Можно ли продать дом без межевания земельного участка

Процесс по установлению местоположения границ и площади участка с помощью геодезических работ называется межевание. Это достаточно дорогостоящая процедура, и до недавнего времени не один процесс, связанный с земельным имуществом без нее не обходилась. Итак, можно ли продать земельный участок без межевания?

В последних изменениях закона о регистрации земельного участка стало разрешено регистрировать право собственности на землю без межевания. Но когда вопрос стоит о процедурах, связанных с куплей-продажей земельного участка, сложно сказать, что он не нуждается в .

Нужно ли межевание для продажи земельного участка

Установка границ и площади земли может быть полезна в тех случаях, когда:

Фактическая площадь земельного участка оказалась меньшим размером, чем указана в документах, ее нужно также узаконить во избежание уплаты лишних сумм земельного налога.
Фактическая площадь превысила площадь, которая указана в правоустанавливающих документах, на размер соответствующий минимуму, и ее необходимо узаконить.
Если нужно уточнить фактические границы для будущего раздела земельного участка, то производится. А также если в документах будет указано «общая долевая собственность».
Произведенное межевание значительно увеличит шансы на продажу земельного участка без рисков, связанных с границами участка.
Необходимо избежать противоправных действий смежников.

Перед тем как как продать часть земельного участка без межевания учтите, что для продавца есть и свои минусы в продаже участка без межевания:

такой участок не будет пользоваться большим спросом, ведь его границы и размеры не определенны. Мало кто захочет иметь дело с неопределенным участком;
сроки на очень высоки. За это время стоимость на участок может упасть, ведь рынок недвижимости постоянно меняется.

Продажа может повлечь такие осложнения как, споры соседей о границах и размерах соседних земельных участков. В таких случаях рекомендуется проводить процедуру межевания. В ряде случаев, даже геодезическая съемка может оказать положительное влияние для собственника, продающего землю.

Но регистрация и продажа земли без межевания участка может значительно сэкономить средства в бюджете, что делает это несомненным плюсом.

Процедура продажи участка без межевания

Продать участок без межевания все-таки можно. Также земельный участок можно не только продавать, но и:

дарить,

Все это подразумевает ― переоформить на собственника без межевания. Продажа без межевания возможна. Единственным условием является обязательность получения кадастрового паспорта такого земельного участка, и произвести некоторые манипуляции:

Ответ на вопрос: «Как продать часть земельного участка без межевания?» ― это заключить предварительный договор купли-продажи:

Такой предварительный договор обязывает обеих сторон заключать основной договор о работах, которые предусмотрены в предварительном договоре.
Он обычно заключаются в письменной форме или в форме, что устанавливается для основного договора.
В такой договор должны быть вписаны все условия, которые помогут осуществить процедуру купли-продажи.
Необходимо указать сроки, в которые обе из сторон обязаны заключить основной договор. Если сроки не обговорены, то основной договор заключается в течение года.

Необходимые документы

Документы, необходимые для продажи участка земли в основном одинаковые. Необходимым считается сбор бумаг, которые подтвердят право на собственность. Зачастую это просто справка, которая берется в администрации местного органа .

Чтобы получить конечные документы необходимо иметь при себе:

Паспорт гражданина РФ
Кадастровый паспорт в количестве двух штук
Копии правоустанавливающих документов и их оригиналы.

Настоящим законодательством не обязательно межевание при продаже земельного участка, но лучше сразу потратиться на установку размеров и площади участка, чем потом участвовать в судебных разбирательствах, доказывая, что земля является частной собственностью. Если уже было столкновение с соседними участками или споры с соседями по поводу земли, рекомендуется все же провести процедуру межевания.

Начиная с января нового года, сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, будут приостанавливаться. В текущем году данные ограничения не действуют. Но сам момент совершения сделок имеет ряд особенностей. Итак, можно ли в 2019 году продать земельный участок без межевания и каковы особенности сделки?

Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.

Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2019 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.

В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?

Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.

Коллективное межевание и его преимущества

В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:

Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.

Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2019 году

Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2019 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:

Невозможность оформить землю в собственность, если это не было сделано в текущем году.
Возникнет необходимость в межевании, в оплате данных услуг.
Могут возникнуть сложности с согласованием границ с соседними участками.
Риск споров с соседями.

Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.

Как обезопасить себя от невыгодной сделки?

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

Ошибки межевания и смена собственника

Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.

На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.

Последнее в дальнейшем потребует повторного проведения определения границ земли и разработки межевых документов, а также внесения изменений в госреестр, что сопряжено с затратами времени и финансов.

Прошедший 2017 год оказался для дачников и владельцев придомовых участков по-настоящему «революционным». В связи с целым рядом принятых федеральных законов и поправок в СМИ появились публикации о том, что с января 2017 года проведение межевания земельных участков станет обязанностью каждого собственника, а через год после этого продажа земельного участка без межевания станет юридически невозможной.

Одновременно появились пугающие прогнозы о том, что отсутствие межевого плана после января 2017 года может иметь тяжелые последствия для нерасторопного землепользователя. Предположения о грядущих наказаниях начинались от крупных штрафов и заканчивались угрозой выселения дачников и оформления участков в государственную (муниципальную) собственность без предварительного уведомления.

Но так ли ужасно обстоят дела на самом деле? Фактически за время действия новых законов не произошло никакого массового «отъема земли у населения». Напротив, активные владельцы дач и огородов успели получить существенную выгоду от нововведений, оформив свою собственность за счет бюджетных денег.

Межевание на земельном участке, то есть определение и внесение в государственный реестр точных границ с выдачей подтверждающих документов (межевой план) – это комплекс специальных геодезических работ по замерам и разметке точных границ. До 2013 – 2015 года эта процедура, по большей части, игнорировалась: чтобы стать собственником дачи или приусадебного участка, достаточно было поставить землю на учет в Кадастровой палате. При этом сведения о границах участков указывались на основании имеющихся документов, несмотря на риск внести в кадастровый паспорт ошибочные сведения.

Федеральные законы и поправки, вступившие в силу с 2015 года, направлены на то, чтобы получить достоверную информацию о земельных участках, объединить разрозненные регистрационные сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и «вывести из тени» неучтенные ранее сотки для назначения налоговых сборов. Стимулировать эту процедуру помогла целевая программа, дающая владельцам участков возможность провести межевание за муниципальный счет.

Для собственников – граждан и юридических лиц – оформление межевого плана не является юридической обязанностью: продать, подарить, завещать землю без этого документа сегодня не запрещено. Существенные изменения грозили землевладельцам с 01 января 2018 г. С этой даты планировалось внести в Федеральный закон № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) запрет на проведение сделок с земельными наделами без предварительного межевого разделения.

Но еще осенью 2017 года Росреестр опубликовал в Российской газете пояснение, что подобные меры не будут внесены в ФЗ 218 и прочие нормативные акты. Тем не менее, в той же статье собственникам рекомендовалось провести межевание по той простой причине, что закон еще может измениться и обещанные ограничения вступят в силу.

Возможность бесплатного межевания: законодательная база и категории граждан

Федеральная программа по проведению комплексных кадастровых работ (далее в тексте – ККД), действующая до конца 2020 года – отличная возможность для собственников земли обозначить точные границы недвижимости быстро и практически бесплатно. В комплекс мероприятий, утвержденных Постановлением Правительства № 903 от 10.10.2013, входит инвентаризация земель, образование участков, проведение ККД и землеустроительных работ для всех участков, территориально входящих в кадастровые кварталы. Собственники земли могут выяснить, относится ли конкретный участок к кадастровому кварталу, в отделе по управлению земельно-имущественными отношениями при администрации или найти информацию на публичной кадастровой карте в сети Интернет.

Проведение ККД регулируется главой 4.1 Федерального закона «О кадастровой деятельности» N 221-ФЗ (Далее в тексте – ФЗ 221) с последними изменениями, действующими с января 2017 года. Статья 42.2 ФЗ 221 определяет финансирование выполнения ККД из бюджетных средств муниципалитета, субъекта РФ и в отдельных случаях из федерального бюджета в виде субсидий. Важно, что заказчиком работ выступают органы местного самоуправления и муниципалитеты, которые определяют исполнителей из реестра кадастровых инженеров, имеющих лицензию на право проведения данного вида работ.

Бесплатное межевание положено также при получении участка из земельного фонда муниципалитета. Такая льгота предусмотрена статьей 39.19 ЗК РФ и региональным законодательством для многодетных граждан, которые состоят на специальном учете нуждающихся в улучшении условий проживания и по этой причине имеют право на получение бесплатного земельного надела из государственного (муниципального) земельного фонда (п. 6, 7 ст. 39.5 ЗК РФ). Другое основание для проведения безвозмездного межевания – выкуп (аренда) участка у муниципалитета посредством аукциона.

Межевание земельного участка: пошаговая инструкция

Чтобы воспользоваться возможностью бесплатно определить границы земельного участка в рамках ККД, собственникам достаточно собрать и сдать в администрацию пакет документов, а после допустить на свою территорию кадастрового инженера.

Землевладельцам, не попавшим в «льготные» категории или ККД, стоит самостоятельно позаботиться о проведении межевания. Особенно это касается случаев, когда в большом участке выделяются доли, возникла спорная ситуация с владельцами соседних наделов или на наличии межевого плана настаивает потенциальный покупатель.

Пошаговая процедура межевания участка выглядит следующим образом:

Шаг 1. По возможности ознакомиться с законодательной базой

Руководствоваться нужно все тем же ФЗ 221 в редакции с 1.01.2017 г. в части организации работы кадастровых инженеров и заключении договора на проведение данного вида работ. Требования к оформлению межевого плана можно прочитать в ст. 22 ФЗ 218.

Шаг 2. Сбор документов

Перечень необходимых документов будет зависеть от конкретной ситуации, но в пакет документации обязательно входят:

заявление и официальное задание на проведение землемерных мероприятий;
паспорт (иной документ, подтверждающий личность и персональные данные) и СНИЛС собственника;
документы о приобретении прав на участок: договор о покупке земли, свидетельство о вступлении в наследство, выписка о получении земли в собственность, справка из архива и прочее;
правоустанавливающая документация, к ней относятся свидетельство о праве собственности (владения), выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт, план участка;
акт согласования границ (если участок расположен в деревне, поселке, дачном хозяйстве) и список лиц, заинтересованных в согласовании;
если на земле построен дом или другие существенные постройки, необходима справка о зданиях или домовая книга.

Шаг 3. Привлечение кадастрового инженера

Полный перечень специалистов и организаций, осуществляющих измерительные работы, размещен на сайте Росреестра. Присутствие сведений о специалисте в данном реестре гарантирует наличие у кадастрового инженера необходимых документов: лицензии, действительного квалификационного аттестата, договора страхования ответственности. С кадастровым инженером заключается договор подряда, являющийся основанием для проведения всех мероприятий по определению границ участка.

Шаг 4. Согласование с соседями

Прежде чем поводить замеры, следует уведомить собственников соседних участков и иных заинтересованных лиц о месте и сроках проведения собрания по согласованию границ. Уведомление вручается под подпись, высылается за месяц до начала работ по почте (в том числе по электронной почте) или, если невозможно вручить уведомление лично, публикуется в официальном источнике СМИ местных органов власти.

Кадастровый инженер проверяет документы присутствующих лиц, подтверждающие их права и полномочия, и проводит собрание. По результатам составляется акт по согласованию местоположения границы. Если с кем-либо из заинтересованных лиц не достигнуто согласие, в акт вносятся все имеющиеся возражения.

Шаг 5. Замер территории с установкой межевых знаков

Шаг 6. Формирование межевого дела на основе проведенных измерительных мероприятий

Этот шаг в дополнительном разъяснении не нуждается.

Шаг 7. Создание межевого плана

Документ подготавливается в электронном виде и заверяется ЭЦП (электронной подписью) кадастрового инженера. Отдельно в договор подряда можно внести пункт о предоставлении копии плана на бумажном носителе.

Завершить процедуру регистрации нужно в Росреестре, представив для внесения в единую базу данных межевой план и пакет документов.

Время и деньги: затраты на межевание земельного участка

Не стоит говорить, что процесс межевания потребует от собственника немалых временных и финансовых затрат. Точное количество времени, которое пройдет с момента заключения договора до оформления межевого плана, предсказать непросто. Геодезические замеры с установкой межевых знаков на местности занимают не больше двух – трех недель. Однако к этому нужно прибавить положенное время на извещение соседей и проведение согласования, время на сбор документов и, возможно, ожидание очереди при большом количестве заказов у кадастрового инженера. Оформление может «затянутся» еще на 1 – 2 месяца, если у земли нет кадастрового паспорта с присвоенным номером участка. В этом случае потребуется сначала направить обращение в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет.

Время можно сэкономить, оплатив услуги посредническим организациям, специализирующимся на подготовке документов и заключении договора подряда по доверенности от собственника участка.

Без услуг посредника сумма, которую придется потратить на получение межевого плана, будет состоять из двух частей:

стоимость каждого этапа работ, включая стоимость и количество часов работы;
условия работы: климатические, рельефные и иные особенности региона.

В зависимости от региона полная стоимость межевания колеблется от 10 до 50 тыс. руб. Можно попробовать снизить затраты за счет большого количества конкурирующих специалистов и организаций, выполняющих работы по замерам границ и созданию межевого плана. Для этого перед заключением договора стоит изучить и сравнить прайс-листы нескольких кадастровых инженеров, работающих в данном регионе.

Проблемы, связанные с межеванием, и способы их решения

В теории процедура уточнения границ участка выглядит несложной. Но на практике собственник земли может столкнуться с серьезными проблемами, препятствующими проведению межевания участка. Отдельные случаи указаны в ст. 26 Закона ФЗ 218 среди оснований, по которым государственная регистрация будет приостановлена.

Прежде всего, нужно помнить, что межевой план может быть оформлен на участок, находящийся в собственности и не имеющий обременений (ограничений права), таких как залог, ипотека и прочее. Но и при соблюдении этих требований при определении границ недвижимости могут обнаружиться обстоятельства, делающие невозможным завершение межевания:

Наличие официальных возражений, обоснованность которых подтверждается документами.
Часть участка пересекает территориальные границы ближайшего населенного пункта.
Земельный надел образован из участков разного целевого назначения.
Фактическая площадь земельного надела больше, чем размер участка, указанный в кадастровом реестре.

Последняя проблема далеко не редкость. Законодательством допускается небольшое «расширение» границ участка, но дополнительный участок не должен превышать нормы, установленные региональными или муниципальными законами (ФЗ- 93 от 30.06.2006). Если согласовать превышение земельного участка у местных органов власти не получается, решить проблему можно одним из трех способов:

уменьшить площадь недвижимости;
выкупить «прирезанные» сотки;
обратиться в суд для разрешения спорной ситуации.

В судебном порядке можно преодолеть и другие препятствия, перечисленные выше. При этом важно тщательно соблюдать все этапы межевания, чтобы не создать повода для судебного решения в пользу другой стороны.

Рассмотрим пример из судебной практики

Участок под садоводство на территории СНТ «Родник», принадлежащий Иванову на правах собственности, получен в наследство в 2000 году. Межевание земли на территории садового товарищества не проводилось, а все ограждения были установлены при получении наделов первыми садоводами в 80-х годах.

Приехав весной на участок, Иванов обнаружил отсутствие забора между своим и соседним участком. Собственник соседнего участка Рыков пояснил, что во время зимнего периода нанял кадастрового инженера и установил точные границы своего участка, руководствуясь картой-планом СНТ «Родник». По результатам геодезических работ граница между участками была передвинута на 90 см. вглубь участка Иванова, пересмотреть результаты межевания добровольно Рыков отказался.

Иванов подал исковое заявление в суд с требованием отменить результат определения границ и провести повторные замеры на основании того, что при проведении межевания Рыков пренебрег ст. п.п. 7 – 10 ст. 39 ФЗ-221 и не известил Иванова о предстоящем межевании и собрании заинтересованных лиц.

В суде Рыков аргументировал тем, что извещение не направлялось на адрес Иванова, но публиковалось в газете муниципального района. Суд установил, что фактический адрес Иванова имеется в управлении СНТ «Родник», а, следовательно, Рыков нарушил п. 8 вышеназванной статьи, предусматривающий публичную публикацию только при невозможности вручить или переслать извещение по почте.

Суд счел действия Рыкова незаконными и вынес решение полностью удовлетворить требования Иванова об отмене результатов межевания соседнего участка.

Приведенный пример позволяет сделать вывод о необходимости строгого соблюдения пошаговой процедуры, установленной законодательством. Даже малейшее отступление от закона может аннулировать дорогостоящую процедуру межевания и привести к дополнительным проблемам.

Когда межевание земельного участка нужно, а когда можно обойтись? Возможны ли сделки с землей (продавать, завещать или дарить участок) без межевания в 2018 году?

Межевание земельного участка: возможны ли сделки с землей без межевания в 2018 году?

Проведение межевания земельного участка во многих случаях необходимо, однако это процедура довольно дорогостоящая и длительная.

Поэтому владельцев участков интересуют вопросы:

Когда межевание земельного участка действительно нужно, а когда без него можно обойтись ?
Возможны ли сделки с землей (продавать, завещать или дарить участок) без межевания в 2018 году?

Игнорировать эти вопросы не следует, так как нередко возникают случаи, когда владельцы лишались своих участков из-за неправильно оформленных или вообще не оформленных документов.

Что такое межевание?

Если обратиться к терминологии, то межевание - это геодезический термин, который обозначает целый комплекс услуг, включающих в себя определение границ участка и расчет его периметра.

Операцию межевания должна проводить компания с соответствующей лицензией и разрешением.
Разграничение периметра участка должно производиться с помощью специальных инструментов, иначе результаты межевания могут быть оспорены.
Кроме того, процедура не может стартовать без согласия БТИ и соседей.

И если специалисты бюро дают согласие без проблем, с соседями может возникнуть ряд проблем:

соседи нарочно не соглашаются на межевание – в таком случае придется либо их уговорить, узнав причину недовольства, либо разбираться с ними в суде;
соседи давно не живут, и их данных нет – эта проблем «снимается» путем публикации в СМИ сообщения о проведении межевания, и если в течение 30 дней никто не возразил, можно начинать.

После проведения межевания геодезисты выдадут собственнику на руки пакет так называемого «межевого дела», с которым нужно обратиться в кадастровую палату для оформления следующих документов:

межевального плана;
выписки о праве собственности.

Кроме того, участку будет присвоен кадастровый номер. Эти документы действительны 5 лет, после их надо будет обновить.

Какие могут быть проблемы?

Очень часто возникают ситуации, когда юридические границы, которые ваши соседи внесли в реестр, не соответствуют фактическим границам, и от этого возникает много споров, которые в большинстве случаев решаются в судебном порядке.

Очень часто соседи могут действовать в собственных интересах.

При выполнении кадастровых работ вы подписываете и соглашаетесь с установленными границами.

Может оказаться, что эта граница, которую вам предлагают согласовать, не соответствует вашему забору. Она может находиться на метр и на два от забора.

Кадастровые работы соседи часто проводят накануне продажи участка. Соответственно, когда появляется новый сосед, то ему абсолютно все равно, что вы 20 лет уже живете на участке с такими границами, и он, к примеру, может потребовать демонтировать ваш забор, так как согласно межевому плану он находится на его участке. Хорошо, если в спорную зону попадает только забор, а то могут быть и постройки, и гаражи, и деревья. При проведении кадастровых работ площадь земельного участка может быть увеличена или уменьшена на 10%.

Межевание также нужно для того, чтобы получать разрешительную документацию для строительства, или проложить коммуникации на участке. Это можно сделать только посредством проведения межевания - после кадастровых работ по уточнению границ и внесения их в реестр. Только после этого земельный участок становится индивидуальным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом. А до этого времени ваши границы висят в воздухе, и у вас может возникнуть множество проблем.

Возможны ли сделки с землей (продавать, завещать

или дарить участок) без межевания в 2018 году?

В прошлом году писали, что в 2018 году нельзя будет продавать участок , если у него нет границ. На самом деле эту инициативу не поддержали. Она так и осталась на уровне разговоров. Поэтому на отчуждение и продажу это не влияет, участок можно получить в порядке наследования, оформить по договору купли-продажи и т.д.

Участком можно распоряжаться без межевания и после 2018 года.

Просто это считается не совсем ликвидным имуществом, у которого не до конца определены границы, поэтому у собственника могут возникнуть проблемы с соседями.

Для чего нужно межевание

Многие владельцы земли спокойно живут и без проведения межевания.

Из-за дороговизны и сложности процедуры многие на нее не решаются без крайней необходимости.

Тем не менее, имеется список ситуаций, при которых межевание нужно будет провести:

для продажи или дарения участка;
для сдачи участка в аренду;
для организации на участке капитального строительства (причем не обязательно дома, речь может идти о пристройке или бане);
во время споров с соседями о принадлежности определенных участков земли;
при разделении или объединении нескольких участков;
при выделении земли из участка коллективной собственности.

При территориальном споре с соседями проведение профессионального геодезического изыскания является, пожалуй, самым эффективным способом разрешить конфликт.

При возведении любых построек, особенно, долговременных, также желательно произвести межевание, иначе можно ненароком выйти за границы участка – а это грозит серьезными штрафами и значительной нервотрепкой.

Преимущества межевания

Проведение этой процедуры дает владельцу участка сразу несколько преимуществ:

Полная независимость. Хозяин земли может ощутить себя по-настоящему хозяином, он сможет распоряжаться участком по своему усмотрению без разрешения совладельцев.
Защищенность. На отмежеванный участок земли никто не сможет покуситься.
Территория полностью защищена от чужих притязаний.
Узаконивание присвоенной территории. По закону, владелец участка может увеличить свою территорию на 10% за счет ничейной земли. Это не будет считаться самовольным захватом, а всего лишь уточнением границ и корректировкой площади участка. Правда, с увеличением размера участка увеличатся и расходы на его содержание – но это уже другая история.
Межевание бывает полезно провести для обеспечения собственной безопасности, например, если в населенном пункте начинается массовое строительство и отчуждение земли.
Без документов на руках гражданин не будете являться собственником земли, даже если прожил на ней множество лет. Не будет являться аргументом и дарение, наследование земли.

Если границы не установлены, такой жилец считается самовольным захватчиком территории, и соседи или муниципалитет могут их без затруднений отобрать.

Так, в период «дачной амнистии» многие пенсионеры становились жертвами произвола своих собственных соседей, которые массово переписывали на свое имя огромные участки земли. Затем они либо лишались насиженных мест, либо неожиданно становились арендаторами на собственном участке.

Проведение межевания гарантирует неприкосновенность земли и страхует ото всех непредвиденных ситуаций.

Недостатки проведения межевания

Но у процедуры хватает своих недостатков:

Высокая стоимость операции. Межевание нередко обходится в несколько десятков тысяч рублей, которые никак не оказываются «лишними».
Вероятность конфликта с соседями. Если они сочтут, что заявитель покушается на их территории, то они могут не дать согласия на проведения межевания. Иногда конфликты разгораются и по другим причинам.
Сложности с сособственниками. Особенно, если участок находится в коллективной собственности. Председатель товарищества или правления может просто не дать согласия.
Удаление инфраструктуры. Геодезисты могут потребовать очистки участка от различных элементов инфраструктуры, например, электрических столбов или дорожного покрытия. А это возможно далеко не всегда.

Возможность «приписки» к участку дополнительных 10% площади является положительным для инициатора процедуры, но негативным фактором для соседей.

Ведь если они не провели межевание, то заявитель может завладеть частью их участка на законных основаниях.

Нужно ли межевание приватизированного участка

Часто возникает вопрос, а нужно ли проводить межевание, если участок уже оформлен в собственность и имеются соответствующие документы.

Отметим, что процедуру лучше всего произвести, и вот почему.

Законодательство в области землевладения беспрестанно менялось, и земельный участок мог достаться в собственность без определения границ .

Такое нередко возникало по итогам «дачной амнистии», которая предполагала закрепление за владельцами земельного участка по факту их проживания.

В большинстве случаев землевладельцы ограничивались просто указанием в кадастровом паспорте площади участка и отказывались от межевания.

Без определения границ земля могла выделяться муниципалитетам привилегированным или льготным категориям граждан для ведения личного хозяйства, постройки гаража или летнего домика. В этом случае просто указывался адрес участка – иногда даже без кадастрового номера.

Чтобы исключить споры о границах, межевание перед продажей участка, сдачей его в аренду или дарения лучше произвести.

Нужно ли межевание, если есть кадастровый номер

Казалось бы: наличие кадастрового номера подразумевает, что участок «описан» в госреестрах, его границы определены, а сам он «закреплен» за владельцем.

Однако процедура выдачи кадастровых номеров еще десять лет назад существенно отличалась, и получить номер можно было без указания границ участка: достаточно было предоставить схематичный план и указать адрес участка с построенным объектом.

Этот документ просто подтверждает право на владение землей и уточняет месторасположение объекта, но не определяет границы участка. Размер территории и план закреплены в межевальном плане.

В настоящий момент выдача новых кадастровых паспортов без прохождения процедуры межевания вообще не осуществляется. Это позволяет избежать ситуации, когда в документации указаны одни границы участка, а на деле они совсем другие – или даже почти анекдотичных случаев, когда по одному кадастровому номеру могло быть зарегистрировано несколько участков с различными параметрами и разными собственниками.

Таким образом, в связи с последними изменениями в Земельном кодексе межевание необходимо производить при отчуждении земли, продаже или дарения участка, сдачи его в аренду – словом, при проведении любого юридически значимого действия.

Проведение межевания позволяет точно установить границы и площадь участка, избежать проблем с соседями и закрепить за собой гарантированное право на землю. Проводить межевание лучше и при оформленном праве собственности, и при наличии кадастрового паспорта, так как данные в документации и реальное положение дел могут не совпадать.

Большинство собственников задаются вопросом о правомерности использования недвижимого имущества без межевания. Финансовые операции, связанные с недвижимостью требуют основ в правовой области – многим знаком процесс регистрирования земли или участка для дальнейшей его эксплуатации (аренды, продажи). Статья поможет разобрать с вопросом необходимости межевания при различных ситуациях с оборотом недвижимости.

Обязательно ли делать?

Представляет собой измерение границ участка. Для определения земельного надела на местности необходимо знать не только его расположение, но и площадь.

СПРАВКА – при регистрации земли участвуют такие показатели как , площадь, границы. Самостоятельно провести замеры не получится – это обязаны делать государственные органы (землеустроительная компания).

Можно ли продать дачу, садовый участок, гараж без межевания земли?

С начала 2018 года отменена правомерность сделок с недвижимостью с отсутствием сведений об измеренных границах. Это касается следующей недвижимости:

земельные участки;
личное подсобное хозяйство;
участок садоводства и огородничества;
гаражное или индивидуальное строительство;
дачное хозяйство.

ВАЖНО – норма была введена на основе ФЗ № 447 “О внесении изменений в ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. То есть без проведения кадастровых работ запрещено продавать, арендовать, обменивать или закладывать землю, даже при наличии свидетельства о собственности.

На сегодняшний день участок, поставленный на учет без межевания, считается учтенным. В кадастровом паспорте ставится отметка в графе пятнадцатой “Особые отметки” о не установленной границе. Проводить межевание необязательно, но могут возникнуть проблемы с соседними владельцами. Но, раздел, продажа и передача в наследство требует процедуры измерения границ.

Покупка

Купить участок без определения границ можно при расплате наличными. Если используется ипотека, кредит, то банк имеет право для страховки потребовать провести межевание.

Его выполняет за свой счет первоначальный владелец. Но так как он может продать землю и без межевания, то возможно стоит договариваться о разделе трат на данную процедуру.

Аренда

Самый простой способ избежать бумажной волокиты и денежных трат сдать в аренду гараж либо участок. Новые временные пользователи не будут задаваться вопросами о границах земли или гаражной территории.

Если производиться оформление договора аренды сроком более одного года, тогда потребуется регистрация в Росреестре. Последний в свою очередь потребует проведение межевания и осуществления кадастрового учета на часть земли, которую передают в аренду.

На практике – если между сторонами арендования есть соглашение и границы указаны графически или описаны текстом (зафиксировать графическим рисунком на плане), то измерения не требуются.

Приватизация

Приватизация требует оформления границ. Проводятся следующие шаги:

Наследование

Вступить в наследство можно без измерения участка, если в порядке кадастровый паспорт. Но с изменениями 2018 года приватизировать его будет невозможно.

До периода наследования необходимо провести , зарегистрировать их. Также процесс межевания потребуется при разделе недвижимого имущества, доставшегося в наследство сразу нескольким родственникам.

Это необходимо для уточнения долей и фиксирования права собственности за каждым.

ВАЖНО – Право собственности не сможет быть оформленным юридически, при отсутствии в кадастровом паспорте информации о координатных расположениях границ земли.

Вероятные последствия и риски

ВНИМАНИЕ – реализация и эксплуатация участка требует вмешательства государственных органов, без межевания продажа и аренда будет считаться противозаконной, так как можно захватить территорию частного или государственного сектора, а это повлечет административную и уголовную ответственность.

Заключение

Продажа земельного участка без межевания процедура возможная, но не правомерная. В дальнейшем могут возникнуть проблемы как административного, так и судебного характера, вплоть до потери права собственности. Следует внимательно относиться к ведения документов на недвижимость. держать в порядке и в полном соответствии кадастровый паспорт с заполнение границ и их четким указанием.