Каким должен быть договор управления многоквартирным домом. Образец договора управления многоквартирным домом многоквартирным домом (заключается на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме)

Получение, оформление и документы

На сегодняшний день по действующему законодательству на жителей многоквартирного дома возложена обязанность по выбору формы управления домом.

Таким управленцем дома могут выступать товарищества собственников жилья (ТСЖ) или управляющие компании (УК).

Решение о выборе того или иного принадлежит общему собранию.

Управление домом такие организации осуществляется по договору.

Как и любое другое соглашение, договор управления должен:

  • быть подготовлен в письменной форме единым документом;
  • содержать все существенные условия достигнутого соглашения;
  • содержать обязанности и ответственность сторон;
  • прочие условия.

Типовой договор управления многоквартирным домом

Соглашение об управлении, как и любой другой договор, имеет следующую структуру:

  • объект (в данном случае многоквартирный дом);
  • субъекты (участники сделки - собственники жилья и управляющая копания);
  • права и обязанности сторон.

Состав договора:

  1. Объект договора. Речь идет о необходимости правильно отразить информацию о многоквартирном доме и составе общего имущества (запирающие устройства, коммуникации, лифты, двери, стены и т.п.). Подробнейшее описание такого имущества дает возможность требовать от УК устранения неисправностей такого имущества. В противном случае это влечёт расторжение такого договора в упрощенном порядке
  2. Субъекты договора. На стороне заказчика выступают все собственники жилья в многоквартирном доме, которые решение о заключении такого соглашения также принимают на общем собрании. Немаловажным фактом является и подбор управляющей компании (проверка на сайте налогового органа, запрос о предоставлении учредительных документов и т.п.).
  3. Права и обязанности сторон. Здесь, как и при подготовке любого иного документа необходимо исходить из особенностей предмета.
  4. Ответственность сторон. В данном пункте в обязательном порядке необходимо предусмотреть ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств сторонами, фиксацию таких фактов неисполнения. Также рекомендуется указать на досудебный порядок урегулирования споров.
  5. Порядок расчетов. Данный пункт имеет существенное значение, поскольку, фактически, управляющая компания оказывает услуги, за которые, впоследствии, вправе рассчитывать на получение вознаграждения.

Именно поэтому необходимо включать в договор условия относительно расчётов через специальную единую систему, чтобы у собственников жилья всегда была возможность проверить все операции с денежными средствами.

Выше приведены те особенности, на которые необходимо обращать внимания, как при подписании самого договора, так и в ходе его действия.

Ниже расположен типовой бланк и образец типового договора управления многоквартирным домом вариант которого можно скачать бесплатно.

  • 7. Действие жилищного законодательства.
  • Тема 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд в Российской Федерации
  • 1. Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав.
  • 2. Понятие жилого помещения.
  • 3. Виды жилых помещений.
  • 4. Жилищный фонд.
  • 5.Государственный учет жилищного фонда.
  • 6. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.
  • 7. Перевод жилых помещений в нежилых и нежилых помещений в жилые.
  • 8. Переустройство и перепланировка жилых помещений.
  • Тема 3. Право собственности и другие вещные права на другие жилые помещения
  • 1. Понятие права собственности на жилище, возникновение права собственности на жилую площадь.
  • 2. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.
  • 3. Приватизация жилой площади
  • 4. Участие в долевом строительстве
  • Тема 4. Жилищные правоотношения в жилом фонде, принадлежащем гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности
  • 1. Возникновение права собственности на общее имущество вмногоквартирном доме.
  • 2. Возникновение права на жилую площадь у членов семьи собственника жилого помещения.
  • 3. Пользование жилым помещением собственником.
  • 4. Пользование жилым помещением членами семьи собственника и обладателями иных вещных прав на жилое помещение.
  • 5. Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи.
  • 6. Коммерческий наем.
  • Тема 5. Жилые помещения, представляемые договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Договор социального найма жилого помещения.
  • 1. Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма.
  • 2. Порядок предоставления жилой площади по договору социального найма.
  • 3. Понятие и элементы договора социального найма (стороны, форма, срок договора).
  • 4. Правовое положение членов семьи нанимателя.
  • 5. Прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения.
  • Тема 6. Жилищные правоотношения в специализированном жилищном фонде.
  • 1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда и их назначение.
  • 2. Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде.
  • 3. Договор найма жилого помещения в домах специализированного жилищного фонда.
  • 4. Прекращение жилищных правоотношений в домах специализированного жилищного фонда.
  • 5.Выселение из помещений, занимаемых по договору найма специализированного жилого помещения.
  • Тема 7. Жилищные правоотношения в домах жилых, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
  • 1. Правовое регулирование жилищных кооперативов и жилищно- строительных кооперативов.
  • 2. Правовое положение членов жилищных кооперативов.
  • 3. Правовое регулирование жилищных накопительных кооперативов.
  • Тема 8. Товарищество собственников жилья (тсж)
  • 1. Понятие товарищества собственников жилья, создание товарищества собственников жилья.
  • 2.Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья.
  • 3.Правовое положение членов товарищества собственников жилья и членов.
  • Тема 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
  • 1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  • 2. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  • 3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  • 4. Предоставление субсидий на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.
  • 5.Компенсация на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.
  • Тема 10. Управление многоквартирными домами
  • 1. Общие положения об управлении жилищным фондом
  • 2. Управление многоквартирным домом
  • 3. Договор управления многоквартирным домом.
  • 4. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

    • 3. Договор управления многоквартирным домом.

    Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьи 445 ГК РФ.

    Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом (п. 6 ст. 161 ЖК РФ).

    По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

    Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

    В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

      состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

      перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

      порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

      порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Срок заключения договора управления многоквартирным домом не менее чем один год и не более чем пять лет. Сроки действия договора не могут быть изменены соглашением сторон.

    Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

    Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.

    Гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, является то, что ежегодно управляющая организация в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

    Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.ст. 450-453 ГК РФ).

    Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора. Таким образом, окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора.

    Жилищный кодекс пунктом 10 статьи 162 обязывает управляющую организацию за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, либо товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом. Если такой собственник не указан, управляющая организация обязана передать указанные документы даже любому собственнику помещения в таком доме.

    Центральной темой данной статьи выступает договор управления многоквартирным домом. Соглашение между владельцами квартир в доме и управляющей организацией - основа нормального функционирования жилого здания. Оно имеет большое значение, поэтому особое внимание следует уделить тем пунктам, которые будут включены в него. Как заключить, изменить и расторгнуть договор управления МКД, мы расскажем в данной статье.

    Вопросы, рассмотренные в материале:

    • Что регулирует договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.
    • Как происходит заключение договора управления многоквартирным домом.
    • Кто имеет право заключить договор управления многоквартирным домом в 2017 году.
    • Какие существуют требования к договору управления многоквартирным домом.
    • Каков срок действия договора управления многоквартирным домом.

    Что регулирует договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

    Договор управления многоквартирным домом — это документ, который регулирует отношения между сторонами, одной из которых всегда будет выступать управляющая компания, на чьем попечении находится МКД, а другой стороной могут быть:

    • лица, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности;
    • орган управления ТСЖ или ЖК;
    • лицо, получившее помещение в МКД от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ);
    • застройщик.

    Суть такого документа в том, что он фиксирует согласие между сторонами по принятию на себя определенных обязанностей. Первая сторона (УК) оказывает услуги, связанные с содержанием и ремонтом имущества в МКД, признанного общим, в случае необходимости производит ремонтные работы — иными словами, осуществляет управление жилым домом. А вторая обязуется в полной мере и своевременно вносить платежи за вышеуказанную деятельность.

    Как и любое другое соглашение, договор управления многоквартирным домом имеет ряд существенных условий, которые должны быть согласованы сторонами, чтобы можно было говорить о его легитимности. В данном случае существенные условия перечислены в ч. 2 и 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

    Как происходит заключение договора управления многоквартирным домом

    Этот договор подразумевает обязательно письменную форму. Двусторонне подписанное соглашение составляется и обсуждается на общем собрании собственников, а по его итогам договор заключается персонально каждым владельцем помещения с компанией, выбранной в качестве управляющей. Но это не значит, что в каждом договоре на стороне жильцов выступают разные лица. Контрагентом УК является совокупность жильцов, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности и которые в совокупности имеют более 50 % голосов от общего количества (см. ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

    Кто имеет право заключить договор управления многоквартирным домом в 2017 году

    Если со стороны жильцов еще могут быть варианты представительства интересов, то со стороны управляющей организации такого выбора не существует. Управлять многоквартирным домом может только такое юридическое лицо, которое отвечает предусмотренным законодательством требованиям и получило документы, которые дают ему право оказывать услуги в сфере ЖКХ (спецразрешение, лицензию). Именно такое лицо и заключает договор управления многоквартирным домом с жильцами. Документ должен иметь письменную форму, которая может носить электронное или бумажное оформление. Главное — подтвердить свое согласие с условиями подписью. Следовательно, договор должны завизировать обе стороны.

    Заключение договора управления многоквартирным домом — это не право, а обязанность собственников квартир в здании. Если владельцы квартир будут от нее длительно уклоняться, то юридическое лицо, в обязанности которого вменяется управление конкретным многоквартирным домом, может подать иск в суд, в котором сформулирует требования принудительного подписания договора (на основании ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ) и компенсации убытков, которые вызваны незаключением договора.

    Гражданский кодекс РФ декларирует свободу договорных отношений, но, как можно догадаться, договор управления МКД из общего правила выпадает. Обязанность его заключения установлена Жилищным кодексом Российской Федерации. Часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ указывает, что организация, которая будет управлять многоквартирным домом, избирается на открыто-конкурсной основе, и в десятидневный срок после проведенных выборов орган местного самоуправления сообщает собственникам жилья в доме о том, какая УК будет оказывать им услуги. Соответственно, у квартировладельцев возникает обязанность заключить договор с выбранной компанией.

    При этом обязанность распространяется не только на владельцев жилых квартир. В многоквартирном доме могут быть и объекты нежилого назначения, например помещения вспомогательного характера, коммерческие площади. Собственники таких помещений также обязаны заключить договор с управляющей компанией. Может быть, это салон красоты в доме либо места на парковке возле дома, которые входят в состав мест общего пользования, — собственники таких площадей также становятся участниками договора.

    Какие существуют требования к договору управления многоквартирным домом

    • определение объекта управления (перечисления состава общего имущества МКД);
    • обязанности управляющей компании (определение перечня услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг и работ, направленных на обеспечение надлежащего функционирования здания, указание на порядок, в котором данный перечень может изменяться);
    • указание на порядок формирования размера платежей, подлежащих уплате с ежемесячной регулярностью (как правило, они состоят из платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги) и порядок их уплаты;
    • способы контроля за выполнением обязательств со стороны управляющей организации.

    Эти части обязательно должны присутствовать в договоре, согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ обойтись без них никак нельзя. Не включив данные пункты в договор, невозможно достигнуть его заключения. Более того, подп. 1-4 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ содержат сведения, которые также должны быть внесены в договор, законодатель отнес их к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.

    Несмотря на то что каждый собственник заключает договор с УК, условия будут одинаковыми для всех. Текст договора существует в единственной редакции, согласованной на общем собрании квартировладельцев. Статья 162 Жилищного кодекса РФ в ч. 4 не позволяет изменять или редактировать условия договора в отношении разных собственников одного и того же многоквартирного дома. То же касается и лиц, которые приняли от застройщика помещения в установленном законом порядке по соответствующему акту приема-передачи. Эти лица абсолютно равноправны в плане заключения договора с собственниками помещений в доме.

    Срок действия договора управления многоквартирным домом

    Соглашение между УК и квартировладельцами может иметь различные сроки действия. Они прописаны в норме ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса:

    • частью 1 указанной статьи предусматривается вариант, при котором договор управления действует от 1 года до 5 лет. Срок определяется строго в рамках данного интервала, данный вариант предполагает выбор УК на общем собрании собственников с обязательным последующим заключением договора управления многоквартирным домом на согласованных условиях каждым из проприетеров;
    • части 4 и 13 ст. 161 указанного Кодекса предлагают вариант заключения договора сроком на 1-3 года, он возможен, если УК выбирается по процедуре открытого конкурса, а собственники многоквартирного дома по прошествии целого года так и не выбрали способ управления домом либо не реализовали такой способ. Кроме того, подобный вариант работает при передаче квартир от застройщиков лицам, которые получают право заключения договоров управления многоквартирным домом с выбранной на открытом конкурсе управляющей компанией;
    • часть 14 той же статьи устанавливает возможность заключить договор сроком максимум на 3 месяца — на тот период времени, пока застройщик еще не передал жилье соответствующим лицам по акту приема-передачи. По истечении данного срока лица, получившие помещения от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ), заключают договор с УК, определенной по итогам открытого конкурса.

    Как видим, разные варианты заключения договора предполагают различные предельные сроки, но так или иначе выходить за установленные законом рамки стороны договора не могут. Нормы ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ носят императивный характер.

    Что происходит при истечении срока договора? Законом установлено, что у каждого вида договора управления многоквартирным домом есть свой определенный период действия. Но как быть в том случае, если срок истекает, а стороны не стремятся предпринять какие-то действия для заключения нового договора? Часть 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ гласит, что, если ни одна из сторон договора не заявит о прекращении договора до его окончания, договор будет считаться пролонгированным на тот же период времени и на тех же самых условиях, которые ранее были согласованы сторонами.

    По закону договор управления многоквартирным домом начинает действовать именно в тот день, когда на нем будут поставлены подписи обеих сторон. С момента обоюдного подписания начинает отсчитываться тридцатидневный срок, в течение которого согласно ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация должна начать выполнение функций, возложенных на нее в договоре, если только в самом договоре не предусмотрен иной срок. В случае установления иного срока, отличного от законной нормы, договор будет иметь приоритетное значение.

    К чему обязывает УК договор управления общим имуществом многоквартирного дома

    Немаловажной обязанностью юридического лица, на которое возложена функция по управлению многоквартирным домом, является предоставление ежегодных отчетов владельцам имущества в МКД. Срок предоставления отчета — первый квартал. В течение трех месяцев текущего года организация должна отчитаться за прошедший год.

    Критерием оценки деятельности УК выступают стандарты и правила деятельности по управлению МКД, установленные Правительством РФ, а именно Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые были утверждены еще в 2013 г. Постановлением Правительства РФ № 416.

    Этот документ позволяет собственникам проверять деятельность УК, которая должна данными стандартами и правилами руководствоваться в своей работе.

    Правила закрепляют разнообразные формы управления многоквартирным домом:

    • управлять могут непосредственно собственники помещений в конкретном МКД;
    • управлять может объединение собственников, оформленное в виде юридического лица (кооперативы, товарищества собственников), — для подобного вида управления не требуется заключать договор с УК;
    • управлять могут компании, которые имеют на это разрешение и заключили соответствующие договоры управления многоквартирными домами, и это наиболее распространенный вариант;
    • в конце концов, управлять МКД могут и застройщики - в тот период, когда договор со специализированной управляющей организацией еще не заключен.

    Подводя итог, можно заключить, что, собственно, вся деятельность по управлению домами и заключается в том, чтобы неукоснительно соблюдать установленные законом стандарты и преследовать установленные законом цели. Кроме закона, цели и стандарты могут быть определены еще и решениями собственников — в качестве дополнения.

    Управляющая компания ставит целью содержать общедомовое имущество надлежащим образом. Это означает, что такое содержание должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам пожарной безопасности, нормам о защите прав потребителей и о техническом регулировании. Законодательством установлено немало требований к надлежащему содержанию имущества в зданиях многоквартирных домов. Все эти требования направлены на:

    • безопасное функционирование МКД, надежность его эксплуатации;
    • сохранение жизни и здоровья жильцов, а также их имущества, включая имущество юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти;
    • общедоступность имущества, признаваемого в качестве общедомового для владельцев площадей в МКД;
    • неприкосновенность прав и законных интересов владельцев помещений в здании и других лиц;
    • исправное состояние инженерных сетей, счетчиков и прочего оборудования, которое входит в состав общедомового имущества, для того, чтобы при поставках ресурсов жильцам многоквартирного дома они функционировали надлежащим образом, не приводя к аварийным ситуациям или перебоям в оказании услуг ЖКХ. Инженерные коммуникации и оборудование должны функционировать таким образом, чтобы при необходимости можно было не только осуществлять поставку ресурсов, но и приостановить либо ограничить ресурсоснабжение в предусмотренных законом случаях.

    Какое именно имущество может быть признано общим? Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утвердило Правила, которые не только определяют требования к содержанию имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности квартировладельцам, но и перечисляют те объекты, которые признаются общедомовым имуществом.

    Выделить это имущество очень важно, потому что собственники в МКД будут совместно нести расходы на его надлежащее содержание, ремонт (в случае необходимости), а также контролировать его сохранность.

    Вышеуказанное Постановление, кроме всего прочего, предусматривает возможность изменения размера платежей, которые собственники ежемесячно обязаны вносить за функцию по содержанию и ремонту объектов, причисленных к общему имуществу. Изменяться эта сумма может в случае ненадлежащего качества оказания услуг (к примеру, если они оказываются с перерывами свыше установленной продолжительности или не соответствуют установленным законом требованиям и стандартам).

    Для того чтобы общее имущество оставалось с целости и сохранности, а также не утратило свое надлежащее состояние, управляющая организация обязана предоставлять услуги и производить работы согласно перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. В нем зафиксировано только самое необходимое, именно поэтому он называется минимальным. Соответственно, договором управления многоквартирным домом такой перечень может быть расширен.

    Что включает в себя утвержденный на государственном уровне список работ и услуг?

    1. Работы, направленные на поддержание в исправном состоянии несущих конструкций (перекрытий, лестниц, фундаментов, стен, столбов и других элементов, от состояния которых зависит эксплуатация здания), а также ненесущих конструкций, которые также необходимо содержать надлежащим образом (полы, перегородки и т. д.). Урегулированию этих вопросов посвящен Первый раздел Минимального перечня.
    2. Работы, совершаемые с целью обеспечения надлежащего состояния инженерных коммуникаций, общедомового оборудования, средств технического обеспечения. Эти работы включены в раздел Второй Минимального перечня.
    3. Работы, которые направлены на поддержание в надлежащем состоянии всех иных объектов общедомового имущества, перечислены в Третьем разделе.
    4. Список норм и правил осуществления указанных выше работ.

    А правила осуществления работ и оказания услуг напрямую зависят от того способа управления, который выбран для конкретного многоквартирного дома. И указанный способ должен быть зафиксирован в определенных законом правовых документах.

    1. Если МКД управляют непосредственно собственники — в решении общего собрания. Собственно, при такой форме собственники для решения любого вопроса собирают общее собрание. Эта форма встречается нечасто, в основном в домах с малым количеством собственников, которым не так сложно организоваться на совместную встречу и прийти к общему решению.
    2. Если домом управляет специализированная организация — в договоре управления многоквартирным домом фиксируются данный вариант управления и тот перечень правил по оказанию услуг и выполнению работ для содержания и ремонта общего имущества в доме, который соответствует выбранной форме управления.
    3. Если управление домом осуществляется жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или товариществом собственников жилья, то способ управления и правила по содержанию имущества фиксируются тем способом, который определен в уставе соответствующего юридического лица.
    4. Если МКД управляется в соответствии с ч. 1.1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ, то все правила и нормы по содержанию имущества указываются в соответствующем договоре оказания услуг (выполнения работ).
    5. При управлении МКД по ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ документ, фиксирующий правила и нормы управления, — это решение застройщика.

    Какую структуру имеет типовой договор управления многоквартирным домом

    Как и любое другое соглашение, данный договор начинается с его наименования и вводной части. Далее неплохо включить общий раздел, посвященный терминологии документа. Каждый участник договора должен четко и недвусмысленно понимать, что такое «коммунальные услуги» или «общее собрание» и т. д. Но разделы с терминами есть далеко не во всех договорах, а те части, которые будут описаны далее, должны быть включены в любой договор управления многоквартирным домом.

    • Пункт 1. Предмет

    Без определения предмета соглашения не может быть и самого соглашения. В данном случае предметом является тот ряд функций, которые вменяются в обязанности управляющей компании. По своему типу договор управления является договором на оказание услуг, поэтому его стороны называются «Заказчик» и «Исполнитель». В качестве первого выступают собственники (их объединения), а в качестве второго — управляющая компания. В предмете важно не только определить круг действий, которые заказчик поручает выполнять исполнителю, но и указать на объект этих действий — имущество, признанное общедомовым в конкретном многоквартирном здании. Важно отметить, что содержание упомянутых активов отнюдь не тождественно владению или распоряжению ими.

    • Пункт 2. Обязанности заказчика и исполнителя

    Права и обязанности тесно связаны между собой. Права одной стороны порождают обязанности второй стороны. В первую очередь в данном пункте уместно описать обязанности собственников помещений в здании, направленные на нормальную эксплуатацию своего многоквартирного дома. Сюда входят обязанности:

    • по уплате платежей за услуги ЖКХ в срок и в полном объеме;
    • по предоставлению сотрудникам управляющей организации доступа в дом в дневное время для совершения работ с инженерно-техническими объектами, а также с целью контроля (в случае необходимости устранения аварийных ситуаций допуск должен быть предоставлен также в ночное время);
    • по принятию участия в решении вопросов, касающихся эксплуатации МКД (выбор членов совета, решение других насущных проблем);
    • по совершению необходимых ремонтных мероприятий в собственном жилье;
    • по предупреждению домоуправления о необходимости оставить свое помещение без присмотра на длительный срок и т. д.

    Непременным условием подобного договора является обязанность владельца помещения сообщать управляющей организации о замене приборов учета, использовании приборов, потребляющих электроэнергию мощностью более 7 кВт, об изменении положения инженерных сетей, произведении перепланировок. Большинство случаев требует не только уведомления, но и согласования с домоуправлением.

    Договор управления МКД также содержит обязанность квартировладельцев самостоятельно убирать мусор в случае проведения ремонта своих помещений. Ни в коем случае не допускается захламление коридоров, лестничных клеток, мест общего пользования.

    В обязанности владельцев жилья также вменяется передача копий свидетельств, удостоверяющих права на помещения, а также показаний приборов учета ЖКХ-ресурсов и персональных данных.

    Жильцам запрещается самостоятельно снимать пломбы со своих счетчиков. В случае нарушения их целостности необходимо в трехдневный срок сообщить об этом в УК, обратившись с просьбой восстановить пломбу.

    Отдельным пунктом следует прописать обязанности лиц, получивших помещения в МКД на праве аренды.

    • электроснабжение;
    • водоснабжение (горячее и холодное);
    • отопление;
    • водоотведение.

    Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают нормы и стандарты, придерживаясь которых УК будет оказывать перечисленные выше услуги качественно, не нарушая процесс нормальной эксплуатации здания.

    УК обязана всегда заранее информировать жильцов о предстоящих работах ремонтного характера. Немаловажно прописать обязанность управляющей организации проводить сверку задолженности собственников по их заявлению, оформленному в письменном виде.

    Вся деятельность УК должна осуществляться в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.

    • Пункт 3. Права Заказчика и Исполнителя

    Правам также следует отвести отдельное место. По аналогии начинать нужно с прав собственников. В договоре управления многоквартирным домом уместно прописать право квартировладельцев требовать снижения стоимости услуг ЖКХ в случае их ненадлежащего качества. На практике бывают случаи, когда услуги оказываются с перерывами либо настолько некачественно, что это может привести к ущербу владельцев помещений в здании. Право требовать возмещения ущерба также стоит прописать в договоре.

    Но и управляющая организация также может подать в суд на неплательщиков. Она со своей стороны вправе привлекать подрядчиков для выполнения конкретных работ, которые должны быть оплачены за счет владельцев квартир. И, если те уклоняются от оплаты, одним из способов воздействия является прекращение поставки ресурсов по инженерным сетям. И, если эта мера не помогает, то хозяйствующая организация вправе обратиться в суд для взыскания долга.

    В целях получения средств на нужды многоквартирного дома (проведение ремонта, приобретение дорогостоящего оборудования и т. д.) управляющая организация может использовать общедомовое имущество (например, сдавать в аренду стены здания для размещения рекламы).

    • Пункт 4. Цена

    Данный пункт договора имеет особое значение. Цена за управление домом включает в себя множество пунктов: это поставка коммунальных услуг, аварийные и плановые ремонты, уборка территорий и прочие обязанности. Чтобы собственники понимали, как именно начисляется оплата по договору, и существует данный пункт. В нем прописаны сроки оплаты, периодичность, счет управляющей компании. Стоимость услуг формируется на основании утвержденных на собрании многоквартирного дома тарифов. Они определяются сроком на 1 год. Если в течение года проводятся какие-либо срочные работы аварийного характера, плата за услуги увеличивается в соответствующей пропорции.

    Что касается услуг отопления — домоуправляющая организация не может устанавливать оплату за них в произвольном порядке. Здесь все зависит от расценок поставщиков тепла. Удобно отслеживать затраты при наличии общедомового прибора учета, в соответствии с показаниями которого оплата за тепло подлежит ежегодной корректировке.

    Что же касается оплаты за электричество и холодную воду, то принцип формирования стоимости услуг также должен быть раскрыт в договоре управления многоквартирным домом. Величина потребления определяется показаниями приборов учета (индивидуальных и общедомовых).

    Принцип расчета стоимости потребляемых услуг по показаниям общедомовых счетчиков уже давно устоялся, но тем не менее не перестает вызывать огромное количество судебных споров. Согласно договору управления многоквартирным домом из показаний счетчика по всему зданию вычитаются показания всех индивидуальных счетчиков, установленных собственниками квартир, и разница подлежит распределению между всеми квартировладельцами в здании. Распределение происходит исходя из доли каждого собственника в общем имуществе МКД.

    Однако бывают случаи, когда квартиры остаются пустыми в течение длительного времени. По общему правилу, если хозяева отсутствуют более пяти суток непрерывно, то по заявлению собственника УК может пересчитать стоимость платы за водоснабжение и водоотведение.

    • Пункт 5. Ответственность

    Данный пункт рассматривает варианты ответственности сторон по договору. В частности, оговаривается возможность начисления неустойки в случае несвоевременной оплаты услуг собственниками помещений в МКД. В пункте предусматривается и вариант, при котором обе стороны освобождаются от ответственности. Речь идет о форс-мажоре — классический пункт любого гражданско-правового договора.

    • Пункт 6. Срок действия и порядок прекращения договора

    Как уже было рассмотрено, разные типы договора управления могут быть заключены на разный период времени. Но в целом максимальный срок составляет 5 лет. Заключать договор на период менее года также нецелесообразно. Но по некоторым обстоятельствам может возникнуть необходимость расторгнуть договор досрочно. Об этом сторона извещает своего контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В частности, если платежи, которые УК получает за оказываемые услуги, не перекрывают ее доходы, она имеет полное право расторгнуть договор управления многоквартирным домом в одностороннем порядке.

    • Пункт 7. Контроль исполнения договора

    Возможность контроля со стороны специально выбранного для этой цели лица либо государственного органа также предусматривается в договоре. Выборы контролирующего субъекта осуществляются на общем собрании собственников в доме.

    • Пункт 8. Прочие условия

    Некоторые моменты, которые нужно зафиксировать в договоре управления многоквартирным домом, но невозможно включить в какой-либо из перечисленных выше пунктов, уместно прописать в пункте «Прочие условия». К таким условиям относится, к примеру, право директора УК подписывать часть документации с помощью факсимиле.

    • Приложения

    Данный договор обязательно должен иметь приложения, которые станут его неотъемлемой частью. В частности, это:

    • приложение со списком работ, которые необходимо проводить для надлежащего содержания имущества, признаваемого общим в данном МКД;
    • приложение с перечнем услуг или работ по проведению текущего ремонта в МКД;
    • приложение с описанием границ имущества МКД, признанного общим, по расположению инженерных коммуникаций и строительных объектов. Приложение содержит схематические изображения границ с разделением зон ответственности УК и собственников помещений.

    Полноценный договор управления должен содержать все упомянутые выше пункты.

    Мнение эксперта

    Что важно включить в договор непосредственного управления многоквартирным домом, чтобы избежать спорных ситуаций

    Константин Орлов ,

    руководитель системы «Домсканер»

    С изменениями в договорах управления нам приходится работать немало. Мы проводим общие собрания квартировладельцев либо даем консультации наиболее активным из них. В 50 % случаев мы приходим к мнению, что договор управления МКД подлежит корректировке. Чаще всего собственники пытаются работать с типовым документом, но у них не всегда хватает знаний и опыта в правильном понимании тех пунктов, которые должны быть включены в договор.

    Нередко управляющие организации предлагают свой вариант договора, который собственники воспринимают в штыки - как соглашение, направленное в первую очередь на защиту интересов самой УК и ущемляющее права собственников. Если управляющая компания в договорной деятельности избрала такой путь, то это категорически неприемлемо. И долго такая организация не продержится на плаву, так как стабильность во многом зависит от деловой репутации юридического лица.

    Жилищным кодексом РФ предусмотрена конкретная структура договора управления, которой стороны должны придерживаться. Статья 162 предлагает 4 основных раздела:

    1) указание адреса МКД, в отношении которого заключается договор, и подробное описание состава общедомового имущества;

    2) перечисление видов работ (услуг), которые должна производить УК в рамках договора, в том числе услуги по содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги; вместе с тем в разделе следует предусмотреть порядок изменения данного списка работ и услуг;

    3) указание на цену договора или порядок ее определения (как исчисляется плата за содержание и ремонт жилья, за услуги ЖКХ), периодичность и порядок внесения платежей на счет УК;

    4) способ контроля за выполнением своих обязательств управляющей организацией.

    Иными словами, в договоре должно быть прописано: какое имущество собственники передают хозяйствующей организации, что конкретно она обязуется совершать с этим имуществом, какова цена таких услуг и каким образом осуществляется контроль исполнения обязанностей.

    Первое. Состав общедомового имущества МКД

    Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, включающие в себя перечисление объектов, которые можно отнести к общему имуществу дома (подп. 1-9):

    • оборудование и инженерные сети, расположенные как внутри МКД, так и за его пределами, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также придомовой участок, благоустроенный и озелененный;
    • несущие и ненесущие конструкции дома, его кровля, ограждения и фундамент;
    • нежилые помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД;
    • иные объекты, которые расположены на том же земельном участке и служат для обеспечения нормального функционирования и благоустройства многоквартирного объекта.

    Очень важно грамотно прописать границы полномочий и обязанностей УК. При отсутствии четкого понимания состава общедомового имущества, порученного для управления УК, будет сложно разобраться, где кончаются ее обязанности и начинается сфера ответственности самих собственников. К примеру, кто обязан убирать мусор с придомовой территории? Об этом должно быть написано в тексте договора.

    Второе. Что касается списка работ и услуг, вмененных в обязанности УК, перечислять их нужно достаточно подробно и конкретно. Вместе с тем следует предусмотреть порядок изменения перечня обязанностей. Немаловажный вопрос касается определения поставщиков коммунальных услуг: будет ли их поставками заниматься УК либо привлечет другие организации для этих целей.

    Таким образом, раздел, посвященный обязанностям хозяйствующей компании, будет включать вопросы:

    • непосредственного управления (ежемесячные счета на оплату, аккумулирование платежей, распределение полученных средств на нужды дома, взыскание задолженности с собственников, использование общего имущества в коммерческих сделках для извлечения прибыли, которая в дальнейшем также расходуется на содержание и ремонт МКД);
    • проведение работ и оказание услуг, направленных на содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии (уборка мест общего пользования, аварийное обслуживание, службы эксплуатации лифтов, промывка отопительной системы, дезинфекционные мероприятия и прочие действия), а также его ремонт;
    • поставка коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газо- и электроснабжение, отопление).

    Третье . Немаловажным пунктом является стоимость услуг. Цена договора не может быть прописана фиксированно, в документе обычно указывается порядок ее определения и внесения.

    Сторонам необходимо прийти к соглашению по поводу цен за услуги и работы, а также по периодичности оплаты этих услуг. Торговаться получается не всегда, потому что тарифы устанавливает управляющая организация исходя из реально совершаемых ею расходов. Если тарифы конкретной УК не устраивают собственников, то они могут обратиться для заключения договора в другую организацию.

    Важно понимать, что установленных государством тарифов на услуги по управлению и содержанию не существует. Хотя в ряде городов принят рекомендованный муниципалитетом тариф, он действует в отношении муниципального жилья. Но домов, в которых больше половины помещений являются муниципальными, крайне мало.

    В то время как ЖКХ услуги четко тарифицируются, цены на услуги по содержанию и ремонту можно обсуждать и корректировать.

    Четвертое. Механизм осуществления контроля за действиями управляющей компании, за качеством проводимых ею услуг.

    Если перед вами стоит задача по заключению договора управления многоквартирным домом, то следует остановиться вот на каких моментах:

    • на какой срок заключается договор;
    • каким образом он может быть расторгнут;
    • может ли общедомовое имущество быть использовано по договорам коммерческого характера;
    • в случае использования общедомового имущества каким образом будет распределена прибыль (доходы дома): далеко не все вырученные средства идут на нужды дома, часть направляется в доход УК;
    • как будут отбираться подрядчики для проведения ремонта;
    • какие документы будут составляться для контроля УК (ежеквартальные или ежемесячные акты выполненных работ, акты на списание средств, ежемесячные отчеты о доходах и расходах МКД и т.д.);
    • каким образом будут относиться расходы по потерям ОДН сверх установленных нормативов;
    • меры ответственности в случае нарушения договора сторонами;
    • иные пункты, которые вносятся по пожеланиям собственников квартир.

    Какие термины используются в договоре на управление многоквартирным домом управляющей организацией

    Собственник — лицо, которому помещение в многоквартирном доме принадлежит по праву собственности.

    Состав имущества — перечень имущества, которое служит для эксплуатации более одного помещения в многоквартирном доме, признанное общедомовым, включая помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений (лестницы и лестничные клетки, лифтовые и иные шахты и сами лифты, коридоры, техэтажи, чердачные и подвальные помещения, содержащие инженерные коммуникации и оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, а также оборудование, которое может находиться как в самом здании, так и за его пределами, обслуживающее более одного помещения, земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, необходимые для обеспечения эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на придомовом участке.

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — степень участия собственника в правах на общедомовое имущество, определяемая пропорционально отношению принадлежащих ему на праве собственности квадратных метров площади многоквартирного дома к общей площади указанного жилого здания. Общая площадь исчисляется из суммы всех площадей помещений, которые входят в состав многоквартирного объекта, включая площади помещений вспомогательного назначения, кроме веранд, террас, лоджий и балконов.

    Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире — степень участия собственника в правах на общее имущество коммунальной квартиры, определяемая пропорционально отношению площади комнаты, принадлежащей лицу на праве собственности, к сумме площадей всех помещений, принадлежащих иным собственникам, в данной квартире. Соответственно, доля в праве общей собственности на общедомовое имущество определяется в пропорции суммы площадей комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме всех площадей помещений многоквартирного дома.

    Коммунальные услуги — услуги по предоставлению ресурсов ЖКХ, в том числе отопление, электро- и газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов.

    • уборка помещений в доме, относящихся к общедомовому имуществу (подвала, чердака, лифты, лестничных маршей и межквартирных площадок, подъездов);
    • уборка и благоустройство придомового участка, включая озеленительные работы;
    • техобслуживание общедомового оборудования и инженерных сетей, технических устройств (общедомовых счетчиков, лифтов и т. д.);
    • содержание конструктивных элементов дома.

    Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома — совокупность мероприятий организационно-технического и ремонтного (восстановительного) характера в период нормативного срока эксплуатации, вызванных необходимостью наладки элементов инженерных коммуникаций и оборудования с целью поддержания их нормальной эксплуатации.

    Как происходит расторжение договора управления многоквартирным домом

    Договор управления многоквартирным домом включается в соответствующий реестр лицензий конкретного субъекта РФ. В определенных обстоятельствах законом предусмотрена необходимость исключения договора из реестра.

    Если получатель лицензии в судебном порядке подвергся административному наказанию два или более раза, сведения о нем необходимо исключить из реестра. А внесение в такой реестр осуществляется на основании заключения договора управления. Если договор расторгается или изменяется, в реестр вносятся соответствующие изменения.

    Когда договор управления заканчивает свое действие, УК прекращает свои функции в отношении конкретного МКД. Но она также прекращает функционировать и по причине исключения сведений из реестра лицензий. И механизм прекращения в двух этих случаях неодинаков. Для прекращения работы УК по причине прекращения договора существуют основания, установленные главами 26 и 29 Гражданского кодекса РФ, а кроме того, подобные основания для прекращения обычно есть и в самом договоре. Как правило, если срок договора истекает, он автоматически продлевает свое действие на тот же срок. И, если одна из сторон не желает такого продления, она обязана сообщить об этом другой стороне и направить уведомление о прекращении действия договора в орган местного управления и надзорный орган.

    Начиная с указанной в уведомлении даты домоуправляющая организация прекращает свою деятельность в отношении соответствующего МКД.

    Если общее собрание собственников принимает решение о смене УК, то оно обязано направить копию такого решения в ныне действующую УК. Изменять юридическое лицо, выбранное для управления домом, собственники могут в любое время — это их законное право (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Но ст. 46 указанного Кодекса указывает на обязанность инициатора созыва общего собрания предоставить копии решений и протокола собрания тому лицу, который осуществляет деятельность по управлению МКД (товарищество собственников жилья, специализированный потребительский кооператив, жилищный или жилищно-строительный кооператив, управляющая компания), на выполнение этой обязанности дается 10 дней с момента проведения общего собрания.

    В Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (ПП РФ от 15.05.2013 г. № 416) также установлена обязанность органа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК либо иного уполномоченного собранием лица в пятидневный срок сообщить в УК и в орган исполнительной власти субъекта об истечении срока договора управления МКД или о смене способа управления.

    Когда прежняя организация, которой ранее было поручено управление, получает соответствующее уведомление, она должна передать все документы по многоквартирному дому по акту приема-передачи вновь избранной организации.

    Договор управления многоквартирным домом: судебная практика

    Интересный случай есть в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 13.11.2015 г. Рассматривалось требование о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного управляющей компанией ООО «УК Мишино».

    В суд обратилась инспекция, которая выступала надзорным органом по отношению к данной УК. Осуществляя государственный жилищный надзор, инспекция отреагировала таким способом на многочисленные жалобы собственников. Выяснилось, что управляющая компания была выбрана незаконно. Решение принималось не собственниками и в период до введения дома в эксплуатацию.

    Инспекция доказывала, что данные лица были неправомочны принимать подобное решение. В результате стороной договора являются собственники, но волеизъявление было выражено другими лицами. Вместе с тем дом еще не был введен в эксплуатацию, а значит, не имел статуса многоквартирного дома, оставаясь объектом незавершенного строительства.

    Управляющая компания получила права осуществления деятельности на незаконных основаниях, соответственно неправомерно имела прибыль от такой деятельности.

    Суд удовлетворил иск, признав договор недействительным.

    многоквартирным домом в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственники », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

    ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ДОГОВОРЕ

    В настоящем Договоре используются следующие термины:

    Собственник – субъект гражданского права, право собственности которого на помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в установленном порядке.

    Пользователи – члены семей собственников жилых помещений, наниматели жилых помещений и члены их семей, владельцы нежилых помещений, пользующиеся ими на основании договоров аренды либо по иным законным основаниям.

    Общее имущество многоквартирного дома – принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля Собственника помещения в данном доме) – доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

    Коммунальные услуги – деятельность Управляющей организации по предоставлению собственникам и пользователям коммунальных ресурсов (электрическая энергия), обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

    • вывоз жидких бытовых отходов;
    • вывоз и размещение ТБО на городском полигоне;
    • ремонт септиков и выгребных колодцев;
    • проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностейконструктивных элементов многоквартирного дома;

    Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома – комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей, включает в себя:

    • текущий ремонт электротехнического оборудования;
    • текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома;

    1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

    1.1. Настоящий Договор заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, отраженных в протоколе конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от «»2019 г. №.

    1.2. Условия настоящего Договора являются обязательными для Сторон и одинаковыми для всех Собственников.

    1.3. Целью Договора является управление многоквартирным домом, а именно обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление гражданам коммунальных услуг надлежащего качества.

    1.4. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ и иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации.

    2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

    2.1. Управляющая организация, определившаяся в результате проведения открытого конкурса, для возмездного управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

    2.2. Состав и состояние общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, указаны в Приложении № к настоящему Договору.

    2.3. Функциями Управляющей организации по объекту управления являются:

    2.3.1. Выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома;

    2.3.2. Предоставление коммунальных услуг надлежащего качества Собственникам и Пользователям помещений в многоквартирном доме;

    2.3.3. Ведение лицевых счетов Собственников и нанимателей помещений по начислению им платы за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги, капитальный ремонт и наем, расчет и представление квитанций на оплату предоставленных услуг, получение от них платежей;

    2.3.4. Представление интересов Собственников по общему имуществу дома во всех инстанциях;

    2.3.5. Заключение хозяйственных и прочих договоров в пределах полномочий, определенных настоящим Договором, не нарушающих имущественные интересы Собственников, пользователей помещениями дома;

    2.3.6. В пределах полномочий, определенных настоящим Договором, рассмотрение жалоб, заявлений, претензий, принятие по ним решений и дача ответов;

    2.3.7. В установленном законодательством порядке ведение технической, эксплуатационной, финансовой, бухгалтерской документации по дому, предоставление статистической отчетности;

    2.3.8. Консолидация всех финансовых средств из всех источников, поступающих на производство работ, предоставление услуг по предмету настоящего Договора, их использование по прямому назначению в рамках настоящего Договора;

    2.3.9. Осуществление иной деятельности, направленной на цели управления многоквартирным домом.

    3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

    Управляющая организация обязана :

    3.1.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.

    3.1.2. Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома в состоянии, обеспечивающем:

    • соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного жилого дома;
    • безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, муниципального и иного имущества;
    • доступность пользования жилыми и/или нежилыми помещениями, помещениями общего пользования;
    • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
    • поддержания архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
    Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома включает в себя:
    • осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
    • освещение помещений общего пользования;
    • обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
    • сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
    • меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
    • текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.

    3.1.3. Предоставлять Собственнику на законных основаниях пользующимся помещением(ями) коммунальные услуги:

    • электроснабжение;
    а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

    3.1.4. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома надлежащего качества. Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определены в Приложении № к настоящему Договору. Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей многоквартирного дома и оборудования определяются в Приложении № к настоящему Договору. Производство текущего (капитального) ремонта общего имущества многоквартирного дома регламентируется ежегодными планами их производства.

    3.1.5. Отражать сведения о составе и состоянии общего имущества в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

    • документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
    • документы (акты) о приемке результатов выполненных работ по текущему и капитальному ремонту конструкций;
    • акты осмотра, электрического, и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

    3.1.6. При проведении работ внутри помещения Собственника согласовать с ним время доступа в помещение.

    3.1.7. Предупреждать Собственников о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

    3.1.8. Вести и хранить документацию (базы данных) по многоквартирному дому, вносить изменения в техническую документацию, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

    3.1.9. В соответствии со своей компетенцией, осуществлять рассмотрение предложений, обращений, заявлений и жалоб Собственника и иных лиц, пользующихся помещениями дома; давать письменные ответы, по существу поставленных в обращении вопросов в установленные законодательством сроки; принимать меры, направленные на восстановление законных прав и интересов Собственника и иных лиц, пользующихся помещениями дома.

    3.1.10. Рассматривать все претензии Собственников, связанные с исполнением заключенных Управляющей организацией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

    3.1.11. На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома организовывать проведение работ капитального характера.

    3.1.12. Представлять по требованию Собственников (представителя Собственников) документы по расходованию средств на содержание и ремонт многоквартирного дома.

    3.1.13. Ежеквартально составлять отчеты о поступлении и расходовании денежных средств.

    3.1.14. Предоставлять отчет о выполнении Договора управления за год в течение первого квартала года, следующего за отчетным.

    3.1.15. Организовывать осуществление регистрационной работы, подготовку и выдачу необходимых справок и копий документов Собственникам и пользователям помещений в установленном порядке.

    3.1.16. Организовывать осмотр поврежденного общего имущества многоквартирного дома, помещений и имущества Собственников, Пользователей помещениями дома в -дневный срок (либо в срок, согласованный с заявителем) с момента обращения указанных лиц либо обнаружения неисправностей конструктивных элементов, инженерного оборудования; устанавливать причину, время аварийной ситуации, повлекшей за собой повреждение имущества Собственников, Пользователей помещениями дома, виновных в повреждении лиц, перечень и объем поврежденного общего имущества с оформлением акта осмотра.

    3.1.17. Проводить плановые и внеплановые общие и частичные осмотры конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства, в части общего имущества многоквартирного дома. Результаты осмотров оформлять в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах готовности жилого дома к эксплуатации в зимних условиях, актах.

    3.1.18. Информировать Собственников об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг не позднее, чем за дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будут вноситься платежи в ином размере путем размещения информации на информационном стенде в многоквартирном доме.

    3.1.19. В течение дней с момента заключения настоящего Договора довести до сведения Собственника и иных пользователей помещениями дома информацию об Управляющей организации, организациях занимающихся обслуживанием и ремонтом многоквартирного дома, с указанием часов приема, адресов и телефонов руководителей, диспетчерских и дежурных служб, об органах уполномоченных осуществлять контроль деятельности Управляющей организации путем размещения информации на информационных стендах дома.

    3.1.20. При нарушении сроков и качества содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, предоставляемых коммунальных услуг Собственникам помещений, лицам, пользующимся помещениями дома, нанесения им убытков по вине Управляющей организации или взаимодействующих с ними организаций в рамках настоящего Договора, в установленном порядке своевременно снижать размер предъявляемой платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги, возмещать нанесенные убытки Собственникам помещений, лицам пользующимся помещениями дома. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта не предоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Устранять за свой счет выявленные в результате проверок дефекты при проведении работ по текущему содержанию.

    3.1.21. По обращению Собственников, Пользователей помещениями многоквартирного дома, направлять своих представителей для оперативного рассмотрения и решения возникающих у них вопросов в рамках настоящего Договора, в том числе на общем собрании Собственников помещений дома.

    3.1.22. Совместно с уполномоченными органом местного самоуправления лицами участвовать в:

    • осмотрах;
    • приемке завершенных работ по текущему и капитальному ремонту общедомовых конструкций;
    • подведении итогов и анализе качества деятельности Управляющей организации и взаимодействующих с ним организаций в рамках настоящего Договора;
    • установлении размеров снижения платежей за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги, возмещения Собственникам, лицам, пользующимся помещениями дома, нанесенных им убытков.

    3.1.23. Производить начисление платежей, установленных в п.4 Договора, обеспечивая выставление счета-извещения в срок до числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Начислять плату за наём муниципальных жилых помещений.

    3.1.24. Производить сбор платежей с населения за жилищно-коммунальные услуги, в том числе плату за наём.

    3.1.25. Перечислять средства собранные с населения за наём муниципальных жилых помещений в соответствующий местный бюджет по указанным ниже реквизитам; ежемесячно до числа месяца следующего за расчетным, предоставлять администратору платежа информацию по муниципальным жилым помещениям о суммах начислений за наем с учетом льгот по оплате, фактически собранной платы, перечисленной суммы средств в соответствующий местный бюджет и задолженности населения по плате за наем. Получатель вышеназванных средств – администратор поступлений в соответствующий местный бюджет платы за наем муниципального жилищного фонда.

    3.1.26. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности;

    3.1.27. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома.

    Управляющая организация вправе :

    3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

    3.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния инженерных систем в помещениях Собственников, проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

    3.2.3. Приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг в помещения Собственников и иных Пользователей в случаях и порядке, установленных действующим законодательством.

    3.2.4. Требовать допуска в заранее согласованное с Собственником, пользователем помещения время, с предупреждением его не позднее чем за три дня до проведения работ, в занимаемое им жилое помещение работников или представителей Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) для осмотра и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий – в любое время.

    3.2.5. Требовать от Собственника, нанимателя помещения полного возмещения убытков, возникших по вине их и/или членов их семей, в случае невыполнения собственника, нанимателя помещения обязанности допускать в занимаемое им помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), в случаях, указанных в п.3.2.4.

    3.2.6. Взыскивать с Собственников помещений задолженность по оплате услуг в рамках Договора.

    3.2.7. Проверять соблюдение Собственниками или иными пользователями требований, установленных п.3.3.14. Договора.

    3.2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей организации.

    3.2.9. При обоснованной необходимости требовать от Собственников помещений корректировки размера их платы за производство работ, предоставление услуг по предмету настоящего Договора, связанной с удорожанием их стоимости по независящим от Управляющей организации причинам.

    Собственники обязаны :

    3.3.1. Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

    3.3.2. 0беспечивать сохранность жилого помещения.

    3.3.3. Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

    3.3.4. Нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома путем своевременного внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

    3.3.5. Своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, плату за коммунальные услуги.

    3.3.6. В -дневный срок письменно уведомить Управляющую организацию:

    • о датах начала, прекращения, условиях:
      • сдачи в поднаем, аренду помещений дома;
      • вселение в жилое помещение иных лиц, их отселение;
      • разрешения проживания в жилых помещениях временных жильцов;
    • пофамильные сведения по: поднанимателям, арендаторам помещений, временным жильцам, лицам, вселенным в жилое помещение и отселенным из него;
    • о датах начала, окончания выполнения работ по переустройству, перепланировке помещений.

    3.3.7. За счет собственных средств в -дневный срок, исчисляемый с даты завершения работ, в установленном порядке внести изменения в находящийся у Управляющей организации технический паспорт дома, связанные с произведенной им переустройством, перепланировкой помещений, общего имущества дома.

    3.3.8. В согласованные сроки обеспечить доступ в жилые и нежилые помещения представителям Управляющей организации (представителям организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома) для:

    • осмотра приборов учета и контроля;
    • осмотров и выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома;а при аварийных ситуациях – в любое время.

    3.3.9. Своевременно уведомлять Управляющую организацию об отсутствии в жилом помещении всех проживающих в них граждан на срок более суток, дате их убытия, прибытия, контактных телефонах (адресах места нахождения) с целью оперативной связи с ними Управляющей организации для проникновения в помещение и ликвидации аварийных ситуаций.

    3.3.10. По приглашению Управляющей организации прибывать самостоятельно или направлять своих представителей в установленный срок и место для оперативного рассмотрения и решения, возникших у Управляющей организации вопросов, в рамках настоящего Договора.

    3.3.11. Возместить понесенные Управляющей организацией убытки, допущенные по доказанной вине Собственника или пользователя помещениями дома.

    3..3.12. В письменной форме уведомить Управляющую организацию о:

    • дате установки и ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета расхода коммунальных ресурсов;
    • датах обнаружения и устранения неисправностей индивидуальных приборов учета расхода коммунальных ресурсов;

    3.3.13. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не проверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, утвержденным органами местного самоуправления в порядке, установленном Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. В заранее согласованное с Управляющей организацией время, но не чаще двух раз в год, обеспечить допуск для проверки правильности снятия показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб.

    3.3.14. Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические архитектурно-строительные, противопожарные и эксплуатационное требования в том числе:

    • соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные для указанных целей места;
    • соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, выполнять другие требования пожарной безопасности;
    • не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, создающих повышенный шум или вибрацию а также действий, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;
    • пользоваться телевизорами, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами при условии уменьшения уровня шума в ночное время (с 23-00 до 6-00) по местному времени, не нарушая нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;
    • соблюдать правила содержания домашних животных;
    • другие требования Правил пользования жилыми помещениями и действующего законодательства;
    • не использовать бытовые машины (приборы и оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения, ведение которого осуществляется в соответствии с порядком государственного учета жилищных фондов;
    • самовольно не вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом или жилой дом либо в технический паспорт жилого дома;
    • самовольно не увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого помещения;
    • самовольно не нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать приборы учета и не осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение;
    • не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии;
    • не нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг;
    • не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и/или отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
    • не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества дома;
    • устранять за свой счет повреждения своего жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного в нем оборудования, если указанные повреждения произошли по вине собственника, либо других совместно с ним проживающих лиц, а также возмещать убытки, причиненные другим жилым и нежилым помещениям дома, имуществу, проживающим в доме гражданам;
    • при парковке личного транспорта обеспечивать возможность беспрепятственного подъезда спецтранспорта к площадкам для крупногабаритного мусора и к входам в подъезды многоквартирного дома.

    3.3.15. При производстве работ по строительству (реконструкции, перепланировке, капитальному ремонту и т. д.), организации производственной деятельности в помещении Собственника, организовывать вывоз крупногабаритного мусора, строительных отходов и отходов, образующихся от производственной деятельности, за счет средств Собственника либо лиц, пользующихся помещением Собственника на законных основаниях.

    3.3.16. По извещению Управляющей организации, принимать в соответствии с действующим законодательством меры к пользователям своих помещений по погашению имеющейся у них задолженности перед Управляющей организацией за произведенные работы и предоставленные услуги в рамках настоящего Договора, а также оплачивать разницу между платой нанимателя и полной стоимостью работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

    3.3.17.При смене собственников помещений, предыдущий собственник обязан:

    • предоставить Управляющей организации документы, подтверждающие смену собственника;
    • рассчитаться с Управляющей организацией по предъявленной им плате за произведенные работы и предоставленные услуги за период действия права его собственности на помещение дома.

    3.3.18. Члены семьи Собственника, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из настоящего Договора, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи. Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность;

    3.3.19. Иное лицо (Пользователь), пользующееся помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения и настоящего Договора.

    Собственник имеет право :

    3.4.1. Знакомится с условиями сделок, совершенных Управляющей организацией в рамках исполнения Договора.

    3.4.2. Участвовать в осмотрах и обследованиях многоквартирного дома, осуществлять контроль качества и объемов выполняемых работ по Договору, в соответствии с критериями качества установленными настоящим Договором, требованиям ГОСТ, СНиП, СанПиН.

    3.4.3. Требовать от Управляющей организации для ознакомления документы, связанные с управлением.

    3.4.4. В случае временного отсутствия одного, нескольких или всех Пользователей жилого помещения, принадлежащего Собственнику при условии представления подтверждающих документов установленного образца, требовать в соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком перерасчета размера оплаты за отдельные виды коммунальных услуг.

    3.4.5. Требовать в установленном порядке от Управляющей организации перерасчета платежей за услуги по Договору, в связи с ненадлежащим качеством их предоставления или их не предоставлением. Требовать от Управляющей организации безвозмездного устранения недостатков возникших при проведении работ по текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома по вине Управляющей организации.

    3.4.6. Осуществлять другие права, предусмотренные действующими нормативно- правовыми актами РФ, применительно к настоящему Договору.

    3.4.7. Собственник или иные пользователи помещениями дома вправе по своему выбору оплачивать услуги:

    • наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
    • поручать другим лицам внесение платы за услуги вместо них любыми способами, определенными настоящим Договором;
    • вносить плату за услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;
    • осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.

    4. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    4.1. Собственник или иной пользователь производит оплату в рамках Договора за следующие услуги:

    • коммунальные услуги (электроснабжение);
    • содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе, управление многоквартирным домом.

    4.2. Размер платы за услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома устанавливается Администрацией Котовского сельского поселения по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и составляет рублей за 1 кв. м. Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии тс действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанными в приложении № к настоящему Договору.

    4.3. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

    4.4. Оплата Собственником или иными пользователями оказанных услуг по настоящему Договору осуществляется на основании счета-извещения о платеже, выставляемом Управляющей организацией не позднее 1 числа месяца следующего за истекшим. В выставляемом счете-извещении указываются сведения согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

    4.5. Срок внесения платежей – до числа месяца, следующего за истекшим.

    4.6. В случае если в жилом помещении проживают граждане, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации за счет средств соответствующих бюджетов предоставляются при оплате услуг меры социальной поддержки, размер платы за услуги уменьшается Управляющей организацией на величину соответствующих мер социальной поддержки.

    4.7. В случае изменения стоимости услуг по Договору производится перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

    4.8. Не использование помещений не является основанием невнесения платы за:

    • содержание и текущий ремонт общего имущества;
    • капитальный ремонт.

    4.9. При временном отсутствии Собственника или иных Пользователей внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемых исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия Собственника или иных Пользователей в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

    4.10. Если размер платы за услуги, вносимый нанимателем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, меньше, чем размер платы, установленный настоящим Договором, оставшаяся часть платы вносится наймодателем в согласованном с Управляющей организацией порядке.

    4.11. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле: .

    Качество работ, выполняемых Управляющей организацией, оценивается в соответствии с установленными критериями (Приложение №) по результатам проверок и фиксируется в совместно составляемых актах проверок. В случае оценки качества текущего содержания многоквартирного дома.

    4.12. Условия отсрочки или рассрочки оплаты услуг (в том числе погашение задолженности по оплате услуг) согласовываются с Управляющей организацией.

    4.13.Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определены в Приложении № к настоящему Договору.

    4.14. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно. Размер платежа для Собственника рассчитывается пропорционально доле собственности в общем имуществе многоквартирного дома. Оплата в установленном случае производится Собственником или иным пользователем в соответствии с выставленным Управляющей организацией счетом, в котором должны быть указаны наименование дополнительных работ, их стоимость, расчетный счет, на который должны быть перечислены денежные средства. Платеж должен быть внесен Собственником или иным Пользователем не позднее дней со дня выставления счета.

    4.15. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственника по отдельному Договору. Решение общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей организации о дате начала капитального ремонта, сроках его проведения, необходимом объеме работ, стоимости работ, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

    4.16. Все поступающие Управляющей организации денежные средства зачисляются на раздельные субсчета и используются строго по назначению.

    5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

    5.1. Управляющая организация в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме причиненных Собственникам, Пользователям помещениями дома убытков (реального ущерба) по предмету настоящего Договора, явившихся причиной неправомерных действий (бездействия) Управляющей организации, её персонала, подрядных организаций, выполняющих работы, предоставляющих услуги на основании договоров с Управляющей организацией в рамках настоящего Договора.

    5.2.Управляющая организация не несет материальной ответственности и не возмещает Собственникам, Пользователям помещениями убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб их имуществу, если они возникли в результате:

    • стихийных бедствий;
    • аварийной ситуации, возникшей не по вине Управляющей организации;
    • умышленных или неосторожных действий Собственников или пользователей помещениями дома;
    • гражданских забастовок, волнений, военных действий и т.д.

    5.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая организация.

    5.4. В случае неуплаты Собственником платежей, установленных разделом 4 настоящего Договора, до числа месяца, следующего за истекшим. Управляющая организация вправе взыскивать с него пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки с числа месяца, следующего за истекшим, до момента оплаты.

    5.5. В случае нарушения одной из Сторон обязательств, предусмотренных настоящим Договором, другая Сторона не несет ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение его условий. Если невозможность исполнения условий настоящего Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу никакие понесенные ими расходы, возникшие в связи с данным неисполнением обязательств по настоящему Договору.

    5.6. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в квартире Собственников (Пользователей) лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая организация после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственников (Пользователей), вправе в судебном порядке взыскать с них понесенные убытки.

    5.7. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и непринятия мер Собственниками по проведению необходимого капитального ремонта, при своевременном их уведомлении, Управляющая организация не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемых инженерных сетей, за причинение ущерба собственникам, либо другим пользователям помещений при возникновении аварийной ситуации.

    5.8. В случае если Собственник своевременно не уведомил Управляющую организацию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

    5.9. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

    6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

    6.1. Контроль деятельности Управляющей организации включает в себя:

    • предоставление уполномоченному представителю Собственников помещений многоквартирного дома информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества дома;
    • оценку качества работы Управляющей организации на основе установленных критериев.

    6.2. Критериями качества работы Управляющей организации являются:

    • документально подтвержденная эффективность мероприятий по управлению общим имуществом многоквартирного дома;
    • показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочие платежи;
    • своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;
    • наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
    • осуществление Управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых Собственнику и иным Пользователям услуг;
    • снижение количества обоснованных жалоб населения на качество жилищно-коммунального обслуживания, условий проживания, состояния общего имущества многоквартирного дома;
    • своевременное и качественное выполнение работ и услуг по предмету Договора.
    Оценка качества текущего содержания общего имущества многоквартирного дома регламентируется прилагаемыми критериями (Приложение № к настоящему Договору). Плановые и внеплановые проверки качества текущего содержания общего имущества дома осуществляются уполномоченными органом местного самоуправления лицами, уполномоченными представителями Собственников, при участии представителей Управляющей организации и взаимодействующих с ней организаций ежемесячно. Акты проверок качества текущего содержания общего имущества оформляются участвующими в них сторонами в письменной форме, после их подписания по одному экземпляру находится у каждой из сторон, которые при наличии в них фактов невыполненных, некачественно выполненных работ являются основанием для снижения Управляющей организацией размера платы Собственникам и пользователям помещениями дома за текущее содержание его общего имущества.Оценка качества и объемов производства текущего и капитального ремонтов проверяется уполномоченными органом местного самоуправления лицами, либо уполномоченными представителями Собственников, в составе полномочных комиссий, фиксируется в соответствующих актах приемки произведенных работ, которые служат основанием Управляющей организации для предъявления Собственникам помещений окончательного размера платы за произведенные Управляющей организацией работы.

    Оценка качества предоставляемых Управляющей организацией коммунальных услуг по предмету настоящего Договора регламентируется прилагаемыми критериями (Приложение № к настоящему Договору). Несвоевременное, некачественное предоставление коммунальных услуг оформляется Управляющей организацией с участием уполномоченных лиц актами, служащими Управляющей организации основанием для снижения размера платы за коммунальные услуги Собственникам, пользователям помещениями многоквартирного дома.

    7. ФОРС-МАЖОР

    7.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из Сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от Сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

    7.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из Сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.

    7.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.

    8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

    8.1. Настоящий Договор заключен на срок 1 год и вступает в силу с «»2019 г.

    Договор может быть продлен на , если:

    • большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
    • товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы (в соответствии со ст.114 ЖК РФ) на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
    • другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
    • другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

    8.2. «Стороны» имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор.

    8.3. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством по одностороннему требованию одной из «Сторон» по письменному извещению врученному противоположной «Стороне» под расписку. Собственники принимают решение о расторжении или изменении настоящего Договора на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

    8.4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора управления многоквартирным домом, если Управляющая организация не выполняет условия настоящего Договора.

    8.5. В случае расторжения Договора Управляющая организация за дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной Управляющей организации, одному из Собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.

    8.6. Договор считается расторгнутым с одним из Собственников с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в многоквартирном доме и предоставления подтверждающих документов.

    9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

    9.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров, оформляются протоколом соглашений Сторон. В случае, если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.

    9.2. Необходимые изменения и дополнения настоящего Договора определяются Сторонами по взаимно согласованным дополнениям, соглашениям, которые с момента их подписания Сторонами являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

    9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Один Договор находится у Управляющей организации, другой – у представителя Собственников. Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: .

    10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

    Управляющая организация

    Собственники Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

    11. ПОДПИСИ СТОРОН

    Управляющая организация _________________

    Собственники _________________



    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Вам также может быть интересно
    Как проверить исполнительное производство в службе судебных приставов
    Как проверить...
    Гранулема зуба — воспаление тканей возле зубного корня. Лечение проводит стоматолог, дополнительно применяют отвар
    Подача декларации не в ту налоговую: санкции Отправили декларацию не в ту налоговую письмо
    Подача декларации не в ту...
    Гранулема зуба — воспаление тканей возле зубного корня. Лечение проводит стоматолог, дополнительно применяют отвар
    Нестле история компании. О компании. Выход на мировой рынок
    Нестле история компании. О...
    Гранулема зуба — воспаление тканей возле зубного корня. Лечение проводит стоматолог, дополнительно применяют отвар
    Эффект налогового щита: анализ стоимости капитала предприятия для оценки экономической эффективности
    Эффект налогового щита:...
    Гранулема зуба — воспаление тканей возле зубного корня. Лечение проводит стоматолог, дополнительно применяют отвар
    Второе высшее образование: программирование Обучение на программиста второе высшее
    Второе высшее образование:...
    Гранулема зуба — воспаление тканей возле зубного корня. Лечение проводит стоматолог, дополнительно применяют отвар
    Как не переплачивать за жкх и управлять качеством услуг
    Как не переплачивать за...
    Гранулема зуба — воспаление тканей возле зубного корня. Лечение проводит стоматолог, дополнительно применяют отвар