Сегодня многих интересует вопрос – можно ли продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала? Ответ – да, но существует множество нюансов, о которых мы поговорим в нашей статье.Одним из направлений , которые предусматривает действующий закон, является улучшение условий жизни. Очень часто материнский капитал используется гражданами на покупку квартиры или дома. При этом ФЗ о материнском капитале стоит на страже интересов несовершеннолетних, пункт 4 статьи 10 данного закона требует оформления жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, в собственность всех членов семьи - доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. В случае, если изначально при покупке жилья установить доли нельзя, владелец сертификата дает нотариальное обязательство наделить всех членов семьи собственностью в течении полугода.Однако, использование на жилье – это всего лишь эпизод в жизни семьи и может случиться так, что со временем возникнет необходимость продажи этого жилья, например, с целью расширения жилплощади или необходимости срочного переезда. Здесь и возникает ряд сложностей, о которых далее пойдет речь в нашей статье.
Специфика продажи жилья под материнским капиталом
Действующее российское законодательства не устанавливает конкретных запретов на продажу жилых помещений, приобретенных семьями с помощью материнского капитала. Однако, семейное и гражданское законодательства, а также Закон об опеке и попечительстве, защищая права несовершеннолетних, содержат требования о продаже собственности детей только с разрешения соответствующих органов.
Как уже писалось выше жилые помещения, купленные с помощью государственных средств, оформляются в собственность всех членов семьи, из чего следует, что хотя бы одним владельцем помещения будет являться ребенок, поэтому для продажи этого жилья потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Отказаться от получения этого согласия невозможно, поскольку этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре.
Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы администрации населенного пункта, которое выдается на определенный срок, указанный в самом документе, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, он не должен превышать 3 месяцев. Однако, в письме Минобразования РФ № 09-М от 20.02.1995 г. «О защите жилищных прав несовершеннолетних» содержится распоряжение предоставлять договоры по сделкам с реализованным жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу, следовательно, если срок согласия органа закончился, а сделка не проведена, для ее заключения потребуется получение нового разрешения.
Необходимость в получении согласия на продажу жилья от органов опеки касается не только при оформлении в собственность детей купленных квартир, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств материнского капитала.
Получение разрешения на продажу жилья с несовершеннолетним собственником
Для получения разрешения на продажу жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний (либо собственником доли этого помещения), родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Здесь потребуется написать заявление, где сообщить о предполагаемой продаже дома или квартиры. Совместно с принятием заявления сотрудники отдела опеки и попечительства должны провести собеседование с родителями, а также с детьми, возраст которых достиг четырнадцати лет, по результатам которых выносится решение о согласии на продажу жилья либо отказе в выдаче такого разрешения.
Помимо заявления для получения разрешения также потребуется предоставить следующий пакет документов:
- паспорт родителей детей;
- свидетельство о рождении каждого ребенка;
- свидетельство о браке или о разводе;
- согласие на продажу квартиры от ребенка, которому уже исполнилось 14 лет;
- документы на жилье, которое продается;
- документы на жилье, которое покупается, в том числе, предварительный договор купли-продажи квартиры.
Последние документы необходимы, чтобы органы опеки и попечительства могли убедиться в том, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены после реализации жилого помещения, а условия проживания не станут хуже. Однако, даже если предварительного договора нет, в исключительных случаях согласие на продажу может быть выдано органами опеки при условии, что деньги от продажи жилья будут перечислены на специальный счет, а новое жилое помещение будет приобретено в ближайшее время. Как правило, на покупку нового жилья дается один месяц, хотя законодателем этот срок не оговаривается.
Важно! Разрешение на продажу жилого помещения будет выдано заявителю в течении 2 недель с момента подачи всех необходимых документов, но только в том случае, если органы опеки и попечительства убедятся в том, что интересы несовершеннолетнего полностью соблюдены.
В выдаче согласия на продажу собственности несовершеннолетнего могут отказать, если новая квартира приобретается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Помимо этого ухудшением жилищных условий может быть признано, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано больше людей, чем в прежнем жилье, что возможно, к примеру, если собственник продаваемой квартиры предполагает выписку после сделки. В такой ситуации в выдаче разрешения могут отказать.
Таким образом, можно сделать вывод, что никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием , действующим российским законодательством не предусмотрено. С распоряжением собственностью несовершеннолетнего связаны именно общие ограничения, которые устанавливает законодатель, а именно требования, направленные на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних.
У меня вопрос по материнскому капиталу, используемому в счет погашения ипотеки.
СИТУАЦИЯ: сейчас законодательство требует от родителей-земщиков предоставить в Пенсионный фонд нотариальное обязательство сделать своих детей (долевыми) собственниками на жилье. Причем это должно быть сделано в течение 6 мес. ПОСЛЕ полного погашения кредита. Без этого письменного нотариально заверенного обязательства Пенсионный Фонд не соглашается направить мат. капитал на погашение кредита. Кредит взят по программе АИЖК, муж и жена – созаемщики (муж – основной заемщик).
ВОПРОС: Возможно ли это обойти? Т.е. либо не писать подобное обязательство, либо его проигнорировать (т.е. написать, но не выполнить, например). Причина в том, что ипотечная квартира – «маломерка», и в будущем мы планируем её продавать (после погашения кредита). А жилье с несовершеннолетними собственниками сильно теряет в стоимости - в Москве эта разница больше, чем величина материнского капитала. Получается, что используем мат. капитал на 365 тыс. руб, а в цене потеряем более 500 тыс. руб.
- Руслан Раитович, какую долю от общего числа сделок составляют сегодня сделки с материнским капиталом?
Популярность использования материнского капитала при покупке недвижимости стабильно растет. Люди обмениваются информацией, слышат от знакомых, что имеется такая возможность и как это выгодно. Поэтому с каждым годом становится все больше желающих потратить маткапитал на покупку жилья. Чаще всего эти средства используются семьями для погашения ипотечного кредита до того, как ребенку, на которого выдан сертификат, исполнится три года.
- Позволяет ли он реально улучшить жилищные условия людям с невысоким достатком?
Для социальных слоев населения, имеющих невысокий доход, средства маткапитала - хороший шанс улучшить жилищные условия. Например, переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или из двух- в трехкомнатную. На сегодняшний день средства маткапитала составляют 429408 руб. 50 коп. - эта сумма примерно равна разнице в стоимости при доплате за одну комнату.
- В каком случае можно воспользоваться маткапиталом, если второму ребенку не исполнилось трех лет?
Средства маткапитала до достижения трехлетнего возраста ребенком, в связи с рождением которого выдан сертификат, можно использовать только на погашение ипотечного или иного кредита на приобретение жилья. Для этого после рождения второго или последующего ребенка и получения соответствующего сертификата сразу можно предоставить в Пенсионный фонд документы на перечисление средств в счет погашения кредита, займа. В течение месяца это заявление рассматривается (как правило, положительно), и еще в течение месяца средства перечисляются на погашение ипотеки. Если же ребенку уже исполнилось три года, необходимости брать ипотечный кредит нет. При этом покупка жилья оформляется в рассрочку, и Пенсионный фонд РФ перечисляет средства маткапитала продавцу также в течение двух месяцев с момента подачи соответствующего заявления.
- Можно ли потратить маткапитал на покупку земли под строительство дома?
Нет, действующим законодательством такая возможность не предусмотрена. Если семья хочет улучшить жилищные условия, то эти средства можно потратить только на покупку жилого помещения. Земельный участок купить нельзя.
- А купить на него лишь часть квартиры, к примеру, выкупить долю у родственников?
Возможно это лишь в том случае, если члены семьи уже являются собственниками нескольких долей в квартире. Они докупают оставшуюся долю, а затем полностью приобретают квартиру в собственность на всех членов семьи.
- Кто будет являться собственником жилья при его покупке с использованием материнского капитала?
При покупке жилого помещения собственником может быть один из родителей, оба родителя или все члены семьи. Если при покупке жилья собственником становится один из родителей или оба, то при подаче заявления в Пенсионный фонд необходимо предоставить нотариально удостоверенное обязательство о том, что впоследствии будут определены доли всем членам семьи, включая обоих родителей, первого, второго и последующих детей. Это обязательное условие предоставления субсидии.
Можно ли привлечь маткапитал для покупки жилья гражданским супругам и кому недвижимость будет принадлежать в этом случае?
Да, можно. Если мать и отец ребенка в связи с рождением которого был выдан сертификат, дающий право на получение материнского капитала, находятся в гражданском браке, то доля обязательно должна быть определена только на мать и детей.
- Может ли банк выселить за долги владельцев квартиры, приобретенной на средства маткапитала?
В данном случае вопрос решает суд. Если будет принято соответствующее судебное решение, то может.
- Можно ли средствами маткапитала компенсировать затраты на ремонт или реконструкцию квартиры?
На ремонт квартиры средства направить нельзя, это не предусмотрено законодательством. А вот на реконструкцию жилого дома можно. Правда, процедура здесь непростая. Необходимо предоставить дополнительно ряд документов: разрешение на строительство, договор с подрядными организациями и иные документы, подтверждающие использование маткапитала на привлечение строительных организаций, покупку материалов.
- С какими проблемами могут столкнуться молодые семьи, приобретая жилье с помощью маткапитала без риэлтора?
Процедура оформления данной сделки достаточно сложная. Поэтому я бы посоветовал обратиться за помощью к грамотному специалисту (риэлтору, юристу). Это позволит правильно оформить все необходимые документы, а также сэкономить нервы и время.
