Когда приглянувшаяся нам квартира должна насторожить? Когда от сделки разумнее отказаться, чтобы не столкнуться с крупными проблемами впоследствии? Когда покупатель не сможет обойтись своими силами и больше сэкономит, если обратится к профессионалам?
Вместе с риэлторами-практиками, юристами мы составили список подозрительных квартир. О «подводных рифах» такого типа в хорошем агентстве клиенту расскажут заранее. Однако и личная бдительность никогда не помешает.
Продажа вашего дома, вероятно, является одной из самых больших финансовых транзакций, которые вы предпримете в своей жизни, и решения, которые вы принимаете при принятии решения о цене с покупателем, могут оказать значительное влияние на то, сколько денег вы уходите. Эти стратегии переговоров приведут вас в место водителя и помогут вам получить максимальный доллар для вашего дома на любом рынке.
Как продавец, вы, вероятно, не хотите принимать первоначальную ставку потенциального покупателя в своем доме. Покупатели обычно ожидают переговоров и назад, поэтому их первоначальное предложение будет ниже, чем они готовы платить и ниже, чем ваша цена по списку.
Образец безопасности
Каждый участник сделки, особенно покупатель квартиры, хочет, чтобы было быстро, выгодно, удобно, безопасно! Что значит безопасно? Безопасность является одним из основных элементов, позволяющих принять положительное решение по проведению сделки по отчуждению недвижимости. Следует отметить, что безопасность отчасти понятие субъективное, а, соответственно, и отношение к ней у различных участников сделки отличается. Для покупателя безопасность является главным элементом сделки.
Отклонить предложение, не пропустить счет и пригласить покупателя на повторную отправку
Если вы достаточно упрямы, вы можете попробовать переговорную тактику, которая более экстремальна, чем противодействие вашей цене. Просто отклоните предложение покупателя и вообще не против. Чтобы держать их в игре, вы затем просите их представить новое предложение. Если они действительно заинтересованы, и вы их не отключили, они это сделают.
Болезнь, несчастный случай или смерть покупателя
Эта стратегия посылает более сильный сигнал о том, что вы знаете, что ваша собственность стоит того, о чем вы просите. Если покупатель повторно подтвердит, им придется сделать более выгодное предложение. Кроме того, когда вы не используете счетчик, вы не запираетесь на переговоры с конкретным покупателем, и вы можете принять более выгодное предложение, если оно поступит. Для покупателя, зная, что кто-то может прийти и сделать лучшее предложение в любой момент, создается давление, чтобы быстро подать конкурентное предложение, если они действительно хотят собственности.
Наиболее «чистой» с юридической точки зрения является недвижимость, которая после приватизации продается впервые. Это значит, что собственник(и) у недвижимого имуществ первый, все документы уже проверены компетентными органами государственной власти и претензии на такую недвижимость имеют исключительно те лица, которые являются собственниками на момент сделки.
Держитесь подальше от всех предложений до определенной даты, чтобы попытаться создать войну торгов
Эта стратегия может быть особенно полезна, если имущество находится на рынке только на короткое время или если у вас есть открытый дом. Перечислите дом на рынке и сделайте его доступным для показа. Запланируйте открытый дом на несколько дней позже. Откажитесь от любых предложений до открытия дома. Потенциальные покупатели ожидают, что будут в конкуренции, и в результате могут разместить более высокие предложения. Вы можете получить только одно предложение, но покупатель не знает этого. С другой стороны, если вы получаете несколько предложений, вы можете вернуться к лучшим претендентам и попросить их самые высокие и лучшие предложения.
Тем не менее, и в данной ситуации есть подводные камни. Надо проконтролировать список лиц, которые на момент приватизации были прописаны в квартире и написали отказ от участия в приватизации в пользу членов своей семьи. Они имеют право пожизненного пользования и проживания, так как на момент приватизации квартиры они имели равные права с членами своей семьи, которые в последствии стали собственниками квартиры. Значит на момент отчуждения в квартире «отказники» не должны быть прописаны».
Поместите дату и время истечения срока действия вашего встречного предложения
Когда покупатель подает предложение, которое вы не хотите принимать, вы отклоняете свое предложение. Затем вы участвуете в юридически обязательных переговорах с этой стороной, и вы не можете принять лучшее предложение, если оно поступит. В интересах быстрой продажи вашего дома, подумайте о том, чтобы положить короткое время истечения срока действия вашего встречного предложения. Эта стратегия заставляет покупателя принять решение, чтобы вы могли либо получить свой дом по контракту, либо двигаться дальше.
Внимание: опасность!
«К основным скрытым рискам мы относим наличие претендентов на имущество, которые на момент сделки «временно отсутствуют». Это в первую очередь лица, находящиеся в местах лишения свободы, проходящие службу в вооруженных силах, а также на принудительном психиатрическом лечении, проживающие в интернате. Наличие наследников, которые на момент совершения сделки не знали о своем праве на наследство. Также к рискам относим составление договоров купли-продажи, направленных на защиту одной из сторон сделки».
Не делайте так, чтобы срок был настолько коротким, что покупатели были отключены, но подумайте о том, чтобы сделать его короче стандартного таймфрейма в стандартном договоре недвижимости вашего штата. Если истечение срока действия по умолчанию составляет три дня, вы можете сократить его до одного или двух дней.
В дополнение к быстрому заключению сделки, есть еще одна причина, побуждающая продавцов быстро принять решение. Хотя встречное предложение является выдающимся, ваш дом действительно выходит из рынка. Многие покупатели не подали предложение, когда идут другие переговоры. Однако, если сделка проваливается, вы добавили время к официальному количеству дней, когда ваш дом был на рынке. Чем больше дней ваш дом находится на рынке, тем менее желательно, что он появляется, и тем более вероятно, что вы вам нужно снизить запрашиваемую цену, чтобы получить покупателя.
В принципе, при профессиональном сопровождении сделки, можно покупать любую квартиру, просто есть квартиры, которые нужно более тщательно проверять и более внимательно продумывать действия.
Посмотрим на каждую опасную ситуацию более внимательно.
Наследные квартиры. По признанию риэлторов, больше всего они не любят квартиры, переданные по наследству: «Кажется, все нормально, все документы в порядке, но опасение остается. Спустя несколько лет может появиться еще один наследник и предъявить свои права. А суды, как правило, решают подобные дела в пользу наследника». Дело в том, что, согласно Гражданскому кодексу, наследование может проходить по завещанию или по закону. С завещанием все более-менее ясно: человек написал, что его собственность достанется жене и сыну – им они и достанутся. Проблемы появляются, когда завещания нет.
Законный срок для вступления в права наследства – полгода со дня открытия наследства. Однако он может быть восстановлен судом, если наследник не знал или не должен был знать об открытии наследства, или если у человека была уважительная причина: он болел, не знал о смерти наследодателя, находился в командировке, за границей, в местах лишения свободы, в армии...
Согласитесь оплатить стоимость закрытия Покупателя, но цена покупки
Похоже, что для покупателей становится стандартной практикой, чтобы попросить продавца оплатить свои расходы на закрытие. Эти расходы составляют около 3% от покупной цены и покрывают то, что, как представляется, много фривольных сборов. Покупатели часто чувствуют, связанным с необходимостью придумать авансовый платеж, оплатить расходы, расходы на ремонт, мебель и бытовую технику, поэтому оплата за закрытие расходов становится непривлекательной. Некоторые покупатели даже не могут закрыть сделку вообще без помощи для закрытия расходов.
Допустим, другие наследники уже продали квартиру, и сделка прошла правовую экспертизу. Однако нотариус, к которому обращались за свидетельством о праве на наследство, не может знать об истинном количестве наследников, потому что у нас нет и не может быть реестра, в котором бы содержались данные о родственных связях: мол, у этого человека дочь от первого брака, сын от второго брака и внебрачная дочь, живущая в Муроме. Случается, что наследник (та самая дочь в Муроме) узнает о том, что его права нарушены, спустя несколько лет. И в течение трех лет с момента получения этой информации имеет право подать иск в суд. Вероятнее всего, внебрачная дочка предъявит претензии не к родне, а к добросовестному покупателю квартиры. Тем более, что и судебная практика показывает: отсудить долю в квартире гораздо проще, чем получить деньги с родственников.
В то время как многие покупатели не хотят или не хотят тратить дополнительные деньги, чтобы попасть в дом, они часто могут позволить себе заимствовать немного больше. Если вы дадите им наличные деньги, которые они хотят для закрытия расходов, транзакция может быть более вероятной.
Когда покупатель подает предложение и просит оплатить свои расходы на закрытие, не соглашайтесь с вашей готовностью платить, но при увеличенной цене покупки, даже если это означает, что вы перейдете выше вашей цены. Покупатели часто не понимают, что, когда они просят продавца оплатить свои заключительные расходы, они «эффективно снижают цену продажи дома». Но, как продавец, вы очень четко видите нижнюю строку.
В данном случае я бы внимательно осмотрела документы, взяла выписку о составе семьи, чтобы выяснить, уезжал ли кто-то из этой квартиры в места лишения свободы или в армию, получила от продавца заверенный нотариусом документ о том, что собственнику неизвестно о других наследниках, и в случае их появления продавец обязуется урегулировать с ними все денежные вопросы самостоятельно. И все равно оставила бы 10% на всякий случай. Бывало, что спустя много лет вытаскивалось завещание, о котором никто не знал, зарегистрированное у другого нотариуса, которое перечеркивало все договоренности.
Вы можете увеличить свою запрашиваемую цену достаточно, чтобы по-прежнему получать такую же цену, как и цена вашего предложения после оплаты стоимости закрытия покупателя. Единственный улов в том, что цена плюс затраты на закрытие должны поддерживаться, когда дом оценивается, иначе вы будете должны снизить его позже, чтобы закрыть сделку, потому что кредитор покупателя не одобрил завышенную продажу.
Ключом к успешному осуществлению этих стратегий ведения переговоров является то, что вы должны предлагать превосходный продукт. Дом должен хорошо проявлять себя, быть в отличном состоянии и предлагать что-то, что конкурирующие свойства не делают, если вы хотите взять верх в переговорах.
Наследник – несовершеннолетний. Часто встречаемая ситуация, когда среди наследников умершего есть несовершеннолетние родственники. Их родители (опекуны) оформляют наследство только на себя, в дальнейшем продают имущество. И даже если они действовали в интересах детей и распределили на них доходы от продажи имущества, юридический порок все равно остается. «С точки зрения закона, ребенок по своему неразумению не получил в собственность этого имущества, распоряжение им прошло без контроля со стороны органов опеки и попечительства. Сделка автоматически становится оспорима со стороны ребенка, как только он станет совершеннолетним, и у него появится собственное мнение на этот счет. Также органы опеки или прокурор могут заступиться за обделенного наследством несовершеннолетнего ребенка, если им станет известно об этом.
Что такое депозит в недвижимости?
Примечание. Подумайте об этом блоге как общей информации и получите юридическое заключение, если вам это нужно. В недвижимости депозит служит двум целям. Депозит гарантирует, что Покупатель имеет долю в соглашении и что-то потерять, если они уйдут и откажутся закрыть покупку. В случае нарушения Контрактом Покупателем, депозит служит в качестве сигнала в Суд о предполагаемой сумме убытков.
- Обеспечивает безопасность для Продавца.
- Предварительная оценка убытков.
Поддельное завещание. При приобретении квартиры, право собственности на которую было получено в результате наследства по завещанию, покупателя насторожил следующий факт: наследодатель, пожилая одинокая женщина, за два месяца до смерти выехала во Владимирскую область, оформила там завещание у нотариуса и... умерла. Проверить документ в нотариате не удалось – сгорели архивы. А сам нотариус давно уволился. При общении с так называемой наследницей стало понятно, что бабушку, за которой она ухаживала, по ее словам, на протяжении трех лет, она и в глаза никогда не видела. А завещание искусно подделала.
Сколько стоит депозит?
Правда: чем выше депозит, тем привлекательнее предложение. В недвижимости нет фиксированной суммы депозита, требуемого законом. В то время как депозиты технически согласовываются между Покупателем и Продавцом, местные обычаи обычно указывают, что «приемлемо». В Торонто 5% покупной цены обычно рассматривается как «нормальная».
Риск предложения депозита, который ниже ожидаемого, заключается в том, что он будет отклонен Продавцом и может заставить вас казаться несерьезным Покупателем, или, что еще хуже, финансовым риском. В Онтарио депозит обычно выдается в течение 24 часов с момента принятия Соглашения купли-продажи.
Квартира с ребенком. Есть две основные ситуации: квартиры с детьми, где дети – собственники, и квартиры, в которых дети зарегистрированы по постоянному месту жительства.
Проще всего покупателю в том случае, если он имеет дело с квартирой, где ребенок зарегистрирован (прописан). Сейчас законодатель при продаже такой квартиры не требует обязательного согласия органов опеки и попечительства. В случае, если опекуны отказываются добровольно выписывать несовершеннолетнего из проданной квартиры, можно обратиться в суд. Судебная практика исходит из того, что если сменился собственник, а ребенок не имеет права пожизненного проживания в квартире, то его снимают с регистрационного учета, за исключением случаев, когда ребенок находится под опекой или попечительством, то есть остался без родительского попечения.
Если ребенок - собственник или участник долевой собственности, ситуация иная. В этом случае согласие органов опеки и попечительства на продажу ребенком через своих родителей (опекунов) квартиры или доли в квартире дается в том случае, если они обязуются одновременно купить несовершеннолетнему долю в другом жилом помещении, не ухудшающим условий его жизни.
Заключать соглашения об авансе
Обратите внимание, что ваш агент может оговорить альтернативные соглашения о размещении в соглашении. В ситуациях с несколькими предложениями рекомендуется применять сертифицированный депозит одновременно с предложением. Это снижает риск Продавца иметь дело с раскаянием покупателя на следующий день и укрепит вашу позицию по отношению к другим участникам торгов.
Что произойдет, если депозит задерживается?
Если ваш депозит не прибывает вовремя, вы нарушите соглашение, и Продавец может потенциально уйти от сделки. Мы видим, что это происходит, когда материализовался другой потенциальный Покупатель, и Продавец видит возможность продать дом за больше денег. Не опаздывайте с депозитом.
Невключение детей в состав собственников объекта при приватизации квартир до 1994 года. Конечно, достигшие совершеннолетия «невключенные» дети могут написать заявление об отсутствии претензий, однако, обязательство не есть гарантия. Сегодня он его дал – завтра передумал и отозвал.
Заочные решения судов. Бывает, что собственники квартир, желая «юридически очистить» свою недвижимость, обращаются в суд с каким-либо иском ко второй стороне (о снятии с регистрационного учета, о признании права собственности и пр.), и, пользуясь отсутствием этой второй стороны в процессе, получают заочное решение в свою пользу. Решение суда вступает в законную силу, оно исполняется. Правовой статус квартиры меняется. Но здесь таится «юридическая бомба замедленного действия». Если вторая сторона не была надлежащим образом уведомлена о судебном процессе, то такое заочное решение в большинстве случаев оспаривается ответчиком. Причем срок такого оспаривания не определен – он зависит от того, когда «заочно проигравшая» сторона узнала о судебном решении.
Депозитные средства, удерживаемые в доверительном управлении, не могут использоваться для оплаты расходов брокерской компании. Иногда, в ярости торгующей войны, Покупатель платит больше, чем они ожидали, и они с сожалением просыпаются на следующий день. Если предложение было твердым, они должны продолжить покупку и предоставить депозит. Соглашения в Онтарио подписаны под печатью и являются обязательными, и не предоставление депозита в соответствии с соглашением может подать вам иск.
Что происходит с депозитом при закрытии?
Депозит применяется к стоимости закрытия Покупателя и составляет часть покупной цены при закрытии. Если ваше предложение зависело от получения финансирования, и вы не можете получить финансирование в течение условного периода, ваш депозит обычно будет возвращен вам полностью, без вычета. Обратите внимание, что если в вашем Соглашении о купле-продаже указано что-то другое, то, что вы согласились в письменной форме, будет иметь отношение к вашей ситуации. Прочитайте все перед подписанием!
Квартира, обремененная правами третьих лиц. Избавиться от такой жилплощади при жизни предыдущего собственника можно только с его письменного разрешения, заверенного нотариусом. Отсутствие же такого документа является основанием для отмены сделки купли-продажи. Если человек был зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации, но отказался от участия в ней, по Жилищному Кодексу этот человек имеет право пожизненного пользования квартирой, и выселить его оттуда нельзя даже в судебном порядке. Когда покупатель приобретет квартиру с прописанной в ней Марьей Васильевной, он ставит себя под удар. Если в договоре купли-продажи не учтено это обстоятельство, то договор считается незаключенным. А раз договор незаключенный, то Мария Васильевна может пойти в суд, и суд признает сделку недействительной. В этом случае квартира возвращается к предыдущим собственникам, а деньги – покупателю.
Важно отметить, что депозит возвращается только с согласия Покупателя и Продавца или по решению суда, поэтому, если Продавец не считает, что Покупатель действовал добросовестно в выполнении условия, он может отказаться от выпуска депозит. Если ваша покупка не была обусловлена финансированием или вы ранее отказались от этого условия и теперь не можете получить финансирование, позвоните своему агенту и позвоните своему адвокату. Вы, скорее всего, потеряете предоставленный вами депозит и можете получить иск за любой ущерб, который имеет Продавец.
Теоретически. В реальности зачастую продавец деньги уже потратил, а пока суд да дело, квартирой успеют распорядиться. Тем более, что юристы часто забывают попросить у суда обеспечительные меры по запрету на распоряжение недвижимостью. Когда покупатель добьется через суд решения о взыскании с продавца денег, окажется, что тот их потратил. Суд обяжет его выплачивать задолженность из зарплаты. Допустим, зарплата у продавца - 10 тысяч рублей. Берут от этой суммы не более 30 %, то есть 1,5 – 3 тысячи. Можно посчитать, сколько придется ждать выплаты. А если он еще и безработный?»
Отказ ипотечного банка от предоставления кредита
В зависимости от формулировки положения о домашнем осмотре, который вы подписали, если вы не откажетесь или не выполните условие проверки дома в указанный период времени, вы, скорее всего, вернете свой депозит. Помните: Продавец не должен устранять недостатки, выявленные в домашней инспекции, если они не согласны, что в Торонто невероятно редко. Если вы решите отказаться от статьи о домашнем осмотре, Продавец может свободно продать кому-то другому.
Что происходит с депозитом, если покупатель не закрыл транзакцию?
Также помните, что есть ожидание добросовестности - это означает, что Покупатель не может просто использовать оговорку о домашнем осмотре, чтобы выйти из покупки, если они изменили свое мнение. Это законно должно быть из-за домашнего осмотра. В большинстве случаев, если Покупатель не закрывается на твердую продажу, Покупатель лишается вклада и может быть предъявлен иск за дополнительный ущерб. Это серьезно и беспорядочно, и ваш адвокат проведет вас через этот процесс.
Можно ли защититься? Можно. Нужно взять справку о составе семьи, в которой внимательно смотрим, кто прописан и по каким причинам снят с регистрационного учета. Если написано: выбыл в армию, в места лишения свободы, в районы Крайнего Севера, значит, есть лица, которые имеют право пользования этой квартирой. Если таких нет, смотрим дальше. Допустим, квартира получена в результате приватизации. И Мария Васильевна была зарегистрирована в ней еще до приватизации. Следовательно, требуем с продавца, чтобы Мария Васильевна выписалась до заключения сделки, либо написала нотариальное согласие о том, что после совершения сделки в течение 10 дней обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества».
Квартиры с временно выбывшими. Юрист одного из нижегородских агентств недвижимости рассказала: «Мы стараемся обеспечить нормальное юридическое сопровождение сделки, но многое зависит от позиции продавца. Пример: человек осужден на 10 лет. Родственники за это время приватизировали квартиру, от осужденного получили заявление с отказом от участия в приватизации. Казалось бы, все в порядке. Но когда мы покупателям объяснили, чем грозит сделка, они отказались покупать квартиру. Дело в том, что в соответствии со ст. 31 ЖК РФ за бывшими членами семьи, находящимися в местах лишения свободы остается право на пользование квартирой. И, выйдя на свободу, гражданин, не имеющий никаких прав собственности на квартиру, тем не менее, имеет право в ней жить. Тем более, что больше – негде. Решить проблему можно было, например, купив квартиру (комнату), долю квартиры на этого человека, чтобы у него было свое жилье, но продавцы на это не пошли.
Квартиры алкоголиков и наркоманов. Такие квартиры еще очень долго пользуются вниманием зависимых людей. Считается, что приобретать жилье у них опасно. Если в дело вступают профессионалы, они, прежде всего, проверяют, есть ли там несовершеннолетние, и куда нынешние владельцы выедут. Если говорят: «Мы потом купим... Обязательно... – на слово не верим, настаиваем, чтобы одновременно с продажей своей квартиры ее владелец купил себе жилье или долю жилого помещения на имя несовершеннолетнего согласно распоряжению органов опеки и попечительства».
Доверенность в отсутствие собственника. Если вам квартиру показывает агент, а хозяина вы не видите, если и на заключении сделки, при подписании договора с вами общается агент, но нет хозяина, хотя бы паспорт проверьте, подлинники документов, выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав) закажите, на собственников посмотрите. Это несложно и недорого. Если квартира продается по доверенности, то доверенность всегда можно отменить, написав соответствующее заявление у нотариуса. А если владелец квартиры скончался, то такая доверенность вообще не имеет силы. Поэтому лучше познакомиться с продавцом, посмотреть в его глаза, убедиться, что он жив и знает о том, что договор заключается, что все подписывается с его согласия». Также не стоит забывать и о сроке действия доверенности: он не может превышать трех лет, а если срок в доверенности вообще не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Залоговые квартиры. Допустим, гражданин взял кредит под залог квартиры. А потом по какой-то причине кредит вовремя вернуть не смог. Накопился долг, и гражданин решил: надо продать квартиру. Заключил договор, не зная, что квартира находится под залогом. Сделка прошла успешно, покупатель отдал деньги продавцу, вместе с ним сдал документы в Росреестр на государственную регистрацию. А когда покупатель возвращается в Росреестр за свидетельством о регистрации его права собственности на квартиру, ему говорят, что регистрация приостановлена, поскольку квартира находится в залоге. Он ищет продавца, тот обещает, что сходит в банк и возьмет от банка документы на погашение записи об ипотеке (залоге). Но время идет, а банк залог не снимает, потому что квартира - обеспечение залога, а продавец так и не выполнил перед банком своих обязательств по кредитному договору, то есть не погасил свою задолженность. Не факт, что деньги, полученные от сделки, продавец потратит именно на погашение кредита. И получается патовая ситуация: квартира в залоге, следовательно, договор недействителен, и крайним оказывается покупатель. Хотя достаточно было потратить два дня и 100 рублей, получить выписку из ЕГРП, где все было бы указано.
Дубликаты документов. Обязательно нужно посмотреть историю квартиры, заказав для этого справку о переходе прав. Если окажется, что квартира часто продавалась (4-5 раз за год), это должно насторожить, даже если продавец предъявляет совершенно хорошие документы. Был случай: квартира недавно зарегистрирована, пустая, в ней никто не живет. Потом оказалось, что принадлежит она другому лицу: владелец умер, мошенники изготовили дубликаты документов и продали ее.
Перепланировка. Помимо прочих документов, не мешало бы посмотреть техническую документацию. Сейчас, если собственник получал техническую документацию после 2008 года, он не обязан представлять ее при регистрации сделки. То есть человек мог в 2008 году получить документы, после этого сделать перепланировку. Например, однокомнатная квартира раньше была двухкомнатной, а при перепланировке снесли несущую стену. У соседей сверху пошли трещины. Покупатель приобрел квартиру, которая по документам проходит как двухкомнатная. Решил: «Какая мне разница?» У соседей тем временем трещины расползаются. Они ставит на них «маячки», следят за динамикой, дело это небыстрое. Потом подает иск к соседу снизу. И докажи теперь, что покупал квартиру перепланированную. В результате проблемы начинаются у нового собственника».
Криминальные квартиры. Хотя их доля невелика, менее одного процента, выявить такие квартиры может только исключительно профессиональная служба, например, служба безопасности компании. Как правило, подобные сделки связаны с подделкой правоустанавливающих документов, а также документов, удостоверяющих личность, например, паспортов.
Все перечисленные ситуации ярко сигналят новичку, что лучше отказаться от сделки. По мнению наших собеседников, первый тревожный маяк – цена заметно ниже рыночной стоимости. Да, возможно владельцу просто срочно нужны деньги. Но возможно, что данную квартиру хочется скорее продать, чтобы избавиться от проблем. И только если квартира очень-очень понравилась, можно найти выход. То есть обратиться в надежное агентство недвижимости с юридической службой либо к опытному юристу.
Сделку можно сравнить с чем угодно. С морским путешествием, например. В спокойных водах и в тихую погоду можно и самому встать за штурвал яхты (катера, лодки). А вот когда штормит, когда вокруг скалы и мели, когда за бортом кружат акулы, лучше доверить свою яхту тому, кто со штормами и рифами знаком не понаслышке и способен провести вас по самому сложному маршруту. Независимо от того, продаете вы недвижимость или покупаете, не стоит полагаться только на свои силы. Разумнее довериться в решении подобных вопросов профессионалам.
В работе риэлтора самое обидное- это отказ от сделки с недвижимостью, когда проведена длительная подготовительная работа, истрачены куча времени, сил и нервов и эта сделка сорвалась. Особенно это неприятно, когда сделка происходит "в цепочке"- то есть, когда одновременно срываются сделки по нескольким квартирам.
Причем зачастую это происходит, когда сделка уже подготовлена- подписан договор купли- продажи, внесен задаток или аванс. Разберемся подробнее.
1. Отказ ипотечного банка от предоставления кредита
От этого не застрахован не один покупатель квартиры. Банк может отказать внезапно и без объяснения причин. Это самая частая и самая простительная причина срыва сделки с недвижимостью.
2. Вскрылся дефект, о котором умолчал продавец квартиры
Это может быть и дефект квартиры, и дефект дома. и двора и района. К примеру, может внезапно выяснится, что дом находится в радиусе действия или в зоне . Рядом с домом может обнаружится кладбище или . Впрочем, отказываться от сделки совсем необязательно- это весомый повод .
3. Болезнь, несчастный случай или смерть покупателя
4. Семейные разногласия
Нередки случаи, когда из большой квартиры в центре разъезжаются несколько поколений. такие разъезды крайне болезненны для всех и бывает, когда кто- то из владельцев квартиры отказывается от переезда и- за своих психологических проблем. Это могут быть ностальгические вспоминания, нежелание расставаться с соседями или боязнь лишиться комфорта.
5. Специфические желания продавцов
За время своей работы мне приходилось сталкиваться с разными причудами продавцов квартир- к примеру, связанными с оплатой квартиры какой- то редкой валютой или каким- то необычным способом, к примеру внесением денег на обезличенный металлический счет. , посмотрите здесь.
6. Невнимательность покупателя к документам
Так, однажды сделка по продаже не квартиры, а целой цепочки сорвалась только потому, что один из покупателей неправильно прописал условия вскрытия банковской ячейки- было записано, что при вскрытии ячейки должны были присутствовать все покупатели (а квартира оформлялась сразу на пятерых человек)
7. Найден более выгодный вариант
Бывали в практике случаи, когда покупатель квартиры отказывается от подписанного договора и согласен даже потерять аванс, просто найдя другой вариант. Это бывает, когда люди продают квартиру в связи с переездом и готовы на значительное снижение цены.
1. Подписывать договор при полной луне
2. Заключать соглашение о задатке
По закону, если сумма внесена как задаток, и сделка с недвижимостью сорвалась по вине покупателя, то задаток покупателю не возвращается. Если же сделка сорвалась по вине продавца, то задаток должен быть возвращен в двойном размере. Как выбрать квартиру и , посмотрите здесь.
3. Заключать соглашения об авансе
Такой тип соглашения ни к чему не обязывает, но и аванс в определенной мере дисциплинирует продавца. Суммы и аванса и задатка составляют в пределах 30 000- 50 000 рублей, а когда квартира относится к элитному классу, то в пределах 1- 2% от стоимости квартиры.
4. Принуждение к заключению сделки по суду
Если продавец или покупатель уклоняются от выполнения своих обязательств по договору купли- продажи, то сделка может быть проведена по решению суда. Практика такова, что суды чаще всего идут навстречу обманутой стороне и выносят решение об удовлетворении иска. Ведь согласно действующему законодательству, регистрация договора купли-продажи не нужна и договор считается заключенным с момента его подписания. Иск же подается о регистрации права собственности.
