорт, чтобы удостовериться в том, что перед ним действительно собственник жилья, а не подставное лицо. Бывает, что жилье сдает человек, которые не является его собственником. Заключается договор, квартирант отдает деньги за проживание, а на следующий день появляется настоящий хозяин квартиры и выставляет «гостя» за дверь.
Кстати, о родственниках
Иногда возникает ситуация, когда по поручению хозяина квартиру сдает любое другое лицо: сын, родственник, знакомый и т. п., или когда хозяин квартиры находится под опекой или попечением других лиц. Общее правило гласит: если по закону хозяин жилья вправе самостоятельно совершать сделки, он может передать это право любому другому лицу. В таком случае он должен выразить свою волю в доверенности, которую выдает доверенному лицу. Этот человек как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду. В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо. Документ необходимо заверить у нотариуса.
Совсем иная ситуация складывается тогда, когда над хозяином квартиры установлена опека или он находится на попечении другого лица. Напомним, что опека устанавливается над малолетними (детьми моложе 14 лет) гражданами, а попечительство – над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет). Опекуны вправе самостоятельно сдать квартиру в аренду за хозяина, а попечители – дать согласие на сдачу квартиры хозяином только после получения разрешения органов опеки и попечительства.
Деньги – вперед!
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Но частенько, чтобы снизить налог, арендодатель и арендатор указывают в договоре аренды меньшую сумму. В случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой, и доказать, что на самом деле квартира сдается за другие деньги, будет невозможно.
Как правило, при заселении в квартиру арендатор платит за первый месяц проживания и вносит залог за последний. Если до конца срока аренды наниматель соблюдал условия договора, залог либо возвращается, либо засчитывается за последний месяц проживания. С помощью залогового депозита арендодатель страхует себя на случай возможного причинения ущерба имуществу, или если квартирант неожиданно съедет, забыв заплатить.
Если квартира была найдена через агентство, может быть выплачена и агентская комиссия, равная или близкая ежемесячной ставке.
Плата за аренду не должна меняться на протяжении всего срока действия договора.
Обязательно нужно четко оговаривать сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. В частности, коммунальные платежи. Стандартная схема: собственник сам оплачивает коммуналку, а все, что набегает по счетчику, – вода, электроэнергия, тепло, – квартирант. Лучше, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы, и хозяин в таком случае сам сможет контролировать ежемесячную оплату этих услуг, чтобы избежать задолженностей. Если есть телефон, желательно прописать в договоре условия оплаты междугородних переговоров, пользование кабельным телевидением, сетью Интернет и т. д. В любом случае все дополнительные платежи необходимо оговаривать заранее, в момент заселения и подписания договора найма.
При передаче денег необходимо обменяться расписками.
Про кошку и птичек
Желательно подробно прописать в договоре разные мелочи: вплоть до того, можно ли заселиться с кошкой Муркой или попугайчиком. Если хозяин возражает против животных в его доме, в дополнительные условия необходимо включить этот пункт. Или, напротив, написать, что в квартире будут обитать и четвероногие «квартиранты». Оговорить, в случае порчи ими имущества, размеры компенсации за нанесенный ущерб.
Отдельная история – с ремонтом. Кто должен его делать? Если в договоре предусмотрено условие, что квартира должна быть возвращена хозяину в первозданном виде, это одно. Возможно, придется делать ремонт или финансово возмещать собственнику потери.
Хотя есть такое понятие, как амортизация имущества и помещения. Те же обои, мебель, напольное по-крытие со временем изнашиваются. При расставании хозяина с квартирантом делается оценка ущерба и определяется, кто должен за него платить – списывать ли ухудшения квартиры на амортизацию (а значит, ремонт делает хозяин на свои средства). Или же считать причиненным ущербом, который оплачивается съемщиком. Тут уж как стороны договорятся. В договоре обычно прописывается, что наниматель не имеет права без согласия наймодателя делать какие-либо ремонтные работы или перепланировку. Чтобы, например, просверлить в стене дырку, чтобы повесить картину или зеркало, необходимо заручиться письменным согласием владельца квартиры.
На заметку
Если после подписания договора та или другая сторона захотела внести в документ что-то еще, делается дополнительное соглашение к договору – тоже в письменном виде, и подписывается сторонами.
Кто ответит за ущерб?
Желательно предусмотреть разного рода риски – залив, пожар и пр. и кто несет за это материальную ответственность.
В случае нанесения ущерба жилому помещению третьими лицами при отсутствии вины арендатора все риски повреждения либо уничтожения жилья падают на собственника жилья. Исключение из данного правила составляют те случаи, когда арендатор не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся на него.
Каков порядок возмещения убытков? В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.
При заключении договора собственнику можно обратиться в страховую компанию и застраховать свое имущество от действий третьих лиц. Сумма страхового возмещения на 1 млн руб. – 4–5 тысяч рублей.
При сдаче квартиры обязательно составляется опись имущества и акт передачи. Этот документ необходим, чтобы защитить обе стороны от ущерба, как материального, так и морального. Если такой документ будет отсутствовать, и одна из сторон по какой-либо причине пострадает, доказать свою правоту будет сложно. Опись имущества поможет избежать необоснованных претензий как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя.
Опись составляется в двух экземплярах, в простой письменной форме с указанием ФИО, паспортных данных сторон.
Проверки на пороге
Нанимателю необходимо обойти квартиру и сверить наличие и состояние предметов с текстом описи. Обычно акт приема-передачи имущества содержит следующие пункты:
- Описание недостатков объекта. Например, плитка в ванной треснута, розетка в комнате неисправна, на потолке в кухне пятно.
- Опись переданного в пользование имущества. Перечислить все предметы мебели и интерьера, находящиеся в квартире на момент въезда арендатора. Эксперты советуют при описании бытовой техники не только указывать марку и модель, но и записывать ее серийный номер. Вдруг предприимчивый наниматель заменит телевизор или стиральную машину на похожую технику, но неисправную или хуже по качеству.
- Показатели счетчиков. При составлении акта приема-передачи квартиры необходимо снять все показатели счетчиков и вписать их в акт. Это поможет избежать переплат как собственником жилья, так и нанимателем.
- Передача полного комплекта ключей от объекта.
Памятка для хозяина и квартиранта
Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:
– заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения;
– совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством;
– давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается;
– расторгнуть договор аренды в судебном порядке;
– требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;
– требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду;
– входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;
– требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.
Обязан:
– предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
– обеспечить предоставление коммунальных услуг.
Арендатор имеет право:
– пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды;
– вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.
Обязан:
– сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»);
– соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
– освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды;
– беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества;
– нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества;
– своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры;
– производить текущий ремонт квартиры.
Разойтись досрочно
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:
1. Невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки.
2. Разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.
3. Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей.
4. Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риелторской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.
По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например в связи с пожаром на лестничной клетке. В других случаях, например при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок и понести убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).
Консультировал руководитель офиса «Миэль» «На Каховке» Максим Бородыня
Сегодня на сайте Красивая и Успешная мы снова поднимаем квартирный вопрос . Совсем недавно мы говорили о том, как , а теперь решили посмотреть на ситуацию с другой стороны. Сегодняшняя статья о том, как правильно сдать квартиру .
Правильно сдать квартиру: как?
Если вдруг ты оказалась владелицей пустующей жилплощади, то рано или поздно в твою умную голову заползет вполне рациональная мысль о том, что квартира не должна простаивать просто так, пусть лучше она приносит деньги .
Решение сдать квартиру напрашивается само собой. Ну не продавать же ее, в конце концов – она же еще пригодится.
Проданная квартира принесет тебе сразу кучу денег, а вот правильно сданная квартира – это стабильный и нехлопотный доход.
Но с чего начать? Где искать жильцов? Стоит ли обращаться к риэлторам? Какую плату запросить? Обо всем этом читай ниже.
Цена вопроса
Перво-наперво четко определи, какую конкретно сумму ты хочешь получить за проживание чужих людей в своей квартире.
Понятное дело, что ты хочешь стопицотмильёнов, однако нужно понимать, что столько тебе не заплатит ни один квартиросъемщик.
Поэтому очень важно запросить именно адекватную сумму.
Как это сделать? Все достаточно просто: нужно всего лишь изучить рынок.
Посмотри объявления в газетах, на столбах и в интернете – так ты узнаешь, сколько примерно стоит съем жилья в твоем районе.
Для определения точной суммы оцени, насколько привлекательна твоя квартира с точки зрения съемщиков: в каком она состоянии, в каком состоянии сам дом, как далеко он находится от метро и автобусных остановок, где находится школа, детский садик и продуктовый магазин.
Несомненным плюсом будет подключенный интернет и телефон , а также наличие стиральной машинки.
Не завышай цену жилплощади – квартира может простоять пустой не один месяц, пока на нее не найдется желающий.
А потом этот желающий может подыскать более подходящий вариант и покинуть тебя и твою прекрасную, но неоправданно дорогую квартиру.
Обращаться ли к риэлторам?
Этот вопрос, пожалуй, возникает у каждого, кто собирается делать какие-либо операции с недвижимостью – будь то съем, сдача, продажа или покупка жилья.
Правильно сдать квартиру можно и с помощью специальных агентств, и без них – это решать тебе.
Вовлечение посредников влечет за собой некоторые денежные траты с твоей стороны, однако освобождает от некоторых хлопот вроде поиска жильцов и самостоятельного составления договора.
Однако важно обращаться именно в риэлтерскую фирму, а не к каким-нибудь мошенникам.
Поэтому очень внимательно читай договор с агентством, перед тем, как поставить свою подпись в нем. В этом договоре должно быть четко прописано, что именно должно делать агентство и в какие сроки, а также описаны действия в случае невыполнения обязательств в срок.
Помни, что правильные риэлторы берут деньги за работу только после успешного заселения съемщиков в твою квартиру, а никак не после заключения договора. Если у тебя требуют деньги сразу – беги из этой конторы, правильно сдать квартиру через них не удастся.
Где найти жильцов?
Если ты решила сделать все сама, то поиск квартирантов – твоя головная боль.
Для начала узнай у знакомых – быть может, они (или их знакомые, или знакомые знакомых) просто мечтают пожить в твоей квартире. Если же знакомые (и их знакомые, и знакомые знакомых) счастливо живут в своих квартирках, у тебя есть три пути:
- давать объявления о сдаче жилплощади в газетах, интернете и на столбах;
- искать объявления о съеме жилплощади в газетах, интернете и на столбах;
- делать и то, и другое одновременно.
Помни о том, что правильно сдать квартиру можно любым способом. Тут важно лично встречаться с каждым претендентом на твою квартиру (особенно это касается того случая, когда агентство подыскивает тебе жильцов – им-то все равно, а тебе как раз наоборот).
Какой он, идеальный квартиросъемщик?
Однозначного ответа на этот вопрос нет и не будет – все потому, что каждый человек индивидуален. Иногда пятеро студентов плюс кошка приносят меньше хлопот, чем одинокая тетенька преклонных лет.
Личный контакт очень важен. Не иди на поводу у предрассудков, встречайся со всеми кандидатами, будь то студенты с домашними животными, молодая мама с грудничком, семья другой национальности или пара нетрадиционной ориентации.
Составь договор
Важным условием правильной сдачи квартиры является наличие договора найма или аренды (первый составляется с физлицом, а второй – с юрлицом). В этом договоре должны быть прописаны абсолютно все детали проживания на вашей территории, например:
- Срок действия договора, условия его продления и расторжения.
- Величина платы за жилье, а также то, когда и как именно эта плата будет вноситься. Лучше брать деньги вперед – тогда ты не столкнешься с ситуацией, когда жильцы съехали, не заплатив за последний месяц. Также стоит оговорить, кто будет платить за коммунальные услуги, электричество, телефон и интернет.
- Кто именно будет проживать, и могут ли к ним приезжать родственники (а если могут, то на какой срок). Обязательно обговорите возможность проживания домашних животных.
В этом договоре обязательно должен быть адрес сдаваемой квартиры, а также все данные договаривающихся сторон.
Если хочешь совсем правильно сдать квартиру, сайт рекомендует приложить к договору опись , в которой подробно описано (а можно и с фотографиями), в каком состоянии жилье находилось до заселения съемщиков. Оговорите, как часто ты будешь приходить, чтобы проверить состояние своего имущества.
Обезопась себя
- Во-первых, перед тем, как сдавать квартиру, обязательно ее приватизируй – бывали случаи, когда съемщикам каким-то образом удавалось переписать жилплощадь на себя.
- Во-вторых, застрахуй свою квартиру – мало ли, что могут с ней сделать чужие люди. Стандартная страховка квартиры на год стоит в районе 5-7 тысяч рублей, а если страховать только гражданскую ответственность (залив соседей, например), то совсем копейки.
- В-третьих, не жадничай и заплати подоходный налог , это обезопасит тебя от многих возможных проблем. Если хочешь правильно сдать квартиру, это нужно делать легально. Для этого нужно прийти в районную налоговую инспекцию с договором, где его зарегистрируют.
Итак, как же правильно сдать квартиру? Для этого нужно лишь подыскать подходящих жильцов и составить договор.
Чтобы это сделать правильно, не забывай оценивать ситуацию с другой стороны: хотела бы ты снимать именно эту квартиру на именно этих условиях? Если да, тогда ты все делаешь верно.
Копирование этой статьи запрещено!!!
