Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно: этапы, договор, проверка чистоты. Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Все чаще продажа автомобилей осуществляется без привлечения посредников. Форма договора купли-продажи авто проста.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Для заполнения не нужны специальные навыки. Но есть и нюансы. Как в 2019 году оформить продажу машины правильно?

При покупке нового автомобиля в салоне проблем с оформлением обычно не возникает. Другое дело когда подержанное авто приобретается напрямую у владельца.

Нужно не только обговорить все тонкости сделки, но и оформить сделку документально. Как в 2019 году выглядит правильное оформление продажи автомобиля?

Основные моменты

Если при покупке автомобиля решено воспользоваться услугами специализированного автосалона, то по поводу документального оформления можно не переживать.

Все формальности будут соблюдены менеджерами организации. Но когда приобретается авто б/у, то легитимность оформления зависит только от участвующих сторон и соблюдения ими требований законодательства.

Прежде всего, нужно знать, что в 2019 году существует три варианта договора купли-продажи ТС, а именно договор:

• простой письменной формы;
• с нотариальным заверением;
• через комиссионную фирму.

Договор купли-продажи в простой письменной форме можно заключать в любом месте и в любое время.

Например, сразу после осмотра авто стороны могут подписать договор. Его форму можно составить самостоятельно или скачать в сети.

После подписания документа продавец вписывает данные покупателя в ПТС, получает деньги и продажа считается почти состоявшейся. От покупателя требуется только зарегистрировать машину в ГАИ.

Но на этапе регистрации могут «всплыть» не совсем приятные сюрпризы. Авто может оказаться в розыске, или .

Может выясниться наличие иного владельца и прочее. То есть до покупки машины важно проверить ее юридическую «чистоту».

У нотариуса договор купли-продажи заверяется обычно в целях обеспечения большей юридической действительности. Принято считать, что привлечение юриста это гарантия безопасной сделки.

Но в действительности задачей нотариуса является проверка правоустанавливающих документов, составление правильного договора и удостоверение сделки.

Нотариус не обязан проверять историю машины, наличие обременений или возможных претендентов.

Оформлять ДКП у нотариуса целесообразно, если авто продается на основании генеральной . Полномочия продавца в таком случае будут проверены со всей тщательностью.

Продать автомобиль можно и при помощи специализированных магазинов (фирм), реализующих машины б/у.

При этом оформлением договора занимается представитель выбранной организации. От сторон требуется только подписание нужных документов.

С первого взгляда такая сделка более удобна, но за комиссионки тоже нужно платить.

И нередкой становится ситуация, когда подобные салоны оформляют продажу простым рукописным договором.

Это конечно законно, но оформить такой документ стороны могут и самостоятельно. К тому же не каждая организация утруждается проверкой авто.

Необходимые термины

Договор купли-продажи автомобиля это обязательный документ, который оформляется при продаже любого транспортного средства.

В соответствии с действующим законодательством договором регламентируется факт официальной передачи прав собственности на машину другому лицу.

То есть данный документ становится подтверждением того, что определенный продавец передает конкретное имущество указанному в документе покупателю.

В договоре детально расписываются все условия сделки:

• личные данные сторон;
• сведения о машине;
• стоимость и иные значимые нюансы.

Правильно составленный договор купли-продажи автомобиля содержит в себе следующие разделы:

Предмет договора	Здесь пишется, что автомобиль перелается на возмездной основе от продавца покупателю. При этом указывается, что продавец является полноправным собственником, авто не находится в залоге, под арестом, в розыске, отсутствуют любые обременения
Стоимость и порядок расчета	В этой части указывают цену машины. Если продажа осуществляется в валюте, то отображается применяемый курс рубля. Способ для расчетов может быть выбран наличный или безналичный. Также возможно условие о полной или частичной предоплате
Срок	Прописывается, когда именно покупатель получит машину в собственность. Если ТС передается сразу, этот пункт можно пропустить
Порядок передачи авто	Здесь отображается адрес, где осуществляется передача. Также перечисляются вещи, передаваемые вместе с машиной
Порядок расторжения соглашения	Данный раздел игнорировать не следует даже при полной уверенности в продавце. Следует указать срок, когда можно расторгнуть договор в случае обнаружения скрытой неисправности или проблем с документальным оформлением ТС
Информация об автомобиле	Указывают подробные данные авто – марка, модель, идентификационный номер, год выпуска, страна происхождения, цвет, номера кузова и двигателя, госномер, номер регистрационного свидетельства
Сведения об участниках	Регистрационные и паспортные данные сторон, их подписи

После оформления договора происходит непосредственно сделка. При этом в нижней части договора делается запись, что продавец получил определенную суму денег, а покупатель получил ТС.

Стороны соглашения

Исходя из самого названия договора вполне логично, что стороны его представлены продавцом и покупателем. Таковые могут быть представлены как юридическими, так и физическими лицами.

При составлении договора указываются точные реквизиты и юридический адрес организации и паспортные данные с адресом проживания относительно физического лица.

Но от имени сторон могут выступать и представители. Основанием становится генеральная доверенность, выданная продавцом или покупателем.

В доверенности от продавца обязательно должен указываться спектр полномочий – продажа машины, право полного распоряжения.

Если доверенность выдана только на право управления, то продажа по ней автомобиля является незаконной.

В договоре непременно указывается, что сторона представлена доверенным лицом.

Приводятся паспортные и регистрационные данные представителя, реквизиты доверенности. Когда представитель выступает от имени покупателя, то в ПТС данные представителя не вписываются.

Правовое регулирование

С 15.10.2013 действует новый административный регламент, утвержденный . Как оформить продажу автомобиля по новым правилам?

В соответствии с поправками не требуется предварительное снятие автомобиля с учета перед продажей и получение транзитных регистрационных знаков.

Стороны могут самостоятельно оформить куплю-продажу ТС. Затем покупатель без участия продавца ставит авто на учет в ГИБДД, при условии правильно оформленных документов.

Как правильно оформить продажу машины

Процесс продажи автомобиля в целом сложности не представляет. Вначале собираются все необходимые документы. Затем составляется договор о купле-продаже ТС.

Стороны сами решают, как и где оформить договор, самостоятельно или у нотариуса. После подписания соглашения в техпаспорт вносятся данные покупателя, подтверждаемые подписями сторон.

• не нужно менять номерной знак на транзитный номер;
• не требуется снимать ТС с учета;
• нет необходимости в привлечении нотариуса;
• поставить машину на учет можно в любом регионе, независимо от регистрации покупателя.

Пошаговая инструкция

В случае продажи автомобиля порядок действий выглядит так:

1. Подготовить бланк договора трех экземплярах, по одному для каждой стороны и один для ГИБДД.
2. Заполнить бланки вручную или на компьютере. Данные об авто вносятся в полном соответствии с указанными в ПТС.
3. Стороны подписывают договор.
4. Продавец получает деньги, а покупатель автомобиль.

На этом продажа завершена. Но нужно учесть и некоторые важные аспекты. Желательно, чтобы стороны обменялись контактными данными.

Продавцу это особенно важно, чтобы впоследствии проверить осуществление регистрации ТС. Что касается покупателя, то ему остается совершить еще ряд важных действий.

Прежде всего, поставить приобретенный автомобиль на учет в ГИБДД. В десяти дневный срок после подписания договора нужно обратиться в МРЭО.

Здесь на основании договора, ПТС и паспорта покупателя переоформляется свидетельство о регистрации ТС.

Также необходимо застраховать авто по ОСАГО. При этом полис ОСАГО покупатель должен приобрести до перерегистрации авто.

Необходимый пакет документов

Для оформления купли-продажи автомобиля большого количества документов не требуется.

Со стороны продавца предоставляются:

• паспорт, удостоверяющий личность владельца;
• паспорт транспортного средства;
• регистрационное свидетельство автомобиля.

От покупателя потребуется только наличие паспорта. Если одна или обе стороны представлены юрлицами, то от их имени действуют представители.

Могут представлять третьи лица и интересы физлиц. При этом обязательно наличие доверенности на право свершения продажи или покупки.

По итогам свершенной сделки на руках у покупателя должны остаться:

• подписанный договор;
• свидетельство о регистрации ТС.

Нужно отметить некоторые нюансы заполнения бланка договора купли-продажи авто:

Если сделка с рук (самостоятельно)

С недавних пор закон позволяет оформлять куплю-продажу авто без нотариуса или юриста. То есть можно купить автомобиль «с рук» вполне легально.

При этом даже не обязательно использовать печатную форму договора, дозволяется составить рукописный документ.

Но все же предпочтительнее использовать готовый бланк договора и при заполнении руководствоваться образцом заполнения ДКП автомобиля.

Приобретая ТС у частного лица нужно тщательно проверить право собственности. То есть наличие правоустанавливающих документов или действительность генеральной доверенности.

Но проверить нужно и сам автомобиль, а именно:

Наличие штрафов	Для этого можно воспользоваться официальным сайтом ГИБДД. Здесь же можно уточнить наличие/отсутствие регистрационных ограничений посредством ввода идентификационного кода машины или номера кузова
Нахождение ТС под арестом	Узнать это можно на сайте ФССП через подачу соответствующего запроса
Наличие конструктивных изменений	Подобные записи должны отсутствовать в документах и автомобиль должен иметь сертификацию в РФ
Совпадение номеров	Для этого сравниваются цифровые значения из ПТС и значения на самом авто. Особо важно проверить номер двигателя. При постановке на учет он проверяется непременно и при несовпадении с документами в регистрации откажут. При плохо читаемом номере потребуется проведение экспертизы, занимающей пятнадцать дней
Наличие отметки об утилизационном сборе	Таковая должна присутствовать в ПТС, если автомобиль выпущен после 1.09.2012

Важно! Если нет места в ПТС, то собственник должен обратиться в ГИБДД для получения нового документа. Если имя покупателя не будет прописано в ПТС, то он не сможет оформить машину на себя.

Оформление декларации

При продаже автомобиля именно он и становится предметом налогообложения. В налоговую декларацию продавца включаются следующие данные:

• название автомобиля;
• марка и модель;
• дата выпуска;
• госномер на момент продажи;
• фамилия, имя, отчество владельца.

Налоговая декларация заполняется и подается продавцом в период с первого января по тридцатое апреля года, следующего за годом продажи ТС.

К декларации прилагается договор купли-продажи или справка из ГИБДД с информацией об автомобиле и сумме сделки.

На основании поданной декларации выдается . Выплатить НДФЛ нужно не позднее пятнадцатого июля года подачи декларации.

Если авто находится в собственности меньше трех лет, то налогом облагается разница меж суммой продажи и налоговым вычетом, равным 250 000 рублей. не оплачивается НДФЛ если:

Возможно ли без договора купли-продажи

Можно ли продать машину без ДКП? Как таковая официальная купля-продажа авто без договора невозможна. Но нередко авто передается покупателю на основании генеральной доверенности.

Часто подобная схема используется посредниками или перекупщиками. Но и простые граждане применяют такой вариант, не желая тратить время на переоформление.

И здесь нужно знать, чем чревата передача ТС по доверенности. Генеральная доверенность не закрепляет переход права собственности. Формально владельцем остается продавец.

И он вправе отозвать доверенность, объявив авто в розыск. Покупатель вряд ли докажет, что сполна выплатил стоимость автомобиля. К тому же придется доказывать непричастность к угону.

Риск есть и для продавца. Если покупатель по доверенности продаст машину, то прежний владелец обязан выплатить НДФЛ, а может и штраф за несвоевременную уплату.

Также обязанностью владельца будет выплата всех возможных штрафов за нарушения ПДД покупателем по доверенности.

Таким образом, договор купли-продажи является самым приемлемым вариантом при продаже автомобиля.

Если же имел место факт продажи машины по доверенности, нужно обратиться в МРЭО и проверить перерегистрацию авто.

Можно объяснить свой интерес тем, что ТС было передано иному лицу для продажи и снятия с учета, но контакты с ним были утеряны.

Возникающие нюансы

Составляя договор о купле-продаже автомобиля, стоит обратить внимание и на такие нюансы:

Целесообразно при покупке машины воспользоваться услугами специалиста и проверить, не была ли машина в аварии. Рекомендуется проведение комплексной диагностики приобретаемого ТС.

Порой осуществляется продажа битой машины. Как оформить сделку в этом случае? Особых отличий в данной процедуре нет, но покупатель должен знать о состоянии ТС.

В договоре нужно прописать технические характеристики, перечислить имеющиеся повреждения. Точное описание всех подробностей избавить от претензий со стороны покупателя в будущем.

Чего точно не следует делать, так это передавать автомобиль без оформления нужных документов.

Оформлять сделку нужно меж конкретными физлицами, даже если одно из них представляет организацию. В случае любого отчуждения в ПТС вписываются данные нового собственника.

Без снятия с учета

По измененному законодательству перед продажей авто с учета не снимается. И покупатель должен оформить перерегистрацию в течение десяти дней после покупки.

Но если новый владелец не поставил авто на учет, то налоги по-прежнему истребуются от прежнего владельца. Как поступить в таком случае?

Прежний собственник автомобиля вправе обратиться в ГИБДД, если покупатель в продолжение тридцати дней не переоформил ТС.

При этом подается заявление о прекращении регистрации авто по причине неизвестного его местонахождения.

От продавца потребуется предъявить только паспорт. Покупатель впоследствии сам восстанавливает регистрацию. Но прежний владелец может и вовсе снять автомобиль с учета.

При этом покупатель восстановить регистрацию не сможет, поскольку процедура имеет односторонний характер. Снятое с учета ТС подлежит только утилизации.

Если между физическими лицами

Когда продажа машины происходит между физлицами, не знакомыми друг с другом прежде, то лучше снять ТС с учета на момент продажи.

Продавец таким образом обезопасит себя от выплаты штрафов и налогов за автомобиль, проданный, но не переоформленный.

Видео: как заполнить договор купли продажи автомобиля

А покупатель сможет убедиться в отсутствии различных обременений и совпадении данных машины с информацией в ПТС.

Процесс такой продажи ничем не отличается от стандартной схемы. Единственно, что владелец автомобиля заранее обращается в ГИБДД и снимает ТС с учета.

После того как сотрудниками ГИБДД будет проверено отсутствие авто в списке угнанных и разыскиваемых, а также соответствие данных, будут оформлены необходимые документы и можно оформлять продажу.

Покупателю останется лишь поставить автомобиль на учет.

Оплата в рассрочку

Продажа автомобиля в рассрочку может осуществляться следующими способами:

• под расписку;
• с составлением договора займа под залог, в качестве которого выступает авто;
• обычным ДКП с оговоренной рассрочкой.

Наиболее надежным считается последний вариант. В договоре прописывается условие о с указанием точных дат выплат и сумм оплаты.

Соглашение желательно заверить у нотариуса. Покупателю передается техпаспорт и доверенность на управление.

После полного погашения продавец пишет о получении полной стоимости машины. Только после этого машина переоформляется на покупателя.

В договоре нужно оговорить условия, при каких автомобиль возвращается к законному владельцу. Например, несвоевременные выплаты и задержка очередного платежа.

Также можно оговорить размер пени при задержке платежей и выплату полной стоимости в случае попадания машины в ДТП до полного расчета.

Продажа под расписку более рискованна, поскольку ТС сразу переходит в собственность покупателя. Взыскать с него сумму долга может оказаться проблематично.

С этой точки зрения более надежен , оформляемый одновременно с ДКП.

При этом составляется график платежей и при задержке выплат продавец может востребовать автомобиль в счет уплаты долга.

Авто, доставшегося по наследству

Для продажи машины, полученной в наследство, нужно получить свидетельство о праве наследования и официально зарегистрировать ТС на свое имя.

Фактически каждый из них имеет право продать свою долю, но в ПТС вписывается имя лишь одного владельца и вряд ли кто захочет приобрести часть автомобиля без возможности им управлять.

Следовательно, при наличии нескольких наследников нужно вначале получить нотариальное согласие всех собственников и оформить машину на одного владельца.

Только после этого можно продать авто. Если наследник один, то он вправе продать автомобиль и без перерегистрации на себя.

В договоре указывается, что ТС продано лицом, ставшим собственником на основании права наследования и указываются реквизиты соответствующих документов.

Возможно ли продать без хозяина

Продать автомобиль без ведома хозяина на законных основания нельзя. Единственный легитимный способ это использование генеральной доверенности.

Но и тут существуют свои особенности. Во-первых, обычная рукописная доверенность не подойдет.

Требуется официальный документ, заверенный нотариусом и с указанием права продажи без участия доверителя. Также потребуется нотариальная копия гендоверенности.

Ее потребуют в ГИБДД при переоформлении авто на нового собственника. И нужно быть уверенным в отсутствии претензий со стороны законного владельца.

Важный нюанс, что владелец генеральной доверенности не может продать машину сам себе. В принципе возможен вариант продажи иному лицу и последующий выкуп.

Все получается законно, но если владелец , такая схема будет признана мошенничеством.

Что касается продажи авто по договору купли-продажи без хозяина, то законных способов тут не существует.

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.

И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.

Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.

Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.

Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.

В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.

Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.

Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других .

Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.

При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).

Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.

Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.

Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.

Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.

Предварительный договор

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.

Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.

Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Ничего не запрещает оформить в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.

Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.

Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.

Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.

Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.

Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.

Расчеты

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Регистрация

С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.

Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

• заявление;
• соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
• правоустанавливающие документы на квартиру.

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Налогообложение

Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.

Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.

То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.

Договор продажи недвижимости относят к особой группе правовых документов. Все потому, что объектом сделки выступает специфический объект – недвижимость. Поэтому, если вы решили продать свое имущество, или наоборот – купить, вам необходимо быть предельно внимательными при вычитке содержания договора купли-продажи недвижимости.

Предмет сделки

Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.

Но, у вас всегда есть возможность приобрести:

• замкнутые бассейны;
• искусственные хранилища воды с небольшой площадью.

Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.

Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.

Основные характеристики

Договор продажи недвижимости должен быть:

• двухсторонним (многосторонним);
• возмездным;
• реальным.

Это основные характеристики, которым должен отвечать документ. В противном случае, он может быть признан недействительным.

Двухстороннее соглашение - это документ, согласно которому в сделке принимают участие два человека. Он может стать многосторонним, если в проведении сделки участвует трое и больше участников.

В качестве третей стороны могут выступать родственники, юрист, нотариус или банк. Типовой договор купли предполагает наличие только двух участников сделки.

Возмездным называют документ, в котором обязательства и права сторон осуществляются строго на денежной основе.

Реальным документ становится после того, как все участники сделки выполняют обязательства. Другими словами, наступает исполнение договора купли-продажи недвижимости. Если какая-либо сторона не выполняет какие-либо условия, то документ можно считать недействительным.

Кто принимает участие в сделке?

В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.

Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:

• физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
• физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки. В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость.

Также следует обратить внимание, может ли человек, который представляет интересы юридического лица, подписывать документы.

Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.

Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.

Подготовка сделки начинается с составления договора купли-продажи недвижимости. Это лучше всего доверить опытному юристу. Только он знает всю специфику данного документа и сможет подсказать, как оформить его грамотно.

Конечно же, вы можете самостоятельно найти образец и форму договора купли-продажи в Интернете, но это не гарантирует то, что в вашем конкретном случае документ будет составлен корректно. Договор продажи недвижимости имеет большое количество нюансов.

Оплата такого труда ничтожна, по сравнению с общей суммой покупки, но зато вы будете спать спокойно. У вас должно быть просто общее представление о том, что конкретно должно быть в нем прописано. Итак, основные требования к договору купли заключаются в его тексте. Текст должен содержать:

• конкретное определение сторон сделки;
• все данные каждой стороны сделки;
• предмет и объект сделки;
• местоположение и описание недвижимости;
• цена договора;
• перечень лиц, которые проживают на территории недвижимости на момент сделки.

Оформление и заключение договора купли-продажи недвижимости начинается с описания участников соглашения. В нем должна содержаться обширная информация о продавце и покупателе:

• фамилии, имена и отчества;
• постоянное место прописки;
• данные паспорта.

Если один из участников - это фирма (юридическое лицо), то в договоре купли должны быть указаны еще некоторые дополнительные данные:

• название организации (согласно документам);
• организационно-правовая форма;
• документы представителя организации.

Предмет договора

• наименование;
• площадь;
• назначение;
• адрес;
• другие параметры, которые помогают точно описать предмет сделки.

Один из самых важных моментов в оформлении – это правильное указание цены в договоре. Это поможет заранее избежать занижения реальной цены имущества. Стоимость чаще всего указывается в российских рублях.

Но, на законодательном уровне разрешается указывать цену иностранной валюте. Конкретно в этом случае, окончательную стоимость объекта в национальной валюте можно будет узнать в день сделки по официальному банковскому курсу.

Оспорить эту стоимость и признать предварительный договор недействительным в дальнейшем нельзя, даже если курс резко поднимется, или снизится.

У каждого покупателя есть возможность нотариально оформить дополнительное соглашение к договору купли, в котором указать другие условия сделки.

В этой официальной бумаге можно прописать условия покупки квартиры по частям, условия снятия недвижимости с регистрационного учета и другие факты, которые не были указаны. Эта бумага в обязательном порядке прилаживается к договору купли-продажи, как дополнительная.

Сроки регистрации

После оформления и окончательного заключения договора купли, вам необходимо его зарегистрировать. Иначе он будет считаться недействительным. Регистрацию осуществляет подразделение Министерства Юстиции – специальная регистрационная служба. Порядок регистрации следующий:

• передача всех необходимых документов;
• проведение экспертизы сотрудниками службы;
• получение решения.

Примерный пакет документов, который нужен для регистрации, небольшой. Достаточно будет передать в специальную службу такие бумаги:

• оригинал договора по продаже и купле имущества;
• документы, которые подтверждают право собственности на проданный/купленный объект.

Регистрационная служба может потребовать предоставления других бумаг, если на это будут причины. Например, при оформлении ипотеки вам также нужно будет предоставить договор с банком и огромное количество других бумаг.

Приблизительный срок регистрации сделок составляет от 3-х до 10-ти дней. После этого происходит признание договора купли-продажи действительным, или недействительным.

Полезная информация

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости также возможно на законодательном уровне. Сделать это можно двумя основными способами:

• взаимное согласие всех участников сделки;
• оформление судебного иска.

Чаще всего такие сделки оспариваются именно в судовом порядке.

Некоторые граждане не знают, нужно ли сшивать договор купли-продажи недвижимости. Ответ очевиден: шить необходимо в том случае, если документ находится на нескольких листах. Если этого не сделать, то договор продажи недвижимости будет признан недействительным.

Срок действия договора купли-продажи – это растяжимое понятие. Все зависит от того, как быстро обе стороны сделки выполнят все свои обязательства. Как говорится, все в ваших руках. Хотите быстрее купить или продать – делайте все для того, чтобы ускорить этот процесс.

Продажа (покупка) авто – обыденное дело, не вызывающее затруднений, если знать, как и где оформить договор купли продажи автомобиля. Компетентность в данном вопросе поможет сэкономить время и нервные клетки.

Собственно ДКП удостоверяет приобретение/продажу имущественного права на авто: продавец передаёт, а покупатель принимает и уплачивает оговоренную сумму (ГК ст.454 , пп. 2, 4).

Грамотно составленный и правильно оформленный договор позволит совершить сделку в течение часа-двух.

Как оформляется договор купли продажи автомобиля? Для оформления сделки и заключения договора понадобится минимум документов:

• действующие паспорта участников соглашения;
• генеральная доверенность, если продающий не является собственником;
• ДКП в 3х экземплярах и акт приёма-передачи (должны быть заполнены одной и той же ручкой).

Отдельного упоминания требуют номера, диагностическая карта и страховка (Приказ МВД №605 Административный регламент 2013/07/08 регистрация в МЮ №30048 2013/27/09; Приказ МВД №1001 «О порядке регистрации…» 2008/24/11).

Если продавец возжелает оставить себе номерные знаки, то по его заявлению они будут полгода на сохранении в ГИБДД с выдачей при регистрации нового авто. Для продажи машины ему следует заказать и получить другие регистрационные знаки. Новый владелец может их потом поменять, если пожелает.

Истечение срока диагностической карты приведёт к осложнениям: надо будет срочно пройти ТО для получения ОСАГО и регистрации в автоинспекции. А потому самым разумным будет съездить на станцию и пройти ТО вместе с бывшим хозяином.

Активная страховка на момент покупки облегчит участь нового владельца, если «бывший» впишет его как допущенного к управлению. Подобное действие будет востребованным до тех пор, пока не будет оформлен новый официальный ОСАГО. На приобретение полиса законом выделено 10 дней с момента покупки (ФЗ №40 «Об осаго» 25/04/2002 и Решение ВС №АКПИ12-205 17/04/2012).

Покупателю следует убедиться, что ПТС «не вышел в тираж»: в нём обязательно должно быть свободное место для внесения записи о новом хозяине. Если же ПТС заполнен полностью, то следует предъявить претензию продавцу и потребовать от него уладить вопрос.

Где можно оформить куплю-продажу?

Три возможных варианта оформления сделки поддерживаются законодательством и обусловлены свободной формой составления ДКП и необязательностью нотариального заверения (ГК ст.158 , ; Приказы МВД № 605 и 1001):

• самостоятельное проведение процедуры и оформление договора;
• в автоинспекции;
• юридическое посредничество, нотариальное оформление.

Приказ МВД №1001 и ГК ст.159 допускают устную форму заключения сделки купли продажи авто.

Для этого продавец и покупатель должны вместе приехать в МРЭО и заявить о принятом решении. В присутствии инспектора продавец должен расписаться в ПТС как бывший владелец, передать ключи и все документы покупателю.

Сотрудники сами заполняют ПТС в соответствии с требованиями (Приложение № 1 к Приказу МВД, Минпромэнерго, Минэкономразвития №496/192/134 2005/23/06) и проводят регистрацию. На деле в 99 случаях из 100 подобные действия встречают яростное сопротивление сотрудников ГИБДД, которые категорически отказываются проводить регистрацию, потому что:

• невозможно отчитаться перед налоговой о сумме сделки (3НДФЛ);
• покупатель потенциально ущемлён и бессилен перед законом (исключено обращение в суд), если машина окажется криминальной.

Традиционное оформление договора в письменной форме не столь затратно по времени, а потому лучше воспользоваться им, чем несколько часов кряду доказывать инспектору свою правоту.

Выездное оформление купли-продажи авто, стоимость услуг

Вызов специалиста для проведения процедуры и закрепления сделки поможет избежать неточностей, учесть детали и соблюсти юридические и страховые формальности.

Выездной агент составит и заполнит ДКП, проверит машину на причастность к ДТП, пробьёт по базе на угон, утиль, кредит, залог, организует ТО, привезёт осаго, проверит подлинность денег.

Стандартная стоимость услуг агента колеблется в пределах 1-2 тысяч (в зависимости от времени суток), плюс факт выезда, плюс нестандартные услуги (например, верификация купюр 0.1% от суммы).

Закон не предписывает нотариального заверения ДКП. Привлекать или нет нотариуса к процедуре – решать участникам соглашения (ГК ст.454; ГК ст.163 п.1).

Услуги нотариуса могут вылиться в «кругленькую» сумму, размер которой прямо зависит от того, как будет классифицирован документ самим нотариусом:

• 2 000 + 0.3% при сделке до миллиона (Закон о нотариате ст.22.1);
• 0.5-1% при сделке до миллиона (НК ст.333.24 и 333.25).

Дополнительно по тарифу оплачивается правовая и техническая работа нотариуса.

Порядок продажи автомобиля

На предварительном этапе устно оговариваются все детали, условия и сумма сделки.

Совместно принимается решение о способе продажи/покупки (самостоятельно или при посредничестве агента).

На этом этапе можно проверить авто на «чистоту» в ГИБДД (один раз в неделю подобная услуга доступна в МРЭО).

1. Составление и подписание ДКП в 3х экземплярах. По одному экземпляру получают участники сделки, один предназначен для ГИБДД.
2. Составление и подписание акта приёма передачи.
3. Заполнение ПТС.
4. Передача денег одной стороной и машины, ключей, птс, стс, сервисной книжки и диагностической карты другой стороной.
5. Регистрация авто в ГИБДД в течение 10 дней.

Процедура продажи/покупки считается законченной после перерегистрации её в автоинспекции на имя нового владельца.

Оформление ПТС при купле-продаже автомобиля

ПТС расскажет о возрасте, количестве владельцев у машины и её «истории». Заполняя птс при покупке авто, избегайте неточностей.

В ПТС следует заполнить шесть граф:

• полный адрес;
• дата приобретения собственности;
• наименование документа (договор купли-продажи № или б/н).
• подпись бывшего владельца;
• подпись настоящего владельца.

Печать понадобится только в случае участия в сделке юрлица. Оставшееся пространство заполняется автоинспектором при регистрации техсредства.

Подписи старого и нового собственника должны быть проставлены обязательно (!), остальное можно заполнить и в МРЭО при регистрации. Правда, для продавца предпочтительнее, чтобы ПТС был заполнен на его глазах при подписании ДКП.

Оформление автомобиля при покупке и постановка автомобиля на учет в ГИБДД новым собственником

Оформление автомобиля после покупки сводится к 3 шагам:

• прохождение ТО, если есть необходимость (срок действия диагностической карты);
• приобретение ОСАГО;
• регистрация в ГИБДД.

Постановка на учёт и регистрация авто (Административный регламент 2013/15/10) производится новым владельцем:

• представление заявления и документов (личный паспорт, ПТС, СТС, ОСАГО, ДКП, оплата пошлины НК ст.333.33);
• осмотр машины инспектором;
• получение новых документов.

Просрочка 10-дневной регистрации после покупки карается штрафом от 1500 до 2000р КоАП ст.19.22. Стоимость услуг МРЭО включает:

• 350р изменения в птс;
• 500р выдача нового стс;
• 2000р новые номера (только при условии их замены).

Пробить авто на его чистоту по базе следует заранее, чтобы в момент регистрации это не стало сюрпризом. Не помешает проверить и подлинность паспорта продавца перед подписанием договора.

Образец договора

При регистрации авто в дорожной инспекции будет затребован ДКП и Акт приёма-передачи.

Последний документ по сути представляют подписи участников сделки, но примерно в 50% случаев сотрудники МРЭО настаивают на Акте отдельной бумагой.

Обязательной формы ДКП нет, но в нём в обязательном порядке должны присутствовать сведения об обоих участниках соглашения, полное описание колёсного транспорта, дата и место подписания бумаги, подписи обоих сторон.

Приложение

к Договору купли-продажи

транспортного средства

от «___»________ ____ г.

приема-передачи транспортного средства

г. « » 20 г. , именуем в дальнейшем «Продавец», в лице, и ________________________________________________________________ , именуем в дальнейшем «Покупатель», в лице, составили настоящий Акт о том, что в соответствии с Договором купли-продажи транспортного средства от «___» ___________ ______ г. Продавец передал, а Покупатель принял технически исправный автомобиль марки ________, ______ года выпуска, VIN ______________, кузов № _____________, двигатель № _________________, цвет ______________, паспорт транспортного средства _________________, дополнительное оборудование ____________________.

Заключение договора купли-продажи недвижимости

При составлении договора купли-продажи особое внимание следует обратить на наличие в договоре существенных условий. Ели указанные условия или хотя бы одно из них не будут оговорены в договоре, то такой договор будет считаться незаключенным, что также не повлечет никаких правовых последствий.

Существенными условиями договора купли-продажи договора являются:

1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, при составлении договора Вы должны подробнейшим образом описать предмет недвижимости. Поскольку речь идет о вторичном рынке жилья, то на квартиру или дом имеется свидетельство о праве собственности. Именно из него необходимо точно и подробно перенести всю информацию в договор. Если речь идет о квартире, то в обязательном порядке указывается: ее общая и полезная площадь; количество комнат; на каком этаже она расположена; точный адрес, включающий в себя наименование населенного пункта, улицу, номер дома и номер квартиры в точном соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Если речь идет о доме, то обязательно указываются также данные о земельном участке, на котором он расположен. В этом случае, как правило, имеются (или, по крайней мере, должны иметься) отдельно документы, подтверждающие право продавца на дом и его право на земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен дом. Вся информация также переносится в договор купли-продажи в точном соответствии с указанными документами.

Если продавец не имеет надлежаще оформленных документов, подтверждающих его право на продаваемую им квартиру или дом, то в этом случае договор купли-продажи заключен быть не может.

Так, нередко встречаются ситуации, когда продавец получил недвижимость по наследству и имеет свидетельство о праве на наследование, например квартиры (или ее части), переход указанного права им не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем он не имеет соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. И хотя в этом случае продавец действительно является собственником указанной квартиры, заключать договор купли-продажи такой квартиры еще нельзя. Необходимо, чтобы продавец обратился в орган по регистрации недвижимости и зарегистрировал переход права собственности от умершего к нему в установленном законом порядке. В подтверждение данной процедуры ему будет выдано свидетельство установленного образца. И только после этого Вы можете заключать договор купли-продажи такой квартиры.

2. Цена в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По общим правилам гражданского законодательства такая цена договора должна быть установлена в валюте РФ, т. е. в рублях. Если по каким-либо причинам стороны решили указать стоимость договора в валюте другого государства, то фактически это будет незаконно. В связи с этим можно предложить следующий выход из сложившейся ситуации. Необходимо сделать ссылку на стоимость имущества в условных единицах, каждая из которых эквивалентна, например, доллару США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Внимание! Если Вы случайно допустили ошибку и в договоре имеются разночтения, например стоимость, указанная цифрами, не соответствует указанию ее прописью или общая сумма договора не соответствует суммарному итогу аванса и окончательного платежа и т. п., то цена договора будет считаться несогласованной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В связи с этим Вы должны четко представлять, что существует два варианта определения цены недвижимости, продаваемой вместе с земельным участком. Либо стоимость каждого объекта недвижимости определяется отдельно, в этом случае общая стоимость договора будет складываться из суммы этих двух цен, либо такой оговорки в договоре не сделано, в этом случае недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, продаются по единой цене, указанной в договоре.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Так, если в договоре установлена только стоимость квадратного метра квартиры, то общая стоимость квартиры будет рассчитываться путем умножения общей площади квартиры на стоимость 1 кв. м.

Немаловажным условием договора купли-продажи является и условие о порядке расчетов между сторонами. Такой порядок может предусматривать как предоплату (полную или частичную), так и расчет после совершения сделки купли-продажи. Однако стороны, как правило, стараются приурочивать расчет непосредственно к моменту подачи документов на государственную регистрацию.

Порядок расчетов между сторонами должен быть четко предусмотрен в договоре купли-продажи. При этом желательно указать точные сроки отдельных выплат, если предусмотрена оплата в рассрочку, или срок внесения всей суммы по договору, если рассрочка не предусмотрена.

В случае если Вы отдаете денежные средства ранее заключения договора, то обязательно зафиксируйте факт передачи Вами денег и их получение продавцом. В зависимости от величины передаваемых денежных средств и Вашего желания это может быть и документ, составленный в простой письменной форме (например, расписка), и нотариально удостоверенный документ.

3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такие ситуации случаются довольно редко, но если по каким-либо причинам Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы лица, имеющие право продолжать в ней проживать после перехода права собственности на данную недвижимость, то такие лица обязательно должны быть перечислены в договоре купли-продажи недвижимости.

Не менее важным условием договора купли-продажи является определение порядка передачи недвижимости.

Указанное условие регулируется ст. 556 ГК РФ, которая предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи имущества. Такая обязанность сторон принять и соответственно передать недвижимое имущество по соответствующему акту предусмотрена и в том случае, если в договоре об этом ничего не сказано. Более того, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Такой отказ может быть обжалован заинтересованной стороной в суд, и имущество может быть передано (принято) в принудительном порядке.

Но при этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда продавец и покупатель прямо оговорили в договоре, что заключение договора свидетельствует о приеме и передаче имущества сторонами, которые не имеют в связи с этим претензий друг к другу и акт приема-передачи ими дополнительно составляться не будет.

Внимание! Перед подписанием договора купли-продажи внимательно ознакомьтесь с его текстом. Прочитайте его полностью, даже если на это нет времени и желания. Ваша задача проверить, чтобы вся содержащаяся в нем информация соответствовала действительности и не была ошибочной.

| |