Комплексное освоение территории станет главным трендом в строительстве. Сумеют ли власть и строители справиться со столь сложной задачей?
В целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы Правительство Москвы постановляет:
1. Утвердить Порядок взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы (приложение).
2. Внести изменение в постановление Правительства Москвы от 12 апреля 2011 г. N 123-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте города Москвы по конкурентной политике" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 8 августа 2012 г. N 379-ПП, от 21 марта 2013 г. N 158-ПП, от 4 июля 2013 г. N 431-ПП, от 17 декабря 2013 г. N 845-ПП, от 1 апреля 2014 г. N 148-ПП, от 8 сентября 2014 г. N 512-ПП, от 8 декабря 2015 г. N 844-ПП), дополнив приложение к постановлению пунктом 6.1(1) в следующей редакции:
"6.1(1). Организует проведение аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы.".
3. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. N 334-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 22 февраля 2012 г. N 66-ПП, от 13 сентября 2012 г. N 483-ПП, от 18 сентября 2012 г. N 492-ПП, от 17 января 2013 г. N 6-ПП, от 20 августа 2013 г. N 557-ПП, от 30 сентября 2013 г. N 644-ПП, от 2 октября 2013 г. N 660-ПП, от 4 февраля 2014 г. N 35-ПП, от 6 октября 2015 г. N 645-ПП, от 9 февраля 2016 г. N 31-ПП, от 26 апреля 2016 г. N 221-ПП, от 22 ноября 2016 г. N 770-ПП, от 26 декабря 2016 г. N 942-ПП):
3.1. Приложение к постановлению дополнить пунктом 4.2.6(3) в следующей редакции:
"4.2.6(3). О комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы.".
3.2. Приложение к постановлению дополнить пунктом 4.2.6(4) в следующей редакции:
"4.2.6(4). О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы.".
3.3. Приложение к постановлению дополнить пунктом 13.12 в следующей редакции:
"13.12. Подготовку предложений о необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в части установления (изменения) территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы, об осуществлении комплексного развития территории (части территории) промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы.".
3.4. Приложение к постановлению дополнить пунктом 13.13 в следующей редакции:
"13.13. Подписание договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы, договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.".
3.5. Приложение к постановлению дополнить пунктом 13.14 в следующей редакции:
"13.14. Мониторинг и контроль за реализацией заключенных договоров о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы, договоров о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.".
3.6. Приложение к постановлению дополнить пунктом 13(2) в следующей редакции:
"13(2). Департамент организует проведение обследований, комплексных обследований территорий промышленных и производственных зон города Москвы, в границах которых планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.".
3.7. Приложение к постановлению дополнить пунктом 13(3) в следующей редакции:
"13(3). Департамент в установленном порядке направляет предложение об осуществлении правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы, копию решения о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы.".
3.8. Приложение к постановлению дополнить пунктом 13(4) в следующей редакции:
"13(4). Департамент определяет начальную цену предмета аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы в соответствии с методикой определения начальной цены предмета аукциона, утверждаемой правовым актом города Москвы.".
4. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 4 июня 2013 г. N 353-ПП, от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП, от 1 июля 2014 г. N 361-ПП, от 2 сентября 2014 г. N 506-ПП, от 8 сентября 2014 г. N 512-ПП, от 24 октября 2014 г. N 621-ПП, от 13 ноября 2014 г. N 664-ПП, от 20 ноября 2014 г. N 683-ПП, от 9 декабря 2014 г. N 740-ПП, от 25 февраля 2015 г. N 80-ПП, от 20 апреля 2015 г. N 213-ПП, от 15 мая 2015 г. N 274-ПП, от 18 мая 2015 г. N 278-ПП, от 9 июня 2015 г. N 330-ПП, от 9 июня 2015 г. N 343-ПП, от 13 октября 2015 г. N 661-ПП, от 20 октября 2015 г. N 676-ПП, от 26 февраля 2016 г. N 58-ПП, от 16 марта 2016 г. N 88-ПП, от 12 апреля 2016 г. N 167-ПП, от 19 апреля 2016 г. N 185-ПП, от 19 июля 2016 г. N 433-ПП, от 26 июля 2016 г. N 462-ПП, от 21 декабря 2016 г. N 909-ПП, от 21 декабря 2016 г. N 910-ПП, от 27 декабря 2016 г. N 948-ПП, от 27 декабря 2016 г. N 953-ПП, от 6 февраля 2017 г. N 24-ПП, от 10 февраля 2017 г. N 39-ПП, от 19 апреля 2017 г. N 204-ПП, от 20 апреля 2017 г. N 211-ПП):
4.1. Пункт 4.1.12 приложения 1 к постановлению дополнить словами ", а также в целях комплексного и устойчивого развития территории промышленных и производственных зон города Москвы.".
4.2. Пункт 4.2.14(1) приложения 1 к постановлению после слов "для государственных нужд" дополнить словами "в целях комплексного развития территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы, а также".
5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергунину Н.А.
| Мэр Москвы | С.С. Собянин |
Порядок
взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы
1. Порядок взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы (далее - Порядок) определяет механизм взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении деятельности по комплексному развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей), а также при осуществлении деятельности по комплексному развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - комплексное развитие территории по инициативе Правительства Москвы).
2. В целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы (далее - ДНПиП города Москвы) осуществляет подготовку:
2.1. Предложения о необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в части установления (изменения) территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы (далее - предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки).
2.2. Предложения об осуществлении комплексного развития территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - предложение о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы) и проекта решения о комплексном развитии территории (части территории) промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - проект решения о комплексном развитии территории).
3. ДНПиП города Москвы осуществляет подготовку предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в следующем порядке:
3.1. Направляет в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) запрос о предоставлении сведений в отношении соответствующей территории промышленных и производственных зон города Москвы, в границах которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее - запрос).
3.2. В срок, не превышающий 10 календарных дней с даты поступления запроса, Госинспекция по недвижимости предоставляет полученные по результатам проверок (обследований), проведенных не позднее чем за 6 месяцев до даты получения запроса, сведения о расположенных в границах территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, земельных участках, объектах недвижимого имущества и о выявленных нарушениях их использования или уведомление об отсутствии указанных сведений.
3.3. После получения сведений, предусмотренных пунктом 3.2 настоящего Порядка, и при необходимости получения дополнительных сведений о территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, ДНПиП города Москвы самостоятельно организует проведение обследования территории промышленных и производственных зон города Москвы, в границах которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее - обследование).
3.4. По результатам проведения обследования составляется акт обследования территории промышленных и производственных зон города Москвы, утверждаемый уполномоченным лицом ДНПиП города Москвы.
3.5. В случае отсутствия сведений, предусмотренных пунктом 3.2 настоящего Порядка, Госинспекция по недвижимости совместно с ДНПиП города Москвы организуют проведение комплексного обследования территории промышленных и производственных зон города Москвы, в границах которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее - комплексное обследование).
Срок проведения комплексного обследования не может превышать 20 рабочих дней с даты представления Госинспекцией по недвижимости уведомления об отсутствии сведений, указанных в пункте 3.2 настоящего Порядка.
3.6. По результатам проведения комплексного обследования составляется акт комплексного обследования территории промышленных и производственных зон города Москвы, утверждаемый совместно уполномоченными лицами Госинспекции по недвижимости и ДНПиП города Москвы.
В случае выявления в ходе проведения комплексного обследования нарушений использования земельных участков, объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, уполномоченным лицом Госинспекции по недвижимости составляется рапорт о результатах комплексного обследования.
3.7. В целях, предусмотренных пунктами 3.2, 3.5 настоящего Порядка, используются сведения, полученные в том числе с использованием технических средств.
3.8. На основании сведений, представленных Госинспекцией по недвижимости, а также по результатам обследования, комплексного обследования, проведенных в случаях, установленных пунктами 3.3, 3.5 настоящего Порядка, ДНПиП города Москвы осуществляет подготовку предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки, содержащее информацию о предлагаемых границах территории, в отношении которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы, градостроительных регламентах, расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности такой территории объектами социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (в части расчетной обеспеченности населения местами хранения автомобилей).
4. Подготовленное ДНПиП города Москвы предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки направляется в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее - Москомархитектура).
5. В срок, не превышающий 14 календарных дней с даты поступления предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки, Москомархитектурой совместно с ДНПиП города Москвы принимается одно из следующих решений:
5.1. О необходимости внесения изменений и дополнений в предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
5.2. О согласовании предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
6. В случае принятия решения о необходимости внесения изменений и дополнений в предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки ДНПиП города Москвы дорабатывает предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки в срок не позднее 14 календарных дней.
7. Предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки, доработанное ДНПиП города Москвы в соответствии с пунктом 6 настоящего Порядка, направляется повторно в Москомархитектуру и рассматривается в срок не позднее 5 рабочих дней в порядке, предусмотренном пунктом 5 настоящего Порядка.
8. После выполнения пунктов 4-7 настоящего Порядка предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки направляется ДНПиП города Москвы:
8.1. В обязательном порядке в Департамент городского имущества города Москвы в целях выявления в границах территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, права на которые планируется реализовать на торгах.
8.2. В иные органы исполнительной власти города Москвы в целях установления наличия (отсутствия) фактов, препятствующих установлению (изменению) территории, в границах которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы.
9. Органы исполнительной власти города Москвы, указанные в пункте 8 настоящего Порядка, направляют имеющиеся у них сведения о территории, в границах которой планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон города Москвы, в срок не позднее 10 календарных дней с даты поступления предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
10. Предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки, подготовленное ДНПиП города Москвы с учетом сведений, предусмотренных пунктом 8 настоящего Порядка, и согласованное Москомархитектурой, является основанием для рассмотрения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы вопроса о необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы.
11. В случае принятия Градостроительно-земельной комиссией города Москвы решения о необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы Москомархитектура осуществляет в установленном порядке подготовку проекта правового акта города Москвы о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы.
12. ДНПиП города Москвы осуществляет подготовку предложения о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы и проекта решения о комплексном развитии территории в следующем порядке:
12.1. Осуществляет сбор сведений, необходимых для подготовки предложения о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы в порядке, предусмотренном пунктами 3.1-3.7 настоящего Порядка.
12.2. На основании указанных в пункте 12.1 настоящего Порядка сведений ДНПиП города Москвы осуществляет подготовку предложения о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы, содержащего информацию о территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - решение о комплексном развитии территории), включая сведения о градостроительных регламентах в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки города Москвы и расположенных в границах такой территории землях, земельных участках и (или) объектах капитального строительства.
13. Подготовленное ДНПиП города Москвы предложение о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы направляется в:
13.1. Департамент экономической политики и развития города Москвы в целях выявления расположенных в границах территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории, земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных инвестиционных программ города Москвы.
13.2. Департамент городского имущества города Москвы в целях выявления в границах территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории, земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в установленном порядке самовольными постройками.
13.3. В иные органы исполнительной власти города Москвы, в том числе в целях выявления земельных участков в границах территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, а также в целях установления наличия (отсутствия) фактов, препятствующих принятию решения о комплексном развитии территории.
14. Органы исполнительной власти города Москвы, указанные в пункте 13 настоящего Порядка, направляют имеющиеся у них сведения о территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории, в срок не позднее 7 календарных дней с даты поступления предложения о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы.
15. На основании сведений, указанных в пункте 14 настоящего Порядка, в срок не более 10 рабочих дней с даты их получения ДНПиП города Москвы осуществляет подготовку материалов о подтверждении соответствия территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории, требованиям, установленным частью 3 статьи 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - материалы о соответствии), являющихся неотъемлемой частью предложения о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы.
16. После выполнения пункта 15 настоящего Порядка ДНПиП города Москвы осуществляет подготовку проекта решения о комплексном развитии территории.
17. В проекте решения о комплексном развитии территории:
17.1. Указываются сведения о территории (части территории) промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории.
17.2. Отображаются границы территории (части территории) промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории.
17.3. Указываются сведения о землях, земельных участках и перечень расположенных на них объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории (части территории) промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории.
18. В случае включения в границы территории, в отношении которой планируется принятие решения о комплексном развитии территории, земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, ДНПиП города Москвы направляет на согласование в уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления предложение о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы и проект решения о комплексном развитии территории.
19. Подготовленные в соответствии с пунктами 12.2, 15, 16, 18 настоящего Порядка предложение о комплексном развитии территории по инициативе Правительства Москвы, материалы о соответствии, проект решения о комплексном развитии территории являются основанием для рассмотрения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы вопроса об осуществлении комплексного развития территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы. Наличие разногласий в позициях органов исполнительной власти города Москвы не является препятствием для рассмотрения вопроса Градостроительно-земельной комиссией города Москвы.
20. В случае принятия Градостроительно-земельной комиссией города Москвы решения об осуществлении комплексного развития территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы ДНПиП города Москвы в срок, не превышающий 5 рабочих дней с даты поступления в ДНПиП города Москвы копии протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, принимает решение о комплексном развитии территории.
21. В срок не позднее 7 календарных дней с даты принятия решения о комплексном развитии территории:
21.1. ДНПиП города Москвы:
21.1.2. Направляет правообладателям земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории, в том числе лицам, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в границах этой территории, предоставлены в аренду или в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством при условии, что срок действия договора аренды или договора безвозмездного пользования составляет не менее чем 5 лет, копию такого решения, предложение об осуществлении такими правообладателями деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в порядке, установленном статьей 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - предложение).
21.2. Префектура административного округа города Москвы, в границах территории которого располагается территория, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории, обеспечивает размещение информации о принятом решении на информационном щите в границах территории, в отношении которой принято такое решение.
22. После принятия решения о комплексном развитии территории Москомархитектура выполняет предварительную оценку градостроительного потенциала территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории, и направляет полученные результаты в ДНПиП города Москвы.
23. В целях осуществления правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, соответствующими требованиям части 3 статьи 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - правообладатели), деятельности по комплексному развитию территории промышленной и производственной зоны города Москвы в порядке, предусмотренном статьей 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе Правительства Москвы, правообладатели в течение 6 месяцев с даты направления копии решения о комплексном развитии территории и предложения, указанных в пункте 21.1.2 настоящего Порядка, направляют:
23.1. В Москомархитектуру - подготовленный в установленном порядке проект планировки территории и входящий в его состав проект межевания территории (далее - проект планировки территории).
23.2. В ДНПиП города Москвы - проект договора о комплексном развитии территории промышленной и производственной зоны города Москвы по инициативе правообладателей (далее - проект договора по инициативе правообладателей), в случае если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее - соглашение) и уведомление о направлении в Москомархитектуру проекта планировки территории.
24. В срок, не превышающий 30 календарных дней с даты поступления документов, указанных в пункте 23 Порядка:
24.1. Москомархитектура совместно с отраслевыми органами исполнительной власти города Москвы осуществляет проверку представленного проекта планировки территории на предмет соответствия требованиям, указанным в части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и обеспечивает рассмотрение Градостроительно-земельной комиссией города Москвы вопроса об одобрении указанного проекта.
24.2. ДНПиП города Москвы осуществляет проверку проекта договора по инициативе правообладателей, соглашения, а также, при необходимости получения дополнительных сведений о территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется осуществление деятельности по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей в порядке, предусмотренном статьей 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при условии, что указанная территория входит в границы территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории, проводит осмотр соответствующей территории.
25. В случае принятия Градостроительно-земельной комиссией города Москвы решения об одобрении проекта планировки территории, указанного в пункте 23.1 настоящего Порядка:
25.1. Москомархитектура вносит в установленном порядке на рассмотрение Правительства Москвы проект постановления Правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории.
25.2. ДНПиП города Москвы в целях определения существенных условий договора о комплексном развитии территории промышленной и производственной зоны города Москвы по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее - договор по инициативе правообладателей) направляет проект договора по инициативе правообладателей в:
25.2.1. Департамент городского имущества города Москвы.
25.2.2. Департамент экономической политики и развития города Москвы.
25.2.3. Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы.
25.2.4. Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы.
25.2.5. Москомархитектуру.
25.2.6. Иные органы исполнительной власти города Москвы.
25.3. Органы исполнительной власти, указанные в пункте 25.2 настоящего Порядка, в срок не позднее 14 календарных дней с даты поступления проекта договора по инициативе правообладателей направляют в ДНПиП города Москвы в пределах своих полномочий предложения по существенным условиям договора по инициативе правообладателей.
26. После выполнения пункта 25.3 настоящего Порядка, но не позднее 30 календарных дней с даты вступления в силу постановления Правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории, предусмотренного пунктом 25.1 настоящего Порядка, ДНПиП города Москвы обеспечивает рассмотрение Градостроительно-земельной комиссией города Москвы вопроса о существенных условиях договора по инициативе правообладателей и о заключении такого договора, а также подписание и направление правообладателям договора по инициативе правообладателей.
27. Подписанный правообладателями в срок, установленный частью 11 статьи 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договор по инициативе правообладателей направляется ДНПиП города Москвы в Департамент города Москвы по конкурентной политике (далее - Тендерный комитет) для учетной регистрации.
28. В случае если по истечении 6 месяцев с даты направления правообладателям земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества предложения и копии решения о комплексном развитии территории в Москомархитектуру и в ДНПиП города Москвы не поступила документация, указанная в пункте 23 настоящего Порядка, в случае если предусмотренный пунктом 23.1 настоящего Порядка проект планировки территории не был утвержден в связи с несоблюдением требований части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в случае если договор по инициативе правообладателей не был подписан сторонами в связи с несоблюдением требований, предусмотренных статьей 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ДНПиП города Москвы принимает решение о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - решение о проведении аукциона) в следующем порядке:
28.1. В целях определения существенных условий договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - договор по инициативе Правительства Москвы) ДНПиП города Москвы направляет подготовленный проект договора по инициативе Правительства Москвы в:
28.1.1. Департамент городского имущества города Москвы.
28.1.2. Департамент экономической политики и развития города Москвы.
28.1.3. Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы.
28.1.4. Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы.
28.1.5. Москомархитектуру.
28.1.6. Иные органы исполнительной власти города Москвы.
28.2. Органы исполнительной власти, указанные в пункте 28.1 настоящего Порядка, в срок не позднее 14 календарных дней с даты поступления проекта договора по инициативе Правительства Москвы направляют в ДНПиП города Москвы в пределах своих полномочий предложения по существенным условиям договора по инициативе Правительства Москвы.
28.3. ДНПиП города Москвы определяет начальную цену предмета аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - аукцион) в соответствии с методикой определения начальной цены предмета аукциона, утверждаемой правовым актом города Москвы.
28.4. После выполнения пунктов 28.1-28.3 настоящего Порядка ДНПиП города Москвы обеспечивает рассмотрение Градостроительно-земельной комиссией города Москвы вопроса о проведении аукциона, об определении начальной цены предмета аукциона, величины повышения начальной цены предмета аукциона ("шага аукциона"), суммы задатка и существенных условий договора по инициативе Правительства Москвы.
28.5. В случае принятия Градостроительно-земельной комиссией города Москвы решения о проведении аукциона, об определении начальной цены предмета аукциона, величины повышения начальной цены предмета аукциона ("шага аукциона"), суммы задатка и существенных условий договора по инициативе Правительства Москвы ДНПиП города Москвы принимает решение о проведении аукциона.
29. Решение о проведении аукциона содержит:
29.1. Сведения о территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется проведение аукциона.
29.2. Сведения о землях, земельных участках и перечень расположенных на них объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой планируется проведение аукциона.
29.3. Сведения о начальной цене предмета аукциона, величине повышения начальной цены предмета аукциона ("шаге аукциона"), сумме задатка и существенных условиях договора по инициативе Правительства Москвы.
30. Проведение аукциона осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 46.3, 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, определенных в приложении к настоящему Порядку.
31. По итогам проведения аукциона договор по инициативе Правительства Москвы заключается ДНПиП города Москвы с победителем аукциона, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или в установленном порядке с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона.
32. Подписанный сторонами договор по инициативе Правительства Москвы направляется ДНПиП города Москвы в Тендерный комитет для учетной регистрации.
33. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договора по инициативе правообладателей, заключаемого ДНПиП города Москвы с правообладателями, в порядке, предусмотренном пунктами 23-27 настоящего Порядка.
В случае, предусмотренном настоящим пунктом, принятие решения о комплексном развитии территории не требуется.
Приложение
к Порядку
Особенности
проведения аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы
1. Аукцион на право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - аукцион) проводится в порядке, предусмотренном статьями 46.3, 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом настоящих Особенностей проведения аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - Особенности).
2. Основанием для проведения аукциона является принятое Департаментом науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы (далее - Инициатор аукциона) решение о проведении аукциона.
3. Предметом аукциона является право заключения договора о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы (далее - договор по инициативе Правительства Москвы).
4. Организатором аукциона является Департамент города Москвы по конкурентной политике (далее - Организатор аукциона).
5. Организатор аукциона совместно с Инициатором аукциона утверждают типовую форму документации об аукционе.
6. В целях проведения аукциона Организатор аукциона принимает решение о создании аукционной комиссии, определяет ее состав и порядок работы.
В состав аукционной комиссии в обязательном порядке включаются представители Инициатора аукциона.
7. Величина повышения начальной цены аукциона ("шага аукциона") устанавливается в размере двух процентов от начальной цены предмета аукциона.
8. Размер задатка для участия в аукционе составляет 20 процентов от начальной цены предмета аукциона.
9. В целях проведения аукциона Инициатор аукциона передает Организатору аукциона следующие документы:
9.1. Решение о проведении аукциона.
9.2. Проект договора по инициативе Правительства Москвы.
9.3. Копию решения о комплексном развитии территории промышленных и производственных зон города Москвы по инициативе Правительства Москвы.
9.4. Информацию о градостроительном регламенте в границах территории промышленных и производственных зон города Москвы, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе Правительства Москвы, в соответствии с правилами землепользования и застройки города Москвы.
10. Организатор аукциона возвращает задаток юридическим лицам, подавшим заявку на участие в аукционе (далее - заявители), в порядке и в случаях, предусмотренных статьей 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В случае если заявителем заявка на участие в аукционе подана менее чем за 5 дней до даты проведения аукциона, Организатор аукциона возвращает задаток заявителю не позднее 5 рабочих дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок.
11. По результатам аукциона договор по инициативе Правительства Москвы заключается с победителем аукциона или с единственным участником аукциона не ранее чем через 10 дней, но не позднее 30 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах www.torgl.gov.ru, а также на Инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru.
12. В случае если победителем аукциона в срок, предусмотренный пунктом 11 настоящих Особенностей, не был подписан договор по инициативе Правительства Москвы или не представлено в установленном порядке соглашение об обеспечении исполнения договора по инициативе Правительства Москвы (если предоставление такого обеспечения является существенным условием договора по инициативе Правительства Москвы), такой победитель аукциона признается уклонившимся от заключения договора по инициативе Правительства Москвы.
В случае признания победителя аукциона уклонившимся от заключения договора по инициативе Правительства Москвы задаток такому лицу Организатором аукциона не возвращается, а Инициатор аукциона вправе заключить договор по инициативе Правительства Москвы с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.
13. Организатор аукциона вправе принять решение о внесении изменений в извещение о проведении аукциона не позднее чем за 5 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе.
При этом срок подачи заявок на участие в аукционе должен быть продлен таким образом, чтобы с даты размещения информации о внесенных изменениях в извещение до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе составлял не менее 30 дней.
14. Извещение о проведении аукциона, об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах www.torgi.gov.ru, а также на Инвестиционном портале города Москвы www.lnvestmoscow.ru в течение 5 рабочих дней и в течение двух рабочих дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона соответственно.
Обзор документа
Предложения о необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы в части установления (изменения) территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории промышленных и производственных зон, а также предложения об осуществлении комплексного развития территории промышленных и производственных зон по инициативе Правительства Москвы вносятся Департаментом науки, промышленной политики и предпринимательства.
Такое предложение после сбора всех необходимых сведений рассматривается Градостроительно-земельной комиссией и в случае принятия ею решений о необходимости внесения изменений Москомархитектура осуществляет подготовку проекта правового акта о внесении изменений.
В проекте решения указываются сведения о территории, отображаются ее границы, указываются сведения о землях, земельных участках и перечень расположенных на них объектов недвижимости. Подготовленные предложение и проект решения являются основанием для рассмотрения Градостроительно-земельной комиссией вопроса об осуществлении комплексного развития территории. После принятия решения Департаментом публикуется соответствующая информация в официальном издании Мэра и Правительства Москвы, а также на сайте Департамента. Кроме того, правообладателям земельных участков и объектов недвижимости в границах указанных территорий направляется копия решения и предложение об осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в установленном порядке.
Правообладатели в течение 6 месяцев с даты направления копии решения о комплексном развитии направляют в Москомархитектуру подготовленный проект планировки территории и проект межевания территории, а в Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства - проект договора о комплексном развитии территории. Подписанный договор направляется в Тендерный комитет для учетной регистрации.
В случае, если по истечении 6 месяцев со дня направления правообладателям копии решения о комплексном развитии от правообладателей не поступила необходимая документация, а также если договор по инициативе правообладателей не был подписан, Департаментом науки, промышленной политики и предпринимательства принимается решение о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории.
(введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
1. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления является одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
2. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления принимается уполномоченным органом местного самоуправления поселения, городского округа при наличии правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
3. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
4. Включение в границы территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения в соответствии с документами территориального планирования, не допускается. Включение в границы указанной территории иных земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления муниципальных районов в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
5. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.
6. Комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, собственности физических или юридических лиц.
7. В течение семи дней со дня принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления уполномоченный орган местного самоуправления, принявший такое решение, обязан:
2) обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в сети "Интернет" информации о принятии такого решения;
3) обеспечить размещение информации о таком решении на информационном щите в границах территории, в отношении которой принято такое решение;
4) направить правообладателям земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, в отношении которой принято такое решение, в том числе лицам, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в границах этой территории, предоставлены в аренду или в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством при условии, что срок действия договора аренды или договора безвозмездного пользования составляет не менее чем пять лет (далее в настоящей статье - правообладатели), копию такого решения и предложение об осуществлении такими правообладателями деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в порядке, установленном статьей 46.9 настоящего Кодекса.
8. В случае, если в течение шести месяцев со дня направления указанных в пункте 4 части 7 настоящей статьи копии решения и предложения в уполномоченный орган местного самоуправления поступили предусмотренные частью 9 статьи 46.9 настоящего Кодекса документация по планировке территории, проект договора о комплексном развитии территории и соглашение, соответствующие требованиям, установленным настоящим Кодексом, уполномоченный орган местного самоуправления заключает с правообладателем или правообладателями договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в порядке, установленном статьей 46.9 настоящего Кодекса. В этом случае правообладателю или правообладателям допускается предоставлять земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в аренду без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.
9. В случае, если по истечении шести месяцев со дня направления указанных в пункте 4 части 7 настоящей статьи копии решения и предложения в уполномоченный орган местного самоуправления не поступили предусмотренные частью 9 статьи 46.9 настоящего Кодекса документация по планировке территории, проект договора о комплексном развитии территории, соглашение либо подготовленная правообладателем или правообладателями документация по планировке территории не была утверждена в связи с несоблюдением требований части 10 статьи 45 настоящего Кодекса и (или) подготовленный правообладателем или правообладателями договор не был подписан сторонами в связи с несоблюдением ими требований статьи 46.9 настоящего Кодекса, уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в порядке, установленном статьей 46.11 настоящего Кодекса.
10. Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается уполномоченным органом местного самоуправления, принявшим решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, с победителем открытого аукциона на право заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее в настоящей статье также - договор) или иным лицом, имеющим в соответствии с настоящим Кодексом право на заключение такого договора.
11. По договору лицо, заключившее договор, обязуется осуществить в установленный этим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, а уполномоченный орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для осуществления такой деятельности.
12. В договоре содержатся сведения о земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключается договор (в том числе кадастровые номера земельных участков (при наличии), их площадь, местоположение, перечень расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, права на такие земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества), и сведения об элементе планировочной структуры, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления.
13. Условиями договора являются:
1) разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для реализации договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;
2) разграничение обязательств сторон по благоустройству территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления;
3) обязательство лица, заключившего договор, подготовить и представить в орган местного самоуправления проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, в соответствии с градостроительным регламентом;
4) обязательство уполномоченного органа местного самоуправления утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; этапы и максимальные сроки осуществления строительства, реконструкции;
6) обязательство уполномоченного органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур или обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство таких объектов за счет собственных средств; этапы и максимальные сроки осуществления такого строительства;
7) обязательство уполномоченного органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с настоящей статьей на основании утвержденной документации по планировке территории; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
8) обязательство уполномоченного органа местного самоуправления предоставить лицу, заключившему договор, в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
9) виды льгот (при наличии), предоставляемых лицу, заключившему договор, в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, а также порядок и условия их предоставления, прекращения;
10) срок действия договора, который может быть установлен не более чем на пятнадцать лет;
11) ответственность сторон договора за нарушение обязательств, предусмотренных договором;
12) иные условия.
14. Договором могут быть предусмотрены обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор; перечень данных объектов и условия их передачи.
15. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
16. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных частями 20 и 27 настоящей статьи.
17. Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц, предоставляются лицу, с которым заключен договор, в аренду без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.
18. Изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей в целях комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.
19. Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изъятые у физических или юридических лиц, которым такие земельные участки были предоставлены на праве аренды или безвозмездного пользования, предоставляются в аренду без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством лицу, заключившему договор.
20. Уполномоченный орган местного самоуправления имеет право на односторонний отказ от договора (исполнения договора), заключенного в соответствии с частями 8 - 14 настоящей статьи и статьей 46.11 настоящего Кодекса, по следующим основаниям:
1) неисполнение лицом, заключившим договор, обязательств, предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 части 13 настоящей статьи;
2) местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором.
21. В случае одностороннего отказа уполномоченного органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 20 настоящей статьи, лицо, заключившее договор, обязано возместить органу местного самоуправления убытки, причиненные неисполнением обязательств, предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 части 13 настоящей статьи. При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом расходов, понесенных уполномоченным органом местного самоуправления в связи с консервацией объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, размещение которых в соответствии с договором осуществлено органом местного самоуправления. В таком случае договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду без проведения торгов в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, расторгается по требованию арендодателя в соответствии с земельным законодательством. Отчуждение объекта незавершенного строительства (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), расположенного на таком земельном участке, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
22. Уполномоченный орган местного самоуправления после направления лицу, с которым заключен договор, уведомления об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) вправе принять решение о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в соответствии со статьей 46.11 настоящего Кодекса. Такое решение не может быть принято в случае одностороннего отказа уполномоченного органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 20 настоящей статьи.
23. В случае одностороннего отказа уполномоченного органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 20 настоящей статьи, лицо, заключившее договор, вправе осуществить мероприятия, предусмотренные документацией по планировке территории, при условии осуществления проектирования и строительства, реконструкции объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории за счет собственных средств. В этом случае указанное лицо представляет в уполномоченный орган местного самоуправления на утверждение изменения в документацию по планировке территории, предусматривающие включение в нее уточненных опережающих графиков проектирования и строительства, реконструкции предусмотренных документацией по планировке территории объектов капитального строительства.
24. В случае, предусмотренном частью 23 настоящей статьи, уполномоченный орган местного самоуправления в десятидневный срок обязан утвердить представленные изменения в документацию по планировке территории или отклонить их и направить на доработку лицу, заключившему договор. Отклонение изменений, вносимых в документацию по планировке территории, допускается только в случае, если представленные уточненные графики не соответствуют требованиям, предусмотренным частью 23 настоящей статьи.
25. Уполномоченный орган местного самоуправления по требованию лица, заключившего договор, обязан возместить убытки, причиненные указанному лицу неисполнением уполномоченным органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 4, 6 - 8 части 13 настоящей статьи.
26. В случае, предусмотренном пунктом 2 части 20 настоящей статьи, уполномоченный орган местного самоуправления по требованию лица, заключившего договор, от договора (исполнения договора) с которым такой орган местного самоуправления отказался, обязан возместить указанному лицу убытки, причиненные в связи с этим отказом от договора (исполнения договора).
27. Лицо, заключившее договор, имеет право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) в случае, если местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования по проектированию и строительству предусмотренных договором объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. В этом случае права и обязанности указанного лица и уполномоченного органа местного самоуправления определяются частями 23 - 25 настоящей статьи.
Градостроительный кодекс (ГрК) РФ специализируется на регулировании градостроительной деятельности, направленной на развитие территорий городов, различных поселений и отдельных (связанных с этими работами, услугами) отношений. Способствует обеспечению стабильного развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования. Контролирует сбалансированность учёта экономических, экологических, социальных и т.п.факторов при осуществлении градостроительных работ. Провозглашает обеспечение лицам с инвалидностью надлежащих условий для их беспрепятственного доступа к объектам различного назначения. Поднимает такие вопросы, как участие людей и их объединений в осуществлении градостроительства, обеспечение свободы подобного участия, ответственность органов государственной власти нашей страны, госструктур власти субъектов РФ и местного самоуправления за обеспечение достойных условий жизнедеятельности человека и т.д.
9 381 (+4)
Федеральным законом от 3 июля 2016г. №373-ФЗ урегулирован новый градостроительный институт комплексного и устойчивого развития территорий. При принятии закона предполагалось, что его нормы будут способствовать редевелопменту территорий, в том числе вовлечению «заброшенных» промышленных зон, градостроительной реорганизации и благоустройству территорий российских городов. Однако принятая редакция Федерального закона №373-ФЗ вызывает множество вопросов.
1. Регулирование деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Прежде всего, само предлагаемое Федеральным законом №373-ФЗ понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» не определяет полным и непротиворечивым образом содержание такого понятия, поскольку сформулировано таким образом, что, может быть применено практически к любому процессу строительства, реконструкции. Федеральный закон №373-ФЗ выделяет два новых вида комплексного развития территории-по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее -правообладатели) и по инициативе органа местного самоуправления.
2 Основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории является порядок установления границ такой территории. Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016г. №373-ФЗ территории, в границах которых планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, устанавливаются на карте градостроительного зонирования.
3. При этом относительно комплексного развития территории по инициативе правообладателей Федеральным законом №373-ФЗ установлено, что такому развитию подлежит территория, в границах которой находятся объекты недвижимости любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной). Подготовка же документации по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, «осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение».
4 Относительно описанной схемы возникают следующие вопросы:
В части 7 статьи 46 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее -ГрК РФ) речь идет о тех территориях, границы которых установлены на картах градостроительного зонирования?
Каковы критерии установления на картах градостроительного зонирования границ территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию?
Правообладатели могут проявить инициативу в любой части такой территории или на карте градостроительного зонирования устанавливаются отдельно территории, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления?
Какова процедура установления границ такой территории, кроме властного решения органа местного самоуправления (особенно с учетом того, что пункт 1 части 51 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ устанавливает: «публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории не проводятся, если они подготовлены в отношении территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории», то есть граждане лишены возможности выбора вариантов развития такой территории)?
Федеральный закон №373-ФЗ также не устанавливает возможности и оснований отказа органа местного самоуправления от заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее также -договор), в том числе в случае отсутствия возможностей финансирования такого комплексного развития. При этом в соответствии с пунктом 3 части 14 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ такой договор должен содержать «обязательства уполномоченного органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, или обязательства правообладателей обеспечить размещение таких объектов за счет собственных средств в соответствии с опережающими графиками проектирования, строительства, реконструкции указанных объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;».
При этом вполне вероятна ситуация, когда возможности профинансировать строительство указанных объектов нет ни у правообладателей, ни у органов местного самоуправления.
Вызывает вопросы также и странная позиция, из которой исходили авторы Федерального закона №373-ФЗ, когда предусматривали возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения такого договора в случае, если «местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором», но не предусмотрели возможность для органа местного самоуправления отказаться от самого заключения такого договора в аналогичном случае. Такая возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения договора в указанном случае порождает высокие риски для другой стороны договора и представляется необоснованной.
Как указывалось выше, основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории, является порядок установления границ такой территории. При этом для института комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления в качестве критерия определения территории, подлежащей комплексному развитию, установлено расположение не менее чем на 50 процентах от общей площади такой территории, в том числе «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу».
Федеральным законом №373-ФЗ, таким образом, введен новый вид «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных аварийными и подлежащими сносу», который неизвестен праву и не ясны его правовые последствия. В этой связи возникает много вопросов. Если объект капитального строительства будет признан аварийным и подлежащим сносу, но не будет принято решение о комплексном развитии территории, то каковы будут правовые последствия такого признания? В качестве еще одного из критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органов местного самоуправления, установлено расположение на такой территории «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».
В данном случае основанием для включения в границы территории является включение объекта капитального строительства в муниципальные адресные программы, но остаются не ясны сами основания включения таких объектов в такие программы, как и само понятие «муниципальная адресная программа».
Необходимо отметить, что данное понятие уже использовано, но также не раскрыто в пункте 2 части 3 статьи 46 ГрК РФ в отношении включения в границы подлежащей развитию застроенной территории «многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».
В результате в такие муниципальные адресные программы могут быть включены соответственно любые многоквартирные дома, любые другие объекты капитального строительства. Главное различие в последствиях принятия таких программ следующее: в случае включения таких многоквартирных домов в границы подлежащей развитию застроенной территории, земельные участки, на которых расположены такие дома, не подлежат изъятию, а в случае включения других объектов капитального строительства в границы подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления -подлежат изъятию.
Еще одним типом объектов недвижимости, которые предлагается учитывать при принятии решения о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, являются земельные участки, «виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки».
Данное условие вступает в противоречие с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), которой предусмотрен основной принцип соответствия или несоответствия земельного участка градостроительному регламенту:
«4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.».
Аналогичный принцип закреплен и в частях 8-10 статьи 36 ГрК РФ. При этом Федеральным законом №373-ФЗ не предусмотрено внесение изменений в данные нормы земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, очевидно потому, что такие принципы являются правильными и обеспечивают, с одной стороны, стабильность «правил игры», а с другой -возможность постепенного внедрения в жизнь необходимых градостроительных изменений.
Более того, по данному основанию (несоответствие градостроительному регламенту) в территорию, в границах которой может быть осуществлено комплексное развитие по инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства, в отношении которых Федеральным законом №373-ФЗ не установлено особенностей. Такая возможность уже затрагивает не только права собственности граждан на жилье, но и их жилищные права. Представляется, что нарушение таких прав граждан, чье жилище не признано в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, требует гораздо более серьезных оснований, чем просто инициатива и принятие решения органом местного самоуправления.
Кроме того, формулировка части 3 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ не позволяет с точностью установить -должно ли быть занято 50 процентов территории комплексного развития всеми видами объектов, перечисленных в указанной части, или любым видом из них, а также в каком порядке проводится обследование территорий на предмет установления их соответствия указанных критериям.
В отношении установления границ территории комплексного развития по инициативе органов местного самоуправления возникает также следующий вопрос. Судя по тому, что «решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади» такой территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты из вышерассмотренного перечня, то картой градостроительного зонирования границы территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, должны устанавливаться отдельно от границ территорий, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, и территории, в отношении которых возможно заключение договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, а также от территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей. Но четкой нормы на этот счет Федеральный закон №373-ФЗ не содержит.
Как указывалось выше, в качестве критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления, установлено расположение не менее чем на 50 процентах такой территории различного вида объектов. При этом на другой части (другие 50%) территории, подлежащей такому комплексному развитию, могут располагаться объекты, не подпадающие под вышеуказанные критерии (далее также -объекты «добросовестных» собственников), в том числе и многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства. Таким образом, в состав территории, подлежащей развитиюпо инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены объекты «добросовестных» собственников, которые в дальнейшем согласно Федеральному закону №373-ФЗ могут быть изъяты. Защиту прав таких собственников, в том числе их жилищных прав, Федеральный закон №373-ФЗ не предусматривает.
Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема осуществления комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе на земельных участках, находящихся в частной собственности, при которой комплексное развитие может быть инициировано органом местного самоуправления без учета мнения правообладателей и населения, а также реализовано победителем аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории. При этом в дальнейшем возможно изъятие объектов недвижимости по решению органа местного самоуправления.
Федеральный закон №373-ФЗ закрепил особенности изъятия земельных участков (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе:
Для муниципальных нужд могут быть изъяты любые земельные участки, иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории комплексного развития. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории. Данное положение в совокупности с возможностью включения в состав территории, подлежащей развитию, объектов «добросовестных» собственников, в том числе многоквартирных домов и объектов индивидуального жилищного строительства, потенциально может привести к беспрецедентному нарушению прав собственности на недвижимость, а также жилищных прав граждан;
Закреплен особый порядок изъятия, как в части правил вступления в силу судебных решений об изъятии имущества, согласно которым «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению», так и в части ограничения прав лиц на оспаривание судебных решений, согласно которому «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества».
Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема изъятия, при которой судебным решением, подлежащим немедленному исполнению, лицо лишается своей собственности без возможности оспорить само такое лишение, в том числе правомочность принятия самого решения о комплексном развитии территории и включение объекта недвижимости в границы такой территории.
Федеральный закон №373-ФЗ содержит сокращенные, по сравнению с действующим земельным законодательством, сроки изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости. Например, согласно части 9 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ соглашение об изъятии должно быть заключено правообладателем объекта недвижимости в месячный срок. Такой срок представляется слишком коротким с точки зрения правовой и экономической защиты правообладателя (в конце концов, гражданин, которому принадлежит такой объект, может быть просто в отпуске).
Согласно части 12 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ орган местного самоуправления вправе обращаться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изымаемые в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, от имени указанных правообладателей, без доверенности. Неясны случаи применения подобной нормы, поскольку общий порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд содержит регулирование всех вопросов, возникающих при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд.
Вывод: Федеральный закон №373-ФЗ имеет существенные риски возникновения градостроительных конфликтов в результате возможного нарушения прав собственности на недвижимость граждан и юридических лиц, жилищных прав граждан, а также риск повышения уровня коррупции при принятии градостроительных решений.
Какие правовые инструменты предоставляет Градостроительный кодекс РФ для инвесторов и девелоперов? С какими правовыми проблемами они могут столкнуться при заключении договоров о комплексном развитии территории, освоении территории? Ответы на эти и другие вопросы - в материале «ЭЖ».
В июле 2016 г. был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ , который внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ. А именно были установлены требования к документации по планировке территории, расширен перечень инструментов, позволяющих осуществлять комплексное развитие территории. В рамках конференции «Государственное регулирование градостроительства - 2017», организованной «АСЭРГРУПП», Максим Попов, к.ю.н., руководитель направления «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, рассказал об особенностях и проблемах различных правовых форм осуществления комплексного освоения территорий.
Почему законодатель стал уделять повышенное внимание градостроительной сфере?
Необходимость в реформировании градостроительной сферы назревала давно. Можно выделить следующие предпосылки, обусловившие происходящие изменения.
Во-первых, уменьшилось количество свободных (не обремененных правами третьих лиц) публичных земель, пригодных для масштабной коммерческой застройки. Раньше потенциальный инвестор легко находил и в городе, и неподалеку от него значительные по площади земельные участки, свободные от прав третьих лиц. Сегодня участков, пригодных для масштабной коммерческой застройки, становится все меньше и меньше.
Во-вторых, аренда публичного земельного участка лишилась инвестиционных черт. В частности, речь идет об ограничении возможностей по изменению целей его предоставления или вида разрешенного использования. Еще лет десять назад такая аренда мало чем отличалась от права собственности на земельный участок. В чем это проявлялось? Юридические лица достаточно спокойно приобретали на праве аренды публичные участки. При этом цель использования могла заявляться любая: под автостоянку, строительство торгового центра и т.д. В действительности же субъект не спешил застраивать участок. Арендатор ждал другое лицо, заинтересованное в застройке данного участка. Когда такое лицо появлялось, участок ему предоставлялся в субаренду, а его правовой режим трансформировался под нового арендатора. Не было проблем ни с изменением цели предоставления земельного участка, ни с продлением срока аренды. К тому же арендная плата была не самая высокая.
Ситуация стала меняться с 2012 г. На уровне высших судов сформировалась устойчивая практика, которая исключает возможность изменения цели предоставления арендованного публичного участка. Если участок брался для автостоянки, то использовать его надо для автостоянки. Изменение цели предоставления стало считаться обходом закона.
С марта 2015 г. вступила в силу новая редакция ЗК РФ. Исключено преимущественное право на заключение аренды публичного участка на новый срок - по общему правилу его нельзя сдать в аренду без торгов. Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в публичной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов только в двух случаях:
1) если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
2) если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кадастровая стоимость земельного участка стала огромной, поэтому не так просто стало держать земельные участки на праве аренды. Когда-то сравнимая с правом собственности, сегодня аренда публичного участка стала невыгодна. Наконец, резко сократились финансовые возможности муниципалитетов по строительству объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур.
Деятельность по комплексному освоению территорий: общее понятие
Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин. Под ним необходимо понимать деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Кроме того, такая деятельность предполагает проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.
В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:
развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 ГрК РФ);
комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);
комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);
комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).
Развитие застроенной территории
Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы - регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.
Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:
аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;
многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.
Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона. Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).
Важно учитывать правовую позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 27.10.2015 № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013, в соответствии с которой заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.
Цитируем документ
Положения ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и непосредственным образом не распространяются на собственников земельных участков применительно к решению вопроса об их принудительном изъятии.
Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.
Какие главные проблемы возникают в связи с действием данного механизма?
Хотя закон ориентирует на комплексность территории, часто на практике все происходит иначе.
Представим себе квартал, застроенный ветхими домами. Приходит инвестор и понимает, что весь квартал расселять ему неинтересно - на это потребуется слишком много средств. Инвестору интересно взять в работу лишь часть квартала - расселить несколько домов и построить многоквартирный дом. Вокруг этого дома по-прежнему останется ветхая застройка.
Формально градостроительное законодательство предоставляет ему такую возможность. Согласно п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей). Таким образом, в законе отсутствует требование о том, что проект должен охватывать всю территорию квартала. В результате на практике вместо нормального комплексного развития территории реализуются точечные проекты.
Есть и другая проблема. Согласно п. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Помимо указанных объектов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут находиться лишь объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов. Между тем в действительности на территории, как правило, имеются и иные объекты капитального строительства, например сараи. На практике при принятии решения о развитии территории данный факт стараются не замечать, но формально есть основания для оспаривания решения.
Данная форма зачастую невыгодна для инвестора. На него возлагаются обязательства по расселению жильцов. Притом что орган местного самоуправления часто не способен четко рассчитать размер платы по договору о развитии застроенной территории.
Комплексное освоение территории
Комплексное освоение территории (КОТ) проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Механизм в данном случае следующий. На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ). Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ). Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются.
Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц. Что тут имеется в виду?
Есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион. Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры. Утверждается график освоения территории, устанавливаются санкции за нарушения этого графика.
Это greenfield проект - большая пустая земля осваивается комплексным образом.
Оборот участков при РЗТ и КОТ
Когда речь идет о развитиии застроенной территории (РЗТ), объект аукциона - это право на заключение договора об РЗТ. Затем, уже став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории.
В КОТ ситуация другая. Сначала нужно победить в аукционе на заключение договора аренды публичного земельного участка.
Можно ли «продавать» право аренды земельного участка иным лицам? Некое фактическое допущение есть (ч. 7, 8 ст. 46.2 ГрК РФ), хотя прямо закон это не предусматривает. Проблема заключается в том, что в 2015 г. были внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которыми, если договор может заключаться только на торгах, то в этом случае сторона договора должна исполнить свои обязательства лично, запрещена уступка права аренды. Можно ли считать нормы ГрК РФ специальными? К сожалению, практики пока нет. И негативная ситуация с отказом в переходе прав по договору аренды вполне вероятна.
Возникает также вопрос, какие обязательства переходят к новым арендаторам? В законе допускается очень простая ситуация, когда переходят права и обязанности по всем участникам. На практике ситуация иная.
Представим: торговая сеть хочет взять в перенаем только один участок из всей территории. Переходят ли на нее права и обязанности исходного застройщика по всему микрорайону? В ГрК РФ по этому поводу ничего не сказано. На практике этот вопрос можно решить следующим образом. При перенайме новый арендатор «заходит» в проект стороной по договору РЗТ или КОТ. При этом в договоре уточняется, что он не отвечает наряду с арендатором по всем обязательствам, касающимся развития микрорайона. Но в таком случае нужно согласие города. Местные власти часто опасаются это делать, потому что «лакомые кусочки» будут застраивать, а социальные объекты строиться не будут.
В целом следует заключить, что ГрК РФ не полон с точки зрения отражения тех возможностей, которые есть на практике.
Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости
Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории. Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности. До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.
Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ). Но если платит бюджет, то зачем в принципе этот проект? На практике обязательства по строительству таких объектов будет брать на себя правообладатель. Он в таком случае получит некоторые преимущества.
Представим ситуацию: субъект приобретает земельный участок для строительства торгового центра, участок находится возле шоссе. Чтобы покупатели могли заезжать, нужно построить эстакаду. Субъект спрашивает юриста, как ее построить? Он не хочет выступать как застройщик - он хочет, чтобы построила местная власть, а он заплатил. Институт комплексного развития по инициативе правообладателя недвижимости позволяет целевым образом профинансировать строительство эстакады. В чем еще преимущества? В проекте могут принять участие несколько владельцев земельных участков.
Одним из условий заключения договора о комплексном развитии территории является утверждение документации по планировке территории применительно к своим и свободным от прав третьих лиц публичным землям (ч. 7-10 ст. 46.9 ГрК РФ).
Правообладателям, которые заключили договор, для целей строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, предоставляются в аренду без проведения торгов (ч. 8 ст. 46.9 ГрК РФ, подп. 13.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления
Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем. Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.
Какая территория может быть объектом комплексного развития в данном случае? Статья 46.10 ГрК РФ говорит о нескольких видах территорий:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Такие объекты должны занимать не меньше 50% от территории. Таким образом, на территории могут находиться и обычные участки, и объекты недвижимости. Интересы их правообладателей в таком случае пострадают.
Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки. Возникает вопрос: нужно ли заранее каким-то образом проверять, имеются ли в наличие признаки таких территорий? Ответа на него закон не содержит.
Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков. Первая особенность - дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии. Вторая - решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению. После апелляции сразу будет снос. В кассации, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.
Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект. Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.
